III CRN 42/80

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Ignatowicz. Sędziowie SN: J. Majorowicz (sprawozdawca), K. Piasecki.SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej PRL, M. Sławińskiej, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Urzędu Miejskiego w L. przeciwko Jolancie R. o ustalenie, na skutek rewizji nadzwyczajnej Prokuratora Generalnego PRL od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Słupsku z dnia 17 sierpnia 1979 r.oddalił rewizję nadzwyczajną.Uzasadnienie faktyczneUrząd Miejski w L. w pozwie z dnia 19.III.1979 r. domagał się ustalenia, że stwierdzone aktem notarialnym nr (...) wydanym przez Państwowe Biuro Notarialne w L. prawo pozwanej Jolanty R. do użytkowania wieczystego terenu i własności lokalu nie istnieje oraz o uchylenie tego aktu notarialnego.W uzasadnieniu swego żądania strona powodowa podała, że pozwana nabyła własność lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ul. 10 Marca 20 m. 24 w domu wielomieszkaniowym i przejęła w użytkowanie wieczyste 4/100 części działki o obszarze 551 m2 na zasadzie decyzji Naczelnika Miasta L. z dnia 31.VII.1978 r., która stanowiła podstawę do zawarcia aktu sprzedaży.Decyzja powyższa została z urzędu uchylona w całości w trybie nadzoru przez Urząd Wojewódzki w S., Wydział Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska w dniu 9.I.1979 r. jako nieważna, a w szczególności dlatego, że pozwana nie była najemcą sprzedanego jej lokalu.Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa.Sąd Rejonowy w L. wyrokiem z dnia 29.V.1979 r. oddalił powództwo, a Sąd Wojewódzki w Słupsku wyrokiem z dnia 17.VIII.1979 r. oddalił rewizję powoda.Sąd Wojewódzki podniósł, że decyzja Naczelnika Miasta L. z dnia 31.VII.1978 r. w sprawie sprzedaży pozwanej lokalu mieszkalnego wydana została zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach w jej brzmieniu zmienionym ustawą z dnia 6 lipca 1972 r. i stwierdził, że uchylenie jej przez Wojewodę w S., już po zawarciu umowy sprzedaży, nie może powodować samo przez się nieważności tej umowy.W tym przedmiocie Sąd powołał się na uchwałę Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 1964 r. (OSNCP z 1964, poz. 244) stanowiącą, że uchylenie ostatecznej decyzji administracyjnej po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje samo przez się nieważności umowy, która jest samodzielną czynnością prawną z zakresu prawa cywilnego i podlega przepisom tego prawa.Sąd stwierdził, że strona powodowa nie wykazała, ażeby okoliczności, które spowodowały uchylenie decyzji mogły mieć znaczenie dla oceny ważności umowy z punktu widzenia prawa cywilnego i dlatego powództwo oddalił.Wyrok Sądu Wojewódzkiego w Słupsku zaskarżył rewizją nadzwyczajną Prokurator Generalny PRL, wnosząc o uchylenie tego wyroku oraz poprzedzającego go wyroku Sądu Rejonowego w L. z dnia 29.V.1979 r. i o przekazanie sprawy temu Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.Skarżący zarzuca powyższym wyrokom rażące naruszenie prawa, w szczególności przepisów art. 3 § 2, 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 58 § 1 i 2 k.c. oraz art. 15a ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o zmianie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27, poz. 193), a ponadto naruszenie interesu Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Skarżący dopatruje się naruszenia przez oba sądy art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 15a ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159, zm. Dz. U. z 1972 r. Nr 27, poz. 193 i z 1974 r. Nr 14, poz. 84) w tym, że lokal mieszkalny został sprzedany osobie, która nie była najemcą tego lokalu. Bezsporne bowiem jest w sprawie, że najemcami lokalu byli rodzice pozwanej.Niewątpliwie ma rację skarżący, że art. 15a ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach ogranicza krąg osób, na rzecz których może nastąpić ustanowienie odrębnej własności lokali w domach wielomieszkaniowych, stanowiących własność Państwa. Stosownie bowiem do powołanego przepisu sprzedaż samodzielnego lokalu jako odrębnej własności z równoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części terenu może nastąpić na rzecz najemcy. Celem tego przepisu jest nie tylko sama sprzedaż lokali, lecz zapewnienie stabilizacji warunków mieszkaniowych osób, które lokale te zajmują. Z tych względów w świetle art. 15a powołanej ustawy nie ma przeszkód prawnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu również na rzecz osoby nie będącej najemcą, jeżeli sprzedawany lokal nie jest wynajęty. Z celu przepisu wynika dalej, że stwarza on dla najemców lokali w takich domach uprawnienia do kupna lokalu. Oznacza to, że lokale przez nich zajmowane nie mogą być sprzedane osobom trzecim, a umowy o ustanowienie odrębnej własności takiego lokalu na rzecz takich osób, jako naruszające przepis art. 15a ustawy, byłyby bezwzględnie nieważne (art. 58 k.c.). Zagadnienie to było już przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, przy czym w orzeczeniu z dnia 24.VIII.1979 r. III CRN 91/79 (OSNCP 1980, poz. 54) skład siedmiu sędziów zajął właśnie takie stanowisko. Powstaje z kolei pytanie, czy najemca może cedować swoje uprawnienie na rzecz innej osoby. Na pytanie to należy odpowiedzieć