0111-KDIB2-2.4014.307.2021.2.MZ

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe   Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.   Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej   3 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 grudnia 2021 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Ostatecznie uzupełnili go Państwo w dniu 25 stycznia 2022 r. (data wpływu pisma i dodatkowej opłaty).   Treść wniosku wspólnego jest następująca:   Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:  X GmbH; 2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:  Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.   Opis zdarzenia przyszłego 1.     Przedmiot składanego wniosku Niniejszy wniosek dotyczy planowanej sprzedaży niżej opisanych nieruchomości należących do Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) na rzecz X GmbH (Zainteresowany będący stroną postępowania dalej: „Kupujący”; Sprzedający oraz Kupujący są określani łącznie w niniejszym wniosku jako „Zainteresowani”).  Zainteresowani zamierzają dokonać transakcji, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu niżej opisane nieruchomości stanowiące centrum handlowe położone w (…), na które składają się:    - prawo własności nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek gruntu o numerach (…) o łącznej całkowitej powierzchni 68.976 m2, dla której to nieruchomości Sąd     prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej jako: „Grunt 1”);    - prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze (…) o powierzchni 4.460 m2, dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej jako: „Grunt 2”; Grunt 1     i Grunt 2 dalej łącznie określane będą jako „Grunt”);    - prawo własności dwóch budynków centrum handlowego znajdujących się na Gruncie, a mianowicie budynku o powierzchni zabudowy 19.828 m2 (dalej jako: „Budynek 1”) oraz      budynku o powierzchni zabudowy 3.306 m2 (dalej jako „Budynek 2”; Budynek 1 i Budynek 2 będą dalej łącznie określane jako „Budynki”);    - prawo własności znajdujących się na Gruncie wszelkich budowli, instalacji i obiektów służących do obsługi Budynków, stanowiących własność Sprzedającego (dalej łącznie      jako „Budowle”). Grunt, Budynki i Budowle określane będą dalej łącznie jako „Nieruchomość”. Grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym Uchwałą Rady Miasta z 29 grudnia 2015 r. (dalej „MPZP”). Szczegółowy opis poszczególnych działek wchodzących w skład Gruntu oraz znajdujących się na nich Budynków i Budowli przedstawiony został w poniższej tabeli. Zawarty w tabeli opis dotyczący przeznaczenia poszczególnych działek Gruntu w MPZP został sporządzony na podstawie wypisu i wyrysu z MPZP wydanego przez Prezydenta Miasta w dniu 12 października 2021 r. Natomiast informacje dotyczące powierzchni poszczególnych działek wchodzących w skład Gruntu wynikają z wypisu z rejestru gruntów wydanego przez Prezydenta Miasta według stanu na dzień 11 czerwca 2021 r.   Numer działki Charakterystyka Przeznaczenie działki zgodnie z MPZP Powierzchnia działki (…) Tereny niezabudowane - (…) - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe 0,0032 ha (…) Tereny niezabudowane - (…) - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe 0,0056 ha (…) Tereny niezabudowane - (…) - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe 0,0016 ha (…) Chodnik/zieleń - (…) - tereny zieleni urządzonej 0,0051 ha (…) Chodnik/zieleń -         (…) - tereny usług -         (…) - tereny zieleni urządzonej 0,1195 ha (…) Parking -         (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -         (…) - tereny zieleni urządzonej 0,1287 ha (…) Chodnik/zieleń - (…) - tereny zieleni urządzonej 0,0920 ha (…) Drogi i parkingi/strefa dostaw, parking -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -      (…) - tereny zieleni urządzonej 0,1157 ha (…) Chodnik/zieleń - (…) - tereny zieleni urządzonej 0,0596 ha (…) Budynek 2/strefa dostaw, parking, -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -      (…) - tereny zieleni urządzonej 0,1092 ha (…) Drogi i parkingi - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,2685 ha (…) Drogi i parkingi - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,0090 ha (…) Drogi i parkingi - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,0045 ha (…) Drogi i parkingi - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,0281 ha (…) Budynek 1/parking - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,4469 ha (…) Budynek 1 - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,0063 ha (…) Budynek 1/parking, zieleń -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -      (…) - tereny zieleni urządzonej -      (…) - tereny ciągów pieszych 0,3332 ha (…) Teren niezabudowany -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,0506 ha (…) Teren niezabudowany - (…) - tereny zieleni urządzonej 0,0020 ha (…) Teren niezabudowany - (…) - tereny zieleni urządzonej 0,0207 ha (…) Budynek 1/parking, zieleń -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -      (…) - tereny zieleni urządzonej -      (…) - tereny ciągów pieszych 0,2213 ha (…) Budynek 1 / parking, zieleń -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -      (…) - tereny zieleni urządzonej -      (…) - tereny ciągów pieszych -      (…) - tereny dróg publicznych - ciągi pieszo-jezdne 0,7643 ha (…) Budynek 1/parking - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,1292 ha (…) Drogi i parkingi - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,0312 ha (…) Budynek 2 -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -      2KDD - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe 0,2252 ha (…) Budynek 1/parking - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,1852 ha (…) Budynek 2 -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -      (…) - tereny dróg publicznych - ulice dojazdowe 0,3781 ha (…) Budynek 2/parking - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,1106 ha (…) Drogi i parkingi/droga/Budynek - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,2551 ha (…) Budynek 1 - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 2,7416 ha (…) Budynek 2/parking -      (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 -      (…)  - tereny zieleni urządzonej 0,0458 ha (…) Drogi i parkingi - (…) - tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 0,4460 ha    Zgodnie z MPZP, poszczególne symbole oznaczają następujące przeznaczenie terenu: - (…) – przeznaczenie podstawowe: tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, usługi, tereny sportu i rekreacji, drogi   wewnętrzne – parkingi; przeznaczenie uzupełniające: mieszkania towarzyszące; - (…) – przeznaczenie podstawowe: tereny zieleni urządzonej; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej; - (…) – przeznaczenie podstawowe: tereny zieleni urządzonej, z terenów sportu i rekreacji dopuszcza się jedynie terenowe urządzenia sportowe; przeznaczenie   uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej; - (…) – przeznaczenie podstawowe: publiczny ciąg pieszy; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej; - (…) – przeznaczenie podstawowe: drogi publiczne - ulica dojazdowa; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej; - (…) – przeznaczenie podstawowe: drogi publiczne – ciąg pieszo-jezdny; przeznaczenie uzupełniające: obiekty i sieci uzbrojenia infrastruktury technicznej; - (…) – przeznaczenie podstawowe: usługi kultury; przeznaczenie uzupełniające: zabudowa zamieszkania zbiorowego, usługi oświaty Budynek 1 został oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Prezydenta Miasta z 28 września 1999 r. Budynek 2 został oddany do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Prezydenta Miasta z 17 marca 2003 r. Dopuszczenie Budynków do użytkowania obejmuje również Budowle zlokalizowane na Gruncie, wchodzące w skład sprzedawanej Nieruchomości. Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem jako centrum handlowego i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie są one zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu lub dzierżawy. Budowle pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – „VAT”). Jednocześnie należy wskazać, iż z uwagi na fakt, że Budowle pełnią rolę pomocniczą wobec Budynków zostały one faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia użytkowania Budynków. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.   2. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, zarys działalności Sprzedającego Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje komercyjny wynajem i dzierżawę nieruchomości. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość nie była i nie będzie do dnia transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego od Z Societe a responsabilite limitee w dniu 4 stycznia 2018 r. na podstawie umowy sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Od dnia nabycia Sprzedający wynajmował powierzchnię Budynków w ramach wynajmu komercyjnego opodatkowanego podatkiem VAT. Powierzchnia użytkowa w Budynku 1, a także część Budowli, Gruntu i instalacji, które pełnią rolę pomocniczą względem Budynku 1, wynajmowane są obecnie na podstawie umów najmu zawartych z Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Najemca”). Pozostała powierzchnia użytkowa Budynków, a także część Budowli, Gruntu i instalacji, które pełnią rolę pomocniczą względem Budynku 2, są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z R Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Dzierżawca”). Zarówno Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jak i R Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością mają prawo do korzystania z części wspólnych, w tym z dróg wewnętrznych, parkingów, Budowli oraz instalacji, które pełnią rolę pomocniczą względem odpowiednich Budynków będących przedmiotem najmu odpowiednio powyżej wspomnianych umów najmu lub umowy dzierżawy. Powierzchnia Budynków jest również podnajmowana i poddzierżawiana do innych podmiotów przez Najemcę i Dzierżawcę. Oprócz Nieruchomości, Sprzedający nie jest właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości, ani też aktywów o istotnej wartości. Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości ani też nie sporządzał ani nie sporządza dla niej odrębnego bilansu. Niemniej jednak, co do zasady, Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości generowane przez nią przychody oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością. Sprzedający nie jest stroną umów na dostawę mediów do Nieruchomości. Stroną takich umów jest bezpośrednio Najemca i Dzierżawca. W konsekwencji, w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z umów na dostawę mediów do Nieruchomości. Sprzedający nie jest stroną umów dotyczących obsługi i utrzymania Nieruchomości. Umowy takie zostały zawarte bezpośrednio przez Najemcę i Dzierżawcę. W konsekwencji, prawa i obowiązki wynikające z takich umów nie będą przenoszone na Kupującego w ramach transakcji. Sprzedający jest stroną umów o zarządzanie aktywami (asset management agreement). Prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostaną przeniesione na Kupującego. Zarządzanie Nieruchomością zapewniane jest przez Dzierżawcę na podstawie zawartej umowy dzierżawy w odniesieniu do powierzchni wydzierżawianej