C 1521/51

Skład orzekającyPrzewodniczący: p. o. Prezes W. Święcicki. Sędziowie: M. Lisiewski, dr B. Dobrzański (sprawozdawca), dr J. Marowski, J. Kamiński, J. Gałecki, Z. Ehrenkreutz.SentencjaSąd Najwyższy rozpoznawał przedstawione do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów pytanie prawne wynikłe w sprawie z powództwa Jana P. przeciwko Sabinie P., Zbigniewowi P., Stefanowi P., Marianowi P., Annie P., spadkobiercom Brunona B.: a) Zofii T., b) Lucynie B., c) Alfonsowi B. o przeniesienie własności nieruchomości:1. "Czy zastrzeżenie prawa pierwokupu (art. 345 k.z.) co do nieruchomości wymaga formy notarialnej?"2. "Czy wykonanie prawa pierwokupu co do nieruchomości, tak w przypadku zawarcia tylko umowy obligacyjnej, jak i w przypadku, gdy umowa ta zawiera równocześnie przeniesienie własności (art. 46 prawa rzeczowego), wymaga formy notarialnej?"Sąd Najwyższy uchwalił i postanowił wpisać do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości oraz oświadczenie uprawnionego o wykonaniu tego prawa (art. 345 k.z.) wymagają w każdym przypadku pod nieważnością formy aktu notarialnego.Uzasadnienie faktyczneZ istoty umownego prawa pierwokupu, którego dotyczą przedstawione pytania prawne, wynika, że "zobowiązany" przy ustanowieniu tego prawa zobowiązuje się przenieść na "uprawnionego" własność rzeczy lub inne prawa majątkowe, do których odnosi się zastrzeżenie pierwokupu, w przypadku łącznego spełnienia się dwóch warunków: zawarcia przez zobowiązanego umowy sprzedaży z osobą trzecią i wykonania przez uprawnionego prawa pierwokupu przez "oświadczenie skierowane do zobowiązanego" (art. 345 k. z.). Przez to wykonanie przychodzi bowiem "do skutku umowa sprzedaży między zobowiązanym a uprawnionym pod tymi samymi warunkami, pod jakimi zobowiązany zawarł umowę z osobą trzecią" (art. 348 § 1 k. z.), umowa sprzedaży zaś zobowiązuje sprzedawcę właśnie do przeniesienia własności na kupującego z mocy art. 294 k. z.Konsekwentnie zastrzeżenie pierwokupu pod względem swej formy powinno odpowiadać tym ewentualnym wymaganiom ustawy, jakie dotyczą umowy zobowiązującej do przeniesienia własności danej rzeczy czy prawa. Jeśli zastrzeżenie to odnosi się do nieruchomości, powinno ono być wyrażone w takiej formie, jaka obowiązuje w ogóle dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości. Rozstrzygnięcie więc pierwszego z przedstawionych pytań prawnych wymaga odpowiedzi na pytanie ogólne o znacznie szerszym i donioślejszym znaczeniu, a mianowicie na pytanie, czy pod rządem prawa rzeczowego umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości wymagają do swej ważności formy aktu notarialnego.Art. 46 pr. rzecz. stanowi, że "umowa o przeniesienie własności nieruchomości winna być pod nieważnością zawarta w formie aktu notarialnego" i że "to samo dotyczy zgody na przejście własności nieruchomości, wyrażonej w wykonaniu umowy, zawartej z zastrzeżeniem warunku lub terminu", czyli umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, gdyż tylko taka umowa może być zawarta z zastrzeżeniem warunku lub terminu (art. 45 § 2 pr. rzecz.). Wykładnia gramatyczna samego art. 46 pr. rzecz. mogłaby wskazywać na to, że tylko sama "umowa o przeniesienie własności" czy też "zgoda na przejście własności nieruchomości", a więc tylko tzw. umowa "rzeczowa" czy "rozporządzająca" wymagają formy aktu notarialnego, że natomiast wymaganie to nie dotyczy umowy obligacyjnej, nie przenoszącej własności, a tylko zobowiązującej do przeniesienia własności. Nie tylko w art. 46, ale i w art. 45 i 44 pr. rzecz. ustawodawca odróżnia umowę taką ("zobowiązanie zbywcy" z art. 44 § 2 