III CRN 122/78

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Ignatowicz. Sędziowie SN: J. Pietrzykowski (sprawozdawca), F. Wesely.SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej, K. Wojnarowicz, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Heleny K. przeciwko Jerzemu i Michalinie małż. R. o zapłatę, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Rejonowego w Gdańsku z dnia 16 czerwca 1977 r.uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo (pkt I) oraz orzekającej o kosztach procesu (pkt II) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneNa skutek powództwa Heleny K., będącej właścicielką domu jednorodzinnego, nabytego od Skarbu Państwa, Sąd Powiatowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 9.IV.1974 r., który uprawomocnił się wobec oddalenia w dniu 12.VI.1974 r. rewizji pozwanych, nakazał pozwanym Jerzemu i Michalinie R. opuszczenie do dnia 30.IX.1974 r. lokalu mieszkalnego nr 2, zajmowanego w tym domu przy ul. N. 6 w G., a składającego się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju i wc. o ogólnej powierzchni 55,52 m2. Lokal ten pozwani zajmowali na podstawie przydziału administracyjnego. Orzeczenie eksmisji oparł Sąd Powiatowy na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 2 i 4 prawa lokalowego z 1959 r. w związku z art. 8 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228 z późn. zm.).Wobec tego, że pozwani nie opuścili powyższego lokalu, powódka Helena K. wystąpiła w niniejszej sprawie z powództwem o zapłatę wynagrodzenia za dalsze korzystanie przez nich z tego lokalu, przy czym - po rozszerzeniu powództwa - żądała zasądzenia od pozwanych po 1.600 zł miesięcznie za czas od dnia 1.X.1974 r. do maja 1977 r. Sąd Rejonowy w G. uznał powództwo za uzasadnione, żądaną zaś kwotę wynagrodzenia po 1.600 zł miesięcznie za odpowiadającą stosunkom miejscowym (opinia biegłego). Zasadzona wyrokiem tego Sądu z dnia 16.VI.1977 r. kwota 44.020 zł obejmuje wynagrodzenie należne od pozwanych za bezumowne korzystanie przez nich z lokalu w objętym sporem okresie po potrąceniu kwot po 180 zł miesięcznie, które pozwani płacili w tym okresie powódce według stawek obowiązujących przed orzeczeniem eksmisji.Wyrok ten, który uprawomocnił się, zaskarżył Prokurator Generalny PRL rewizją nadzwyczajną, która wpłynęła do Sądu Najwyższego w dniu 23.V.1978 r. Rewizja nadzwyczajna została oparta na podstawie rażącego naruszenia przepisów art. 3 § 2 i art. 316 § 1 k.p.c. w związku z art. 440 k.c. oraz na podstawie naruszenia interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej. Zawiera ona wniosek o uchylenie wyroku w części uwzględniającej powództwo i o przekazanie sprawy w tym zakresie Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Z naruszaniem art. 328 § 2 k.p.c. Sąd Rejonowy nie wyjaśnił podstawy prawnej wyroku. W dołączonym do akt sprawy maszynopisie wyroku z uzasadnieniem został wprawdzie przytoczony art. 244 k.c., przepis ten jednak nie jest adekwatny do stanu faktycznego, zawiera bowiem wyliczenie ograniczonych praw rzeczowych. Być może Sąd Rejonowy miał na uwadze przepisy normujące stosunki pomiędzy właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym (art. 224 i 225 k.c. w związku z art. 230 k.c.). Wobec tego, że ustalenie wynagrodzenia przypadającego właścicielowi domu jednorodzinnego od osoby, która zajmuje lokal mieszkalny w tym domu po ustaniu stosunku najmu, nie może być dokonane w oderwaniu od podstawy prawnej roszczenia właściciela, zagadnienie to wymaga bliższego wyjaśnienia. Z chwilą zakończenia najmu ustaje łączący strony stosunek najmu, po stronie zaś najemcy powstaje, w myśl art. 675 k.c., obowiązek wydania wynajmującemu przedmiotu najmu. Do chwili wydania zachodzi po stronie byłego najemcy tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy.W odniesieniu do lokali mieszkalnych, podlegających prawy lokalowemu z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz. U. Nr 14, poz. 84), które to prawo ma zastosowanie w niniejszej sprawie, skoro roszczenia