I CR 336/81

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN A. Gola. Sędziowie SN: Z. Marmaj (sprawozdawca), A. Wielgus.SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Urzędu Dzielnicowego W. - Ż. przy udziale interwenienta ubocznego Władysława S. przeciwko Lucynie K. o unieważnienie umowy notarialnej na skutek rewizji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy z dnia 16 marca 1981 r. sygn. akt III C 1473/79zmienił zaskarżony . o tyle, że punktowi 1 nadaje następującą treść: uznał za nieważną umowę zawartą w Państwowym Biurze Notarialnym w Warszawie w dniu 31.VII.1976 r. i zapisaną pod nr A nr I 8461/76, na mocy której pozwana Lucyna K. nabyła prawo użytkowania wieczystego terenu położonego w Warszawie przy ul. C.; poza tym rewizję oddalił i zasądził od pozwanej na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 500 zł tytułem kosztów postępowania rewizyjnego.Uzasadnienie faktyczneUżytkownikiem terenu budowlanego o powierzchni 697,3 m2 położonego w Warszawie przy ul. C. wraz ze stojącym na nim domem mieszkalnym był od 23 lat Władysław S. Teren ten jest własnością Państwa z mocy dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Decyzją Naczelnika Dzielnicy Warszawa-Żoliborz z dnia 24.V.1976 r. część wymienionego terenu o powierzchni 472 m2 została oddana w wieczyste użytkowanie Lucynie K. Na podstawie wymienionej decyzji w dniu 31.VII.1976 r. została zawarta umowa notarialna o oddanie terenu w wieczyste użytkowanie.W dniu 9.XI.1979 r. Skarb Państwa - Urząd Dzielnicowy Warszawa-Żoliborz wystąpił z pozwem o uznanie za nieważną umowy notarialnej z dnia 31.VII.1976 r. ze względu na to, że wspomniana umowa narusza pierwszeństwo Władysława S., a ponadto i z tej przyczyny, iż Lucyna K. jest współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości położonej w Nowej Wsi koło Otwocka, mieszka zaś w domu jednorodzinnym swej matki w Warszawie-Falenicy przy ul. R.Biorący udział w sprawie w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powodowej Władysław S. podniósł ponadto, że rozpoznanie wniosku Lucyny K. o przyznanie terenu budowlanego nastąpiło z pominięciem jego wcześniej złożonego wniosku i że pozostała część działki nie nadaje się pod zabudowę.Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że nieruchomości w Nowej Wsi nie nabyła od Państwa, poza tym, że żądanie pozwu nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa. Podniosła także, iż do chwili obecnej nie została wzruszona decyzja Naczelnika Dzielnicy Warszawa-Żoliborz o przekazaniu terenu w użytkowanie wieczyste.Sąd Rejonowy rozwiązał umowę notarialną o ustanowienie użytkowania wieczystego terenu położonego w Warszawie przy ul. C.U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące okoliczności ustalone w sprawie: Interwenient uboczny Władysław S., użytkujący nieruchomość od około 23 lat, wystąpił z wnioskiem o ustanowienie użytkowania wieczystego już w dniu 4.VIII.1975 r. Wniosek pozwanej wpłynął w terminie późniejszym. Pozostała część działki - po wydzieleniu na rzecz pozwanej terenu o powierzchni 472 m2 - nie nadaje się pod zabudowę. Budynek zajmowany przez interwenienta ubocznego ze względu na zużycie musi być rozebrany. W czasie, gdy pozwana ubiegała się o ustanowienie na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego wspomnianego terenu, była ona współwłaścicielką pensjonatu położonego w Nowej Wsi koło Otwocka (8 izb) oraz wznosiła za pośrednictwem zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych dom jednorodzinny w Warszawie-Falenicy przy ul. R. Wszelkie prawa do wznoszonego domu oraz terenu pozwana następnie przeniosła na swą matkę jeszcze przed przeniesieniem na nią przez zrzeszenie własności budynku i ustanowieniem użytkowania wieczystego terenu.W domu tym pozwana następnie zamieszkała wraz z matką i rodzeństwem. Mając to na uwadze, Sąd Rejonowy uznał, że istnieją przesłanki przewidziane w art. 58 § 1 k.c. oraz art. 5 k.c. do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego terenu przy ul. C. w Warszawie, tym więcej, że interwenient