II CR 180/62

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa M. F. przeciwko J. i A. małżonkom. K. o wydanie nieruchomości i zapłatę oraz z powództwa wzajemnego pozwanych o zobowiązanie powoda do przeniesienia własności nieruchomości, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Wojewódzkiego dla województwa warszawskiego z dnia 25 maja 1962 r. zaskarżony wyrok wraz z wyrokiem Sądu I instancji w części oddalającej powództwo główne o należność za użytkowanie przez pozwanych nieruchomości powoda uchylił i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktycznePowód wytoczył powództwo przeciwko J. I A. małżonkom K. o eksmisję z gospodarstwa rolnego o powierzchni ponad 8 ha, powołując się na przysługujące mu do tego gospodarstwa prawo własności, a ponadto domagał się zasądzenia wynagrodzenia za korzystanie przez pozwanych z jego gospodarstwa. Pozwani twierdząc, że zawarli z powodem umowę przyrzeczenia kupna-sprzedaży tego gospodarstwa, wytoczyli powództwo wzajemne o zobowiązanie powoda do zawarcia z nimi takiej umowy wraz z umową przeniesienia własności.Sąd Wojewódzki dla województwa warszawskiego zmieniając częściowo wyrok Sądu I instancji ostatecznie oddalił obydwa powództwa wyrokiem z dnia 25 maja 1962 r. Wyrok ten zaskarżył Prokurator Generalny w części oddalającej powództwo główne o zasądzenie na rzecz powoda wynagrodzenia za korzystanie z jego gospodarstwa - rewizją nadzwyczajną wniesioną w dniu 23 listopada 1962 r.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Oddalając w omawianym zakresie powództwo główne Sąd Wojewódzki stanął na stanowisku, że pozwani nabyli ważny tytuł do użytkowania spornej nieruchomości, ponieważ powód M. F. wydał im tę nieruchomość w posiadanie na rok przed zawarciem umowy przyrzeczenia kupna-sprzedaży nieruchomości. Opierając się na tej przesłance Sądy uznały żądanie zapłaty wynagrodzenia za użytkowanie przez pozwanych omawianej nieruchomości rolnej za bezpodstawne, przy czym wyraziły pogląd: "właściwej dzierżawy nie było, żądanie czynszu jest więc bezzasadne".Rewizja nadzwyczajna trafnie zarzuca, że powyższa przesłanka nie wystarczała do rozstrzygnięcia sprawy, bowiem w braku umowy co do korzystania z cudzej nieruchomości korzystający jest z reguły, jako posiadacz cudzej rzeczy, zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za to korzystanie. Wbrew stanowisku obydwu sądów, pozwanych nie można też traktować jako posiadaczy dobrej wiary, gdyż wiedzieli, że w spornym okresie nie byli oni właścicielami spornej nieruchomości. Dlatego istotne znaczenie miało wyjaśnienie jakie było porozumienie stron co do odpłatności lub bezpłatności korzystania przez pozwanych z nieruchomości powoda.W rewizji nadzwyczajnej trafnie podkreślono, że Sąd Powiatowy z naruszeniem ciążącego na nim obowiązku wykrycia prawdy obiektywnej nie wyjaśnił i nie ustalił rzeczywistej istoty oraz celu łączącego strony stosunku umownego, na podstawie którego pozwani otrzymali prawo użytkowania spornej nieruchomości rolnej. Sąd nie rozważył, że zawarta w dniu 26.IV.1952 r. umowa przyrzeczenia kupna-sprzedaży nieruchomości, mocą której powód zobowiązał się do przeniesienia w przyszłości na pozwanych małżonków K. prawa własności 3/4 części opisanego w pozwie gospodarstwa rolnego oraz połowy drugiej nieruchomości rolnej o powierzchni 8 ha 648 m2, regulowała tylko zakres obowiązków zbywcy. Umowa w szczególności stanowiła, że w razie niesporządzenia aktu sprzedaży nieruchomości powód M. F. będzie zobowiązany do zapłacenia na rzecz małżonków K. sumy 20.000 zł, nie zawierała natomiast żadnych postanowień w przedmiocie obowiązków ciążących na małżonkach K. w stosunku do powoda.Jak wynika z powyższego, umowa przyrzeczenia kupna-sprzedaży zabezpieczała w sposób wyłącznie jednostronny interesy pozwanych małżonków K., nie unormowała bowiem zakresu uprawnień powoda z tytułu oddania w posiadanie spornej nieruchomości rolnej, ani też nie określiła świadczeń pozwanych z tytułu użytkowania za okres czasu poprzedzający zawarcie aktu o przeniesieniu na pozwanych własności nieruchomości oraz zapłacenia przez nich reszty ceny kupna.Z powołanego na wstępie umowy