II CR 258/80

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN R. Czarnecki. Sędziowie SN: J. Majorowicz (sprawozdawca), Z. Wasilkowska.SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Urzędu Miejskiego w G. - Miejskiego Biura Gospodarki Terenami przeciwko Saturninie S. i Stanisławowi S. o unieważnienie umowy, na skutek rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 21 lutego 1980 r.oddalił rewizję.Uzasadnienie faktyczneUrząd Miejski w G. w pozwie przeciwko Saturninie i Stanisławowi małżonkom S. domagał się uznania umowy zawartej między stronami w formie aktu notarialnego w dniu 28.X.1977 r. za nieważną. Na podstawie tej umowy pozwani nabyli na własność lokal nr 1 położony w G. przy ul. P 19 oraz udział 1/2 części w częściach nie wydzielonych budynku oraz użytkowanie wieczyste 1/2 części nieruchomości gruntowej działki.W uzasadnieniu żądania powód podniósł, że decyzja ostateczna Prezydenta Miasta G. z dnia 31.XII.1976 r., stanowiąca niezbędną przesłankę prawną zawarcia umowy, została w trybie nadzoru uchylona przez Ministerstwo Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska decyzją z dnia 26.VII.1979 r. Ponadto w momencie składania oświadczenia woli sprzedaży spornego lokalu przedstawiciel Prezydenta Miasta G. działał pod wpływem błędu co do prawa, że pozwani posiadają uprawnienia do nabycia lokalu. W późniejszym postępowaniu okazało się bowiem, że w budynku przy ul. P. 19 nie można wyodrębnić dwóch samodzielnych lokali.Pozwani wnosili o oddalenie powództwa, twierdząc, że mieszkania na parterze i piętrze są samodzielne.Sąd Wojewódzki w Gdańsku wyrokiem z dnia 21.II.1980 r. powództwo oddalił. Zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek błędu określonych w art. 84 k.c. Błąd nie został wywołany przez pozwanych, ponieważ zawarli umowę po otrzymaniu oferty, a następnie decyzji Urzędu Miejskiego, w uzasadnieniu której podano, że budynek położony przy ul. P. 19 w G.-S. został przeznaczony do sprzedaży jako dom jednorodzinny, a następnie w wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego został przekwalifikowany na mały dom mieszkalny o dwóch samodzielnych lokalach. W tej sytuacji twierdzenia powoda, jakoby pozwani wprowadzili w błąd powoda stwierdzeniami, że nabyty przez nich lokal ma charakter samodzielny, nie mogą się ostać, gdyż z uzasadnienia decyzji wynika, że powód sam doszedł do takich wniosków po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego. Pozwani natomiast otrzymawszy taką decyzję, nie znając odpowiednich przepisów, nie mogli wiedzieć o błędzie. Ponadto, zdaniem Sądu Wojewódzkiego, okoliczność, że małżonkowie F., zajmujący drugi lokal, odstąpili od zawarcia umowy tego lokalu, nie może mieć wpływu na ważność umowy zawartej przez pozwanych. Nie można również przyjąć, jakoby strona powodowa działała pod wpływem błędu co do prawa. Złożyła bowiem prawidłowe oświadczenie woli i zawarta umowa jest dla stron zrozumiała i nie budzi wątpliwości.W rewizji Skarb Państwa wniósł o zmianę wyroku Sądu Wojewódzkiego i o uznanie zawartej między stronami umowy za nieważną, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i o przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.Skarżący zarzuca: 1) naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 58 § 1 k.c. oraz przepisu art. 12 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn.: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.) w związku z art. 22 ust. 1 pkt 2, art. 3 i 5 ust. 2 prawa lokalowego (Dz. U. z 1979 r. Nr 14, poz. 84); 2) sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału przez błędne przyjęcie, że lokale miały w chwili zawarcia umowy samodzielny charakter oraz że przyczyną uchylenia decyzji w trybie administracyjnym było niezawarcie umowy przez najemcę drugiego lokalu; 3) niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy przez pominięcie dowodu z biegłego z dziedziny budownictwa na okoliczność samodzielnego charakteru obu lokali położonych w spornym budynku.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W sprawie istotne znaczenie ma rozstrzygnięcie kwestii wpływu uchylenia decyzji ostatecznej Prezydenta Miasta G. z dnia 31.XII.1976 r., stanowiącej ustawową przesłankę do zawarcia następnie przez strony umowy notarialnej, przez Ministerstwo Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska decyzją z dnia 26.VII.1979 r. Powołując się na treść tej ostatniej decyzji, strona powodowa podnosiła w pozwie, że zawierając umowę była pod wpływem błędu co do prawa, a mianowicie charakteru budynku przeznaczonego do sprzedaży.W tej też płaszczyźnie, jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Wojewódzki przede wszystkim sprawę rozpoznawał. Jeżeliby oceniać sprawę na tej podstawie, to stanowisko Sądu Wojewódzkiego jest oczywiście prawidłowe, a to dlatego, że brak przesłanek z art. 84 k.c., skoro błąd nie został wywołany przez pozwanych, nie wiedzieli oni też o błędzie ani nie mogli z łatwością błędu zauważyć. Powołując się na błąd co do prawa strona powodowa w rzeczywistości jednak opierała powództwo na tej podstawie, że zarówno decyzja Prezydenta Miasta G., jak również umowa notarialna są nieważne z tej przyczyny, że naruszają bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach w sprawie sprzedaży przez Państwo budynków i oddania w użytkowanie wieczyste terenu zabudowanego. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale Pełnego Składu Izby Cywilnej z dnia 25.IV.1964 r. III CO 12/64 (OSNCP 1964, poz. 244), uchylenie ostatecznej decyzji o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych nie powoduje samo przez się nieważności umowy; jednakże okoliczności, z powodu których uchylenie nastąpiło, mogą mieć znaczenie dla oceny w świetle prawa cywilnego ważności umowy sprzedaży lub dopuszczalności uchylenia się od skutków prawnych zawartego w niej oświadczenia woli. Oznacza to, że stosowanie właściwych przepisów prawa cywilnego nie jest zależne od uchylenia w drodze administracyjnej decyzji, która stanowiła podstawę do zawarcia umowy. Niezgodność umowy z ustawą o sprzedaży i jej rozporządzeniami wykonawczymi oraz z przepisami prawa cywilnego może być - jak to podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały - stwierdzona niezależnie od tego, czy decyzję uchylono w drodze administracyjnej, przyczyny bowiem uchylenia mogą mieć znaczenie w procesie cywilnym, jeśli zostaną ustalone w postępowaniu sądowym i w świetle zasad prawa cywilnego mają istotne znaczenie dla ważności lub wzruszalności umowy.W świetle powyższych założeń rozważeniu podlega więc zarzut podniesiony w rewizji, a sprowadzający się do twierdzenia, że zawarta przez strony umowa narusza przepisy art. 12 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach w związku z art. 22 ust. 1 pkt 2 oraz art. 3 i 5 ust. 2 prawa lokalowego. Zdaniem strony powodowej, w spornym budynku nie mogą być sprzedane poszczególne lokale mieszkalne jako odrębne nieruchomości, ponieważ budynek ten nie jest małym domem mieszkalnym. Zarówno bowiem sprzedany powodom lokal, jak i drugi położony w spornym budynku lokal na piętrze nie mają samodzielnego charakteru, ponieważ do pomieszczeń na poddaszu, z których korzystają również pozwani, prowadzi wejście tylko przez lokal nr 2 na piętrze budynku. Zarzutu tego w świetle zebranego w sprawie materiału nie można uznać za zasadny. Artykuł 12 ust. 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach odsyła, jeżeli chodzi o określenie m.in. małych domów mieszkalnych, do przepisów ustawy o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych. Ustawa ta została uchylona przez ustawę z dnia 10 kwietnia 1979 r. prawo lokalowe (Dz. U. Nr 14, poz. 84), a materię objętą tą ustawą reguluje obecnie prawo lokalowe. Stosownie do art. 5 ust. 2 tego prawa samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb, łącznie z pomieszczeniami pomocniczymi, w którym zamieszkanie nie wymaga pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Jak wynika z powyższego przepisu, chodzi więc w obrębie budynku o taki układ izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, który tworzy lokal umożliwiający jego mieszkańcom "zamieszkiwanie", a więc normalne spełnianie w tych pomieszczeniach wszystkich podstawowych czynności związanych z bytowaniem, pracą, prowadzeniem gospodarstwa domowego oraz wypoczynkiem. Samodzielnego charakteru nie traci więc lokal mieszkalny, którego izby i pomieszczenia pomocnicze przylegają do sieni prowadzącej na poddasze, z której sporadycznie korzysta najemca lokalu (np. w celu suszenia bielizny). Sytuacja taka zaś zachodzi w rozważanym przypadku. Budynek położony w G. ma dwa lokale: lokal nr 1, który został sprzedany pozwanym, oraz lokal nr 2, w którym mieszkają małżonkowie F. Lokal nr 1 na parterze składa się z 3 izb mieszkalnych, tj. 2 pokoi, kuchni i przedpokoju, ubikacji i sieni, o łącznej powierzchni użytkowej 55,03 m2, lokal zaś nr 2 na piętrze obejmuje również 3 izby mieszkalne, a mianowicie dwa pokoje, kuchnię, łazienkę i sień i ma powierzchnię 54,62 m2. W obrębie budynku oba lokale wraz z pomieszczeniami pomocniczymi są wydzielone trwałymi ścianami. Okoliczność, że do lokalu nr 2 przynależy również sień, z której prowadzą schody na strych, a przez którą, chcąc korzystać ze strychu, pozwani muszą przejść, nie może prowadzić do wniosku w świetle wyżej przedstawionych założeń, że lokal na piętrze stracił, jeżeli chodzi o jego zamieszkiwanie, charakter samodzielny. W razie sporu sprawa korzystania ze strychu może być przedmiotem ewentualnego postępowania o ustanowienie służebności przechodu.W świetle powyższych rozważań pierwszy zarzut, że umowa zawarta między stronami jest nieważna, bo narusza powołane wyżej przepisy, nie może być uznany za zasadny, a zaskarżony wyrok, w którym Sąd Wojewódzki przyjął samodzielność obu lokali w spornym budynku, w ostatecznym wyniku odpowiada prawu. Również drugi zarzut, że umowa była niedopuszczalna wobec zrezygnowania z kupna drugiego lokalu małżonków F., nie jest uzasadniony. Jak to bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 24.VIII.1979 r. III CRN 91/79 (OSNCP 1980, poz. 54), art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach nie stoi na przeszkodzie sprzedaży przez Państwo w małych domach mieszkalnych sukcesywnie poszczególnych lokali jako odrębnej własności. Nie jest zasadny wreszcie zarzut, że należało wyjaśnić poprzez przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny budownictwa sprawę samodzielności obu lokali położonych w spornym budynku, skoro po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego strona powodowa sama zmieniła swoje stanowisko, że sporny dom jest domem jednorodzinnym, i uznała, że dom ten powinien być "oszacowany lokalami" i lokale jako samodzielne nieruchomości powinny być sprzedane na rzecz najemców.Z tych względów rewizję jako nieuzasadnioną należało oddalić.