IV CR 515/76

Skład orzekającyPrzewodniczący: Sędzia SN J. Krajewski. Sędziowie SN: W. Maruczyński, Z. Świeboda (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Wojewódzkiego Biura Geodezji i Terenów Rolnych w S. przeciwko Adamowi R. i Stefanii R. o unieważnienie aktu notarialnego, na skutek rewizji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Łodzi z dnia 25 sierpnia 1976 r.uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Łodzi do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie wniosków stron o zwrot kosztów postępowania rewizyjnego.Uzasadnienie faktyczneSąd Wojewódzki w Łodzi wyrokiem z dnia 25.VIII.1976 r. oddalił powództwo Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Biura Geodezji i Terenów Rolnych w S.) o uznanie za nieważną umowy sprzedaży pozwanym nieruchomości rolnej położonej we wsi K. gm. D. Sąd Wojewódzki rozstrzygnięcie swe oparł na następujących ustaleniach i wynikających z nich wnioskach. Nieruchomość rolna położona we wsi K. gm. D. o powierzchni 9,66 ha stanowiąca własność Skarbu Państwa była od szeregu lat dzierżawiona w różnych częściach przez okolicznych rolników, których grunty przylegały do tej nieruchomości. Decyzją Naczelnika Gminy D. z dnia 19.IV.1975 r. pozwany został wysunięty jako kandydat na nabywcę powyższej nieruchomości jako długoletni dzierżawca.W dniu 30.VI.1975 r. w PBN w B. została zawarta umowa sprzedaży tejże nieruchomości na rzecz pozwanych za sumę 171.736 zł. Pozostali dzierżawcy poszczególnych części nieruchomości otrzymali wypowiedzenie umowy dzierżawy we wrześniu 1974 r. Pozwani kupioną nieruchomość objęli w posiadanie w jesieni 1975 r. Pozwani są rolnikami już w podeszłym wieku, ale z nimi mieszka córka, która razem z nimi prowadzi gospodarstwo rolne. Pozwany pracuje jeszcze jako dozorca w miejscowej Gminnej Spółdzielni i zarabia 1.700 zł miesięcznie. Decyzja Naczelnika Gminy z dnia 19.IV.1975 r. została uchylona decyzją Wojewody S. z dnia 13.IX.1975 r. z tym uzasadnieniem, że pozostałych dzierżawców pozbawiono prawa pierwokupu, a pozwany jest już w podeszłym wieku i powiększenie jego gospodarstwa do 15 ha nie daje gwarancji należytego gospodarowania; poza tym pozwany pracuje jeszcze zarobkowo poza rolnictwem. Sąd Wojewódzki uznał, że pozwani byli jednym z dzierżawców części nieruchomości rolnej i przysługiwało im prawo pierwokupu całej nieruchomości.W rewizji opartej na art. 368 pkt 1, 4 i 5 k.p.c. powodowy Skarb Państwa wnosi o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa lub o jego uchylenie z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy rozważył, co następuje:Wpływ uchylenia przez Wojewodę S. decyzji Naczelnika Gminy D. ustalającej pozwanego jako kandydata na kupno całej nieruchomości położonej we wsi K. o powierzchni 9,66 ha należy rozpatrywać w świetle treść uchwały pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 25.IV.1964 r. III CO 12/64 (OSNCP 1964, z. 12, poz. 244) stanowiącej, że samo uchylenie decyzji nie powoduje samo przez się nieważności umowy; jednakże okoliczności, z powodu których uchylenie nastąpiło, mogą mieć znaczenie dla oceny w świetle prawa cywilnego ważności umowy sprzedaży lub dopuszczalności uchylenia się od skutków prawnych zawartego w niej oświadczenia.Nie miałyby więc dla ważności umowy żadnego znaczenia takie okoliczności, jak nieprawomocność decyzji Naczelnika Gminy D. ustalającej pozwanego jako kandydata na nabywcę nieruchomości (zresztą prawomocność decyzji na jej odpisie została wyraźnie stwierdzona), czy też niezgodne z obowiązującymi przepisami określenie w umowie ceny sprzedaży. Umowa sprzedaży ma bowiem byt samodzielny jako samodzielna czynność prawna z zakresu prawa cywilnego i podlega od chwili jej zawarcia - pod względem ważności - wyłącznie sankcjom prawa cywilnego. Obowiązuje w prawie cywilnym zasada, według której czynność prawna (umowa) ważna w chwili jej dokonania nie traci swej