I OSK 142/09

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Barbara Adamiak Sędziowie: sędzia NSA Małgorzata Borowiec (spr.) sędzia del. NSA Janusz Furmanek Protokolant Edyta Pawlak po rozpoznaniu w dniu 10 listopada 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 października 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 240/07 w sprawie ze skargi S. W. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz S. W. kwotę 3051 (trzy tysiące pięćdziesiąt jeden)złotych tytułem, zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrokiem z dnia 9 października 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 240/07, oddalił skargę S. W. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...], w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania. Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy. Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] grudnia 2006 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania S. W. od decyzji Wojewody Śląskiego z dnia [...] października 2006 r. nr [...], orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie M., obręb M., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2 oraz ustalającej odszkodowanie za wywłaszczenie w kwocie 35.580,00 zł, zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. W uzasadnieniu decyzji podał, że podstawę uznania ww. nieruchomości jako niezbędnej dla realizacji celu publicznego, stanowi decyzja Wojewody Śląskiego z [...] stycznia 2004 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi ekspresowej S-1, utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2005 r., nr [...] oraz załączniki graficzne stanowiące jej integralną część, z których wynika, iż działka nr [...] jest zlokalizowana w obrębie linii rozgraniczających teren. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi stanowią linie podziału nieruchomości. W wyniku podziału działki nr [...] powstała działka nr [...], która znajduje się w pasie drogowym. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego nastąpiło po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy. W dniu 18 lipca 2006 r. została przeprowadzona rozprawa administracyjna z udziałem skarżącego, jego pełnomocnika oraz przedstawicieli inwestora. Wysokość odszkodowania została ustalona zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., który stanowi, że wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. P. w dniu [...] lutego 2006 r. W ocenie organu odwoławczego jest on zgodny z przepisami wykonawczymi o jakich mowa w art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, ze. zm., dalej powoływana jako u.g.n.) w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., w szczególności z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Na potrzeby wyceny określono rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi (vide str. 6 operatu z dnia [...] lutego 2006 r.). Okresem badania objęto transakcje z lat 2004-2005. Wycena została dokonana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Stan nieruchomości został określony na dzień [...] stycznia 2004 r., tj. na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej Wojewody Śląskiego nr [...]. W ocenie organu odwoławczego powyższe okoliczności wskazują, iż organ pierwszej instancji zasadnie zaliczył operat z dnia [...] lutego 2006 r. w poczet materiału dowodowego i na jego podstawie ustalił odszkodowanie za dokonane wywłaszczenie. Natomiast za chybione uznał zarzuty skarżącego odnoszące się do wysokości odszkodowania. Podkreślił, iż w toku postępowania przed organem pierwszej instancji rzeczoznawca ustosunkowywał się do uwag skarżącego odnoszących się do operatu z dnia [...] lutego 2006 r. Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że powierzchnia wywłaszczanej działki jest oparta o dane ewidencyjne, natomiast odrębne zagadnienie stanowi ustalenie przebiegu granic w terenie. Kwestia ta nie jest rozstrzygana w niniejszym postępowaniu. Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi S. W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, w której zakwestionował on dopuszczalność wywłaszczenia, wysokość ustalonego odszkodowania oraz przeprowadzenie egzekucji administracyjnej. W szczególności stwierdził, że w dacie wywłaszczenia nie istniała w obrocie prawnym decyzja Ministra Infrastruktury z [...] września 2005 r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Wojewody Śląskiego o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej. W dalszej kolejności skarżący zgłosił zarzuty co do poprawności operatu szacunkowego polegające na przyjęciu poziomu cen z lutego 2006 r., skoro decyzję wydano w październiku 2006 r. Podniósł również, iż nieprawidłowe było przyjęcie, że jego nieruchomość stanowi łąkę bez żadnej wartości, zaś rzeczoznawca majątkowy nie zawiadomił go o terminie przeprowadzonej na niej wizji. Minister Budownictwa w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu skargi uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. W uzasadnieniu wyroku podał, że w dacie wydania zaskarżonej decyzji pozostawała w obrocie prawnym decyzja Wojewody Śląskiego z dnia [...] stycznia 2004 r. o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej. Dlatego też zarzuty skarżącego dotyczące braku ważnej lokalizacji nie znajdują potwierdzenia. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 maja 2006 r. sygn. akt IV SA/Wa 2264/05 uchylił wprawdzie decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2005 r., to jednak cały czas w obrocie prawnym pozostawała decyzja Wojewody Śląskiego z dnia [...] stycznia 2004 r., której nadany został rygor natychmiastowej wykonalności. Bezsporną jest również okoliczność, iż w odpowiedzi na ofertę Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] lipca 2004 r. skarżący nie wyraził zgody na dobrowolne zbycie nieruchomości. Oznacza to, że przesłanki dopuszczalności wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego określone w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami zostały spełnione. W trakcie postępowania wywłaszczeniowego została przeprowadzona rozprawa administracyjna, co wypełnia warunek określony w art. 118 ust. 1 u.g.n., a decyzja wywłaszczeniowo-odszkodowawcza zawiera wszystkie niezbędne elementy, o których mowa w art. 119 ust. 1 u.g.n. Sąd pierwszej instancji za niezasadne uznał zarzuty skarżącego dotyczące nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego. Z akt sprawy wynika bowiem, że Wojewoda Śląski zlecił wykonanie operatu szacunkowego dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania rzeczoznawcy majątkowemu mgr inż. W. P. Operat szacunkowy przedmiotowych działek gruntu został sporządzony w dniu [...] lutego 2006 r. - po wizji lokalnej dokonanej w dniu [...] listopada 2005 r. - m.in. w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Następnie w dniu [...] lipca 2006 r. - zgodnie z art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych - odbyła się rozprawa administracyjna, na której zapoznano strony z tym operatem szacunkowym. W niniejszej sprawie odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o przepis art. 18 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., który stanowi, iż wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, a odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty. Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi ekspresowej S-1 P.-P., tj. [...] stycznia 2004 r. i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, a ponieważ takiej decyzji jeszcze nie wydano, to rzeczoznawca przyjął ceny aktualne - z dnia sporządzenia operatu szacunkowego tj. [...] lutego 2006 r. Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wartość nieruchomości została określona w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca do porównań przyjął - z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, tj. z M. i P. - dziewiętnaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zdaniem Sądu pierwszej instancji brak jest jakichkolwiek podstaw do kwestionowania, iż nie są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Z kolei wybór metody i techniki szacowania należy do rzeczoznawcy majątkowego, który w tej sprawie kwestie te szczegółowo uzasadnił. Następnie Wojewoda Śląski zawiadomił skarżącego o sporządzeniu operatu szacunkowego i możliwości zgłoszenia do niego uwag, a po ich zgłoszeniu przesłał je do rzeczoznawcy majątkowego. Po otrzymaniu odpowiedzi skarżący zastrzeżenia do operatu szacunkowego podniósł w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że stosownie do treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skoro skarżący uważał, że operat szacunkowy jest nieprawidłowy, winien zwrócić się o dokonanie jego oceny przez organizację zawodową. Odnosząc się do zarzutów skarżącego dotyczących wizji na gruncie i kwestii niezawiadomienia go o niej, Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że wizja na gruncie nie jest czynnością wykonywaną przez organ administracji publicznej i nie podlega pod reżim art. 89-95 K.p.a., a zgodnie z art. 155 ust. 4 u.g.n. przy wycenie nieruchomości na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów ma prawo wstępu na nieruchomość będącą przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z szacowaniem nieruchomości. Brak dowodu zawiadomienia o wizji dokonywanej w ramach procedury sporządzenia operatu szacunkowego nie ma wpływu na legalność decyzji, ponieważ w trakcie postępowania skarżący miał możliwości, z których zresztą korzystał złożenia zastrzeżeń co do operatu oraz zadania pytań rzeczoznawcy na rozprawie. Nie można zatem uznać, że organ naruszył przepis procedury, który miał wpływ na wynik sprawy. Sąd