III CRN 91/79

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie SN: W. Bryl, T. Bukowski, A. Gola, W. Kuryłowicz, Z. Wasilkowska, F. Wesely.SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Prezydent miasta (...) przeciwko Grażynie B. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Najwyższego w (...) z dnia (...)uchylił zaskarżony wyrok i oddalił rewizję powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w (...) z dnia (...)zasądził od powoda na rzecz pozwanej 1.650 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania za drugą instancję.Uzasadnienie faktyczneW dniu (...) w Państwowym Biurze Notarialnym w (...) między Skarbem Państwa - Prezydentem miasta (...). a Julią G. została zawarta umowa, mocą której Skarb Państwa, jako właściciel zabudowanej nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...):a) oddał Julii G. (repatriantce) w użytkowanie wieczyste 1/3 część terenu,b) sprzedał Julii G. lokal mieszkalny nr 3 położony na drugim piętrze budynku znajdującego się na powyższej nieruchomości wraz z udziałem w 1/3 części we wspólnych częściach budynku.Na podstawie tej umowy lokal mieszkalny nr 3 wydzielono z dotychczasowej księgi wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości i założono dla niego nową księgę wieczystą.Skarb Państwa (Prezydent miasta (...)) wnosił w pozwie o uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej przez wykreślenie w dziale II tej księgi wpisu prawa własności lokalu nr 3 na rzecz Julii G. z równoczesnym wykreśleniem w dziale I wzmianki o przysługującym jej w 1/3 części prawie własności budynku i użytkowania wieczystego gruntu. W uzasadnieniu tego żądania powód twierdził, że stanowiąca podstawę umowy decyzja administracyjne z dnia 3.III.1977 r., później uchylona, była nieprawomocna w dacie zawierania umowy, gdyż nie została doręczona najemcy przedmiotowego lokalu Jerzemu O., a zawierając tę umowę przedstawiciel Skarbu Państwa działał pod wpływem błędu, że Jerzy O. zrezygnował z przysługującego mu pierwszeństwa nabycia lokalu.W toku procesu Jerzy O. wstąpił do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powoda i popierał powództwo.Pozwana, będąca spadkobierczynią Julii G., zmarłej w tym czasie, nie uznała powództwa i wniosła o oddalenie go.Sąd Wojewódzki w (...) wyrokiem z dnia (...) powództwo oddalił ustalając, że odpowiednie wpisy w księdze wieczystej zostały dokonane na podstawie ważnie zawartej umowy z dnia (...), a przytoczone przez powoda okoliczności, mające powodować nieważność tej umowy, nie występowały w dacie jej zawierania.Na skutek rewizji powoda Sąd Najwyższy - zaskarżonym wyrokiem - orzeczenie to zmienił i ustalił, że umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste terenu i sprzedaży lokalu, zawarta w dniu (...) między Skarbem Państwa a Julią G. jest nieważna. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że nieważność przedmiotowej umowy wynika z innych przyczyn niż te, które wskazywał powód i rozważał Sąd Wojewódzki, oraz wyjaśnił, że ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach przewiduje możliwość sprzedaży na rzecz osób fizycznych:a) całych domów jednorodzinnych i małych domów mieszkalnych,b) poszczególnych, samodzielnych lokali ich najemcom, w domach wielomieszkalnych, przy czym - niezależnie od tego czy dom w (...) przy ul. (...), nie będący domem jednorodzinnym, ma charakter małego domu mieszkalnego czy też domu wielomieszkaniowego - sprzedaż lokalu w tym domu dla Julii G. była sprzeczna z przepisami powyższej ustawy, gdyż jeśli to mały dom mieszkalny, wówczas przedmiotem umowy musiałby być cały dom, a nie pojedynczy w nim lokal, gdyby zaś dom ten był wielomieszkaniowym, wówczas nabywcą pojedynczego lokalu mógł być tylko najemca tego lokalu. Ustawa nie pozwala na sprzedanie pojedynczego lokalu (bez sprzedaży całego domu) innej osobie niż najemca tego lokalu, umowa zaś, którą Skarb Państwa sprzedał pojedynczy wynajęty lokal mieszkalny w domu obejmującym więcej mieszkań innej osobie fizycznej, niż najemca tego lokalu, jest nieważna z mocy art. 58 § 1 k.c.Wyrok Sądu Najwyższego zaskarżył rewizją nadzwyczajną Minister Sprawiedliwości, wnosząc o uchylenie tego wyroku i o oddalenie rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w (...) z dnia (...)Skarżący zarzuca wyrokowi Sądu Najwyższego rażące naruszenie art. 3 § 2, 232 i 384 § 1 k.p.c. oraz art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.).Uzasadnienie prawneRozpoznając rewizję nadzwyczajną w składzie siedmiu sędziów Sąd Najwyższy zważył, co następuje:W świetle wyrażonego przez Sąd