IV CR 569/82

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN R. Czarnecki.Sędziowie SN: A. Gola, T. Żyznowski (spr.)SentencjaSąd Najwyższy - Izba Cywilna i Administracyjna po rozpoznaniu w dniu 23 maj 1983 r. sprawy z powództwa Wł.B., W.B., W.P., H.K., J.N., I.N. J.M., Z.J., P.K., W.N., G.N., J.B., E.N., S.N., T.N. i J.Z. przeciwko Bankowi Spółdzielczemu w K. I.M., J.P., M.K., F.B. S.K. S.W., J.S., W.M. J.Z., J.I. S.M. i W.W. o uznanie za nieważne umów notarialnych sprzedaży na skutek rewizji powodów od wyroku sądu Wojewódzkiego w Kielcach z dnia 13 maja 1982 r. (...) oddala rewizję. (...)Uzasadnienie faktycznePowodowie (w liczbie piętnastu) w pozwie skierowanym przeciwko Bankowi Spółdzielczemu w K. "działającemu imieniem Skarbu Państwa - Państwowego Funduszu Ziemi" i dwunastu dalszym współpozwanym, będących nabywcami gruntów z Państwowego Funduszu Ziemi, żądali ustalenia, że umowy zawarte przed notariuszem Państwowego Biura Notarialnego w K. W. między Bankiem Spółdzielczym a pozwanymi - nabywcami określonych bliżej w pozwie działek gruntu są nieważne. W uzasadnieniu pozwu twierdzili, że dzierżawione przez nich grunty zostały - z naruszeniem art. 695 § 2 k.c. - sprzedane pozwanym. Naczelnik Gminy w K. odmówił przymiotu nabywców na tej podstawie, że nie posiadają kwalifikacji do prowadzenia gospodarstwa rolnego.Pozwani nie uznali powództwa i wnosili o jego oddalenie, twierdząc, że powodowie w dacie sprzedaży tych spornych działek nie byli ich dzierżawcami, bowiem umowy dzierżawy wygasły przed tą datą. Nadto nie posiadali wymaganych do ich nabycia kwalifikacji.Zaskarżonym wyrokiem Sąd Wojewódzki oddalił powództwo, a w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia przytoczył m.in. następujące ustalenia i ich ocenę prawną. Sporne działki gruntu powodowie dzierżawili do 1980 r. Umowy dzierżawy ze Skarbem Państwa (Urzędem Gminy w K.) zawierane były na czas oznaczony. Ostatnie umowy dzierżawy zawarte zostały na okres 16 marca 1976 r. - 31 sierpnia 1980 r. i zawierały klauzule stwierdzające, że wygasają one z dniem 1 września 1980 r. Dzierżawcy zobowiązali się zawiadomić wydzierżawiającego o zamierza przedłużenia tych umów, w terminie 6 miesięcznym, przed ich wygaśnięciem. Powodowie takiego zamiaru nie zgłosili. Urząd Gminy w K. skierował do poszczególnych użytkowników działek pisma informujące o wyznaczonym terminie do dnia 30 września 1980 r. do składania wniosków o nabycie działek z P.F.Z. Z grona powodów: E.N., S.N., T.N., i J.Z. nie złożyli w ogóle wniosków, natomiast wnioski pozostałych powodów zostały załatwione odmownie, wobec braku wymaganych kwalifikacji rolniczych po stronie kandydatów. Wydane w tym przedmiocie decyzje Naczelnika Gminy w K. zostały utrzymane w mocy przez Urząd Wojewódzki w K.Złożone przez powodów do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargi zostały przez tenże Sąd odrzucone. W ocenie Sądu orzekającego, skoro umowy dzierżawy wygasły dnia 1 września 1980 r., powodom nie przysługiwało przewidziane w art. 695 § 2 k.c. prawo pierwokupu spornych działek. Umowy dzierżawy nie zostały - w sposób dorozumiany - przedłużone. Uiszczone po dniu 1 IX 1980 r. opłaty stanowiły należne Skarbowi Państwa wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tego gruntu przez powodów.Rewizje złożyli powodowie.Skarżący kwestionują ustalenia odnośnie wygaśnięcia umów dzierżawy, dowodząc, że zostały one przedłużone przez naliczanie i wpłacanie czynszu dzierżawnego.Pismem opatrzonym datą 15 listopada 1982 r. powodowie Stanisław N. i Maria Z. cofnęli złożoną rewizję, wobec czego postanowieniem z dnia 23 listopada 1982 r. umorzone zostało w tym zakresie postępowanie rewizyjne.Uzasadnienie prawneRozpoznając rewizję pozostałych powodów Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Stosownie do treści art. 695 § 2 