II CR 461/69

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia W. Bryl (sprawozdawca). Sędziowie: W. Markowski, F.Wesely.SentencjaSąd Najwyższy, z udziałem prokuratora Gen. Prok. K. Wojnarowicza, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w O. przeciwko: 1) Władysławowi K., 2) Zofii K. i 3) Jadwidze R. o unieważnienie umowy na skutek rewizji pozwanych od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Opolu z dnia 30 czerwca 1969 r.,uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Wojewódzkiemu w Opolu do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie faktyczneWyrokiem z dnia 30.VI.1969 r. Sąd Wojewódzki w Opolu uznał za nieważną umowę wieczystego użytkowania, sprzedaży budynku i lokali zawartą w dniu 17.X.1966 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w Nysie pomiędzy Skarbem Państwa w Władysławem K., Zofią K. i Jadwigą R. Sąd oddalił zarazem wniosek strony powodowej o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu i odstąpił od pobrania od pozwanych Władysława i Zofii małż. K. opłaty sądowej.Sąd Wojewódzki przyjął za niesporne, że w dniu 17 października 1966 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w Nysie zawarta została między Skarbem Państwa (Prezydium PRN w N.) a pozwanymi umowa, mocą której ustanowiono na rzecz pozwanych Władysława i Zofii małż. K. w 4/7 częściach, a na rzecz ich córki Jadwigi w 3/7 częściach wieczyste użytkowanie na 99 lat działki gruntu 1181/3 przy ul. (...) w G. o obszarze 10 arów oraz sprzedano im na współwłasność w takim samym stosunku ułamkowym znajdujący się na tej parceli dom, przy czym ustanowiono jednocześnie odrębną własność lokali w ten sposób, że mieszkanie na parterze otrzymali na własność małżonkowie Władysław i Zofia K., a mieszkanie na piętrze otrzymała ich - wtedy jeszcze niezamężna - córka Jadwiga K. Cena sprzedaży za lokal na parterze wynosiła 97.560 zł, natomiast za lokal na piętrze 74.450 zł - z rozłożeniem spłaty na 50 lat w równych ratach kwartalnych po 463,41 zł bądź 353,63 złotych. Wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie ustalono dla małżonków K. na 416, a dla ich córki na 356,57 zł. Akt notarialny oparty był na decyzji Prezydium PRN w N. z dnia 12 września 1966 r., która następnie została uchylona przez Prezydium WRN w O. decyzją z dnia 18.II.1967 r. dlatego, że: 1) w operacie szacunkowym ustalającym cenę lokali nie zostały uwzględnione garaż, szopa, ogrodzenie oraz meblościanka; 2) bezpodstawnie zostały zastosowane przy ustalaniu cen maksymalnych ulgi z powołaniem się na niskie zarobki pozwanych, co było niezgodne z rzeczywistością, gdyż miesięczny zarobek pozwanego przekraczał 7.000 zł netto; 3) ulgi zostały przyznane przez Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, który nie posiadał takiego uprawnienia; 4) została dokonana sprzedaż samodzielnych lokali mieszkalnych na rzecz jednej rodziny; Jadwiga R. w owym czasie była jeszcze panną i nie miała w ogóle uprawnień do nabycia lokalu na własność; 5) z naruszeniem art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 28.V.1957 r. (Dz. U. Nr 31, poz. 132) został sprzedany dom mieszkalny bez zabudowań gospodarczych.Jakkolwiek uchylenie wymienionej uchwały Prezydium PRN nie spowodowało automatycznie unieważnienia umowy zawartej na podstawie tej uchwały, gdyż umowa została zawarta z zachowaniem wszelkich wymagań formalnych, to jednak okoliczności, z powodu których nastąpiło uchylenie decyzji administracyjnej, wskazują na to, że umowa ta jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, gdyż bezpodstawnie zastosowane zostały maksymalne ulgi dla pozwanego przy ustalaniu ceny kupna, że przydzielono pozwanej R. oddzielne mieszkanie obejmujące całą kondygnację, mimo iż pozwana była w chwili zawierania umowy jeszcze członkiem rodziny pozwanego, że na nieruchomości sprzedanej pozwanemu zostały poczynione duże nakłady przez fabrykę, której dyrektorem był pozwany, i że umowa ta w świetle art. 59 § 2 k.c. jest nieważna.Uzasadnienie prawneWyrok Sądu Wojewódzkiego zaskarżyli pozwani rewizją, którą Sąd Najwyższy uznał za zasadną z następujących względów:W sprawie nie zostały wyjaśnione wszystkie okoliczności faktyczne, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.1. 