uboczny zajmujący dom na nowo utworzonej działce podjął wcześniej starania o przekazanie jemu terenu przez siebie użytkowanego, a wydzielenie działki na rzecz pozwanej uniemożliwia mu wzniesienie nowego domu mieszkalnego. Uwzględnieniu powództwa - zdaniem Sądu Rejonowego - nie stoi na przeszkodzie to, że decyzja administracyjna o przekazaniu terenu nie została uchylona.W rewizji od tego wyroku opartej na przesłankach wymienionych w art. 368 pkt 1 k.p.c. w związku z art. 233 i 236 k.c. pozwana domaga się zmiany zaskarżonego orzeczenia i oddalenia powództwa.Sąd Wojewódzki, rozpoznając sprawę na skutek wymienionej rewizji, przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości (art. 391 § 1 k.p.c., a mianowicie:1) czy na podstawie art. 58 § 1 i 2 k.c. można uznać za nieważny akt notarialny, mocą którego Skarb Państwa oddał osobie fizycznej w użytkowanie wieczyste działkę budowlaną, jeżeli uprzednio nie została uchylona decyzja organu administracyjnego stanowiąca podstawę zawarcia umowy notarialnej (art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach - Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz.159)?2) czy na podstawie art. 58 § 2 k.c. można uznać za nieważną umowę notarialną dotyczącą użytkowania wieczystego z powodu sprzeczności tej umowy z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy:a) osoba, której organ administracyjny przyznał prawo wieczystego użytkowania działki, była w przeszłości członkiem spółdzielczego zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych korzystającego z kredytów bankowych i owo spółdzielcze prawo scedowała na rzecz osoby bliskiej na kilka lat przed zawarciem umowy ze Skarbem Państwa i okoliczności tej nie podała przy ubieganiu się o wieczyste użytkowanie działki?b) poza obszarem miasta, w którym położona jest nieruchomość oddana w wieczyste użytkowanie, osoba ta była współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości i okoliczności tej nie podała również organowi administracyjnemu podejmującemu decyzję w sprawie oddania działki w wieczyste użytkowanie?Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy po przejęciu sprawy do rozpoznania zważył, co następuje:1. W związku z zarzutami rewizji na plan pierwszy wysuwa się potrzeba udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy powództwo o uznanie za nieważną umowy użytkowania wieczystego terenu musi być poprzedzone uchyleniem decyzji administracyjnej, o jakiej mowa w art. 20 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159). Na pytanie to Sąd Rejonowy udzielił odpowiedzi przeczącej. Z poglądem tym należy się zgodzić. Stosownie do dyspozycji art. 234 k.c. do oddania terenu w użytkowanie wieczyste mają odpowiednie zastosowanie przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach wymagany jest także wpis do księgi wieczystej. Ustanowienie użytkowania wieczystego poprzedza szereg czynności administracyjnych, takich jak sporządzenie i zatwierdzenie wykazu terenów, których oddanie w użytkowanie wieczyste jest zgodne z celami ustalonymi w planie zagospodarowania przestrzennego, dokonanie właściwych ogłoszeń, rozpatrzenie zgłoszonych wniosków itp.Ten etap postępowania wieńczy wydanie decyzji administracyjnej. Decyzja ta jest także nieodzowną przesłanką zawarcia umowy użytkowania wieczystego. Etap drugi to zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Od tej chwili umowa ta podlega wszelkim rygorom prawa cywilnego. Z tego właśnie względu uchylenie decyzji administracyjnej o oddaniu terenu państwowego w użytkowanie wieczyste po zawarciu umowy nie ma samo przez się wpływu na ważność tej umowy i nie niweczy jej cywilnoprawnych skutków.Fundamentalne znaczenie dla tej problematyki ma treść uchwały Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 25.IV.1964 r. III CO 12/64 (OSNCP z 1964 r. z. 12, poz. 244). Uchwała ta jest wynikiem skrystalizowanego stanowiska Sądu Najwyższego w omawianej kwestii i choć dotyczy uchylonej ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o sprzedaży przez Państwo domów mieszkalnych i działek budowlanych, to