III CRN 180/79

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN K. Piasecki (sprawozdawca). Sędziowie SN: Z. Marmaj, S. Rudnicki.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Miejskiego Urzędu w Ch. przeciwko: Janinie Z., Jackowi Jerzemu Z., Wojciechowi Z., Annie Marii M., Adamowi Zenonowi Z., Ryszardowi Markowi Z., Ewie Z., Andrzejowi Wincentemu Z., Jerzemu Leszkowi Z., Grażynie Terenie K., Krzysztofowi Eugeniuszowi Z., Andrzejowi Z. i Bogusławowi Piotrowi Z. o uznanie czynności prawnej za nieważną na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 24 listopada 1978 r.,uchylił zaskarżony wyrok Sądu Wojewódzkiego i wyrok Sądu Rejonowego w Chełmie z dnia 29 czerwca 1978 r. oraz przekazał sprawę temu Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 29.VI.1978 r. Sąd Rejonowy w Chełmie oddalił powództwo Skarbu Państwa (Urzędu Miejskiego w Ch.) o unieważnienie czynności prawnej, dokonanej w formie aktu notarialnego sporządzonego w Państwowym Biurze Notarialnym w Chełmie w dniu 27.IV.1977 r., na podstawie której Janina Z., właścicielka gospodarstwa rolnego, umową darowizny przeniosła własność nieruchomości na rzecz pozwanych: Jacka Jerzego Z., Wojciecha Z., Annę Marię M., Adama Zenona Z., Ryszarda Marka Z., Ewę Z., Andrzeja Wincentego Z., Jerzego Leszka Z., Grażynę Teresę K., Krzysztofa Eugeniusza Z., Andrzeja Z. i Bogusława Piotra Z.Sąd Rejonowy ustalił, że według wyrysu z mapy ewidencji gruntów wpisanej do składnicy geodezyjnej pod nr 195/59 i rob. 315, zaopatrzonego klauzulą podstawy wpisu w księdze wieczystej stosownie do art. 1 ust. 2 dekretu z dnia 2 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów (Dz. U. Nr 6, poz. 32), podpisanego przez Prezydenta Miasta Ch., własność nieruchomości Janiny Z. z mocy aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem Włodzimierzem R. w Ch. dnia 3.VI.1942 r. pod nr rep. 56/42 (zbiór dokumentów Zd. nr 1659) składa się z następujących nieruchomości położonych w mieście Ch. - w obrębie nr 24 z działek gruntu: nr 209 obszaru 3287 m2, nr 249 obszaru 580 m2, nr 14/4 obszaru 304 m2; w obrębie nr 141 z działek gruntu: nr 127 obszaru 892 m2, nr 12/2 obszaru 971 m2, i w obrębie nr 156 z działek: nr 14 i obszaru 3258 m2, nr 14/2 obszaru 233 m2, czyli łącznie obszaru 9525 m2.Z przedstawionego pisma Urzędu Miejskiego w Ch. z dnia 25.III.1977 r. i jego załącznika w postaci podkładu geodezyjnego do czynności notarialnej wynikało, że z wyjątkiem działek gruntu nr 209 obszaru 3287 m2, nr 249 obszaru 580 m2 i nr 14/1 obszaru 304 m2, czyli o łącznym obszarze 41 arów 71 m2 pozostałe nieruchomości (działki gruntu) "zgodnie z planem szczególnym i realizacyjnym" przeznaczone zostały na obwodnicę małą - osiedle XXX-lecia PRL, osiedle Kościuszki i obwodnicę dużą południową, a zatem utraciły charakter nieruchomości rolnej.Sąd Rejonowy doszedł do wniosku, że ewidencyjnie oznaczona działka gruntu, bez względu na sąsiedztwo innych działek, stanowi samodzielną nieruchomość. Skoro akt darowizny obejmuje całe nieruchomości, a nie ich części, niepotrzebna była decyzja organu administracyjnego co do podziału. Niepotrzebna była także decyzja co do podziału gospodarstwa rolnego, skoro część nieruchomości utraciła charakter nieruchomości rolnej; pozostała część obejmuje 41 arów 71 m2.To stanowisko Sądu Rejonowego uznał za trafne Sąd Wojewódzki w Lublinie, oddalając wyrokiem z dnia 24 listopada 1978 r. rewizję Skarbu Państwa.Sąd ten stwierdził, że aktem notarialnym questionis J.Z. darowała poszczególne całe działki ewidencyjnie oznaczone na współwłasność, a nie ich części, przeto trafne jest stanowisko Sądu Rejonowego, że zbędna byłaby decyzja organu administracji w sprawie podziału. Również w świetle ustaleń nie ulega