III CZP 23/68

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Majorowicz (sprawozdawca). Sędziowie: B. Łubkowski, W. Kuryłowicz.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Weroniki T. i in. o eksmisję, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Rzeszowie postanowieniem z dnia 5 grudnia 1967 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy umowę obligacyjną dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości, położonej na terenie objętym prawem pierwokupu, stosownie do postanowień ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159) należy zaliczyć do kategorii umów przedwstępnych w rozumieniu art. 62 k.z. (obecnie art. 389 k.c.), czy też do kategorii umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku lub terminu w rozumieniu art. 45 § 2 pr. rzecz. (obecnie art. 157 § 2 k.c.)?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem niewykonania przez Skarb Państwa prawa pierwokupu na podstawie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 159 ze zm.) nie ma charakteru umowy przedwstępnej. Uzasadnienie faktyczneW sprawie, w której wyłoniło się przedstawione Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.c. zagadnienie prawne, strony w dniu 14 lipca 1962 r. zawarły w Państwowym Biurze Notarialnym w J. umowę sprzedaży nieruchomości, położonej w mieście J., pod warunkiem nieskorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu, zastrzeżonego w art. 30 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.W § 9 tejże umowy sprzedawczyni zobowiązała się - w razie nieskorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu - zawrzeć na każde żądanie kupującego akt notarialny, w którym wyrazi bezwarunkową zgodę na przeniesienie prawa własności.Uzasadnienie prawnePrzechodząc do rozważenia przedstawionego przez Sąd Wojewódzki zagadnienia, zauważyć należy, co następuje:Stosownie do art. 155 § 1 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, a więc wywiera podwójny skutek zobowiązaniowo-rzeczowy.Od tej zasady art. 155 k.c. wprowadza dwa wyjątki, a mianowicie umowa taka nie wywiera skutku rozporządzającego, jeżeli przepis szczególny stanowi inaczej oraz jeżeli strony inaczej postanowiły.Do pierwszej grupy, jeżeli chodzi o obrót nieruchomościami, należy zaliczyć art. 30 i nast. ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr. 32, poz. 159 ze zm.), w myśl których Skarbowi Państwa przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w wypadku sprzedaży nieruchomości położonych na terenach określonych w art. 1 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy.Umowa sprzedaży takiej nieruchomości jest umową warunkową, a więc umową wywierającą tylko skutki obligacyjne, przy czym warunek ten powinien być w tej umowie zawarty, w przeciwnym bowiem razie sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.).Z chwilą wykonania umowy pierwokupu, tzn. przez złożenie w terminie i formie oświadczenia objętego aktem notarialnym (art. 597 § 2 k.c.), dochodzi do skutku między zobowiązującym a uprawnionym umowa tej samej treści co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.W tej sytuacji nie jest już potrzebne zawarcie drugiej umowy o charakterze rozporządzającym między zobowiązanym a uprawnionym.Zagadnienie wykonania prawa pierwokupu, które było sporne pod rządem dotychczasowych przepisów i które w odniesieniu do przysługującego Skarbowi Państwa prawa pierwokupu zastrzeżonego w art. 30 i nast. ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. zostało wyjaśnione w uchwale Całej Izby Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1962 r. I CO 24/62 (OSNCP 1963, poz. 188), zostało obecnie w kodeksie cywilnym rozstrzygnięte w sposób przyjęty w tej uchwałę.Okoliczność, że umowa z zastrzeżeniem pierwokupu ma charakter tylko umowy zobowiązującej, nie może prowadzić do wniosku, iż można ją uważać za umowę przedwstępną, jeżeli strony jednocześnie w tejże umowie zobowiązały się - w razie nieskorzystania przez uprawnionego z przysługującego mu prawa - zawrzeć umowę przenoszącą własność.Należy bowiem zauważyć, że zachodzi istotna różnica między umową zobowiązującą do przeniesienia własności a umową przedwstępną. Umowa zobowiązująca rodzi zobowiązanie do zawarcia określonej umowy rozporządzającej, gdy tymczasem umowa przedwstępna tylko zobowiązanie do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności.Okoliczność, że strony w umowie z zastrzeżeniem prawa pierwokupu zobowiązały się w razie niewykonania tego prawa przez uprawnionego zawrzeć umowę rozporządzającą - nie zmienia charakteru zawartej przez nich umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem, a w szczególności nie może prowadzić do wniosku, że umowa taka ma charakter umowy przedwstępnej. Jest to bowiem od początku umowa zobowiązująca, warunkowa, która w razie rezygnacji (wyrażonej lub wynikającej z bezskutecznego upływu terminu) uprawnionego z przysługującego mu prawa pierwokupu nie prowadzi do przeniesienia własności. Strony takiej umowy muszą - dla realizacji zamierzonego celu gospodarczego - zawrzeć drugą umowę, już bezwarunkową, rodzącą skutki rzeczowe w postaci przeniesienia własności nieruchomości.W razie sprzeciwu jednej ze stron druga ma możność wymuszenia realizacji tego roszczenia w drodze sądowej, a to na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.Z powyższych zasad na postawione pytanie udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.