II CR 433/72

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia W. Bryl. Sędziowie: Z. Trybulski, J. Szachułowicz (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Stanisławy S. przeciwko Teresie K., Władysławowi K., Stanisławie A., Franciszkowi A., Rozalii E. i Stanisławowi E. o zapłatę 14.700 zł na skutek rewizji powódki od wyroku Sądu Powiatowego w Krakowie z dnia 28 stycznia 1972 r.,oddalił rewizję.Uzasadnienie faktycznePowódka Stanisława S. domagała się zasądzenia od pozwanych różnych kwot z tytułu ich udziału w ponoszeniu kosztów eksploatacji i bieżących remontów budynku stanowiącego współwłasność stron.Strony podzieliły przedmiot współwłasności i utworzyły odrębną własność lokali na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 4.VIII.1961 r. Powódka jest właścicielką 8 odrębnych lokali, a pozwani 4 lokali i zajmując je na cele mieszkalne, wyłącznie dla siebie, nie płacą czynszu.Wpływy z czynszów pochodzą tylko od lokali stanowiących własność powódki, a zajmowanych przez najemców jako osoby trzecie. W okresie od 1.X.1965 r. do 31.XII.1969 r. koszty związane z eksploatacją i bieżącymi remontami całego budynku wyniosły 83.674,18 zł.Według twierdzeń strony powodowej wydatki te w zasadzie poniosła sama powódka. Po dokonaniu ich rozdziału według udziałów stron we współwłasności (pozwani po 1/12, a powódka 8/12), z uwzględnieniem potrąceń dokonanych przez pozwanych wpłat, różnica stanowi dochodzone kwoty, indywidualnie wyliczone w stosunku do każdego z nich.Pozwani wnosili o oddalenie powództwa, dowodząc, że w spornym okresie wpływy z czynszów wyniosły - 102.013,26 zł, wydatki zaś na eksploatację i bieżące remonty - 108.345,18 zł, wobec czego niedobór wyniósł - 6.331,92 zł. Na poczet tego niedoboru powódka otrzymała od pozostałych współwłaścicieli wpłaty w łącznej sumie 6.463 zł i w związku z tym na ich rzecz powstała nadpłata. Wyliczenie ich opiera się na założeniu, że dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy obojętna jest okoliczność, iż w domu stanowiącym współwłasność stron jest ustanowiona odrębna własność lokali. Istotny natomiast jest fakt, że dom podlega publicznej gospodarce lokalami i że do wpływu czynszów z tego domu ma zastosowanie § 14 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224).Zdaniem współwłaścicieli, w myśl cytowanego przepisu wpływy z czynszów z całego domu przeznacza się na pokrycie kosztów związanych z zarządem i utrzymaniem nieruchomości w należytym stanie, mimo że mieszkania zajmowane przez pozwanych jako współwłaścicieli są bezczynszowe.Następnie pozwani powołali się na treść umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali, w której wszyscy współwłaściciele nieruchomości zobowiązali się do ponoszenia wspomnianych wydatków w częściach równych. Sąd Powiatowy dla m. Krakowa, biorąc za podstawę swojego rozstrzygnięcia tę umowę stron i bezsporne wpływy z czynszów, wysokość kosztów utrzymania nieruchomości oraz dokonane przez pozwanych wpłaty, zaskarżonym wyrokiem uwzględnił powództwo w stosunku do jednego pozwanego tylko do kwoty 405,32 zł, a w pozostałej części wobec tego pozwanego i w całości wobec pozostałych pozwanych powództwo oddalił.Sąd dokonał rozliczenia w ten sposób, że od kosztów eksploatacji i remontów odliczył wpływy z czynszów od lokali stanowiących własność powódki i powstałą różnicę w kwocie 9.341,58 zł przyjął jako niedobór, rozkładając go w równych częściach na pięciu współwłaścicieli, stosownie do zawartej między stronami umowy.Każdy z pozwanych zapłacił przypadającą na niego część z nadwyżką, tylko jeden z nich nie dopłacił różnicy w zasądzonej wysokości.Od tego wyroku powódka wniosła rewizję, domagając się w niej zmiany zaskarżonego orzeczenia przez uwzględnienie powództwa w całości bądź uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.Skarżąca podnosi, że Sąd Powiatowy błędnie i sprzecznie nie tylko z umową stron, ale i z przepisami ustawy (art. 132-140 k.c.) przyjmuje w zaskarżonym wyroku, iż pozwani jako współwłaściciele odrębnych lokali mieszkalnych mają uczestniczyć w ponoszeniu wydatków i kosztów eksploatacji budynku w częściach równych. Umowa ta odnosi się tylko do utrzymania nieruchomości w zakresie służącym do wspólnego użytku w rozumieniu art. 136 k.c., pozostałe zaś koszty powinny być ponoszone według zajmowanej powierzchni użytkowej.Z prawa odrębnej własności lokali wynika uprawnienie do pobierania pożytków z wyłączeniem innych osób. Dlatego powódka jest wyłącznie uprawniona do pobierania czynszu najmu od najemców zamieszkujących w jej lokalach, a koszty eksploatacji i remontu całego budynku powinny być dzielone pomiędzy współwłaścicieli według zajmowanej przez nich powierzchni. Sąd, pomijając przedstawione w rewizji zasady rozliczenia, błędnie ustalił niedobór, czyli różnicę między wydatkami a wpływami, tylko na sumę 9.341,58 zł, gdyż w rzeczywistości wynosi ona 83.674,18 zł.Przy rozpoznawaniu rewizji nasunęło się Sądowi Wojewódzkiemu zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sformułowane, jak