Najwyższy w zaskarżonym wyroku poglądu prawnego rozważenia wymagają dwa zagadnienia.Pierwsze sprowadza się do pytania, czy przyjętą w art. 15a ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. zasadę, że lokale mieszkalne w domach wielomieszkaniowych stanowiących własność Państwa mogą być sprzedawane tylko najemcom tych lokali jako przedmiot odrębnej własności, z równoczesnym oddaniem im w użytkowanie wieczyste ułamkowej części terenu, na którym położony jest budynek, odnieść należy również do sprzedaży takich lokali na zasadzie art. 14 ustawy w małych domach mieszkalnych.Drugie z kolei zagadnienie dotyczy pytania, czy w małych domach mieszkalnych dopuszczalna jest sukcesywna sprzedaż poszczególnych lokali z równoczesnym ustanowieniem użytkowania ułamkowej części terenu oraz udziału we współwłasności pozostałych części budynku, czy też - jak to przyjął Sąd Najwyższy w zaskarżonym wyroku - przedmiotem sprzedaży musi być cały dom, a nie poszczególny lokal w tym domu się znajdujący.Trafnie zarzuca skarżący, że na tle dość ogólnego sformułowania zawartego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, iż umowa, którą Skarb Państwa sprzedał pojedynczy wynajęty lokal mieszkalny, obejmujący więcej mieszkań innej osobie fizycznej niż najemca tego lokalu, jest nieważna - może nasuwać przypuszczenia, że zdaniem Sądu Najwyższego zasada wyrażona w art. 15a powołanej ustawy odnosi się również do sprzedaży lokali w małych domach mieszkalnych. W związku z tym wyjaśnić należy - co zresztą wynika z początkowego fragmentu uzasadnienia zaskarżonego wyroku - że przewidziana w art. 15a ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach możliwość sprzedaży przez Państwo lokali w domach wielomieszkaniowych z równoczesnym ustanowieniem prawa użytkowania wieczystego części terenu dotyczy tylko najemców tych lokali. Gdyby więc umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu w takim domu zawarto z osobą nie będącą najemcą, umowa taka byłaby ze względu na sprzeczność z prawem nieważna (art. 58 k.c.). Powyższa zasada nie ma natomiast zastosowania do sprzedaży odrębnych lokali w małych domach mieszkalnych (art. 14 ustawy). Wynika to wyraźnie z brzmienia obu powołanych przepisów. Przepis art. 14 ustawy nie zawiera bowiem wyraźnego zastrzeżenia, jakie ustawodawca wprowadził w art. 15a ustawy.Za trafnością tego poglądu przemawia również § 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 18 maja 1970 r. w sprawie sprzedaży przez Państwo budynków z równoczesnym oddawaniem działek w użytkowanie wieczyste (jedn. tekst: Dz. U. z 1975 r. Nr 2, poz. 9; zm.: Dz. U. z 1975 r. Nr 45, poz. 235) przewidujący pierwszeństwo nabycia przez najemców oraz inne osoby takich lokali. W nawiązaniu do tej zasady stwierdzić dodatkowo należy, że zgodnie z ustalonym stanowiskiem judykatury i poglądami w nauce prawa naruszenie pierwszeństwa nie stanowi samo przez się przyczyny nieważności umowy, może jednak uzasadniać uchylenie się przez Skarb Państwa od skutków oświadczenia woli, jeżeli do naruszenia tego doszło z powodu niewiedzy odpowiedniego organu, a niewiedza ta odpowiada poza tym przesłankom błędu w rozumieniu art. 84-86 k.c.Jak wynika z pisma Urzędu Miejskiego - Zarządu Gospodarki Terenami w (...) z dnia 19 marca 1979 r., z którego to pisma Sąd Najwyższy przeprowadził dowód na zasadzie art. 423 § 2 k.p.c., dom, w którym znajduje się sporny lokal, zawiera trzy samodzielne lokale mieszkalne, odpowiada więc określeniu małego domu mieszkalnego zawartemu w § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów prawa lokalowego (Dz. U. Nr 26, poz. 152). Prowadzi to z kolei do rozważenia drugiego z wymienionych na wstępie zagadnień, a mianowicie, czy gdy chodzi o mały dom mieszkalny, przedmiotem sprzedaży może być tylko cały dom mieszkalny, a nie pojedynczy lokal w nim.Jak słusznie podkreślono w rewizji nadzywczajnej, pogląd, iż przedmiotem sprzedaży może być tylko cały mały dom mieszkalny, a nie sukcesywnie poszczególne lokale w tym domu się znajdujące, wyprowadzono z ogólnie przyjętej na tle przepisów kodeksu cywilnego zasady, że odrębna własność lokalu może być ustanowiona tylko co do wszystkich lokali w danym budynku, nie jest więc możliwe ustanowienie takiej własności tylko co do jednego lokalu. Zasadę tę starano się stosować również w sprawach dotyczących sprzedaży domów państwowych, rozumiejąc treść art. 14 ust. 