II CR 238/75

SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Mieczysława Ż. przeciwko Skarbowi Państwa - Urząd Dzielnicowy w W. Wydział Gospodarki Przestrzennej i Ochrony Środowiska o zobowiązanie do ustanowienia wieczystego użytkowania na skutek rewizji pozwanego i Prok. Wojew. od wyroku Sądu Wojewódzkiego we Wrocławiu z dnia 13 lutego 1975 r. - zmienił zaskarżony wyrok i powództwo oddalił; zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3000 zł kosztów procesu na obie instancje oraz na rzecz Skarbu Państwa tytułem opłaty sądowej kwotę 7598 zł.Uzasadnienie faktyczneSąd Wojewódzki we Wrocławiu wyrokiem z 13 II 1975 r. zobowiązał Skarb Państwa, Urząd Dzielnicowy w W., Wydział Gospodarki Przestrzennej i Ochrony Środowiska do ustanowienia na rzecz powoda Mieczysława Ż. prawa użytkowania wieczystego terenu państwowego obejmującego zabudowaną przez powoda działkę gruntu o powierzchni 1107,40 m2, a położoną w obrębie działki znajdującej się przy ul. Z. i placu S.K. w W.Sąd Wojewódzki ustalił, że we wrześniu 1964 r. ówczesne Prezydium Dzielnicowej, Rady Narodowej w W. Wydział Budownictwa, Urbanistyki i Architektury wyraziło zgodę na proponowaną przez powoda lokalizację pawilonu na warsztat mechaniczny na przedmiotowej nieruchomości, następnie decyzją z 12 II 1964 r. tegoż Prezydium przyznana została powodowi lokalizacja na tymże terenie. Decyzja o szczegółowej lokalizacji została powodowi wydana w dniu 8 IV 1965 r. Następnie decyzją tegoż Prezydium z 19 I 1965 r. udzielone zostało powodowi pozwolenie na budowę stacji obsługi samochodów na przedmiotowej nieruchomości oraz na wykonanie robót przygotowawczych, ogrodzeń i zagospodarowania terenu.Sąd Wojewódzki ustalił dalej, że po uzyskaniu decyzji o lokalizacji szczegółowej, powód w dniu 22 VI 1965 r. wystąpił do Miejskiego Zarządu Gospodarki Terenowej w W. o ustanowienie na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego terenu. Wcześniej jednak, bo w dniu 16 grudnia 1964 r., powód wystąpił do tegoż Zarządu o wydanie mu opinii terenowo-prawnej dotyczącej tejże nieruchomości, a to celem uzyskania decyzji o lokalizacji szczegółowej. Na piśmie ułożonym przez powoda zadekretowano, że może uzyskać jedynie prawa dzierżawcy. W odpowiedzi na to pismo powoda, Miejski Zarząd Gospodarki Terenami w W. pasmem z 22 I 1965 r. adresowanym do ówczesnego Prezydium Dzielnicowej Bady Narodowej w W., Wydziału Budownictwa, Urbanistyki i Architektury, zawiadomił o wyrażeniu zgody na zamierzoną przez powoda budowę, zawiadamiając zarazem, że "po przedłożeniu niezbędnych dokumentów (...) ustali z przyszłym inwestorem, w formie umowy, zasady użytkowania terenu i obiektu. W tej sytuacji, w jesieni 1965 r. powód, zgodnie z wydanymi mu zezwoleniami przystąpił do zagospodarowania terenu i budowy.Przed rozpoczęciem prac budowlanych nie została zawarta z powodem umowa o sposobie użytkowania przez niego zajętego pod budowę terenu, ponieważ powód starał się w konsulacie PRL w Kijowie o opis pozostawionego na terenach ZSRR mienia, co umożliwiałoby mu nabycie zajętego terenu na warunkach bardziej korzystnych. Dlatego też Miejski Zarząd Gospodarki Terenami w W. nie wystąpił z projektem wydania decyzji przez ówczesne Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej w W. w przedmiocie przekazania spornego terenu w użytkowanie wieczyste.Sąd ustalił dalej, że w 1967 r. Miejski Zarząd Gospodarki Terenami w W. skompletował