powódki obejmują okres po jego wejściu w życie, zagadnieniu wynagrodzenia przysługującego wynajmującemu za bezumowne korzystanie z lokalu poświęcony został szczególny przepis art. 14 ust. 3 prawa lokalowego. W myśl tego ustępu do bezumownego korzystania z lokalu stosuje się odpowiednio przepis ust. 2 tego artykułu określający należności przysługujące wynajmującemu z tytułu najmu lokali, na które składa się czynsz najmu, opłaty za świadczenia, związane z wyposażeniem i eksploatacją lokalu, oraz koszty wykonania obciążające najemcę napraw instalacji wodociągowo-kanalizacyjnej i uszkodzeń budynków i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców. Wprawdzie omawiany ustęp 3 został zamieszczony w art. 14, którego ustęp 1 dotyczy wyłącznie należności państwowych, niemniej jednak zasięg unormowania, objętego przepisem art. 14 ust. 3 prawa lokalowego, jest szerszy. Przepis ten zawiera bardziej ogólną myśl legislacyjną, wyrażającą się w tym, że osoba korzystająca bezumownie z lokalu obowiązana jest uiścić właścicielowi (zarządcy) budynku taką kwotę, jaką uzyskałby on w wypadku nawiązania stosunku najmu. W ten sposób właściciel (zarządca) budynku ma zapewnione świadczenia w takim rozmiarze, w jakim obowiązujące przepisu prawa regulują odpłatność za najem lokalu. Ponieważ w zakresie odpłatności za bezumowne korzystanie z lokalu nie można dopatrywać się specyfiki, właściwej jedynie dla lokali pozostających w zarządzie jednostek państwowych, przeto należy uznać, że przepis art. 14 ust. 3 prawa lokalowego odnosi się do ogółu lokali, poddanych temu prawu, w tym również do lokali w budynkach stanowiących własność jednostek niepaństwowych oraz osób fizycznych. Z powyższego wywodu wynika, że najemca lokalu po ustaniu stosunku najmu w zasadzie obowiązany jest - stosownie do dyspozycji art. 14 ust. 3 prawa lokalowego - za czas do opróżnienia lokalu uiścić właścicielowi (zarządcy) budynku wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tego lokalu w wysokości odpowiadającej należnościom z tytułu najmu lokalu, określonym w ust. 2 tego artykułu. Zastosowanie wyżej cytowanego przepisu nie oznacza, że takie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu musi niezmiennie odpowiadać wysokości należności z tytułu najmu lokalu obowiązujących najemcę od chwili rozwiązania najmu. Wysokość tego wynagrodzenia może bowiem ulec zmianie w wypadkach, w których właściciel budynku byłby uprawniony do żądania ustalenia wysokości świadczeń za korzystanie z lokalu według zasad obowiązujących w wolnym obrocie. Tak może być w szczególności wtedy, gdy chodzi o lokal w domu jednorodzinnym, nie podlegającym - w zakresie wysokości czynszu - reglamentacji przewidzianej w prawie lokalowym oraz w rozporządzeniu z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224). Wprawdzie z zasady najemcy, zajmujący na podstawie decyzji o przydziale lokale w domach jednorodzinnych, opłacają czynsze według sztywnych stawek określonych w wyżej przytoczonych przepisach (art. 61 ust. 1 prawa lokalowego, poprzednio art. 8 cytowanej wyżej ustawy z dnia 28 maja 1957 r.), jednakże to szczególne uprawnienie przysługuje dopóty, dopóki trwa przymiot najemcy. Jeżeli więc stosunek najmu został rozwiązany, to ustało również ograniczenie w zakresie wysokości czynszu, określone obowiązującymi sztywnymi stawkami. Skoro więc właściciel domu jednorodzinnego mógł wynająć lokal innej osobie za zapłatą czynszu, ustalonego przez strony na podstawie wzajemnego porozumienia (art. 11 ust. 1 w związku z art. 22 ust. 1 pkt 2 prawa lokalowego), pozbawiony jest zaś tej możliwości wskutek zatrzymania lokalu przez byłego najemcę, nie ma przeszkód prawnych ku temu, aby mógł on zażądać od tego najemcy płacenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości przekraczającej czynsz reglamentowany, uiszczany w okresie do rozwiązania najmu. To wyższe wynagrodzenie mogłoby przysługiwać właścicielowi domu jednorodzinnego nie wcześniej niż od daty wezwania byłego najemcy do zapłaty takiego wynagrodzenia. Wysokość