III CZP 57/90

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Anny S. przeciwko Stanisławy P. o eksmisję po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 11 października 1990 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w K. postanowieniem z dnia 26 lipca 1990 r., II Cr 602/90 - do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 kpc:"Czy w rozpoznaniu przepisu art. 667 § 2 kc stanowi używane rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub jej przeznaczeniem, jeżeli najemca pracowni malarskiej, przydzielonej mu jako lokal użytkowy, bez zgody wynajmującego i bez wydania decyzji o zmianie przeznaczenia lokalu użytkowego na lokal mieszkalny zamieszka w niej i zamelduje się, używając lokalu, jednocześnie jako pracowni malarskiej i lokalu mieszkalnego?" podjął uchwałę jak wyżej.Uzasadnienie faktycznePrzedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne wynikało na tle następującego stanu faktycznego. Decyzją terenowego organu administracji państwowej pozwany otrzymał przydział lokalu używanego w K. przy ul. G 14/16, składającego się z trzech pomieszczeń wraz z przynależnościami, przeznaczonego na pracownię artystyczną. Pozwany korzystał z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. W roku 1987 pozwany dokonał w tym lokalu przeróbek bez zgody wynajmującego, a w szczególności doprowadził instalację gazową i wodną, zamontował armaturę, urządził łazienkę, przystosowując lokal do zamieszkania w nim.Sąd Rejonowy oddalił powództwo o eksmisję. Stanął bowiem na stanowisku, że dokonane przeróbki nie są sprzeczne z przeznaczeniem lokalu na pracownię artystyczną. Sądowi Wojewódzkiemu rozpoznającemu rewizję powódki nasunęło się zagadnienie prawne, które sformułował w sposób ujęty w sentencji uchwały.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Z uzasadnienia pytania prawnego wynika, że wątpliwości Sądu Wojewódzkiego dotyczą także wykładni art. 5 ust. 3 ustawy z 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 32, poz. 190). Zdaniem Sądu Wojewódzkiego przepis ten dopuszcza sytuację, że pracownia malarska może stanowić jednocześnie mieszkanie twórcy. Z drugiej jednak strony może twierdzić, że dotyczy to jedynie lokali z przeznaczenia swego używanych na mieszkanie, a nie takich, które z przeznaczenia swego były lokalami użytkowymi i których charakter mieszkalno-użytkowy powstał w wyniku samowolnej zmiany najemcy bez zgody wynajmującego oraz decyzji (zezwolenia) terenowego organu administracji państwowej (art. 43 Prawa lokalowego). Co więcej, uchwałą Rady Narodowej Miasta K. z 28 lutego 1989 r. zniesiony został szczególny tryb najmu lokali użytkowych, z tym, że zachowały swoje prawa osoby, które uzyskały przydział lokalu użytkowego przed datą powyższej uchwały, jeżeli korzystają z tego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.Otóż najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 kc). Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić z rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 1 kc). Sprzeczne z przeznaczeniem rzeczy są takie zmiany, które nie tylko uniemożliwiają, ale także takie, które utrudniają używanie jej do celów pierwotnych oraz zmiany powodujące przekształcenie charakter użytkowego rzeczy. Niestosowanie przez najemcę zasad wymienionych w art. 666 § 1 i 667 § 1 kc rodzi uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 667 § 2 kc) oraz do domagania się naprawienia szkody wywołanej niewłaściwym używaniem rzeczy (art. 471 kc).Jeżeli pozwany jako najemca dokonał bez zgody wynajmującego oraz organu administracji państwowej (art. 43 Pr. lok.) wielu przeróbek w zajmowanym lokalu użytkowym, które zmieniają charakter tego lokalu, to takie zmiany są sprzeczne z przeznaczeniem lokalu. Nie są natomiast istotne dla rozważanego zagadnienia okoliczności zamieszkania i zameldowania się pozwanego w tym lokalu; dotyczą one bowiem dziedziny Prawa administracyjnego.Wspomniany zaś wyżej art. 5 § 3 Pr. lok. nie obejmuje stanu faktycznego wynikającego z rozpatrywanej sprawy. W przepisie tym chodzi o lokal mieszkalny wykorzystywany przez twórcę także do prowadzenia działalności twórczej w dziedzinie kultury i sztuki.Z tych przyczyn udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.