odpowiednią dokumentację, tj. dokumentację prawną, geodezyjną a powód bezpośrednio sam uzyskał potwierdzenie w Wydziale Budownictwa, Urbanistyki i Architektury ówczesnego Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej w W., że przedmiotowy teren wg planów zagospodarowania przestrzennego przewidziany jest pod usługi komunikacyjne i stąd lokalizacja przedsięwziętej przez powoda budowy ma charakter stały, ale na posiedzeniu ówczesnego Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej w W. odbytego 3 IV 1069 r. nie wyrażono zgody na przekazanie tego terenu w użytkowanie wieczyste. W tej sytuacji powód wystąpił z wnioskiem o przekazanie mu przedmiotowego terenu w użytkowanie wieczyste, ale decyzją z 26 VIII 1969 r. Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej w W. wniosek jego został załatwiony negatywnie. Pomimo złożonego przez powoda odwołania, decyzja powyższa została utrzymana w mocy.Na podstawie takich ustaleń Sąd Wojewódzki uznał, że powód, rozpoczynając budowę jesienią 1965 r. objął grunt w posiadanie samoistne w zakresie prawa użytkowania wieczystego, że w świetle okoliczności faktycznych, wyżej podanych uznać należy, iż zasady współżycia społecznego pozwalają na traktowanie powoda tak jak posiadacza w dobrej wierze w zakresie uprawnienia przewidzianego w art. 231 § 1 i 3 k.c.Od powyższego wyroku wniósł rewizję Prokurator Wojewódzki we Wrocławiu oraz pozwany Skarb Państwa. Prokurator domaga się zmiany wyroku Sądu Wojewódzkiego i oddalenia powództwa zarzucając naruszenie art. 231 k.c. przez przyjęcie, że powód, wnosząc budynki na gruncie, stanowiącym własność pozwanego Skarbu Państwa, posiadał kwalifikacje posiadacza samoistnego władającego przedmiotowym gruntem w dobrej wierze.Pozwany Skarb Państwa, wnosząc o uchylenie lub zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, zarzucił niewyjaśnienie przez Sąd I instancji wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności oraz naruszenie prawa materialnego.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Podniesiony w obu rewizjach zarzut naruszenia art. 231 § 1 i § 3 k.c. uznać należy za usprawiedliwiony. Przewidziane w art. 231 k.c. uprawnienia osoby, która wzniosła na cudzym gruncie budynek, przysługuje posiadaczowi samoistnemu, tzn. osobie która włada cudzą nieruchomością jak właściciel.Dotyczy to zarówno sytuacji przewidzianej w art. 231 § 1 k.c. jak również unormowanej w § 3 art. 231 k.c., a więc jeżeli wzniesienie budynku zostało dokonane na gruncie stanowiącym przedmiot własności państwowej. Różnica zachodzi jedynie w dwojakiego rodzaju ograniczeniu roszczenia o wykup jeśli chodzi o nieruchomości państwowe. Samoistny posiadacz, a więc ten, który włada nieruchomością jak właściciel nie może domagać się przeniesienia własności działki zajętej pod budowę a jedynie ustanowienia na tej działce użytkowania wieczystego, a ponadto żądanie posiadacza może być unicestwione odmiennym wyborem Skarbu Państwa, jako właściciela nieruchomości, któremu zgodnie z § 3 art. 231 k.c. służy prawo nabycia budynku za cenę odpowiadającą odszkodowaniu w wypadku wywłaszczenia.Jedna i podstawowych przesłanek z art. 231 k.c., że osoba która wzniosłą budynek musi mieć przymiot posiadacza samoistnego oznacza, że uprawnienie w tym przepisie przewidziane nie służy w zasadzie posiadaczowi w zakresie prawa użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste bowiem - aczkolwiek stanowi