k.c., jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się, że przewidziane w powołanym przepisie prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy dopóty, dopóki dzierżawa tamże określona nie została zakończona (por. uchwałę z dnia 30 maja 1975 r., III CZP 67/74, OSNCP z 1976 r., poz. 72). Sprzedaż przez Skarb Państwa nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy określonej w przepisie art. 695 § 2 k.c., dokonana bezwarunkowo jest nieważna (art. 599 § k.c.), jeżeli nastąpiła w czasie trwania tej dzierżawy.Umowy dzierżawy zawarte przez powodów ze Skarbem Państwa (Urzędem Gminy w K.) o jednobrzmiącej treści zawierały oznaczenie czasu ich trwania. Mianowicie zostały one zawarte na okres lat pięciu i z dniem 1 września 1980 r. wygasają. Dzierżawca o zamiarze przedłużenia umowy dzierżawy zobowiązali się powiadomić wydzierżawiającego w terminie 6 miesięcy przed wygaśnięciem umowy. Bezspornym jest, że powodowie nie zgłosili takiego zamiaru. Przytoczone bezsporne postanowienia umów dzierżawnych i pasywne zachowanie się powodów w okresie poprzedzającym wygaśnięcie tych umów - przy nie kwestionowanej wykładni art. 695 § 2 k.c. - przesuwają ciężar rozstrzygnięcia sporu na płaszczyznę milczącego, jak to twierdzi strona powodowa, przedłużenia czasokresu trwania dzierżawy wszystkich spornych gruntów.W myśl art. 674 k.c. w zw. z art. 694 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu dzierżawca nadal używa grunt za zgodą wydzierżawiającego, poczytuje się w razie wątpliwości, że dzierżawa została przedłużona na czas nie oznaczony.Decydującymi zatem w świetle powołanych przepisów (art. 674 k.c. w zw. z art. 694 k.c.) przesłankami dla osiągnięcia skutku przedłużenia umowy dzierżawy są: dalsze używanie przedmiotu dzierżawy przez dotychczasowego dzierżawcę i zgoda choćby milcząca wydzierżawiającego, ujawniona w jego zachowaniu się mającym znamiona aprobaty lub znoszenia tego stanu rzeczy, pozwalające na wnioskowanie w okolicznościach konkretnej sprawy o istnieniu domniemanej woli przedłużenia tej umowy. Tak ukształtowana instytucja przedłużenia umowy dzierżawy stanowi prawny środek stabilizacji gospodarczej, zachowania ciągłości osoby dzierżawcy poprzez kontynuowanie przez niego na dotychczasowych warunkach działalności gospodarczej w odniesieniu do przedmiotu dzierżawy.Wydzierżawiający nie tylko w żaden sposób nie ujawnił zamiaru dalszego kontynuowania umowy z powodami, a przeciwnie, podejmował czynności zmierzające do trwałego prawnego rozdysponowania tymi gruntami przez ich sprzedaż. Z faktu, że powodowie nie zgłosili w ogóle zamiaru przedłużenia umów dzierżawy, wypływa usprawiedliwiony wniosek, że i powodowie pierwotnie nie wyrazili woli kontynuowania tych umów. Odmienne twierdzenia skarżących nie zasługują na ich podzielenie, bowiem pomijają istotne ustalenia zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, bazując wyłącznie na opłaceniu przez powodów i przyjęciu przez wydzierżawiającego opłat za użytkowanie w wysokości czynszu dzierżawnego. W okolicznościach tej sprawy fakt ten nie przesądza o woli kontynuowania umów po terminie ich wygaśnięcia. Byłoby to bowiem równoznaczne z kontynuowaniem tej umowy dzierżawy wbrew woli wydzierżawiającego.Pozostałe wywody rewizji dotyczące ustalenia kolejności pierwszeństwa, bądź wyboru kandydatów na nabywców gruntów w trybie przewidzianym w zarządzeniu Ministra Rolnictwa z dnia 25 lipca 1979 r. w sprawie cen, warunków i trybu sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych (Mon. Pol. Nr 19, poz. 114) - odnoszą się do kwestii rozstrzygniętych ostatecznymi decyzjami właściwych organów. Uchylają się spod kontroli sądów orzekających w przedmiotowym sporze. Brak podstaw do uwzględnienia rewizji skutkuje jej oddalenie (art. 387 k.p.c.) i orzeczenie o kosztach procesu za instancję rewizyjną w myśl art. 98 § 1 i 3 k.p.c.