III CRN 64/79

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Pietrzykowski. Sędziowie SN: H. Dąbrowski, A. Gola (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Bronisława W. przeciwko Mary-Matyldzie G. o zobowiązanie do przeniesienia własności, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Kaliszu z dnia 21 września 1978 r.,uchylił zaskarżony wyrok oraz poprzedzający go wyrok Sądu Rejonowego w Ostrowie Wielkopolskim z dnia 20 stycznia 1978 r. i sprawę przekazał temu ostatniemu Sądowi do ponownego rozpoznania i orzeczenia o obowiązku uiszczenia wpisu od rewizji nadzwyczajnej.Uzasadnienie faktycznePowód Bronisław W. żądał w pozwie zobowiązania pozwanej Mary-Matyldy G. do przeniesienia na jego rzecz własności działki gruntu położonej w Z. przy ul. (...). W uzasadnieniu pozwu podano, że pomiędzy nim a pozwaną - obywatelką Kanady - doszło w 1973 r. do zawarcia porozumienia upoważniającego go do wybudowania na wspomnianej działce z własnych środków domu dla siebie, przy czym pozwana po powrocie z Kanady na stałe do kraju miała przenieść własność działki na powoda. W zamian za to miała ona uzyskać prawo do dożywotniego zamieszkiwania w jednym pokoju w nowo wybudowanym domu. Zgodnie z tym porozumieniem powód wniósł na tej działce budynek mieszkalny o wartości przekraczającej znacznie wartość gruntu. Pozwana odmawia obecnie przeniesienia na niego własności działki.Pozwana powództwa nie uznała, a domagając się jego oddalenia zarzuciła, że wszelkie czynności podejmowane przez powoda na omawianej działce zdziałane były w jej imieniu i na jej rachunek, zgodnie z udzielonym mu pełnomocnictwem notarialnym, a dom wybudowany został z jej funduszów.Wyrokiem z dnia 20.I.1978 r. Sąd Rejonowy w Ostrowie Wielkopolskim zobowiązał pozwaną do przeniesienia na rzecz powoda własności działki o pow. 0,16 ha, położonej w Z. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą KW (...) Państwowego Biura Notarialnego w O. za zapłatą na rzecz pozwanej kwoty 30.000 zł tytułem wynagrodzenia. Sąd ten ustalił na podstawie zeznań świadków i powoda, że pozwana w czasie pobytów w Polsce zapewniała powoda - swego siostrzeńca - że podaruje mu wspomnianą działkę i zezwoliła powodowi na wzniesienie na działce domu mieszkalnego, zastrzegając dla siebie jedynie uprawnienie do zamieszkania - po powrocie do kraju - w jednym pokoju. Do zawarcia umowy darowizny wówczas nie doszło ze względu na to, że pozwaną, jako cudzoziemca dewizowego, obciążałby obowiązek poniesienia kosztów z tym związanych. Zapewniała ona jednak powoda o tym, że przeniesienie własności dokona po powrocie do kraju na stałe. Sąd Rejonowy ustalił też, że w dniu 3.VII.1973 r. pozwana udzieliła powodowi pełnomocnictwa notarialnego do załatwienia w jej imieniu wszelkich spraw związanych z nieruchomością objętą KW (...) której powierzchnia wynosiła wówczas 0,25 ha, a mianowicie do zarządzania nią, do przeprowadzenia fizycznego jej podziału, do sprzedaży i przeniesienia jej własności na rzecz osób trzecich. Na podstawie tego pełnomocnictwa powód w dniu 26.II.1974 r. sprzedał małżonkom P. zabudowaną część tej nieruchomości, tj. działkę nr 9491 (o pow. 9 arów). Na pozostałej, nie zabudowanej części nieruchomości powód rozpoczął jesienią 1975 r. budowę nowego domu, która trwała do r. 1976. Sąd Rejonowy przyjął, że materiały budowlane kupował powód. Pozwana zakupiła cztery t cementu, płytki na ściany do dwóch łazienek i kuchni, marmur na posadzki w łazienkach i tapetę na dużą ścianę w holu. Środki finansowe na ten cel powód czerpał: z pracy w charakterze taksówkarza, hodowli nutrii, zaciąganych pożyczek i sprzedaży przez żonę połowy domu odziedziczonego wraz z siostrą po rodzicach. W dniu 1.VII.1976 r. powód wraz ze swoją rodziną i pozwaną zamieszkał w jednym pokoju nowo wybudowanego domu, kontynuując prace wykończeniowe. Wynikłe pomiędzy stronami nieporozumienia sprawiły, że pozwana w lutym 1977 r. zamieszkała u swego brata Stanisława G., odwołując udzielone powodowi pełnomocnictwo.Ustalenia te uzasadniały, zdaniem Sądu Rejonowego, wniosek, że powód jako samoistny posiadacz działki w dobrej wierze wzniósł na niej z własnych środków budynek o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej działki, co uzasadniało zastosowanie art. 231 § 1 k.c.Powyższy wyrok pozwana zaskarżyła rewizją, którą jednak Sąd Wojewódzki w Kaliszu wyrokiem z dnia 21.IX.1978 r. oddalił, przyjmując za Sądem Rejonowym dopełnienie wszystkich przesłanek z art. 231 k.c. Według stanowiska Sądu Wojewódzkiego powód był samoistnym posiadaczem działki w dobrej wierze, objął ją bowiem w posiadanie za zgodą pozwanej i w usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że w niedalekiej przyszłości pozwana przeniesie na niego jej własność. Budując dom dla siebie, powód władał działką w zakresie odpowiadającym treści prawa własności. Fakt, że powód został przez pozwaną umocowany do załatwienia w jej imieniu wszelkich spraw związanych z nieruchomością nie wyłączał możliwości samoistnego posiadania działki. Wprawdzie powód wznosząc budynek zdawał sobie sprawę z tego, że nie nabył własności gruntu, jednak po jego stronie istnieje dobra wiara w rozumieniu utrwalonego orzecznictwa, a mianowicie uzyskał on od pozwanej posiadanie gruntu w warunkach wskazujących na to, że zamierza ona definitywnie zrezygnować z własności na jego rzecz.Podniesiony dopiero w rewizji zarzut niewłaściwego określenia wysokości wynagrodzenia za działkę Sąd Wojewódzki uznał za bezskuteczny dlatego, że pozwana przed Sądem Rejonowym nie kwestionowała wskazanej przez powoda wartości działki w kwocie 30.000 zł.W rewizji nadzwyczajnej Minister Sprawiedliwości wnosił o uchylenie wyroku Sądu Wojewódzkiego i poprzedzającego go wyroku Sądu Rejonowego i przekazanie sprawy temu ostatniemu Sądowi do ponownego rozpoznania, zarzucając rażące naruszenie art. 231 § 1 k.c. oraz art. 233 § 1, 316 § 1 i 387 k.p.c.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:W rewizji nadzwyczajnej zarzucono trafnie, że ustalenie, iż powód mógł być uważany za posiadacza samoistnego w dobrej wierze nieruchomości pozwanej, nie jest przekonywające. Sądy nie wykorzystały też w dostatecznym stopniu możliwości sprawdzenia twierdzeń powoda, co do pochodzenia środków pieniężnych, z których korzystał on budując dom na tej nieruchomości, co z kolei powoduje wątpliwości co do możliwości zajęcia stanowiska, iż uznania dobrej wiary po stronie powoda wymagają zasady współżycia społecznego. Ponieważ kwestia, kto ponosił wydatki związane z budową domu, ma na gruncie art. 231 § 1 k.c. zasadnicze znaczenie dla oceny zasadności powództwa należało sprawdzić prawdziwość twierdzeń powoda o pochodzeniu środków finansowych na tę budowę. Ponieważ powód wymieniał źródła, z których czerpał pieniądze na budowę: dochody z zarobkowego przewozu osób (taksówka), hodowla nutrii, sprzedaż udziału spadkowego żony i zaciągane pożyczki, można było w drodze bardziej wnikliwego postępowania dowodowego wyjaśnić, czy powód rzeczywiście tą drogą uzyskał środki finansowe na budowę domu. Było to konieczne dlatego, że pozwana