pr. rzecz. najczęściej w praktyce wynikać będzie z umowy) od umowy o "przeniesienie własności".Jakkolwiek w świetle powyższych stwierdzeń pogląd, że umowa obligacyjna, zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, mógłby być uznany za usprawiedliwiony z punktu widzenia wykładni gramatycznej i systematycznej, to jednak muszą przeważyć inne argumenty, zwłaszcza natury teleologicznej, przemawiające za odmiennym wynikiem.Nie było wątpliwości, że art. 82 pr. o not., używający wyrażenia "umowy o przejście... prawa własności do nieruchomości", dotyczył tak umów rozporządzających, jak i umów obligacyjnych, zobowiązujących do przeniesienia własności. Wyrażenie art. 46 pr. rzecz. "umowa o przeniesienie własności nieruchomości" jest zupełnym odpowiednikiem w swym ujęciu tekstu art. 82 pr. o not. Nie ma więc, bez szczególnych za tym przemawiających racyj, podstaw do przyjęcia, że ustawodawca chciał tekstowi art. 46 pr. rzecz. nadać mniej szerokie znaczenie. Takie szczególne racje nie istnieją, a przeciwnie wszystko przemawia za domniemaną intencją ustawodawcy (skoro równocześnie w art. II pkt 4) przep. wprow. pr. rzecz. uchylony został w całości art. 82 pr. o not., że art. 46 pr. rzecz. zastąpi w pełni i w tym samym znaczeniu art. 82 pr. o not., który stał się zbędnym."Ratio legis" art. 82 pr. o not., jak i art. 46 pr. rzecz., jest przede wszystkim ta, że umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości są szczególnie ważne, tak z punktu widzenia dobra kontrahentów, jak i interesu społecznego, że więc wymagane jest zawieranie ich rozważne i przy zachowaniu wszelkich innych gwarancyj, jakie może dać tylko forma aktu notarialnego, ułatwiająca równocześnie czynności ewidencyjne i kontrolne właściwych władz państwowych. Ta racja prawna aktualna jest tak samo przy umowie o przeniesienie własności nieruchomości "sensu stricto", jak i przy umowie zobowiązującej do tego przeniesienia własności. Wystarczy zresztą spojrzeć na skutki koncepcji odmiennej. Okazałoby się, że nieruchomość sprzedać można by np. ustnie. Umowa byłaby ważna, a w myśl art. 294, 299 § 1 k. z. można by zawsze w drodze powództwa na podstawie takiej ustnej umowy dojść pośrednio do własności nieruchomości. Sprzedawca bowiem z takiej ustnej umowy byłby zobowiązany bezwzględnie w myśl wyżej cytowanych norm k. z. do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Taki wynik zaś przekreślałby realizację tych intencyj ustawodawczych, które zostały inkorporowane w art. 46 pr. rzecz.W świetle powyższych wywodów dotyczących konieczności zachowania formy aktu notarialnego dla umów obligacyjnych zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości oraz przytoczonych na wstępie założeń, iż te same wymogi formy powinny być stosowane do umów zastrzegających na rzecz uprawnionego prawo pierwokupu nieruchomości, należy na pierwsze z przedstawionych pytań odpowiedzieć twierdząco.Przez "wykonanie prawa pierwokupu", czyli przez odnośne "oświadczenie skierowane do zobowiązanego" (art. 345 k.z.) "przychodzi do skutku umowa sprzedaży między zobowiązanym a uprawnionym" (art. 348 k. z.). Konsekwentnie należy przyjąć, że jeżeli oświadczenie powyższe dotyczy nieruchomości, a więc powołuje do życia umowę tym razem już z reguły bezwarunkową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, to w myśl rozważań poprzednich oświadczenie to wymaga do swej ważności formy aktu notarialnego. Forma taka potrzebna jest wszakże nie tylko wtedy, gdy umowa obligacyjna, zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, zawiera od razu oświadczenia obu kontrahentów, ale także i wtedy, gdy wynika ona w całości