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach w ten sposób, że z zakazu w tym przepisie zawartego wynika nie tylko zakaz sprzedaży wszystkich lokali małego domu mieszkalnego mniejszej liczbie osób, ale także zakaz sprzedaży tylko części lokali.Stanowiska tego, jak trafnie wskazuje Minister Sprawiedliwości, nie można uznać za uzasadnione. Przede wszystkim nie uzasadnia takiego poglądu wykładnia gramatyczna i logiczna powołanego wyżej art. 14 ust. 2 ustawy. Przepis ten bowiem wprowadza jedynie zakaz sprzedaży lokali w małych domach mieszkalnych mniejszej liczbie osób, aniżeli jest tych lokali w danym domu. Oznacza to, że np. w domu o trzech lokalach mieszkalnych nie można tych lokali sprzedać dwom nabywcom. Wykładnia omawianego przepisu nie uzasadnia natomiast poglądu, jakoby z zasady tej miał wynikać dla Państwa zakaz sukcesywnego ustanawiania odrębnej własności lokali w takim budynku.Za powyższym stanowiskiem przemawiają także argumenty wynikające z wykładni systemowej i funkcjonalnej. Istotne znaczenie ma bowiem w tym zakresie treść art. 15a ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, wprowadzonego nowelą z dnia 6 lipca 1972 r. (Dz. U. z 1972 r. Nr 27, poz. 193). Jakkolwiek bowiem przepis ten - jak trafnie podkreślono w rewizji nadzwyczajnej - dotyczy lokali w domach wielomieszkaniowych, a więc w domach obejmujących 5 lub więcej lokali (por. § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. - Dz. U. Nr 26, poz. 152), niemniej jednak uznać należy, że skoro lokale w takich domach mogą być sprzedawane (ich najemcom) bez konieczności sprzedaży całych domów, to z punktu widzenia potrzeb życia brak jest dostatecznie przekonywających argumentów przeciwko odpowiedniemu stosowaniu takiej praktyki również w odniesieniu do lokali w małych domach mieszkalnych, obejmujących od 2 do 4 lokali mieszkalnych, zwłaszcza w sytuacjach wyjątkowych, gdy odpowiednie organy administracyjne zainteresowane w sprzedaży nie mają równocześnie ustalonych kandydatów na nabycie wszystkich lokali.Słusznie podkreśla dalej skarżący, że po wejściu w życie ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. prawo lokalowe (Dz. U. Nr 14, poz. 84) dalszego silnego wsparcia dla powyższej praktyki dostarczył art. 4 ust. 1 tego prawa. Według tego przepisu w domach stanowiących własność Państwa może nastąpić wyodrębnienie własności wszystkich lub tylko niektórych samodzielnych lokali mieszkalnych, jeżeli własność ich zostanie przeniesiona na rzecz osób fizycznych. Należy przyjąć, że treść normatywna tego przepisu nie ogranicza się do lokali w domach wielomieszkaniowych - w odniesieniu do takich lokali możliwość ich wyodrębnienia i sprzedaży przewidziana została już wcześniej, w wyżej powołanym art. 15a ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, i obejmuje również lokale w małych domach mieszkalnych. W konkluzji tych rozważań uznać więc należy, że art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.) nie stoi na przeszkodzie sprzedaży przez Państwo w małych domach mieszkalnych sukcesywnie poszczególnych lokali jako odrębnej własności. Skoro więc Sąd Najwyższy, rozpoznając sprawę w składzie zwykłym i wypowiadając pogląd odmienny od wyrażonego w niniejszym orzeczeniu, niesłusznie zmienił wyrok Sądu Wojewódzkiego i ustalił, że umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste terenu i sprzedaży lokalu, zawarta w dniu 18.III.1977 r. między Skarbem Państwa i Julią G. jest nieważna, zaskarżony wyrok należało uchylić i oddalić rewizję powoda od wyroku Sądu I instancji, zasądzając równocześnie od powoda na rzecz pozwanego zwrot kosztów postępowania za drugą instancję.W związku z zarzutami wysuniętymi przez Skarb Państwa - Urząd Miejski w (...), który w odpowiedzi na rewizję nadzwyczajną wniósł o jej oddalenie, zauważyć należy co następuje: Strona powodowa nie kwestionuje wysuniętych w rewizji nadzwyczajnej zarzutów, uważa jednakże, że w ostatecznym wyniku zaskarżony wyrok odpowiada prawu. Zawarta bowiem między stronami umowa jest nieważna z przyczyn podanych w pozwie i w toku całego postępowania. Umowa bowiem została zawarta na podstawie decyzji, która nie była decyzją ostateczną. Zarzutu tego nie można uznać za zasadny. Sąd Wojewódzki dokonał bowiem w tym zakresie wyczerpujących ustaleń i w świetle tych ustaleń doszedł do słusznego wniosku, że przeszło dwuletnia bierność Jerzego O. w załatwieniu z Urzędem Miejskim w (...) sprawy ewentualnego nabycia spornego lokalu i brak zajęcia przez niego stanowiska mimo kilkakrotnych wezwań przez tenże Urząd uzasadnia wniosek o jego zrzeczenie się kupna lokalu. W tej sytuacji organ administracji terenowej miał prawne podstawy do sprzedaży spornego lokalu repatriantce Julii G., poprzedniczce prawnej pozwanej Grażyny B.