przecząco. Przepis art. 15a ustawy o gospodarce terenami, jak już wyżej zaznaczono, ma to znaczenie, że zakreśla krąg osób, którym lokale w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność Państwa mogą być sprzedane, stwarzając równocześnie dla najemców uprawnienie do kupna lokalu. Nie jest to jednakże określone prawo, którym najemca może dysponować i przelać je na inną osobę. Cesja bowiem przewidziana w art. 509 k.c., która w drodze analogii może mieć zastosowanie do ustąpienia wszelkiego rodzaju praw nie będących wierzytelnościami w znaczeniu ścisłym, dotyczy praw, które danej osobie przysługują i którymi może dysponować. Jeżeli najemca oświadczy wobec organu gospodarki mieszkaniowej, że lokalu nie zamierza nabyć, lokal ten, dopóki lokator ten go zajmuje, nie może być sprzedany osobie trzeciej, nawet wówczas, gdyby wobec organu gospodarki mieszkaniowej oświadczył, że nie stawia przeszkód, aby ustanowiono odrębną własność lokalu na rzecz tej osoby. Zaznaczyć należy, że organy gospodarki mieszkaniowej, realizując zasady przewidziane w art. 15a omawianej ustawy, dopuściły możliwość zawierania umów sprzedaży lokali w domach wielomieszkaniowych z pełnoletnimi dziećmi najemcy wspólnie z nim zamieszkującymi, jeżeli wyrażą na to zgodę najemca i inni pełnoletni członkowie rodziny wspólnie z najemcą zajmujący dany lokal. Praktyka ta oparta jest na wyjaśnieniu Ministerstwa Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska, które możliwość taką dopuściło, i nie wykracza poza ramy dyspozycji art. 15a ustawy.Ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje bowiem bez naruszenia przewidzianego w omawianym przepisie uprawnienia najemcy oraz bez naruszenia interesu członków jego rodziny. Również poważne względy społeczne przemawiają za umożliwieniem pełnoletniemu dziecku nabycie lokalu, które wspólnie z rodzicami zajmuje, i zapewnienie mu stabilizacji warunków mieszkaniowych.W świetle powyższych rozważań nie można więc uznać, że zawarta między stronami umowa w formie aktu notarialnego narusza art. 15a ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Rodzice pozwanej wyrazili zgodę na kupno przez nią zajmowanego wspólnie mieszkania. Pozwana jest osobą pełnoletnią i jak oświadczyła zamierza zawrzeć związek małżeński.Nie można uznać za zasadny również drugiego zarzutu, przytoczonego w rewizji nadzwyczajnej, że zaskarżone wyroki naruszają również art. 14 ust. 3 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Naruszenia tego przepisu dopatruje się skarżący w tym, że matka pozwanej Czesława R., sprawując funkcję kierownika Zarządu Gospodarki Terenami w L. nabyła w kwietniu 1973 r. wraz z mężem Stanisławem R. od Skarbu Państwa w wieczyste użytkowanie działkę budowlaną w Ł. o powierzchni 383 m2, na której wybudowali domek jednorodzinny zaspokajający potrzeby mieszkaniowe ich rodziny. Wobec tego rodzice pozwanej nie mogli dokonać cesji swoich praw do lokalu na jej rzecz. Powołany bowiem przepis art. 14 ust. 3 cytowanej ustawy wprowadza zakaz nabywania przez jedną osobę więcej niż jednego domu jednorodzinnego, lokalu w małym domu mieszkalnym albo lokalu w domu wielomieszkaniowym (art. 14 ust. 3 w związku z art. 15a ust. 1 ustawy) lub uzyskania więcej niż jednej działki pod budowę domu. W omawianym przypadku sytuacja taka nie występuje, skoro umowa spornego lokalu została zawarta nie przez rodziców pozwanej, lecz przez ich pełnoletnią córkę. Nie występuje też w tym przypadku cesja prawa na rzecz ich córki. Oświadczenie złożone organowi gospodarki mieszkaniowej, że zgadzają się na sprzedaż lokalu wspólnie zajmowanego pozwanej miało jedynie to znaczenie, że usuwało przeszkodę - w ramach przyjętej przez organ administracji praktyki - do sprzedaży lokalu na rzecz pełnoletniej córki najemców.Zauważyć należy, że w świetle omawianych przepisów nie byłoby przeszkody także w sytuacji odwrotnej, a więc gdyby pozwana wystąpiła o ustanowienie dla niej prawa użytkowania wieczystego działki i podjęła budową domu jednorodzinnego przy pomocy materialnej rodziców.Podniesiona w rewizji okoliczność, że matka pozwanej otrzymała działkę budowlaną w użytkowanie wieczyste i wspólnie z mężem wybudowali na niej dom jednorodzinny mogłaby mieć istotne znaczenie dla oceny ważności kwestionowanej umowy wówczas, gdyby rodzice pozwanej wybudowali dom np. w ramach spółdzielczego zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych lub korzystali z innych form pomocy z funduszów społecznych. Korzystanie bowiem przez nich i ich córkę, wspólnie dotychczas zajmujących jedno mieszkanie, w dwu przypadkach z udogodnień jakie stwarzają przepisy w zakresie gospodarki mieszkaniowej, godziłoby w zasadę prowadzonej przez Państwo i znajdującej wyraz w przepisach polityki mieszkaniowej.Z tych względów, mając na uwadze zasadę wyrażoną w uchwale Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 25.IV.1964 r. (OSNCP 1964, poz. 244) stanowiącą, że uchylenie ostatecznej decyzji administracyjnej po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje samo przez się nieważności umowy, oraz skoro zawarta między stronami umowa nie może być uznana za nieważną, jako nie naruszająca przepisów ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, należało rewizję nadzwyczajną jako nieuzasadnioną oddalić.