wątpliwości, że działki nr 14/4, 14/2, 14/1 i 12/3 o łącznym obszarze 4687 m2 zostały objęte zatwierdzonymi planami realizacyjnymi, powołanymi w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, przy czym ostatnia działka - po sporządzeniu aktu notarialnego questionis. Zostały więc one przeznaczone na cele nie związane bezpośrednio z produkcją rolną (§ 1 ust. 2 pkt. 2 wymienionego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów). Pozostałe działki nr 242, 209 i 12/2 zawierają łączny obszar 4838 m2, a więc mniej niż 0,3 ha, nie stanowią już zatem gospodarstwa rolnego (§ 1 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów) i nie mają do nich zastosowania ograniczenia wymienione w art. 163 k.c. Wprawdzie decyzja co do działki nr 12/5 zapadła już po sporządzeniu aktu notarialnego, ale działka ta (podobnie jak pozostałe) w dacie sporządzenia tego aktu była przewidziana na cele nierolnicze, a mianowicie na park osiedla XXX-lecia.W rewizji nadzwyczajnej od tego wyroku Minister Sprawiedliwości wnosi o jego uchylenie wraz z wyrokiem Sądu Rejonowego w Chełmie z dnia 29 czerwca 1978 r. i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:1. Za uzasadnione należy uznać wyrażone w rewizji nadzwyczajnej zapatrywanie, iż można zgodzić się ze stanowiskiem sądu, że wobec utraty przez przedmiotową nieruchomość charakteru nieruchomości rolnej zbędne było wyjednywanie przez pozwanych przewidzianej w § 11 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 grudnia 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych (...) decyzji o zgodności podziału gospodarstwa rolnego z obowiązującymi przepisami.W tym stanie rzeczy rozstrzygnięcie zasadności rewizji nadzwyczajnej zależy przede wszystkim od prawidłowej wykładni art. 18 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27, poz. 192 wraz z późniejszymi zmianami), który to artykuł dotyczy pozwolenia na podział "nieruchomości położonej w granicach miast i osiedli".W sprawie niniejszej - jak wynika z treści aktu notarialnego darowizny - w wyniku darowizny powstała taka sytuacja, w której poza zmianą podmiotową właścicieli, powstaniem nowych tytułów własności i odpowiednio współwłasności, nie został dokonany podział nieruchomości objętej umową darowizny w tym sensie, aby z całości nieruchomości objętej darowizną, składającej się z kilku fizycznie wydzielonych działek gruntu, wydzielone zostały jakieś dalsze części nieruchomości w postaci odrębnych działek. Na tym właśnie tle powstaje kwestia potrzeby pozwolenia na podział.Ogólnie można stwierdzić, że z rozważanego prawnego punktu widzenia znaczenia nabiera - oprócz fizycznego wyodrębnienia działki - jej wyodrębnienie prawne. Cechą zaś zewnętrzną wskazującą na pewne wyodrębnienie działki jest przede wszystkim sposób jej ujęcia w księdze wieczystej lub w zbiorze złożonych dokumentów. W przypadku zaś gdy nieruchomość nie jest objęta księgą wieczystą (zbiorem złożonych dokumentów), o jej odrębności w sensie prawnym jako przedmiotu własności decyduje w zasadzie to, czy stanowi ona odrębną całość gospodarczą należącą do tego samego właściciela.Niektóre kwestie z tego zakresu były wyjaśnione w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W orzeczeniu POC 176/49 z dnia 29.IX.1949 r. ("Przegląd Notarialny" 1950, nr 2, s. 140) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że fakt, iż mająca się wydzielić część nieruchomości jest położona oddzielnie, nie wyłącza potrzeby uzyskania uprzedniego zezwolenia w myśl art. 5 ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli (Dz. U. Nr 35, poz. 240), uchylonej w art. 23 wyżej powołanej ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego (...). Stanowisko to należy uznać za trafne, jeżeli mieści się w nim