przeciwstawiała tym twierdzeniom powoda odmienną wersję pochodzenia środków pieniężnych na budowę domu. Powoływała się ona w szczególności na to, że w r. 1975 "dała" powodowi samochód osobowy marki Fiat 125 p, który powód miał sprzedać i pieniądze przeznaczyć na budowę. Na koszty budowy miał też być przeznaczony drugi samochód, na który pozwana przekazała kwotę 1.740 dolarów. Pozwana zeznała też, że w r. 1973 pozostawiła 3.000 dolarów, co do których powód miał wyjaśnić, że przeznaczył je na koszty budowy. Środki, jakie pozwana przeznaczała na realizowaną przez powoda budowę domu, były tak poważne, że mogłyby uzasadniać stanowisko, że to nie powód, lecz pozwana finansowała tę budowę, a rozmowy na temat darowizny nieruchomości na rzecz powoda uznać należy za obietnice, które nie stawiały powoda w pozycji samoistnego posiadacza nieruchomości pozwanej, ani też nie rodziły dobrej wiary po jego stronie.Przeciwko stanowisku zajętemu przez Sądy przemawiać mogłoby też to, że pozwana, co zeznała w charakterze strony, wynagradzała powoda za zajmowanie się budową, płacąc mu po 35 dolarów miesięcznie. Wynagradzała go także poprzez częste darowizny. W opisanej sytuacji nieodzowne było sprawdzenie twierdzeń powoda co do pochodzenia środków finansowych, z których powód budował dom, i ponowna ocena przesłanek z art. 231 § 1 k.c., od których zależała możliwość uwzględnienia powództwa.Nie można też było odmówić zasadności zarzutowi rewizji nadzwyczajnej, że wykupem objęto powierzchnię większą od tej, jaka była niezbędna dla prawidłowego korzystania z budynku. Nie wydaje się, by dla korzystania z domu jednorodzinnego była potrzebna powierzchnia 1.600 m2, tj. prawie trzykrotna działki normatywnej. Także i w tym kierunku sprawa będzie wymagała ponownego rozważenia. Kwestia wielkości działki będzie jednak dopiero aktualna wówczas, gdy powód wskaże istnienie przesłanek ustawowych z art. 231 § 1 k.c., od których uzależniona jest możność żądania przeniesienia własności działki zajętej pod budowę budynku mieszkalnego.Zasadnie wreszcie zarzucono, że dla określenia odpowiedniego wynagrodzenia w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. nie mogą być przydatne stawki będące podstawą określenia odszkodowania w postępowaniu związanym z wywłaszczeniem nieruchomości. Używając w art. 231 § 1 i § 2 k.c. dla określenia należności właściciela zabudowanej nieruchomości pojęcia "odpowiednie wynagrodzenie" ustawodawca dał do zrozumienia, że powinna być zapewniona ekwiwalentność świadczeń. Cel ten zaś będzie osiągnięty jedynie wtedy, gdy przyznano właścicielowi takiej nieruchomości świadczenie pieniężne będzie odpowiadało świadczeniu, jakie uzyskałby on w wolnym, uczciwym i niespekulacyjnym obrocie działkami przeznaczonymi pod budownictwo jednorodzinne. Brak jest natomiast jakichkolwiek uzasadnionych racji, które przemawiałyby za tym, by nabywcę działki w trybie art. 231 § 1 i § 2 k.c. stawiać w sytuacji korzystniejszej od nabywcy takiej działki w wolnym obrocie.Jeżeli zaś nabywców działek budowlanych w obu sytuacjach należy traktować podobnie, to korzystający z trybu przewidzianego w tym przepisie powinien z tytułu nabycia własności działki ponieść podobny ciężar finansowy, jaki byłby związany z nabyciem jej własności w drodze umowy materialnej. Określenie "odpowiedniego wynagrodzenia" powinno zatem nastąpić przy uwzględnieniu powyższych założeń.Wszystko to przemawiało za zasadnością wniosku skarżącego i dlatego na podstawie art. 422 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak wyżej.