jednak zachowuje pełną aktualność na tle ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. W uzasadnieniu wspomnianej uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że decyzja stanowiąca podstawę do zawarcia umowy notarialnej kończy fazę postępowania administracyjnego i stanowi konieczną przesłankę zawarcia umowy. Skutki cywilnoprawne jednak powstają z umowy, a nie z decyzji. Umowa jest więc czynnością prawną samodzielną, wobec czego późniejsze uchylenie decyzji nie wpływa na ważność umowy. Prowadzi to do wniosku, że nieuchylenie decyzji administracyjnej o oddaniu terenu państwowego w użytkowanie wieczyste nie stoi na przeszkodzie uznaniu za nieważną umowy notarialnej użytkowania wieczystego terenu w sytuacji, gdy umowa ta jest sprzeczna z ustawą lub zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 1 i § 2 k.c.).2. Przechodząc na grunt niniejszej sprawy, należy się zgodzić z poglądem Sądu Rejonowego, iż umowa notarialna z dnia 31.VII.1976 r. dotycząca użytkowania wieczystego terenu przy ul. C. w W. zawarta pomiędzy stronami narusza prawo i jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, w związku z tym jest nieważna (art. 58 § 1 i § 2 k.c.).Instytucja użytkowania wieczystego ma na celu umożliwienie korzystania z terenów państwowych w celu zaspokojenia potrzeb ludności przede wszystkim w zakresie budownictwa mieszkaniowego, letniskowego, rzemieślniczego itp.Spośród wymienionych celów, do realizacji których ustanawia się omawiane prawo, na plan pierwszy wysuwa się spółdzielcze oraz indywidualne budownictwo mieszkaniowe. Jest to podstawowa funkcja społeczno-gospodarcza użytkowania wieczystego, która także przyczynia się do wzrostu zasobów budynków mieszkalnych, będących przedmiotem własności społecznej (spółdzielczej) lub osobistej (domy jednorodzinne i lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność). Jak z tego widać, cel zasadniczy użytkowania wieczystego to zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludności.Pozwana, ubiegając się o oddanie jej terenu państwowego w użytkowanie wieczyste, nie ujawniła, że w owym czasie swoje potrzeby mieszkaniowe mogła zaspokoić w domu pensjonatowym (8 izb) położonym w Nowej Wsi około Otwocka, do którego to domu przysługiwało jej wraz z byłym mężem prawo współwłasności. Nie ujawniła ona także, że w swoim czasie była członkiem zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych w W., przy ul. R. i że wznoszono dla niej dom jednorodzinny, w którym ostatecznie zamieszkała. Wprawdzie jeszcze przed przewłaszczeniem na nią wspomnianego domu i ustanowieniem użytkowania wieczystego terenu pozwana ogół posiadanych praw przeniosła na matkę, jednakże okoliczność ta nie może pozostać bez znaczenia dla oceny ważności kwestionowanej umowy.Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 3 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 6 lipca 1972 r. (Dz. U. Nr 27, poz. 193) osoba fizyczna może uzyskać w trybie określonym wymienioną ustawą tylko jeden teren pod budowę domu. Pozwana w istocie "uzyskała" już raz teren pod budowę domu jednorodzinnego i prawo do tego terenu przeniosła na inną osobę.Ubieganie się przez pozwaną ponownie o uzyskanie innego terenu pozostawało w opisanej sytuacji w sprzeczności z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).Dla oceny ważności wspomnianej umowy nie bez znaczenia jest też okoliczność, iż ustanowienie użytkowania wieczystego terenu na rzecz pozwanej nastąpiło z naruszeniem praw dotychczasowego wieloletniego użytkownika tego terenu, który z natury rzeczy powinien korzystać z pierwszeństwa, a który w następstwie zawartej umowy utracił możliwość zabudowy. Okoliczność ta usprawiedliwiała uznanie umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).Ponieważ Sąd Rejonowy nadał wyrokowi nieodpowiednią treść, chodziło bowiem nie o rozwiązanie umowy, lecz o jej unieważnienie, przeto w tym zakresie zaskarżony wyrok podlegał zmianie (art. 390 § 1 k.p.c.), a poza tym rewizja - oddaleniu (art. 387 k.p.c.). O kosztach orzeczono zgodnie z art. 98 k.p.c.