II CR 449/82

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN M. Sychowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: T. Miłkowski, J. Niejadlik.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Urzędu Miasta i Gminy w J. przeciwko Włodzimierzowi B. i Danieli B. o unieważnienie umowy na skutek rewizji pozwanych od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Wałbrzychu z siedzibą w Świdnicy z dnia 28.VI.1982 r.oddalił rewizję.Uzasadnienie faktyczneDecyzją z dnia 9.XI.1978 r. Naczelnik Miasta i Gminy w J. postanowił sprzedać pozwanym Włodzimierzowi i Danieli małżonkom B. lokal mieszkalny nr 2, znajdujący się na I piętrze domu przy ul. 1 Maja 12 w J., oraz lokal użytkowy - kawiarnię wraz z zapleczem i garażem, znajdujący się na parterze tego domu. Umową z dnia 24.II.1978 r. zawartą w Państwowym Biurze Notarialnym w Świdnicy Skarb Państwa - Naczelnik Miasta i Gminy w J. sprzedał pozwanym wymienione lokale i oddał im w wieczyste użytkowanie teren, na którym znajduje się dom.Wojewoda wałbrzyski decyzją z dnia 30.XI.1980 r. stwierdził nieważność wymienionej na wstępie decyzji w części dotyczącej sprzedaży pozwanym lokalu użytkowego, jako wydanej bez podstawy prawnej. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20.II.1981 r. Naczelny Sąd Administracyjny odrzucił skargę pozwanego od decyzji wojewody wałbrzyskiego.Uwzględniając powództwo wytoczone przez Skarb Państwa - Urząd Miasta i Gminy w J. Sąd Wojewódzki w Wałbrzychu z siedzibą w Świdnicy wyrokiem z dnia 28.VI.1982 r. orzekł, że zawarta w dniu 24.II.1978 r. w PBN w Świdnicy umowa pomiędzy Skarbem Państwa a pozwanymi jest nieważna w części dotyczącej sprzedaży lokalu użytkowego - kawiarni wraz z zapleczem i garażem na parterze domu.Według ustaleń dokonanych w sprawie, lokale sprzedane pozwanym znajdują się w państwowym małym domu mieszkalnym. Pozwany jest technikiem budowlanym i pracuje w Przedsiębiorstwie Gospodarki Mieszkaniowej w J. Pozwana jest pracownikiem umysłowym w Urzędzie Miasta i Gminy w J. Pozwani w 1980 r. ukończyli kurs kierowników zakładów gastronomicznych i ajentów sklepów. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, lokal użytkowy nie może stanowić przedmiotu odrębnej własności, lecz jedynie stosownie do art. 135 § 2 k.c. i art. 47 § 1 k.c. jest częścią składową lokalu mieszkalnego, jeżeli jest konieczny do wykonywania zawodu przez właściciela lokalu. Ta ostatnia sytuacja zachodzi, gdy właściciel lokalu wykonuje zawód, np. lekarza, plastyka, rzemieślnika itp. Częścią składową lokalu mieszkalnego zaś nie jest lokal użytkowy przeznaczony na prowadzenie przedsiębiorstwa, sklepu lub zakładu gastronomicznego (kawiarni). W okolicznościach sprawy zatem nie można uznać, że nabyty przez pozwanych lokal użytkowy jest częścią składową lokalu mieszkalnego. Zawarta pomiędzy stronami umowa w części dotyczącej sprzedaży lokalu użytkowego, jako naruszająca bezwzględnie obowiązujące przepisy i sprzeczna z nimi, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.).Uzasadnienie prawneRozpoznając sprawę na skutek rewizji pozwanych, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Sprzedaż budynków państwowych oraz lokali w takich budynkach uregulowana jest przepisami ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn.: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159; zm.: Dz. U. z 1972 r. Nr 27, poz. 193 i z 1974 r. Nr 14, poz. 84) i przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Nie mają w tym zakresie zastosowania - wbrew odmiennemu poglądowi stron i Sądu Wojewódzkiego - przepisy kodeksu cywilnego dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokali (art. 135-137).W sprawie poza sporem jest, że lokale sprzedane pozwanym znajdują się w stanowiącym własność Państwa małym domu mieszkalnym w rozumieniu § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego (Dz. U. Nr 26, poz. 152; zm.: Dz. U. z 1980 r. Nr 15, poz. 52), który to przepis w obecnym stanie prawnym określa - stosownie do art.12 ust. 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach - pojęcie małego domu mieszkalnego na gruncie przepisów tej ustawy.