instytucję pośrednią między prawem własności o ograniczonym prawie rzeczowym i bliższe jest raczej własności, aniżeli ograniczonemu prawu użytkowania - nie stanowi odmiany prawa własności i dlatego posiadacza w zakresie tego prawa zaliczyć należy do posiadacza zależnego.Z tych względów nie można podzielić poglądu Sądu Wojewódzkiego, że osobę, która otrzymała od Państwa działkę gruntu z możliwością wybudowania na niej budynku i która wie o tym, że grunt ten stanowi własność Państwa, uważać należy za "samoistnego posiadacza w zakresie prawa użytkowania wieczystego", na tej tylko podstawie, że władze administracyjne wydały zezwolenie na budowę oraz szczegółową lokalizację a nie wydały decyzji co do ustanowienia na tej działce prawa użytkowania wieczystego.Posiadanie w zakresie prawa użytkowania wieczystego - jako posiadanie zależne - mogłoby oczywiście zachodzić wówczas, gdyby prawo użytkowania wieczystego już istniało, a więc gdyby została wydana decyzja właściwego organu administracji terenowej o przekazaniu terenu w użytkowanie wieczyste i na jej podstawie zawarto umowę notarialną o ustanowieniu użytkowania wieczystego.Wówczas, stosując w drodze analogii przepisy art. 231 k.c. możliwe byłoby potraktowanie posiadacza, który wzniósł budynek na gruncie państwowym oddanym w wieczyste użytkowanie innej osobie, na równi z posiadaczem samoistnym.Wówczas, posiadacz taki mógłby żądać od użytkownika wieczystego przeniesienia na niego jego prawa (wieczystego użytkowania) do działki zajętej pod budowę.Roszczenie o wykup możliwe byłoby również i wtedy, gdy osoba, która nabyła od użytkownika wieczystego jego prawa, wniosła na otrzymanej w tej drodze działce budynek, następnie jednak okazało się, że nabycie jest nieważne.Nie jest jednakże na tle przepisów art. 231 k.c. możliwa konstrukcja prawna, rozszerzająca uprawnienia budującego na gruncie państwowym poza granice wyraźnie w tym przepisie określone.Stanowiska tego nie podważa okoliczność, że zgodnie z utrwalonym w judykaturze i nauce prawa poglądem do prawa użytkowania wieczystego należy niekiedy w drodze analogii sięgnąć do przepisów o własności. Dotyczy to przede wszystkim przepisów dotyczących treści i wykonywania własności oraz przepisów o ochronie własności.W danym przypadku chodzi bowiem o kwestię powstania prawa użytkowania wieczystego. Ustanowienie zaś tego prawa jest ściśle określone w przepisach kodeksu cywilnego oraz w przepisach szczególnych, w szczególności w ustawie z 13 VII 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach i zastrzeżone organem administracji terenowej realizującym planową gospodarkę terenami.Przewidziana w § 3 art. 231 k.c. sytuacja, gdy wzniesienie budynku lub innego urządzenia zostało dokonane na gruncie państwowym przez samoistnego posiadacza, będącego osobą fizyczną dotyczy więc takich przypadków, gdy osoba taka władała gruntem jako samoistny posiadacz, a więc uważała że włada jak właściciel np. nie wiedząc, że grunt ten stanowi własność Skarbu Państwa.Już z tych względów obie rewizje podlegają uwzględnieniu, co w konsekwencji spowodowało zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa z zasądzeniem od powoda na rzecz strony pozwanej kosztów procesu.Dodatkowo należy zaznaczyć, że zasadne są również wywody obu rewizji kwestionujących uznanie przez Sąd Wojewódzki, przy ustalonym stanie faktycznym, powoda jako posiadacza w dobrej wierze w rozumieniu art. 231 k.c.