III CRN 97/80

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN H. Dąbrowski. Sędziowie SN: T. Bukowski, K. Piasecki (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Marianny G. przeciwko Stanisławowi C. o wydanie nieruchomości, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Częstochowie z dnia 23 listopada 1979 r.uchylił zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Rejonowego w Częstochowie z dnia 24 sierpnia 1979 r. i sprawę przekazał temuż Sądowi do ponownego rozpoznania i orzeczenia o wpisie należnym od rewizji nadzwyczajnej.Uzasadnienie faktyczneDla uzasadnienia powództwa wytoczonego przeciwko Stanisławowi C. o wydanie nieruchomości gospodarstwa rolnego o powierzchni 3,32 ha wraz z budynkami powódka przytoczyła, że zawarła z małżonkami C. nieformalną umowę kupna-sprzedaży gospodarstwa rolnego za cenę 70.000 złotych. W 1980 r. powódka zwróciła się do nich z propozycją rozwiązania umowy, na co pozwany i jego żona nie wyrazili zgody.Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 24.VIII.1979 r. powództwo oddalił. Sąd Wojewódzki zaś - zaskarżonym wyrokiem - oddalił rewizję powódki. Sądy obu instancji uznały, że żądanie powódki jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości rolnej (art. 5 k.c.). Pozwany bowiem posiada czteroosobową rodzinę - w tym dwoje małych dzieci - a w związku z nabyciem spornego gospodarstwa zaciągnął szereg pożyczek i poczynił na gospodarstwo nakłady, samo zaś gospodarstwo prowadzi należycie i jest "lepszym, bo sprawdzonym kandydatem na nabywcę" niż powódka, która - gdyby uwzględnić jej roszczenie - nie byłaby w stanie należycie prowadzić gospodarstwa ze względu na wiek i - ponieważ gospodarstwo nie stanowiło dla niej wyłącznego źródła utrzymania, bo otrzymuje ona rentę z innego tytułu - dążyłaby zapewne do sprzedaży gospodarstwa innej osobie albo do przekazania go na rzecz Państwa w zamian za rentę, co - zdaniem Sądu Wojewódzkiego - "przekonuje, iż los gospodarstwa po jego ewentualnym zwrocie jest zupełnie niepewny, niesprecyzowany i nie rokujący realnych szans gospodarowania". Zdaniem tego Sądu, za zastosowaniem art. 5 k.c. przemawia także fakt, że umowa kupna-sprzedaży została zawarta "za aprobatą miejscowej władzy terenowej".W rewizji nadzwyczajnej od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Częstochowie z dnia 23.XI.1979 r. Minister Sprawiedliwości wnosi o jego uchylenie wraz z wyrokiem Sądu Rejonowego w Częstochowie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Za uzasadniony należy uznać zarzut rażącego naruszenia art. 5 i 222 § 1 k.c. Słusznie w rewizji nadzwyczajnej się wywodzi, że w związku z nieformalnym obrotem nieruchomościami w orzecznictwie i w doktrynie jeszcze na tle prawa poprzednio obowiązującego utrwalił się pogląd, że w sprawie o wydanie nieruchomości rolnej oddalenie powództwa z powołaniem się na zasady współżycia może być uzasadnione wówczas, gdy przemawiają za tym okoliczności mające ze swej istoty charakter przejściowy. Nie jest wprawdzie wykluczone udzielenie zobowiązanemu do wydania nieruchomości ochrony trwałej wtedy, gdy okoliczności przemawiające za udzieleniem takiej ochrony mają charakter trwały i nie ma widoków na ich ustanie, jednakże może to mieć miejsce tylko wyjątkowo, gdy wydanie nieruchomości przez posiadacza byłoby dla niego szczególnie dotkliwe, a żądanie właściciela wydania jej musiałoby się spotkać ze szczególnie ujemną oceną etyczną, gdy więc - jak podkreślono w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 4.VII.1969 r. III CRN 231/69 (powołanym również przez Sąd Wojewódzki) - niezgodność między żądaniem a zasadami współżycia społecznego ma charakter szczególnie rażący (OSNCP 1970, poz. 72). Dotyczy to w zasadzie sytuacji, gdy