I CR 107/80

SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Okręgowego Zarządu Lasów Państwowych w L. przeciwko Bolesławie P. o zapłatę 143.820 zł na skutek rewizji strony powodowej od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Białej Podlaskiej z tymcz. siedzibą w Radzyniu Podl. z dnia 6 grudnia 1979 r. - uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Wojewódzkiemu w Białej Podlaskiej z tymczasową siedzibą w Radzyniu Podlaskim do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania rewizyjnego.Uzasadnienie faktycznePowód domagał się w pozwie zasądzenia od pozwanej kwoty 143.820 zł z odsetkami i kosztami procesu wyjaśniając, że kupił od pozwanej aktem notarialnym w dniu 24 października w trybie ustawy z 12.III.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości (Dz. U. 1974 nr 2, poz. 64) budynek mieszkalny wraz z działką gruntu o powierzchni 968 m2 położoną w B. przy ul. K. za 730.000 zł, z przeznaczeniem na osadę służbową dla nadleśnictwa w B.Pozwana sprzedając powodowi wymieniony wyżej obiekt zataiła, że w nabytym przez powoda budynku zamieszkuje na podstawie decyzji administracyjnej lokatorka Franciszka B., która zajmuje 1 pokój z przyległym korytarzem o łącznej powierzchni 26,28 m2. Przez ten fakt, nabyty przez powoda budynek przedstawia mniejszą wartość o dochodzoną w tym sporze kwotę.Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.Sąd Wojewódzki wyrokiem z 6.XII.1979 r. oddalił powództwo.Wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył powód rewizją.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy uchylając zaskarżony wyrok zważył, co następuje:Podstawą prawną odpowiedzialności pozwanej w tym sporze są przepisy regulujące odpowiedzialność sprzedawcy za wady prawne. Wprawdzie według przepisu § 2 art. 556 k.c. z wadą prawną mamy do czynienia wówczas, gdy sprzedana rzecz stanowi własność osoby trzeciej, albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, ale mając na względzie ochronę kupującego, za obciążenie należy w drodze analogii uznać także prawa obligacyjne przysługujące osobom trzecim w stosunku do przedmiotu sprzedaży, które powodują, że kupujący nie jest w stanie korzystać w pełni z kupionej rzeczy.Stanowisko więc Sądu Wojewódzkiego, że w sprawie nie mogą mieć zastosowania przepisy o rękojmi za wadę prawną, należy uznać z wyżej przytoczonych względów za błędne. Z ustaleń Sądu Wojewódzkiego wynika jednak, że w sporze niniejszym brak podstaw prawnych do odpowiedzialności pozwanej za wyrządzoną powodowi szkodę w kwocie 148.820 zł, gdyż pracownicy nadleśnictwa wiedzieli, że w nabywanym przez powoda domu 1 pokój zajmuje lokatorka B. Ustalenie to budzi wątpliwość z uwagi na to, że zostało powzięte naruszeniem art. 3 § 2 i 233 § 1 k.p.c. Sąd Wojewódzki ustalając że powód wiedział, iż w przedmiotowym budynku zajmuje 1 pokój lokatorka B., pominął w swych rozważaniach zeznania świadka Zbigniewa G., który m.in. okolicznościami zeznał, że do pozwanej przyszło pismo z Okręgu Zarządu Lasów Państwowych z prośbą o dostarczenie m.in. informacji o stanie technicznym przedmiotowego domu i czy dom podlega kwaterunkowi. Mając na względzie tę okoliczność, że powód nabył przedmiotowy budynek z przeznaczeniem na pokoje gościnne dla pracowników strony powodowej oraz fakt, że pozwana składając ofertę powodowi w przedmiocie sprzedaży swej nieruchomości wskazała m.in., że budynek zamieszkały posiada 6 pomieszczeń na parterze z łazienką, oraz 1 pokój, duży korytarz i część strychową "na górze", zamilczając zarazem, że pokój na piętrze jest zajęty przez lokatora, nie można było przy rozważaniu całości zebranego materiału pominąć tego faktu. Odpowiedź wskazywała, że cały sprzedawany budynek zostanie oddany do dyspozycji powoda. Ponadto zauważyć należy, że dobrą czy złą wiarę powoda należy oceniać według dobrej czy złej wiary osób uprawnionych do reprezentowania powoda w sporządzeniu czynności prawnych. Okoliczność, że powód wiedział o zajmowaniu przez lokatorkę 1 pokoju w nabywanym przez niego budynku winna udowodnić pozwana (art. 6 k.c.). Taki dowód nie został w sprawie przeprowadzony. Okoliczność bowiem, że pracownicy nadleśnictwa wiedzieli o zajmowaniu przez B. 1 pokoju, nie może stanowić dowodu, że również powód wiedział o tej okoliczności.Ustalenie Sądu I instancji, że pracownicy nadleśnictwa wiedzieli o zajmowaniu przez B. 1 pokoju w budynku nabytym przez powoda, budzi zastrzeżenia i z tego powodu, że w świetle zasad doświadczenia życiowego, zarówno świadek R. jako nadleśniczy oraz powód nie byliby zainteresowani w kupnie odnośnej nieruchomości, gdyby wiedzieli że budynek jest częściowo zajęty przez lokatora. Powód miał bowiem inne oferty w przedmiocie nabycia innego obiektu na cele służbowe dla swych pracowników od innych osób.Z przytoczonych względów zaskarżony wyrok został na mocy art. 388 § 1 k.p.c. uchylony i sprawa przekazana Sądowi Wojewódzkiemu do ponownego rozpoznania.