I CR 566/55

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Ministerstwa Leśnictwa w Warszawie przeciwko Towarzystwu Salezjańskiemu w Łodzi o prawo własności do nieruchomości po zapoznaniu rewizji strony pozwanej od wyroku Sądu Wojewódzkiego dla woj. warszawskiego w Warszawie z dnia 6 kwietnia 1955 r. zaskarżony wyrok uchylił, sprawę Sądowi Wojewódzkiemu dla wojew. warszawskiego do ponownego rozpoznania przekazał.Uzasadnienie faktyczneSkarb Państwa (Ministerstwo Leśnictwa) twierdząc, że jest właścicielem budynku stojącego na gruncie powoda (parc. nr 338) w S. żądał orzeczenia o usunięciu niezgodności wpisu w księdze wieczystej nieruchomości Sokołów nr 213 z rzeczywistym stanem prawnym przez nakazanie wykreślenia wpisu w dziale II, stwierdzającego prawo własności pozwanego Towarzystwa Salezjańskiego w Polsce do budynku murowanego, dwupiętrowego, stojącego frontem do ulicy, a wchodzącego w skład odrębnej jednostki hipotecznej nr hip. 608.Sąd Wojewódzki orzekł zgodnie z żądaniem pozwu. Rewizję strony pozwanej od tego wyroku uznał Sąd Najwyższy za usprawiedliwioną.Odmiennie niż obowiązujące prawo rzeczowe, kodeks Napoleona nie obejmował bezwzględnej zasady superficies solo cedit. Przepis art. 518 K.N. przewiduje, że "nieruchomościami są zarówno grunty, jak i budynki ze swej natury". Następnie art. 551 przewiduje wprawdzie, że wszystko co jest dołączone lub wcielone do rzeczy, należy do właściciela, jednak dodaje, że "według zasad niżej ustanowionych". Do tych zasad należy przepis art. 553, który stanowi, że domniemywa się, że każda budowa wzniesiona na gruncie lub w jego wnętrzu została dokonana przez właściciela, jego kosztem i do niego należy, i wyraźnie przewiduje możliwość udowodnienia czegoś przeciwnego. Sąd Najwyższy nie podzielił poglądu Sądu Wojewódzkiego, żeby udowodnienie zgody właściciela gruntu na wybudowanie na jego gruncie przez drugą osobę domu dla siebie mogło nastąpić tylko w formie aktu notarialnego. Nie chodzi bowiem w takim przypadku o przeniesienie własności gruntu ani domu, którego w ogóle jeszcze nie ma. Wprawdzie formy aktu notarialnego wymagało również ograniczenie prawa własności, jednak nie budziło nigdy wątpliwości, że forma aktu notarialnego wymagana jest jedynie do ograniczenia prawa własności prawem rzeczowym, a nie obligacyjnym (np. prawem dzierżawy). Dlatego pogląd Sądu Wojewódzkiego jest o tyle tylko trafny, że bez formy aktu notarialnego nie mogłaby strona pozwana lub jej poprzednik prawny, Sejmik, uzyskać na gruncie powoda uprawnień rzeczowych, a jedynie prawo własności wybudowanego na gruncie domu i obligacyjne prawo do użytkowania gruntu pod dom.W związku z powyższym Sejmik Sokołowski nienotarialną umową dzierżawy z dnia 22 sierpnia 1924 r. mógłby nabyć prawo do zabudowania dzierżawionego przezeń od strony powodowej gruntu własnym budynkiem. Przy ocenie, jaka była wola stron w tym zakresie, należało jednak mieć na uwadze nie tylko postanowienie art. 1 ust. 3 umowy o obowiązku zwrotu gruntu przez dzierżawcę "w tym stanie, w jakim otrzymał, przy uwzględnieniu zmian przewidzianych umową", lecz całokształt postanowień umowy, i dopiero na ich podstawie ocenić, czy postanowienie art. 1 o zmianach odnosiło się i do budowli, które dzierżawca miał prawo wznosić według art. 3 ust. 2 umowy.Przy ocenie skuteczności prawnej przeniesienia własności spornego budynku przez Sejmik Sokołowski na stronę pozwaną należało mieć na względzie również przepis art. 2 umowy dzierżawnej z dnia 22 czerwca 1936 r. zawartej pomiędzy stronami. Powołanie w nim § 2 aktu notarialnego z dnia 7 listopada 1925 r., zawartego między Sejmikiem Sokołowskim a stroną pozwaną, mogłoby oznaczać między innymi akceptację poddzierżawy gruntu pod budynek, umówionej pomiędzy Sejmikiem a stroną pozwaną. Przepis § 5 powołanego aktu notarialnego przewidujący pod określonymi warunkami możliwość przejścia własności budynków na własność Sejmiku nie stałby na przeszkodzie uznaniu, że sporny budynek stał się własnością strony pozwanej. Brak bowiem przepisu kodeksu Napoleona, który by czynił niedopuszczalnym, żeby podmiot prawa własności rzeczy miał je pod warunkiem rozwiązującym.W sprawie było sporne i nie zostało wyjaśnione, czy dzierżawa gruntu, na skutek jej przedłużenia, jest skuteczna prawnie. Okoliczność ta jest o tyle istotna, że powstaje problem, jak kształtować się mają prawa stron, w związku z wygaśnięciem prawa strony pozwanej do użytkowania gruntu znajdującego się pod budynkiem (jeśli należałoby uznać, że budynek ten jest własnością strony pozwanej). Stosowałyby się w tym przypadku postanowienia umowy stron wyraźne lub dorozumiane. Nie stosowałoby się natomiast przepisu art. 555 k.N. odnoszącego się, jak z jego treści wynika, do bezprawnego postawienia budynku na cudzym gruncie.Gdy Sąd Wojewódzki rozstrzygnął sprawę oceniając ją pod względem prawnym odmiennie i nie wyjaśniwszy jej wystarczająco, orzeczono, jak w sentencji.