ważności wskutek zdarzeń późniejszych, mogących jedynie mieć wpływ na wygaśnięcie lub zmianę skutków prawnych czynności, przeto uchylenie ostatecznej decyzji po zawarciu umowy, jako zdarzenie późniejsze, jest dla kwestii ważności bez znaczenia. Brak jest zaś przepisu szczególnego, który wprowadzałby wyłom od tej zasady.Uchylenie decyzji Naczelnika Gminy D. nastąpiło też wskutek pozbawienia prawa pierwokupu pozostałych dzierżawców. Rozważenia zatem wymaga kwestia, czy powyższe uchylenie decyzji ma znaczenie dla oceny ważności umowy sprzedaży w świetle prawa cywilnego. Zresztą niezgodność umowy z przepisami prawa cywilnego może być stwierdzona niezależnie od uchylenia decyzji w drodze administracyjnej. Niewątpliwie zawarcie umowy sprzedaży całej nieruchomości rolnej o powierzchni 9,66 ha na rzecz pozwanych nastąpiło z naruszeniem art. 695 § 2 k.c. przewidującym ustawowe prawo pierwokupu dla dzierżawców w razie sprzedaży dzierżawionej przez nich nieruchomości. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11.V.1973 r. III CZP 21/73 (OSNCP 1973, z. 11, poz. 197), "przewidziane w art. 695 § 2 k.c. prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje z mocy ustawy dzierżawcy również względem dzierżawionej nieruchomości państwowej. Sprzedaż takiej nieruchomości, dokonana bezwarunkowo, jest nieważna".Sąd Wojewódzki nietrafnie uznał, że pozwani, będąc jednymi z dzierżawców części nieruchomości o powierzchni 9,66 ha, mają prawo pierwokupu całej nieruchomości, bez względu na stanowisko pozostałych dzierżawców w przedmiocie dzierżawionych przez nich dalszych części tej nieruchomości. Wykładnia art. 695 § 2 k.c. takiego poglądu nie uzasadnia. Gdyby ustawodawca zamierzał unormować prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawców w sposób przyjęty przez Sąd Wojewódzki, musiałby wyraźnie o tym postanowić.Prawo pierwokupu polega na przyznaniu określonemu podmiotowi przywileju pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby właściciel dokonał sprzedaży innemu podmiotowi. Tym innym podmiotem (osobą trzecią) - kupującym działki gruntowe dzierżawione przez innych dzierżawców - byli pozwani. Pozwani mogli kupić jedynie działki gruntowe przez nich dzierżawione. Natomiast inne działki mogli kupić wtedy, gdyby ich dzierżawcy nie skorzystali z prawa pierwokupu lub nie mieli warunków do kupna (art. 160 i nast. k.c.), a Skarb Państwa wyraził na sprzedaż zgodę. W konsekwencji uznać należy, że jeżeli jedną nieruchomość rolną dzierżawi faktycznie kilku dzierżawców przez okres co najmniej dziesięciu lat lub na podstawie zawartej umowy na okres dłuższy niż trzy lata, a właściciel sprzedaje tę nieruchomość, każdy z dzierżawców ma prawo pierwokupu jedynie w stosunku do dzierżawionej przez siebie działki (art. 695 § 2 k.c.); może on kupić też działki gruntowe dzierżawione przez innych dzierżawców, jeżeli ci ostatni nie skorzystają z prawa pierwokupu lub nie mają warunków do kupna (art. 160 i nast. k.c.), a właściciel nieruchomości sprzeda mu te działki.W tej sytuacji niezbędne jest ustalenie, czy inni dzierżawcy, którzy od ponad dziesięciu lat lub na podstawie umowy zawartej na okres dłuższy niż trzy lata dzierżawią określone działki gruntowe, zamierzają skorzystać z przysługującego im pierwokupu dzierżawionych działek. Gdyby się okazało, że wymienieni chcieliby skorzystać z prawa pierwokupu i mieliby warunki do kupna, wówczas powództwo w tym zakresie byłoby uzasadnione. Natomiast pozwani (jeśli zechcą) mogliby kupić dzierżawioną przez siebie działkę lub działki innych dzierżawców, którzy nie skorzystali z prawa pierwokupu albo nie mają warunków do kupna (art. 160 i nast. k.c.), jeżeli Skarb Państwa im je sprzeda. Okoliczności te wymagają zbadania i stosownie do jego wyników, powództwo w tej części mogłoby ulec oddaleniu. Z tych przyczyn Sąd Najwyższy z mocy art. 388 § 1 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.