następuje:"Jeżeli w budynku jego współwłaściciele w drodze umowy ustanowili odrębną własność lokali w ten sposób, że każdy z czterech współwłaścicieli (i ewentualnie ich małżonkowie) otrzymał na własność po jednym lokalu i lokal ten zajmuje na cele mieszkalne, pozostały zaś współwłaściciel otrzymał na własność osiem odrębnych lokali, z których tylko jeden zajmuje na cele mieszkalne, a dalsze siedem jego lokali zajmują najemcy legitymujący się wydanymi przez organ do spraw lokalowych decyzjami o przydziale, to czy wspólne wydatki i koszty połączone z zarządem i utrzymaniem wspólnej nieruchomości ponoszą współwłaściciele nieruchomości w częściach określonych w umowie, czy też na poczet tych wydatków i kosztów należy zarachować wpływy z czynszów najmu od najemców ostatnio wymienionego współwłaściciela i dopiero pozostały niedobór obciąża współwłaścicieli w częściach określonych w umowie?"Sąd Najwyższy na zasadzie przepisu art. 391 § 1 k.p.c. przejął sprawę do własnego rozpoznania, gdyż zasadą jest, że udziela odpowiedzi na pytania prawne tylko wówczas, gdy na tle stanu faktycznego sprawy powstaje problem przedstawiony w pytaniu.Uzasadnienie prawnePrzystępując do rozważań nad treścią wątpliwości oraz zarzutów zawartych w rewizji powódki, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Gdyby cała nieruchomość, składająca się z dwunastu lokali w czteropiętrowym domu, była podzielona w ten sposób, że w wyniku podziału powstałoby 12 wyodrębnionych lokali na potrzeby mieszkalne 12 właścicieli, wówczas nie miałyby zastosowania przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne (Dz. U. Nr 35, poz. 224). Przepisy te miałyby zastosowanie z dwóch powodów. Przede wszystkim dlatego, że od własnego lokalu nie ma obowiązku uiszczania czynszu, a po drugie dlatego, że jeśli przedmiotem najmu jest lokal lub jego część stanowiąca odrębną nieruchomość, czynsz nie może być reglamentowany.W stanie faktycznym sprawy obie te sytuacje nie mogą mieć miejsca, ustanowiona bowiem odrębna własność lokali między stronami jest prawnie bezskuteczna.Dla prawnie skutecznego utworzenia z lokali odrębnych nieruchomości i tym samym wyłączenia przepisów o reglamentacji czynszów oraz ich przeznaczeniu niezbędne są dwie przesłanki określone w ustawie z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228).Dzielony dom swoimi rozmiarami nie może przekraczać 4 lokali i każdy wyodrębniony lokal powinien być własnością różnych osób. Natomiast skupienie w ręku powódki aż 8 odrębnych lokali nie odpowiada tym wymaganiom. Wyodrębnione lokale dla pozwanych są przez nich zajmowane na cele mieszkalne i jeden lokal zajmuje powódka, strony zatem jako współwłaściciele budynku nie są obowiązane do płacenia czynszu.Natomiast najemcy mieszkający w domu stron obowiązani są płacić czynsz reglamentowany według zasad określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 20 lipca 1965 r. Stosowanie przepisów tego rozporządzenia pociąga za sobą takie skutki, że wydatki i koszty związane z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości stanowiącej współwłasność powinny być pokryte z czynszów najmu. W części zaś nie pokrytej przez czynsze powinny one być pokrywane przez współwłaścicieli przy dopuszczalności stosowania wielu możliwych zasad, jak np. w stosunku do wielkości udziałów we współwłasności bądź według zajmowanej powierzchni użytkowej lokali w stosunku do takiej powierzchni w całym domu.Dopuszczalna jest również umowa w przedmiocie udziału współwłaścicieli w ponoszeniu wydatków nie pokrytych z wpływów czynszowych.Ponieważ lokale mieszkalne w omawianym domu podlegają publicznej gospodarce lokalami, należne od nich czynsze nie podlegają również swobodnej dyspozycji współwłaścicieli, gdyż stosownie do § 14 cyt. rozporządzenia przeznaczone są one na pokrywanie kosztów eksploatacji i bieżącego remontu budynku. Dlatego też nie należą do tego rodzaju pożytków cywilnych, które stosownie do art. 207 k.c. mogą być podzielone między współwłaścicieli w stosunku do ich udziałów we współwłasności.Nie pokryta przez wpływy czynszowe część wydatków rodzi ustawowy obowiązek współwłaścicieli do ich pokrycia na zasadzie art. 207 k.c., stanowiącego między innymi, że współwłaściciele stosownie do udziałów we współwłasności ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.Obowiązek ten, jako wynikający wyłącznie ze stosunku cywilnoprawnego, może być odmiennie ukształtowany między współwłaścicielami na podstawie umowy, co też miało miejsce między stronami.W związku z tym należy stwierdzić, że słuszne jest rozstrzygnięcie Sądu Powiatowego w zakresie ponoszenia przez współwłaścicieli kosztów utrzymania budynku na podstawie wspomnianej umowy.W świetle powyższych wywodów brak podstaw do uznania powódki za właścicielkę wyodrębnionych 8 lokali mieszkalnych i tym samym do uwzględnienia zarzutów rewizyjnych opartych na naruszeniu jej uprawnień wywodzonych z tego charakteru własności.Dlatego Sąd Najwyższy na zasadzie art. 387 k.p.c. orzekł jak w sentencji.