Żaden przepis ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach ani żaden przepis wykonawczy do tej ustawy nie stanowią wprost, że osoba fizyczna może nabyć tylko lokal mieszkalny w państwowym małym domu mieszkalnym. Z przepisów tej ustawy wynika jednak, że lokal użytkowy w małym domu mieszkalnym stanowiącym własność Państwa nie może być sprzedany osobie fizycznej jako przedmiot odrębnej własności.W myśl art. 14 ust. 2 ustawy liczba osób nabywających mały dom mieszkalny nie może być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych w zbywanym domu; lokale te sprzedawane są jako odrębna własność nabywców. Stosownie zaś do art. 14 ust. 3 ustawy, osoba fizyczna może na podstawie tej ustawy nabyć tylko jeden lokal w małym domu mieszkalnym. Z unormowania tego wynika, że skoro liczba osób nabywających państwowy mały lokal mieszkalny nie może być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych w nabywanym domu, to każdy nabywca może nabyć jeden lokal mieszkalny (art. 14 ust. 2). Jeżeli osoba fizyczna może nabyć tylko jeden lokal w państwowym domu mieszkalnym (art. 14 ust. 3), a lokalem tym może być lokal mieszkalny, to osoba taka nie może być nabywcą lokalu użytkowego w państwowym małym domu mieszkalnym.Należy zaznaczyć, że okoliczność, iż w państwowym małym domu mieszkalnym znajduje się lokal użytkowy - niekoniecznie potrzebny do wykonywania zawodu przez nabywcę lokalu mieszkalnego w tym domu - nie stanowi przeszkody w sprzedaży osobom fizycznym lokali mieszkalnych w takim domu. Mianowicie § 1 ust. 2 w związku z § 1 ust. 1 pkt 2 zarządzenia z dnia 15 września 1972 r. w sprawie sprzedaży przez Państwo niektórych domów jednorodzinnych, lokali w małych domach mieszkalnych i domach wielomieszkaniowych z równoczesnym oddawaniem działek w użytkowanie wieczyste (M. P. Nr 45, poz. 249), wydanego na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, głosi, że lokale mieszkalne w państwowych małych domach mieszkalnych mogą być przeznaczone do sprzedaży, chociażby w tych małych domach mieszkalnych znajdowały się lokale użytkowe nie wykorzystywane przez nabywców.Według § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego, znajdujące się w małych domach mieszkalnych lokale użytkowe, konieczne do wykonywania zawodu przez właściciela, jego dzieci lub rodziców, stanowią część składową lokalu mieszkalnego. W warunkach określonych w powołanym przepisie lokale użytkowe w państwowych małych domach mieszkalnych mogą więc być sprzedawane osobom fizycznym. Jako część składowa lokalu mieszkalnego jednak nie mogą być odrębnym przedmiotem sprzedaży.Z umowy zawartej pomiędzy stronami wynika, że pozwani nabyli od Państwa lokal użytkowy jako przedmiot odrębnej własności. Nie ma podstaw do potraktowania go za część składową jednocześnie nabytego przez nich lokalu mieszkalnego. W chwili zawierania umowy lokal użytkowy nie był konieczny do wykonywania zawodu przez pozwanych, ich dzieci lub rodziców. Nabycie przez pozwanych już po zawarciu umowy kwalifikacji umożliwiających zawodowe wykorzystanie nabytego lokalu użytkowego nie spowodowało także, iż ten stał się konieczny do wykonywania przez nich zawodu. Do wykonywania zawodów, które wykonywali i nadal wykonują pozwani, posiadanie lokalu użytkowego jest zbędne. Uzyskanie przez nich kwalifikacji kierowników zakładów gastronomicznych i ajentów sklepów nie mogło więc - gdyby było to dopuszczalne - konwalidować umowy sprzedaży im lokalu użytkowego w państwowym małym domu mieszkalnym przez przyjęcie, iż umowa dotyczy sprzedaży lokalu użytkowego jako części składowej nabytego lokalu mieszkalnego w tym domu.Z powyższego wynika, że umowa nabycia przez pozwanych od Państwa lokalu użytkowego w małym domu mieszkalnym jest sprzeczna z przepisami ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach i dlatego nieważna (art. 58 § 1 k.c.).Skoro okazało się, że zaskarżony wyrok mimo częściowo błędnego uzasadnienia w ostatecznym wyniku odpowiada prawu, Sąd Najwyższy na podstawie art. 387 k.p.c. oddalił rewizję.