lub w części z oświadczeń jednostronnych, jak np. w przypadku przyjęcia w formie aktu notarialnego w takiejże formie złożonej oferty. Gdyby ustawodawca zamierzał oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu uwolnić od wymogu formy przewidzianego dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, to konieczny byłby w tym względzie wyraźny przepis. Takiego przepisu ustawa nie zawiera, a jeśli się uwzględni poprzednio wskazane racje prawne ustanowienia formy aktu notarialnego dla umów obligacyjnych, czy rzeczowych, dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, to takie stanowisko ustawy jest zrozumiałe i konsekwentne. Potrzeba bowiem gwarancyj i kontroli, jaka się w ogóle nasuwa odnośnie tego rodzaju umów, aktualna jest w pełni także w takim przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości między uprawnionym i zobowiązanym z umowy pierwokupu ma ostatecznie wyniknąć z oświadczenia uprawnionego o wykonaniu prawa pierwokupu.Ustawa nie dawała też żadnych podstaw do różniczkowania formy wykonania prawa pierwokupu w zależności od osoby adresata odnośnego oświadczenia, a więc w zależności od tego, czy był nim zobowiązany (art. 345 k. z.), czy też osoba trzecia, będąca w złej wierze (art. 347 k. z.). O ile chodzi zresztą o wykonywanie prawa pierwokupu wobec osoby trzeciej na podstawie art. 347 k. z., to mogło ono mieć miejsce tylko do dnia 1 października 1950 r., z tą datą bowiem odnośna część przepisu tego została skreślona w art. IV pkt 11) przep. wprow. przep. og. pr. cyw.Obecnie skuteczność prawa pierwokupu wobec osoby trzeciej, a zresztą nie tylko wobec osoby trzeciej, ale i dalszych jeszcze nabywców, może wynikać tylko z ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej stosownie do przepisów art. 290 i nast. prawa rzeczowego.Przedstawione pytanie prawne żąda odpowiedzi co do tego, czy wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego "tak w przypadku zawarcia tylko umowy obligacyjnej, jak i w przypadku, gdy umowa ta zawiera równocześnie przeniesienie własności (art. 46 pr. rzecz.)", niewątpliwie ze strony zobowiązanego na osobę trzecią. Otóż na podstawie poprzednich wywodów należy stwierdzić, że art. 46 pr. rzecz. odnosi się nie tylko do umowy rzeczowej o przeniesienie własności nieruchomości, ale także do umowy obligacyjnej zobowiązującej do przeniesienia własności i że z punktu widzenia wymogów formy, jakiej powinno odpowiadać oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomości, rozróżnienie, czy zawarta została tylko ta ostatnia umowa obligacyjna, czy też obie, nie odgrywa żadnej roli. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomości wymaga w każdym przypadku, bez żadnego w tym względzie wyjątku, formy aktu notarialnego pod nieważnością i w tym kierunku należy udzielić odpowiedzi na drugie pytanie.Okoliczność, czy nastąpiło także przeniesienie własności obok umowy obligacyjnej, będzie miała zazwyczaj praktycznie tylko to znaczenie, że będzie decydować o tym, czy w ogóle prawo pierwokupu będzie mogło być wykonane. Przeniesienie bowiem własności nieruchomości nie może nastąpić z zastrzeżeniem warunku, a w konsekwencji pod rządem art. 347 k. z. w obecnym jego brzmieniu po przeniesieniu własności na osobę trzecią, które nie mogło być warunkowe, prawo pierwokupu nie będzie wchodzić w grę, poza przypadkami ujawnienia go w księdze wieczystej, o którym wyżej była mowa. Zresztą taka sama sytuacja będzie zachodzić i w takim razie, gdy wprawdzie zawarto samą tylko obligacyjną umowę sprzedaży, ale bezwarunkowo. Pozostanie tylko w każdym przypadku możność żądania odszkodowania od zobowiązanego.