1. I tak Sąd Wojewódzki przyjmując, iż wymieniona wyżej umowa nie może być uznana za ważną w świetle zasad współżycia z tego względu , że zostały zastosowane względem pozwanego K. maksymalne ulgi mimo braku warunków ustawowych oraz że ulg tych udzielał Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej, a nie Prezydium PRN - pominął w swych rozważaniach tę okoliczność, że gdyby nawet przyjąć pogląd, że Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej nie był uprawniony do przyznania ulg, to w każdym razie przyjąć należy, że Prezydium PRN w N. akceptowało w swojej decyzji powyższe przyznanie. Ponadto obowiązkiem Sądu Wojewódzkiego było wyjaśnić, jakimi kryteriami kierował się wspomniany Wydział przy udzielaniu ulg K. w spłatach w ogólności, a nie tylko w danej sprawie i czy w szczególności była brana pod uwagę praca społeczna nabywców mienia państwowego. Dalej, Sąd Wojewódzki nie wyjaśnił dochodów i stanu majątkowego pozostałych pozwanych.2. 2. Sporny dom zdaje się być małym domem mieszkalnym w rozumieniu art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 28.V.1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych (Dz. U. Nr 31, poz. 132). Liczba osób nabywających mały dom mieszkalny nie może być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych w nabywanym domu. Lokale te sprzedawane są na odrębną własność nabywców. Tak właśnie postąpiono w niniejszej sprawie, skoro lokal na parterze został sprzedany pozwanym K., a lokal na piętrze ich pełnoletniej córce, pozwanej Jadwidze R. Fakt, że pozwana R. w chwili zawierania umowy mieszkała razem z rodzicami, nie może wbrew stanowisku zajętemu przez Sąd Wojewódzki powodować uznania tej umowy za sprzeczną z zasadami współżycia. Pełnoletni bowiem członek rodziny zamierzający założyć własną rodzinę ma prawo ubiegać się o oddzielne mieszkanie i działania takiej osoby nie można uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w PRL, tym bardziej że Sąd Wojewódzki nie wskazał konkretnej zasady współżycia społecznego, w świetle której sprzedaż pozwanej R. oddzielnego lokalu była sprzeczna z tą zasadą.3. Sąd Wojewódzki wymieniając - jako jedną z dalszych przyczyn powodujących uznanie w świetle zasad współżycia społecznego umowy za nieważną - fakt, że pozwany K. przed zawarciem tej umowy dokonał poważnego remontu danego domu, nie rozważył okoliczności, że Zakłady Papiernicze w G., w których w owym czasie dyrektorem był pozwany K., dokonały remontu nie tylko spornego domku, ale również kilkudziesięciu innych budynków, które znajdowały się w gestii wymienionych Zakładów, a po dokonaniu remontu zostały one przekazane właściwym prezydiom rad narodowych do sprzedaży oraz że dokonanie remontu domu przyczyniło się nie tylko do przedłużenia czasu jego żywotności, ale również miało wpływ na wysokość ceny sprzedaży. Ta okoliczność wynika z opinii biegłego sądowego M.4. Nie może również być uznana za nieważną omawiana umowa jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego dlatego, że z naruszeniem art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 28.V.1957 r. (Dz. U. Nr 31, poz. 132) pozwanym został sprzedany dom mieszkalny bez zabudowań gospodarczych. Sprzedaż taka bowiem mogłaby jedynie uzasadniać unieważnienie umowy, jako sprzecznej z ustawą, a nie z zasadami współżycia społecznego. W tym względzie jednak Sąd Wojewódzki stwierdził, że umowa została zawarta z zachowaniem wszelkich wymagań, kwestia więc jej ważności może być rozpatrywana jedynie w aspekcie zasad współżycia społecznego.5. Ostatnią z przyczyn mającą uzasadniać według Sądu Wojewódzkiego uznanie umowy za nieważną w świetle zasad współżycia społecznego jest wymienione w decyzji Prezydium WRN, uchylającej decyzję Prezydium PRN w N. z dnia 12.IX.1966 r. pominięcie w operacie szacunkowym meblościanki, garażu, szopy i ogrodzenia.Sąd Wojewódzki, powołując tę ostatnią okoliczność jako mającą uzasadniać uznanie danej umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, pominął w swych rozważaniach okoliczność, że przedmiotem umowy sprzedaży był tylko dom mieszkalny, a na parceli, na której dom stoi, zostało ustanowione prawo dożywotniego użytkowania. W razie więc przyjęcia, że budynki gospodarcze (garaż, szopa) i oparkanienie nie zostały objęte umową Skarb Państwa pozostał nadal ich właścicielem i wówczas należało rozważać, czy w danych okolicznościach nieobjęcia umową sprzedaży wymienionych budynków i ogrodzenia może powodować nieważność całej umowy. Co się zaś tyczy meblościanki to stanowi ona część składową budynku i w świetle opinii biegłego sądowego wartość jej mieści się w cenie sprzedaży.Powyższe uchybienia naruszają art. 227, 233 § 1, 316 § 1 i 328 k.p.c. Mogły one mieć wpływ na wynik sprawy i dlatego powodują uchylenie zaskarżonego wyroku oraz przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania (art. 388 § 1 k.p.c.).Z przytoczonych względów należało orzec jak wyżej.