takiego wynagrodzenia nie może być jednak określona przez właściciela domu jednorodzinnego dowolnie. Jednym z kryteriów jest niewątpliwie wysokość czynszu przyjętego w stosunkach miejscowych za tego rodzaju lokale, wyłączone spod reglamentacji w zakresie wysokości czynszu. Nie jest to jednak kryterium jedyne, należy mieć bowiem na uwadze, że przy istniejących jeszcze trudnościach mieszkaniowych opróżnienie przez najemcę lokalu po rozwiązaniu stosunku najmu nie jest z reguły zależne wyłącznie od niego, lecz najczęściej od dostarczenia mu we właściwym trybie pomieszczenia zastępczego. Dlatego nie byłoby zgodnie z poczuciem słuszności mechaniczne obciążenie byłego najemcy obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości stawek czynszu stosowanych w wolnym obrocie, niejednokrotnie (jak to zresztą ma miejsce w niniejszej sprawie) wielokrotnie przekraczającego wysokość dotychczas płaconego czynszu, określonego według sztywnych, reglamentowanych stawek. Właściciel domu jednorodzinnego może po ustaniu stosunku najmu żądać płacenia przez byłego najemcę wynagrodzenia za dalsze bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości przekraczającej dotychczas płacony przez niego czynsz, reglamentowany obowiązującymi stawkami sztywnymi. Jednakże w braku porozumienia stron wysokość tego wynagrodzenia należy określić przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności konkretnej sprawy, w tym również sytuacji osobistej i majątkowej każdej ze stron. W związku z powyższymi ogólnymi uwagami za bezpodstawne należy uznać przede wszystkim obciążenie pozwanych obowiązkiem płacenia wynagrodzenia za nie opróżniony przez nich lokal w wysokości po 1.600 zł miesięcznie za okres poprzedzający zgłoszenie przez powódkę względem pozwanych żądania płacenia wynagrodzenia w tej wysokości, tj. za czas od 1.X.1974 r. do 31.XII.1975 r. Jak wynika bowiem z pisma powódki z dnia 29.XII.1975 r. żądała ona wynagrodzenia po 1.600 zł miesięcznie od dnia 1.I.1976 r.Jeżeli chodzi o wysokość wynagrodzenia za czas od 1.I.1976 r. należy zauważyć, że Sąd Rejonowy ustalił je wyłącznie na podstawie opinii biegłego, według której żądana przez powódkę kwota 1.600 zł miesięcznie odpowiada stosunkom miejscowym, nie wziął natomiast pod rozwagę innych okoliczności wynikających z materiału procesowego sprawy. Przede wszystkim w związku z przedłużającym się postępowaniem administracyjnym, zmierzającym do dostarczenia pozwanym pomieszczenia zastępczego, do czego ostatecznie nie doszło dlatego, że kolejno przydzielane pozwanym pomieszczenia były bądź zajęte przez inne osoby, bądź nie przystosowane do zamieszkania, nie jest przez Sąd Rejonowy wyjaśnione, dlaczego nie została zrealizowana propozycja zamiany przedmiotowego lokalu na lokal brata powódki Aleksandra I., podniesiona na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku eksmisyjnego, której zrealizowanie, być może, zapobiegłoby procesowi w niniejszej sprawie. Poza tym nie została wzięta pod uwagę sytuacja osobista i majątkowa stron, w szczególności powódki oraz pozwanych. W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy podzielił pogląd rewizji nadzwyczajnej, że sprawa nie została dostatecznie wyjaśniona do stanowczego rozstrzygnięcia, wynagrodzenie zaś za bezumowne korzystanie przez pozwanych z lokalu zostało określone przez Sąd Rejonowy bez rozważenia wszystkich okoliczności mogących mieć wpływ na wysokość tego wynagrodzenia. Stanowi to rażące naruszenie przepisów art. 3 § 2, art. 233 § 1 i art. 316 § 1 k.p.c. oraz wyżej wymienionych przepisów prawa lokalowego. Zasądzenie stosunkowo wysokiej kwoty od pozwanych, których źródłem utrzymania jest wynagrodzenie za pracę, podważającej środku egzystencji pozwanych i ich małoletnich dzieci, bez należytego wyjaśnienia sprawy, uzasadnia dalszą podstawę rewizji nadzwyczajnej, mianowicie zarzut naruszenia interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.Z powyższych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 422 § 2 k.p.c. orzekł jak w sentencji.