III CRN 97/83

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN Z. Marmaj (sprawozdawca). Sędziowie SN: J. Majorowicz, T. Miłkowski.SentencjaSąd Najwyższy z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej PRL, R. Wyrzykowskiego, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Urzędu Dzielnicowego K. - Dzielnicowy Zarząd Gospodarki Terenami przeciwko Marii B. o unieważnienie aktu notarialnego na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 6 lipca 1982 r.uchylił zaskarżony wyrok i oddalił rewizję pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Krakowie - Krowodrzy z dnia 16.II. 1982 r. oraz zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej 1.000 zł tytułem kosztów postępowania rewizyjnego.Uzasadnienie faktyczneSkarb Państwa - Urząd Dzielnicowy K. wnosił o uznanie za nieważną umowy zawartej w dniu 4.II.1980 r. w formie aktu notarialnego, na mocy której Justyna M., w imieniu której działała Maria B., nabyła na odrębną własność lokal mieszkalny położony w K. przy ul. (...) nr (...). Zdaniem strony powodowej umowa ta jest nieważna, gdyż została zawarta po wygaśnięciu pełnomocnictwa, jako że nabywczyni (mocodawczyni) zmarła w dniu (...).Pozwana Maria B. która jest spadkobierczynią Justyny M., wnosiła o oddalenie powództwa ze względu na to, ze śmierć mocodawcy nie pociąga za sobą nieważności umowy zawartej w jej imieniu przez pełnomocnika.Sąd Rejonowy powództwo uwzględnił, wyrażając pogląd, że posługiwanie się przez pozwaną pełnomocnictwem Justyny M. już po jej śmierci było niedopuszczalne i ma ten skutek, iż umowa zawarta w jej imieniu jest nieważna.Sąd Wojewódzki, rozpoznając sprawę na skutek rewizji pozwanej, wymieniony wyrok zmienił i powództwo oddalił. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego strona powodowa nie wiedziała o wygaśnięciu pełnomocnictwa wskutek śmierci mocodawcy i w związku z tym czynność prawna dokonana przez pełnomocnika w granicach dawnego umocowania jest względem zbywcy lokalu skuteczna i nie było podstaw do unieważnienia umowy (art. 105 k.c.).Wyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżył Prokurator Generalny PRL rewizją nadzwyczajną, opartą na zarzucie rażącego naruszenia prawa, a przede wszystkim art. 15a ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn.: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.). Rewizja nadzwyczajna zawiera wniosek o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie rewizji pozwanej.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Rewizja nadzwyczajna jest uzasadniona. Wprawdzie zgodnie z dyspozycją art. 101 § 2 k.c. umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa, jednakże wygaśnięcie to dla osób trzecich, działających w dobrej wierze, nie ma istotnego znaczenia. Zbywca lokalu mieszkalnego nie wiedział o wygaśnięciu pełnomocnictwa i nie ma podstaw do przyjęcia, iż z łatwością mógł się o tym przekonać (art. 105 k.c.). Nie ta zatem okoliczność - wbrew sugestii pozwu - jest istotna dla niniejszej sprawy. Rozstrzygające znaczenie ma treść art. 15a ust. 1 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Mianowicie zgodnie z tym przepisem w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność Państwa - a o taki lokal chodzi w sprawie niniejszej - mogą być wyodrębnione poszczególne lokale mieszkalne i sprzedawane na odrębną własność tylko najemcom tych lokali. Oznacza to, że osoba nie będąca najemcą takiego lokalu nie może go nabyć.Justyna M. była najemcą lokalu położonego przy ul. (...) nr (...) w K. Nie było więc przeszkód, by wymieniony lokal nabyła. Uprawnienie to jednak wygasło z chwilą jej śmierci, gdyż z tą chwilą M. przestała być najemcą. Zgodnie z dyspozycją art. 691 k.c. osoby bliskie najemcy i razem z nim zamieszkałe w chwili śmierci wstępują z mocy prawa w stosunek najmu. Wynika z powyższego, że z chwilą śmierci M. uprawnienie nabycia przedmiotowego lokalu przysługiwać mogło tylko osobom, które z mocy art. 691 k.c. i art. 8 prawa lokalowego wstąpiły w stosunek najmu tego lokalu. Do grona tych osób nie należy wszakże pozwana B., jako że w sprawie jest niesporne, iż nie mieszkała ona w chwili zgonu M. w przedmiotowym lokalu mieszkalnym.Niezamieszkiwanie w przedmiotowym mieszkaniu wynika także z aktu notarialnego oraz z pełnomocnictwa. W związku z tym nie ma znaczenia dla sprawy podnoszona przez pozwaną okoliczność, iż jest ona spadkobierczynią dawnego najemcy. Uprawnienie nabycia lokalu przysługujące najemcy z mocy art. 15a ust. 1 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach nie wchodzi w skład spadku i nie jest dziedziczne.Uprawnienie to przysługuje natomiast każdemu najemcy wstępującemu w stosunek najmu z mocy art. 691 k.c., jeśli odpowiada on pozostałym wymogom przewidzianym w ustawie o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, bez względu na to, czy należy on do kręgu spadkobierców poprzedniego najemcy.Powyższe prowadzi do wniosku, że umowa sprzedaży lokalu na odrębną własność i ustanowienia wieczystego użytkowania terenu, jako zawarta z rażącym naruszeniem prawa, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.).Ponieważ Sąd Wojewódzki przy wydawaniu zaskarżonego wyroku nie miał na uwadze przytoczonych okoliczności, przeto wyrok ten podlega uchyleniu, a rewizja pozwanej oddaleniu (art. 422 § 1 k.c.).