przyrzeczenia kupna-sprzedaży nie wynika, by powód zrzekł się wobec pozwanych swego prawa do wymienionego wynagrodzenia, nie wynika także z tej umowy, by w ogóle regulowała ona kwestię oddania pozwanym w posiadanie nieruchomości i określiła warunki tego posiadania. W sprawie niesporne było, że pozwani uzyskali posiadanie nieruchomości powoda na rok przed zawarciem umowy przyrzeczenia kupna-sprzedaży, bez pisemnego określenia warunków oddania im nieruchomości w posiadanie i użytkowanie. Wobec tego obowiązkiem sądu było szczegółowe wyjaśnienie i ustalenie konkretnych warunków umownych, stanowiących podstawę tegoż oddania nieruchomości, tym bardziej że według twierdzeń pozwanych otrzymali oni od powoda w posiadanie omawianą nieruchomość na okres nieoznaczony bliżej co do daty.Na rozprawie w Sądzie Najwyższym pełnomocnicy pozwanych reprezentowali pogląd, że w sytuacji, gdy strona zobowiązująca się do przeniesienia własności oddaje nieruchomość w posiadanie przyszłego nabywcy, jeszcze przed zawarciem przezeń umowy przeniesienia własności, to zgodnie ze zwyczajem, tym samym rezygnuje z wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za czas od chwili zawarcia tej ostatniej umowy. Istotnie tak się nieraz zdarza, ale rezygnacja ta z reguły jest ostateczna, gdy przyszły nabywca równocześnie wpłaca całą umówioną sumę, gdyż gospodarczo strony w takim wypadku traktują umowę przedwstępną, tak jak umowę ostateczną. Można też przyjąć, że najczęściej przyszły nabywca rezygnuje z wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości, gdy umowa ostateczna ma być zawarta w krótkim czasie, jeżeli jednak czas ten się przedłuża, a przyszły nabywca nie płaci od razu umówionej ceny, to taka wola stron musi wynikać ze szczególnych okoliczności, w sprawie zaś nie zostało wykazane, aby powód zrezygnował z przysługującego mu jako właścicielowi prawa pobierania pożytków z jego nieruchomości także przy założeniu, że umowa zostanie zawarta w bardzo dalekiej przyszłości. Nawet na wypadek, gdyby taka była wola stron, sąd I instancji powinien był rozważyć, czy umowa stron zwalniająca pozwanych od świadczeń pieniężnych na rzecz powoda z tytułu użytkowania nieruchomości rolnej i zapewniająca im możliwość nieodpłatnej jej eksploatacji oraz czerpania znacznych korzyści przez nieograniczony ścisłym terminem okres czasu stanowiłaby niedopuszczalny wyzysk, nie dający się pogodzić z zasadami współżycia społecznego w Państwie Ludowym (art. 41 p.o.p.c.). Rewizja nadzwyczajna trafnie przy tym zaznacza, że przy takiej ocenie należało mieć na uwadze, że jak wynikało z materiału sprawy w dacie oddania nieruchomości w posiadanie pozwanych, M. F. znajdował się w bardzo podeszłym wieku (72 lata) i że poza majątkiem oddanym w użytkowanie stronie pozwanej nie posiadał żadnych innych źródeł dochodów zabezpieczających jego starość.Trafne jest też spostrzeżenie rewizji nadzwyczajnej, iż ustalenie przez Sąd, że powód oddał swą nieruchomość rolną w użytkowanie pozwanych w okresie przejściowych trudności dla rolników, w celu uniknięcia tych trudności i że z tego powodu nie przewidziano między stronami wyraźnego obowiązku zapłaty za użytkowanie, nie dawało Sądowi, w świetle powyższych zasad, dostatecznej podstawy do zwolnienia pozwanych od obowiązku świadczeń z tytułu użytkowania za następny okres czasu, w którym nastąpiła znaczna poprawa warunków w rolnictwie i w użytkowaniu gruntów rolnych, stało się to źródłem znacznych dochodów dla ich użytkowników.Należy też zwrócić uwagę na fakt, że pozwani sami - jak się zdaje - ze względu na stan pokrzywdzenia powoda uznali swój obowiązek do pewnych świadczeń pieniężnych - nie przewidzianych w umowie przyrzeczenia, bowiem w okresie od 24.X.1954 r. do 7.I.1956 r. kilkakrotnie wpłacili powodowi różne kwoty pieniężne w łącznej sumie 2.700 zł, przy czym w pokwitowaniach z odbioru przez M. F. wymienionych wyżej kwot brak było wzmianki, że wypłaty te zostały dokonane przez pozwanych na poczet umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, która miała być zawarta między stronami.Z zasad powyższych należało z mocy art. 384 w zw. z art. 398 k.p.c. orzec jak w sentencji.