stwierdzenie, że oddzielne położenie części nieruchomości nie uchyla aktualności wymagania pozwolenia na podział nieruchomości. Stosownie do nie obowiązującego już obecnie art. 5 ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli (Dz. U. Nr 35, poz. 240) nieruchomością jest działka (parcela) odgraniczona od innych działek (parcel) bez względu na to, czy poprzednio tworzyła ona kilka odrębnych działek, które następnie połączono w jedną całość (nieruchomość), czy też działka taka została dołączona do już istniejącej nieruchomości, jeżeli tylko następnie tworzą one jedną całość, bez względu na to, czy jako całość figurują w księdze wieczystej, czy też nie zostały w ogóle ujęte w księdze wieczystej (orzecz. II CR 361/70 z dnia 23 września 1970 r., OSNCP 1971, z. 9, poz. 97).Jednakże - jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu III CRN 438/69 z dnia 10 grudnia 1969 r. - konieczność uzyskania pozwolenia organu administracyjnego wchodzi w grę także w wypadku podziału następującego całymi działkami. Nawiązując do tej wykładni, należy podkreślić cel "pozwolenia" w sensie art. 18 ust. 4 powołanej ustawy. Chodzi tu o kontrolę ze strony odpowiednich organów administracyjnych zarówno w zakresie gospodarki terenami z punktu widzenia zasad podziału nieruchomości, jak i w zakresie zmiany tytułów prawnych własności. Nawet zmiana ograniczająca się do zmiany właścicieli prowadzi z istoty rzeczy do zmian w zakresie gospodarki terenami w określonym momencie i w dalszej perspektywie.Z tych wszystkich względów należy dojść do wniosku, że nieważna jest - w razie braku pozwolenia na podział wymaganego w art. 18 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27, poz. 192 wraz z późniejszymi zmianami) - umowa darowizny obejmująca kilka działek fizycznie wydzielonych, darowanych oddzielnie poszczególnym osobom na własność lub współwłasność.2. Oczywiście pozwolenie na podział w sensie art. 18 ust. 4 wymienionej ustawy nie byłoby przy zawieraniu umowy darowizny konieczne, gdyby były podstawy do przyjęcia, że podział w sensie prawnym został już poprzednio dokonany. W związku z tym nasuwa się kwestia waloru prawnego planu podziału nieruchomości. Należy mieć na względzie fakt, że stosownie do dawnej praktyki w pewnych wypadkach funkcję zezwolenia (art. 5 ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli - Dz. U. Nr 35, poz. 240) spełniał zatwierdzony plan podziału danego terenu. Dlatego słusznie podnosi się w rewizji nadzwyczajnej, że zarówno Sąd Rejonowy, jak i Sąd Wojewódzki nie wyjaśniły "bliższego charakteru mapy, której wyrysem posłużono się przy sporządzaniu zakwestionowanej umowy - z rażącym naruszeniem przepisu art. 316 § 1 k.p.c.". Istotne bowiem znaczenie ma to, w jaki sposób doszło do ukształtowania działek, w szczególności czy jest to wynikiem zatwierdzonego przez odpowiedni organ podziału. Niemniej jednak należy zwrócić uwagę na to, że według uchwały II CZP 104/66 z dnia 28 stycznia 1967 r. (OSNCP 1967, z. 10, poz. 170, PiP 1968, nr 7, s. 191) nie zastępuje zezwolenia na podział nieruchomości wymaganego przez art. 5 ustawy z dnia 25 czerwca 1948 r. o podziale nieruchomości na obszarach miast i niektórych osiedli - plan podziału nieruchomości, zaopatrzony w klauzulę o wpisaniu go do ewidencji w składnicy geodezyjnej.3. Stwierdzone w powyższy sposób rażące naruszenie prawa stanowi jednocześnie naruszenie interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej związanego z prawidłową gospodarką terenami, zwłaszcza w sytuacji, gdy rozporządzenie prawem własności nieruchomości nastąpiło w sytuacji, gdy nieruchomość jest przedmiotem wywłaszczenia w związku z zagospodarowaniem terenów.W tym stanie rzeczy należało orzec jak w sentencji niniejszego wyroku.