żądanie wydania skierowane jest przeciwko długoletniemu posiadaczowi, który objął nieruchomość na podstawie nieformalnej umowy nabycia, zapłacił odpowiednią cenę i gospodaruje od lat w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.W sprawie niniejszej pozwany również objął nieruchomość na podstawie umowy nabycia, zapłacił cenę i prowadzi gospodarstwo w sposób nie nasuwający istotniejszych zastrzeżeń. Mimo to wspomniana niezgodność w tym wypadku nie zachodzi. W świetle bowiem utrwalonej wykładni art. 5 k.c. kryteria ochrony nieformalnych nabywców muszą być zaostrzone, gdy nieformalne nabycie miało miejsce po wejściu w życie ustawy z dnia 13 lipca 1957 r. o obrocie nieruchomościami rolnymi (Dz. U. Nr 39, poz. 172), która zniosła istniejące przedtem administracyjne ograniczenia obrotu. Jeszcze dalej idącej ostrożności wymaga stosowanie art. 5 k.c. wtedy, gdy przedmiotem powództwa właściciela jest żądanie wydania nieruchomości zbytej nieformalnie w okresie obowiązywania ustawy z dnia 29 czerwca 1963 r. o ograniczeniu podziału gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 28, poz. 168), a obecnie art. 160 i nast. k.c. W ostatnio wymienionej sytuacji ochrona nieformalnego nabywcy mogłaby mieć zastosowanie tylko zupełnie wyjątkowo i w żadnym razie nie mogłaby naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów w zakresie obrotu i podziału nieruchomości rolnych.W tym stanie rzeczy zaostrzenie kryteriów ochrony nieformalnych nabywców tym bardziej musi mieć miejsce wówczas, gdy nieformalne nabycie nieruchomości nastąpiło po wejściu w życie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 z późn. zm.). Ustawa ta z jednej strony zalegalizowała dotychczasowe - ale nie wszystkie (por. art. 1 ust. 2) - stany władania nieruchomościami, a z drugiej strony wprowadziła normy mające uniemożliwiać dalszy nieformalny obrót nieruchomościami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych. Według art. 17 ust. 2 i 3 powyższej ustawy, w razie objęcia nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, lecz zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, właściwy organ administracyjny obowiązany jest wezwać strony do zawarcia umowy w formie prawem przewidzianej lub do przywrócenia poprzedniego stanu posiadania w terminie 3 miesięcy. Po bezskutecznym zaś upływie tego terminu może zastosować karę grzywny w celu przymuszenia do zawarcia umowy lub przywrócenia poprzedniego stanu, a gdy i ten środek przymusu okaże się bezskuteczny - może przejąć na rzecz Państwa nieruchomość będącą przedmiotem nieformalnego obrotu za 50% jej wartości ustalonej według cen stosowanych przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych. Cel tych postanowień oraz społeczno-gospodarcze przesłanki takich unormowań są oczywiste. W świetle ich można sformułować pogląd, że w stosunku do posiadaczy, którzy objęli nieruchomość rolną na podstawie nieformalnej umowy nabycia, zawartej po wejściu w życie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, czyli po dniu 4 listopada 1971 r., w zasadzie nie jest dopuszczalne stosowanie ochrony na podstawie art. 5 k.c. przed żądaniem windykacyjnym właściciela.Taka właśnie sytuacja występuje w sprawie niniejszej. Strony zawarły nieformalną umowę kupna-sprzedaży w 1976 r., w okresie obowiązywania ustawy z dnia 26 października 1971 r., która w zasadzie wyklucza możność nabywania posiadania w tej drodze. Obie strony powinny więc ponieść prawne konsekwencje takiego działania (nieważność umowy, obowiązek wzajemnego zwrotu otrzymanych świadczeń), skoro zawarcie umowy w prawem przewidzianej formie nie wchodzi w rachubę. Okoliczność, że skutki te są zgodne z żądaniem powódki i nie odpowiadają tylko nabywcom, rozumiejącym swe interesy w