III CZP 65/74

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz. Sędziowie: J. Szachułowicz (sprawozdawca), Z. Wasilkowska.SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Eugeniusza i Haliny małżonków W. przeciwko Józefowi i Agnieszce małżonkom P. o zeznanie aktu notarialnego, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym następującego zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 5 lipca 1974 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy może być uznany za będącego w dobrej wierze w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. samoistny posiadacz, który wzniósł budynek na cudzym gruncie na terenie miasta, w porozumieniu z właścicielem i za jego zgodą, w celu obejścia przysługującego Skarbowi Państwa prawa pierwokupu działając w szczególności na podstawie pozornej umowy notarialnej pożyczki oraz pełnomocnictwa, ukrywających w istocie umowę sprzedaży nieruchomości?",udzielił następującej odpowiedzi:Sam fakt zabudowy całości lub części gruntu przez posiadacza samoistnego na terenach, w stosunku do których Państwu przysługiwałoby prawo pierwokupu, nie ma wpływu na ocenę dobrej wiary posiadacza. Dobra lub zła wiara powinna być oceniana w ramach stosunku pomiędzy właścicielem a posiadaczem samoistnym.Uzasadnienie faktyczneW sprawie jest bezsporne, że pozwani Agnieszka i Józef małżonkowie P. są właścicielami działki gruntu o obszarze 3520 m2, położonej w K. przy ul. K. Zawarli oni porozumienie z powodami Eugeniuszem i Haliną małżonkami W., w myśl którego ci ostatni mieli podjąć starania u władz terenowych o wydzielenie z całości nieruchomości pozwanych trzech działek budowlanych pod budowę domków jednorodzinnych; jedną z tych działek o maksymalnej powierzchni do 500 m2 powodowie mieli zabudować domkiem jednorodzinnym w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkalnych. Cenę sprzedaży działki określonej w powyższy sposób strony uzgodniły na kwotę 65.000 zł.W celu nadania zawartemu porozumieniu charakteru prawnego pozwani w dniu 17.IX.1968 r. udzielili powodom pełnomocnictwa, upoważniając ich do przeprowadzenia podziału całej nieruchomości na działki budowlane, do zagospodarowania tych działek, to jest uzbrojenia, ogrodzenia, obsadzenia drzewami i krzewami, uzyskania lokalizacji i zabudowy zgodnie z decyzjami władzy budowlanej, do występowania w ich imieniu przed władzami i osobami fizycznymi w zakresie czynności związanych z podziałem, zagospodarowaniem i zabudową działki. Oprócz udzielonego powodom pełnomocnictwa strony w tym samym dniu zawarły umowę pożyczki w formie aktu notarialnego.Z ogólnej nieruchomości o powierzchni 3520 m2 wydzielono staraniem powodów działkę budowlaną, przeznaczoną pod zabudowę domkiem jednorodzinnym, oznaczoną nr 1549/3, i dla odłączonej działki urządzono nową księgę wieczystą Kw 57022.W dziale II tej księgi wieczystej jako właścicieli wpisano zgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy małżonków P., a w dziale IV wpisano hipotekę zabezpieczająca wpłatę przez powodów kwoty 65.000 zł tytułem rzekomo udzielonej na rzecz właścicieli pożyczki.W rzeczywistości było to zabezpieczenie uiszczonej ceny działki, którą powodowie wydzielili i następnie zabudowali. Po wybudowaniu domu powodowie uzyskali zezwolenie na jego użytkowanie, uzyskali także nowe administracyjne oznaczenie nieruchomości, opłacając odrębne podatki. Mimo opisanych faktów pozwani odmawiają przeniesienia własności na powodów.W związku z tym wystąpili oni z powództwem opartym na przepisie art. 231 k.c., domagając się przeniesienia własności zabudowanej przez nich działki.Pozwani wnosili o oddalenie powództwa, kwestionując uprawnienia powodów do realizacji roszczenia na podstawie przepisu art. 231 k.c. W szczególności zarzucali, że udzielone pełnomocnictwo, zawarta umowa pożyczki i zabezpieczenie jej przez ustanowienie hipoteki były czynnościami pozornymi, które służyły do obejścia przysługującego Państwu prawa pierwokupu, a zatem powodowie nie mogą być uznani za posiadaczy działki w dobrej wierze.Sad Powiatowy wyrokiem z dnia 11.IV.1974 r. oddalił powództwo. Swoje rozstrzygnięcie oparł na ustaleniu, że akt pełnomocnictwa i umowa pożyczki były oświadczeniami woli pozornymi, ukrywającymi umowę sprzedaży, dokonanymi w celu obejścia przysługującego Państwu prawa pierwokupu. W świetle tych okoliczności oczywiste jest według oceny Sądu Powiatowego, że powodowie, przystępując do budowy, nie byli posiadaczami działki w dobrej wierze, co stanowi konieczną przesłankę uwzględnienia powództwa na zasadzie art. 231 k.c.Orzeczenie to zaskarżyli rewizją powodowie. Sąd Wojewódzki na podstawie art. 391 k.p.c. przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne objęte pytaniem.Udzielając na nie odpowiedzi, Sąd Najwyższy uznał, że jest ono sformułowane zbyt ogólnie: w swej treści bowiem zakłada, że zabudowa części lub całości gruntu dokonana za zgodą właścicieli na każdym terenie, w stosunku do którego Państwu przysługiwałoby prawo pierwokupu, zmierza do obejścia przysługującego Państwu prawa pierwokupu, co praktycznie ograniczałoby stosowanie przepisu art. 231 k.c. w odniesieniu do wszystkich takich nieruchomości lub ich części.Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 10.VII.1963 r. I CZ 92/63 (OSPiKA 1965, z. 6, poz. 124) wyraził pogląd, że do nabycia własności nieruchomości w drodze realizacji przez osobę uprawnioną roszczenia z art. 73 § 2 prawa rzeczowego (obecnie art. 231 k.c.) nie mają zastosowania przepisy art. 30 i nast. ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159) o przysługującym Skarbowi Państwa prawie pierwokupu. Przepisy te bowiem zastrzegają Państwu prawo pierwokupu tylko w wypadku nabycia nieruchomości w następstwie czynności prawnej (sprzedaż, darowizna, zamiana), nie obejmują natomiast sytuacji, gdy przeniesienie własności nieruchomości następuje wskutek wykonania obowiązku ustawowego (art. 73 § 2 pr. rzecz., obecnie art. 231 § 1 k.c.).Realizacja tego ustawowego uprawnienia byłaby niemożliwa bądź bardzo ograniczona, gdyby poza wymienionymi w cytowanym orzeczeniu Sądu Najwyższego podstawami prawnymi dochodziło do przekazania gruntu między właścicielem i posiadaczem dokonywającym zabudowy.Tak szerokiemu uznawaniu stosowania art. 231 k.c., godzącemu rzekomo w uprawnienia Państwa z tytułu prawa pierwokupu, stoi na przeszkodzie sam cel ustanowienia prawa pierwokupu.Z jednej strony prawo pierwokupu zmierza do zapewnienia Państwu możliwości racjonalnej realizacji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z drugiej zaś ma za zadanie eliminowanie z obrotu nieruchomościami wszelkiego rodzaju spekulacji, która utrudnia budownictwo jednorodzinne na terenie przeznaczonym na ten właśnie cel.Jeżeli zatem określone tereny zostaną zakwalifikowane według miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo jednorodzinne i plan taki będzie realizowany również na podstawie porozumienia właściciela z posiadaczem, to trudno u podstaw tego porozumienia dopatrywać się zawsze motywu ominięcia prawa pierwokupu przysługującego Państwu.Brak jest podstaw od odmiennego rozumienia celów przyświecających Państwu przy realizacji przysługującego mu prawa pierwokupu i celów, jakie chce osiągnąć osoba fizyczna przez zabudowanie cudzego gruntu. Cele są te same, a mianowicie zaspokojenie potrzeb mieszkalnych. Jeżeli więc weźmie się pod uwagę cele, różnie realizowane, lecz zbieżne, to brak jest podstaw do konstruowania zasady, że zabudowa gruntu, który przy dokonaniu czynności sprzedaży podlegałby pierwokupowi, jednocześnie godzi w interes publiczny.Jeżeli cele są zgodne, to realizacja roszczenia z art. 231 k.c. nie może być uzależniona od dodatkowej oceny, czy posiadacz nie zmierzał do pominięcia prawa pierwokupu. Zbieżność celów wyłącza też zarzut, że posiadacz miał świadomość naruszenia uprawnień innych osób poza właścicielem. Dobra wiara jest pojęciem należącym do kategorii prawa cywilnego i przy jej ocenie bierze się pod uwagę tylko stany faktyczne między ściśle określonymi podmiotami, których roszczenia i odpowiadające im obowiązki mają ze swej natury charakter cywilnoprawny.W sytuacji odnoszącej się do realizacji uprawnień określonych w art. 231 k.c. dobrą wiarę ocenia się tylko w ramach stosunku między właścicielem i posiadaczem, a zatem między podmiotami ściśle określonymi w tym przepisie. Ochrona interesów Państwa, związanego z inną kategorią prawa, nie może być abstrakcyjnie realizowana w drodze odmowy stosowania przepisu art. 231 k.c. w warunkach, gdy są spełnione wszystkie jego przesłanki faktyczne. Nie oznacza to, że sąd nie powinien brać pod uwagę interesu Państwa, wypływającego z innych niż cywilnoprawne aktów normatywnych.Należy jednak mieć na względzie, że Państwo w celu ochrony swoich interesów może odmówić wydzielenia działki, odmówić jej zabudowy przez określoną osobę fizyczną bądź dokonać wywłaszczenia działki, przy czym trzeba podkreślić, że przy wywłaszczeniu i przy skorzystaniu z prawa pierwokupu wysokość przysługującego właścicielowi wynagrodzenia jest taka sama.Mając wszystko to na uwadze, należało udzielić odpowiedzi jak wyżej.