III CRN 166/83

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Pietrzykowski.Sędziowie SN: J. Szachułowicz, B. Bladowski (spr.).SentencjaSąd Najwyższy - Izba Cywilna i Administracyjna po rozpoznaniu w dniu 17 sierpnia 1983 r. sprawy z powództwa Kazimierza i Marii małż. J. przeciwko Zygmuntowi S. o złożenie oświadczenia woli na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości S.IV.532/49/83 od wyroku Sądu Rejonowego w C. z dnia 29 października 1981 r., sygn. akt I C 638/81,uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu w C. do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneDnia 20 VI 1978 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w C. strony zawarły warunkową umowę sprzedaży, z mocy której pozwany sprzedał powodom nieruchomość miejską w T., uregulowaną w księdze wieczystej KW Nr (…) stanowiącą działkę nr (…) o pow. 15 a 96 m2 za 70.000 zł pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu. Dnia 20 IX 1978 r. w tymże Biurze Notarialnym przedstawiciel Skarbu Państwa złożył oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu. W związku z tym strony uznały 30 VIII 1978 r. warunkową umowę sprzedaży za niebyłą, a pozwany zwrócił powodom otrzymaną od nich kwotę 70.000 zł.W dniu 9 VI 1981 r. przedstawiciel Skarbu Państwa złożył w Państwowym Biurze Notarialnym w C. oświadczenie, że "uchyla się od skutków prawnych złożonego oświadczenia i przywraca stan prawny, jaki istniał przed złożeniem oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu odnośnie wyżej opisanej nieruchomości. W tej sytuacji powodowie uznali, że odżył wynikający z warunkowej umowy sprzedaży obowiązek pozwanego do przeniesienia na nich własności działki nr (…) i wystąpili z powództwem o zobowiązanie go do złożenia w PBN w C. oświadczenia woli w tym przedmiocie.Prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w C. z dnia 29 X 1981 r. powództwo zostało uwzględnione, a w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd ten, podzielając przytoczony wyżej pogląd prawny powodów, powołał jako podstawę prawną przepis art. 64 w związku z art. 157 § 2 k.c. Minister Sprawiedliwości w rewizji nadzwyczajnej od powyższego wyroku, opartej na zarzutach obrazy prawa materialnego i procesowego oraz naruszenia interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej, wniósł o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w C. do ponownego rozpoznania.Pozwany wniósł o uwzględnienie rewizji nadzwyczajnej.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W sprawie niniejszej nie zostały wyjaśnione istotne dla jej rozstrzygnięcia okoliczności, a mianowicie:1)czy Skarb Państwa skorzystał skutecznie z prawa pierwokupu, czy zatem sporna nieruchomość stała się własnością Państwa?a w wypadku pozytywnego stwierdzenia tych okoliczności,2)czy Państwo uprawnione było do uchylenia się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli o skorzystaniu z prawa pierwokupu?Przed przystąpieniem do szczegółowego omówienia znaczenia wymienionych okoliczności faktycznych i prawnych, stwierdzić trzeba, że wymieniona w uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej, a mająca oparcie w materiale sprawy okoliczność, że strony w dniu 30 VIII 1978 r. rozwiązały umowę z dnia 20 VI 1978 r., jest bez znaczenia dla oceny prawnej stanu sprawy, gdyż umowa "rozwiązująca" dotknięta jest nieważnością z mocy art. 73 § 2 w zw. z art. 158 k.c., jako zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego, która wymagała była w tym wypadku tak samo jak przy zawarciu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (tzw. warunkowej).Czynności prawne następcze - m.in. co do rozwiązania umowy za zgodą obu stron oraz co do odstąpienia od niej - powinny być dokonywane w identycznej formie co umowa główna, pod tym samym rygorem. Hipoteza bowiem art. 77 k.c. stanowiącego, że w wypadku zawarcia umowy na piśmie, jej uzupełnienie, zmiana albo rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej powinno być pismem stwierdzone, nie obejmuje wypadku, gdy umowa główna zawarta została w formie pisemnej szczególnej, bo w postaci aktu notarialnego, zastrzeżonej przez ustawę pod rygorom nieważności, lecz właśnie analogia z cyt. przepisem nakazującym rygorystycznie traktować wymaganie formy pisemnej od czynności następczych stron, dotyczących umowy głównej zawartej w takiej formie, uzasadnia wniosek, że czym bardziej od tego rodzaju czynności stron, dotyczących umowy zawartej w formie aktu notarialnego, wymagana być musi taka sama forma, pod tym samym rygorem nieważności.Dla oceny, czy Skarb Państwa skorzystał skutecznie z prawa pierwokupu niezbędne było wyjaśnienie, kiedy oświadczenie w tym przedmiocie, złożone przez przedstawiciela Skarbu Państwa w akcie notarialnym z dnia 20 IX 1978 r., doszło do wiadomości pozwanego, jako sprzedawcy nieruchomości, byłoby bowiem ono skuteczne tylko wtedy, gdyby doszło do pozwanego przed upływem terminu trzymiesięcznego od dnia otrzymania przez naczelnika miasta i gminy zawiadomienia o treści umowy sprzedaży zawartej przez strony, a więc - w świetle okoliczności tej sprawy - gdyby omawiane oświadczenie doszło do pozwanego jeszcze w dniu jego złożenia, tj. 20 IX 1978 r., jako ostatnim dniu wymienionego terminu (art. 31 ustawy z dnia 14 VII 1961 r., o gospodarce terenami w miastach i osiedlach - Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 II 1967 r., III CZP 88/66, OSNCP 1967, poz. 210).Gdyby się okazało, że Skarb Państwa skutecznie skorzystał z prawa pierwokupu i nieruchomość stała się własnością Państwa, z kolei wyjaśnienia i rozważenia wymagałoby, czy Państwo, za które w tym wypadku działał naczelnik miasta i gminy w T., uprawnione było w rzeczywistości do uchylenia się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli z dnia 20 IX 1978 r. o skorzystaniu z prawa pierwokupu (art. 84 i nast. k.c.). W każdym bądź razie akt notarialny, obejmujący to oświadczenie naczelnika miasta i gminy, nie wymienia przyczyn, dla których ono zostało złożone.Stwierdzić w związku z tym trzeba ponadto, że późniejsze uchylenie przez naczelnika swojej decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu nie mogło spowodować nieważności czy bezskuteczności oświadczenia o wykonaniu prawa, ani też przenieść prawa własności z powrotem na rzecz sprzedawcy (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 30 XI 1976 r., III CRN 261/76, OSPiKA 1978, poz. 221).Wracając natomiast do bytu prawnego umowy stron z dnia 20 VI 1978 r., należy stwierdzić, że nastąpiłoby jej wygaśnięcie w wypadku skutecznego wykonania prawa pierwokupu przez Skarb Państwa, w sprawie niniejszej - ostatecznie dopiero po ustaleniu, że nie zachodziły następnie podstawy do uchylenia się przez Państwo od skutków prawnych oświadczenia woli o skorzystaniu z prawa pierwokupu.W tym stanie rzeczy, uwzględniając rewizję nadzwyczajną jako uzasadnioną, Sąd Najwyższy orzekł zgodnie z art. 422 § 2 k.p.c.