Dzierżawcy, oraz na podstawie trójstronnej umowy zawartej pomiędzy Dzierżawcą, Najemcą i Sprzedającym w odniesieniu do pozostałej powierzchni Nieruchomości, tj. powierzchni wynajmowanej Najemcy. W ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Kupujący nabędzie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy zarządzania Nieruchomością zawartej pomiędzy Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, S AG oraz T S.A R.L. w dniu 29 kwietnia 2004 r. Umowa ta pierwotnie dotyczyła 12 centrów handlowych należących bezpośrednio lub pośrednio do Z Societe a responsabilite limitee (poprzedni właściciel Nieruchomości), w tym przedmiotowej Nieruchomości. Umowa ta reguluje, między innymi, obowiązek dostarczania Sprzedającemu raportów dotyczących podnajemców powierzchni, budżetu operacyjnego centrum handlowego, okresowe spotkania ze Sprzedającym celem omówienia kwestii dotyczących zarządzania Nieruchomością. Umowa ta dotyczy jedynie wybranych kwestii dotyczących zarządzania Nieruchomością. Nie jest to standardowa, kompleksowa umowa zarządzania Nieruchomością, ponieważ zarządzanie Nieruchomością, jak wyżej wskazano, jest realizowane przez Dzierżawcę na podstawie wyżej opisanych umów. Sprzedający nie zatrudnia pracowników.   3. Przedmiot planowanej transakcjiW ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (lub w związku z tą transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:    1) Nieruchomość (tj. prawo własności/użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);    2) prawa i obowiązki z umów najmu zawartych z Najemcą oraz z umowy dzierżawy zawartej z Dzierżawcą (Kupujący wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Sprzedającego        wynikające z tych umów);   3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemcy i Dzierżawcy wynikających z umów najmu/dzierżawy (w tym w formie       gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, umowy przystąpienia do długu oraz kaucji) w zakresie,       w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień zbycia Nieruchomości;   4) prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy zarządzania Nieruchomością zawartej pomiędzy Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, S AG oraz T S.A R.L.       w dniu 29 kwietnia 2004 r. o ile uzyskane zostaną zgody pozostałych stron umowy;   5) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości;   6) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, w szczególności:          a) umowy najmu i dzierżawy, dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe              Najemcy/Dzierżawcy oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;          b) dokumenty związane z zarządzaniem Nieruchomością, analizą regulowania zobowiązań przez Najemcę/Dzierżawcę;   7) wynikające z przenoszonych umów najmu i dzierżawy zobowiązania Sprzedającego wobec Najemcy/Dzierżawcy w związku z ewentualną kaucją wpłaconą przez       Najemcę/Dzierżawcę, tj. zobowiązanie do zwrotu kaucji lub rozliczenia zgodnie z odpowiednią umową, oraz zobowiązania Sprzedającego do ewentualnego zwrotu       dokumentów zabezpieczenia (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment transakcji);   8) prawa i obowiązki Sprzedającego z gwarancji udzielonej przez spółkę-matkę;   9) prawa i obowiązki wynikające z umowy cesji zawartej między Sprzedającym a Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w dniu 14 grudnia 2020 r. oraz umowy cesji       zawartej między Sprzedającym a Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w dniu 8 lutego 2021 r.   W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.   W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:      1) nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego;      2) praw i obowiązków z umów o zarządzanie aktywami;      3) praw i obowiązków z umów dotyczących finansowania Sprzedającego;      4) ksiąg rachunkowych Sprzedającego;      5) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;      6) należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem;      7) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej transakcji, takich jak między innymi, umów            z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;      8) dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej transakcji, w tym np. dokumentów podatkowych Sprzedającego;      9) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;     10)  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych Sprzedającemu wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemcę i Dzierżawcę;     11) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (poza ubezpieczeniem tytułu nieruchomości, które jest standardowym ubezpieczeniem wykupowanym przez          strony transakcji przy okazji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, ale nie stanowi ono ubezpieczenia majątkowego lub ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej);     12) środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje wpłacone przez Najemcę i Dzierżawcę;     13) tajemnic handlowych oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazanych lub          okazanych Kupującemu w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości. Jak wyżej wskazano, Sprzedający nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy. 4. Zarys działalności Kupującego Kupujący jest spółką kapitałową z siedzibą w Niemczech, która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomość położoną na terytorium Polski celem jej komercyjnego wynajmu/dzierżawy. W momencie zakupu Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce. Obecnie Kupujący nie posiada nieruchomości w Polsce. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą obejmującą wynajem/dzierżawę na cele komercyjne powierzchni w znajdujących się na Gruncie Budynkach, a także związanych z nimi Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Działalność ta będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług. W szczególności, w razie zaistnienia takiej konieczności, Kupujący zawrze samodzielnie umowę o zarządzanie aktywami, obejmującą również Nieruchomość. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.   5. Inne okoliczności dotyczące transakcji Część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny może zostać przeznaczona przez Sprzedającego do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytów bankowych). Oznacza to, iż część ceny sprzedaży należnej za przedmiot transakcji może zostać zapłacona przez Kupującego (lub z rachunku depozytowego) bezpośrednio na rzecz wierzycieli Sprzedającego. Część ceny może zostać także potrącona pomiędzy Sprzedającym oraz Kupującym. Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości. W momencie sprzedaży Nieruchomości zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT. Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (tj. Budynków i Budowli wraz z Gruntem, znajdujących się na zabudowanych działkach wchodzących w skład Gruntu). Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, albo w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT. Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4) Czy sprzedaż całości Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Budynków i Budowli wraz z Gruntem? Państwa stanowisko w sprawie Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż całości Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w odniesieniu do sprzedaży Budynków i Budowli wraz z Gruntem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Niemniej jednak, art. 2 pkt 4 ustawy o PCC stanowi, iż podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a)    w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b)    jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: -       umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, -       umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.   Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC).   Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.   Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 31 stycznia 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.1023.2021.2.IK. Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy: Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym. W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:  Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży: a)     nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%, b)     innych praw majątkowych − 1%.   Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy: Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a)     w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b)     jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: -       umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, -       umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.   Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.   Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działek gruntu o numerach (…); prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze (…) oraz prawo własności znajdujących się na gruncie budynków i budowli. Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (tj. Budynków i Budowli wraz z Gruntem, znajdujących się na zabudowanych działkach wchodzących w skład Gruntu). Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, albo w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.   W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak   w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.1023.2021.2.IK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ wskazał, że „(…) sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) zarówno w stosunku do Budynków, jak i Budowli  będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji dostawa gruntu (działek zabudowanych Budynkami lub Budowlami tj. (…)) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług. (…) jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy budynków i budowli, to transakcja dostawy budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji planowana sprzedaż budynków i budowli wraz z gruntem będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług właściwą dla przedmiotu dostawy, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług. (…) Przechodząc z kolei do działek niezabudowanych ((…)) wskazać należy, że (…)  Ww. Działki stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza do ich sprzedaży zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (…) dla dostawy niezabudowanych działek nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż działkach nr (…) powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Podsumowując, dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od podatku VAT. (…).” A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia w odniesieniu do zabudowanych działek, a – jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług – działki zabudowane nie będą w ogóle zwolnione z opodatkowania, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy. Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1)     z zastosowaniem art. 119a; 2)     w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3)     z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania X GmbH (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).   Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).