III CRN 20/81

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN S. Dmowski.Sędziowie SN: J. Ignatowicz (spr.), Z. Trybulski.SentencjaSąd Najwyższy - Izba Cywilna i Administracyjna po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 1981 r. na posiedzeniu jawnym sprawy z wniosku Andrzeja G. i Zygmunta G. z udziałem Stanisława S. i Teresy S. o stwierdzenie zasiedzenia na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od postanowienia Sądu Wojewódzkiego w Tarnowie z dnia 25 lipca 1980 r., sygn. akt I Cr 267/80, postanawia: zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w Tarnowie z dnia 9 czerwca 1980 r. uchylić i sprawę przekazuje temu ostatniemu Sądowi do ponownego rozpoznania, pozostawiając mu orzeczenie o wpisie od rewizji nadzwyczajnej.Uzasadnienie faktyczneWnioskodawcy żądali stwierdzenia, że ich zmarły ojciec, Roman G., nabył przez zasiedzenie z dniem 1 stycznia 1975 r. własność nieruchomości - parceli budowlanej, położonej w C., składającej się z działek nr a i b o łącznej powierzchni 0,1128 ha.W uzasadnieniu wniosku podali, że nieruchomość objęta wnioskiem Roman G. nabył od uczestnika Stanisława S. w 1960 r., płacąc mu należność w kwocie 7.000 zł, zaś dalsze 1.000 zł miał dopłacić przy zawarciu notarialnej umowy kupna-sprzedaży. Do zawarcia tej umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie uczestnika. Po zawarciu umowy nieformalnej, Roman G. nabytą działkę objął w posiadanie, zabudowując ją domem mieszkalnym, zabierając z niej trawę, niwelując teren i składając tam materiały budowlane. W lipcu 1977 r. uczestnik naruszył posiadanie Romana G. przez zaoranie części działki. Wytoczony przez Romana G. proces posesoryjny został zawieszony w związku ze śmiercią powoda.Uczestnik postępowania Stanisław S. oraz wezwana do udziału w sprawie Teresa S. - jego żona przyznali fakt zawarcia nieformalnej umowy sprzedaży działki z Romanem G. i otrzymania części zapłaty oraz fakt posiadania przez Romana G. nabytej działki. Zarzucili jednak, że przedmiotem umowy nieformalnej była część działki o pow. 7 arów oraz że wniosek nie może być uwzględniony z uwagi na nieformalne nabycie działki, a w związku z tym złą wiarę posiadacza.Postanowieniem z dnia 9 czerwca 1980 r. Sąd Rejonowy ustalił, że działkom oznaczonym dawnej nr c, d, a i b, położonym w C., odpowiadają działki nr x, y, z oznaczone zgodnie z wykazem zmian synchronizacyjnych z dnia 2 czerwca 1980 r. i równocześnie stwierdził, że Roman G. nabył przez zasiedzenie od dnia 1 stycznia 1975 r. prawo własności działki ewidencyjnej nr y położonej w C. o pow. 9 arów.W uzasadnieniu powyższego postanowienia Sąd Rejonowy ustalił, że w 1960 r. Roman G. nabył od uczestnika przedmiotową parcelę za kwotę 8.000 zł, wpłacił przy umowie 7.000 zł, miał dopłacić 1.000 zł i za tę kwotę dał materiał budowlany. Parcelę zabudował domem letnim i użytkował bez przeszkód do lipca 1977 r., kiedy to posiadanie jego naruszone zostało przez Stanisława S. Do tego czasu posiadanie Romana G. sięgało działki sąsiada M. W związku z tymi ustaleniami Sąd Rejonowy uznał, że wniosek jest uzasadniony w świetle treści art. 172 § 1 k.c.Rewizję uczestników Sąd Wojewódzki postanowieniem z dnia 25 lipca 1980 r. oddalił, podzielając ustalenia i wnioski Sądu Rejonowego.Obydwa wymienione postanowienia zaskarżył Minister Sprawiedliwości rewizją nadzwyczajną, wniesioną w dniu 23 stycznia 1981 r. Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Rewizja nadzwyczajna trafnie zarzuca, że Sądy obu instancji wadliwie uznały, że Roman G., nabywając sporną nieruchomość, stał się posiadaczem w dobrej wierze. Wbrew temu stanowisku od dawna został przyjęty pogląd, że nieformalny nabywca nieruchomości nie jest jej posiadaczem w dobrej wierze, skoro wie, iż dla braku przy nabyciu formy zastrzeżonej pod rygorem nieważności, nie służy mu prawo, które wykonuje. W kwestii tej wypowiadał się wielokrotnie Sąd Najwyższy, ostatnio w uchwale z dnia 24 marca 1980 r., III CZP 14/80 (OSNCP nr 9, poz. 161), w uzasadnieniu której przytoczone zostały również inne orzeczenia dotyczące tego samego zagadnienia. Jeżeli zaś tak, to trafnie rewizja nadzwyczajna podnosi, że do nabycia spornej działki przez zasiedzenie nie jest wystarczający termin 10-letni, wobec czego wniosek o stwierdzenie zasiedzenia powinien być oddalony. Trafne jest także zawarte w rewizji nadzwyczajnej twierdzenie, że przy zasiedzeniu można nabyć tylko to, co się w posiadaniu wnioskodawcy znajdowało przez okres potrzebny do zasiedzenia. Stan takiego posiadania nie może być ustalony wyłącznie w oparciu o ewidencyjne dane. Stan ten bowiem może, lecz nie musi pokrywać się z rzeczywistym stanem posiadania, a nawet na jaki wskazywać by mogła treść nieformalnej umowy kupna-sprzedaży. W sprawie niniejszej zaś Sąd nie dokonał rzeczywistej identyfikacji przedmiotu sporu, poprzestając na danych ewidencyjnych, naniesionych na plan sporządzony przez biegłego. Sąd Wojewódzki przeszedł do porządku również nad tymi wadliwościami Sądu I instancji, uznając jego orzeczenie za trafne. Pomimo opisanego wyżej uchybienia Sąd Najwyższy nie uwzględnił wniosku rewizji nadzwyczajnej o uchylenie zaskarżonych orzeczeń i o oddalenie wniosku, lecz przekazał sprawę Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Sąd Najwyższy kierował się mianowicie tym, że w sytuacji, w jakiej znaleźli się spadkobiercy R.G., nie jest wykluczone osiągnięcie podobnego wyniku jak w drodze zasiedzenia poprzez realizację roszczenia o wykup działki gruntu zajętej pod budowę, przewidzianego w art. 231 § 1 k.c. Wprawdzie przepis ten wymaga także dla powstania tego roszczenia dobrej wiary posiadacza, ale utrwalone orzecznictwo uznaje, że w szczególnych okolicznościach - gdy wymagają tego zasady współżycia społecznego - z dobrodziejstwa przepisu art. 231 § 1 k.c. może korzystać także posiadacz będący z formalnoprawnego punktu widzenia w złej wierze; dotyczy to w szczególności tzw. nieformalnych nabywców nieruchomości. Jeżeli zaś tak, to wnioskodawcy mogą zmienić wniosek o stwierdzenie zasiedzenia na powództwo o wykup działki. Jeżeli wnioskodawcy to uczynią, rzeczą Sądu II instancji będzie - po dokonaniu odpowiednich ustaleń - ocena - oczywiście przy uwzględnieniu ustalonego orzecznictwa, czy w sprawie można potraktować wnioskodawców (a ściślej ich poprzednika prawnego) z punktu widzenia przepisu art. 231 § 1 k.c., tak jak posiadacz w dobrej wierze, tzn. czy w okolicznościach sprawy za tym przemawiają zasady współżycia społecznego. Sąd I instancji będzie też musiał ocenić, czy wykupowi powinna podlegać cała działka objęta umową z 1963 r., jako zajęta pod budowę, tzn. czy cała działźka jest potrzebna (w szczególności ze względu na jej układ w terenie) do korzystania ze wzniesionego budynku, przy uwzględnieniu oczywiście jego przeznaczenia.Z zasad powyższych należało orzec jak w sentencji.