sposób ograniczony bez uwzględnienia istniejących regulacji prawnych i ich społeczno-gospodarczego podłoża, nie ma dla oceny sprawy zasadniczego znaczenia. Nieformalny obrót nieruchomościami, tworząc stany faktyczne niezgodne ze stanami prawnymi, był i jest zjawiskiem gospodarczo niekorzystnym i społecznie niepożądanym. Ze względu na jego negatywne konsekwencje Państwo uznało za konieczne - w granicach społecznie i gospodarczo usprawiedliwionych - w drodze jednorazowej regulacji zalegalizować wiele spośród dotychczasowych stanów władania ziemią. Nie objęło jednak tą regulacją wszystkich sytuacji zaistniałych w przeszłości i wykluczyło powstawanie takich sytuacji w przyszłości, kierując się między innymi społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości rolnych. Orzeczenia Sądów obu instancji nie uwzględniają tego stanu rzeczy. Sankcjonują one nieformalny obrót w tej sprawie i stanowią zachętę dla dokonywania takiego obrotu w przyszłości. Z tej racji rażąca niezgodność zachodzi nie między żądaniem powódki i zasadami współżycia - nawet jeśliby obecne postępowanie powódki nie zasługiwało w pełni na aprobatę - lecz między rozstrzygnięciami sądów a obowiązującymi uregulowaniami prawnymi, będącymi instrumentem ogólnej polityki agrarnej Państwa. W tych uregulowaniach ustawodawca pod groźbą sankcji prawnych stara się zapobiec takim sytuacjom, do jakich prowadzą w tej sprawie orzeczenia sądowe. Niezgodność ta przejawia się również w tym, że z jednej strony orzeczenia sądowe utrwalają stan posiadania powstały w następstwie umowy stron, z drugiej zaś strony właściwy organ administracyjny - w świetle wyżej powołanych przepisów - obowiązany był i jest nadal do podjęcia odpowiednich działań w celu zmiany tego stanu i przywrócenia stanu istniejącego przed zawarciem umowy. W tym kontekście argument Sądu Wojewódzkiego, że strony zawarły umowę za aprobatą miejscowej władzy terenowej, jest całkowicie błędny.Słusznie również wywodzi skarżący, że nie są również przekonywające pozostałe argumenty sądów. Stan posiadania pozwanego istniejący od połowy 1976 r. wcale nie jest stanem długotrwałym w rozumieniu dotychczasowej judykatury dotyczącej ochrony nieformalnych posiadaczy. Przedmiot zaś posiadania - sporne gospodarstwo - nie stanowi dla pozwanego i jego rodziny wyłącznego i nawet głównego źródła utrzymania. Pozwany jest robotnikiem przemysłowym, zatrudnionym poza rolnictwem, a żona jego ma własną nieruchomość o obszarze 1,13 ha, która może stanowić dodatkowe źródło utrzymania jego rodziny. Ze sprawy wynika też, że na obszarze gminy, w której zamieszkuje pozwany, jest "sporo gospodarstw" do objęcia przez młodych rolników, lecz "trudno znaleźć" odpowiednich reflektantów.Strony zawarły umowę ze świadomością, że nie przenosi ona własności na nabywców. Wynika to z samego tekstu umowy. Wbrew więc twierdzeniu Sądu Rejonowego, pozwany nie miał żadnych podstaw do przekonania, że stał się właścicielem nieruchomości. Poniesione przez niego nakłady, poza budową studni, nie mają charakteru inwestycyjnego, są stosunkowo niewielkie i mogą być przez powódkę zwrócone po dokonaniu odpowiedniego rozliczenia. Brak też konkretnych podstaw do przewidywania, że po odzyskaniu nieruchomości przez powódkę nieruchomość ta nie będzie należycie wykorzystana także wówczas, gdyby doszło do jej sprzedaży w prawem przewidzianej formie lub do przekazania na rzecz Państwa za rentę.W tym stanie rzeczy oba zaskarżone wyroki podlegają uchyleniu i sprawa przekazaniu do ponownego rozpoznania pod kątem widzenia odpowiedniego zastosowania art. 320 k.p.c., właściwa bowiem ocena sytuacji rodzinnej pozwanego może ewentualnie doprowadzić do wniosku o potrzebie wyznaczenia odpowiedniego terminu do spełnienia świadczenia.