pierwszej instancji stwierdził także, iż w niniejszej sprawie brak jest podstaw do uznania, iż operat był nieaktualny. Stosownie do art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W związku z tym jako nietrafne ocenił zarzuty skarżącego dotyczące wysokości odszkodowania. Okoliczność, że nie odpowiada ona oczekiwaniom skarżącego, nie stanowi podstawy do przyjęcia, iż operat był wadliwy. Podkreślił również, iż zarzuty skarżącego dotyczące sposobu przeprowadzenia egzekucji nie mają żadnego znaczenia dla niniejszej sprawy dotyczącej legalności decyzji wywłaszczeniowej, a nie oceny egzekwowania obowiązku wynikającego z innej decyzji, tj. z decyzji o zezwoleniu na niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., zwanej dalej w skrócie P.p.s.a.) skargę oddalił. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł do Naczelnego Sądu Administracyjnego S. W., reprezentowany przez radcę prawnego i zaskarżając go w całości zarzucił: 1. naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to przepisu art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a/ P.p.s.a w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - dalej: Ustawa (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) w związku z art. 21 ust. 2 Konstytucji, przez oddalenie skargi w sytuacji naruszenia przez organ administracji prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegającego na pominięciu przy rozpoznawaniu sprawy, wymogu ustalenia wysokości odszkodowania według cen aktualnych na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, o którym to wymogu stanowi w/w przepis cytowanej ustawy, w konsekwencji czego Sąd błędnie uznał, iż wysokość odszkodowania została ustalona zgodnie z przepisami cytowanej ustawy i skargę oddalił. 2. naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ P.p.s.a w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 78 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - dalej: K.p.a. (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071) polegające na oddaleniu skargi w sytuacji, gdy w sprawie doszło do naruszenia przez organ administracji przepisów postępowania, polegającego na nieprzeprowadzeniu postępowania dowodowego zmierzającego do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości w zakresie kwestionowanych przez skarżącego ustaleń operatu szacunkowego z dnia 7 lutego 2006 r. Wskazując na powyższe podstawy skargi kasacyjnej wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podał, że biegły z zakresu wyceny nieruchomości sporządzając operat szacunkowy posłużył się cenami, nie tylko nieaktualnymi na dzień sporządzenia operatu, bowiem przy szacowaniu wartości nie umieścił w porównaniu jakiejkolwiek transakcji z roku 2006 r., ale również nieaktualnymi na dzień wydania decyzji. Zatem Sąd pierwszej instancji niewłaściwie zastosował art. 18 ust. 1 cyt. ustawy z 10 kwietnia 2003 r., bowiem w uzasadnieniu wyroku wskazał, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość zostało ustalone w oparciu o dane pochodzące z miesiąca lutego 2006 r., podczas gdy decyzja ustalająca wysokość odszkodowania została wydana w miesiącu październiku 2006 r. W związku z tym nie sposób uznać, że operat uwzględnia ceny aktualne na dzień wydania decyzji, a więc że jest zgodny z wymogami, jakie przewiduje przepis art. 18 ust. 1 cyt. ustawy. W ocenie skarżącego również sam operat szacunkowy zawierał uchybienia, gdyż określił nieruchomość jako pole rolne, pomijając zwiększenie jej wartości wynikającej z przeznaczenia dla upraw roślin wysokogatunkowych. Zdaniem autora skargi kasacyjnej Sąd pierwszej instancji powinien zakwestionować wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego na zamówienie organu administracji z przyczyn, iż nie spełnia on warunków wskazanych w treści naruszonego przepisu. Ponieważ wada ta nie mogła zostać konwalidowana w toku postępowania, zaskarżona decyzja, w zakresie, w jakim ustalała odszkodowanie powinna zostać przez Sąd pierwszej instancji uchylona. Skarżący podkreślił, że naruszenie prawa materialnego mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem w okresie 8 miesięcy od chwili sporządzenia operatu szacunkowego do daty wydania decyzji o wywłaszczeniu, poziom cen nieruchomości przyjętych do porównania mógł ulec zmianie z korzyścią dla skarżącego. Powołał przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 maja 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 450/07, w którym uznano, że organ administracji naruszył art. 18 ust. 1 ustawy, ponieważ dla ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczoną działkę posłużył się operatem szacunkowym, nieaktualnym na dzień wydawania decyzji o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania. Kasator podniósł także, że postępowanie dowodowe przeprowadzone przez organ administracji było wadliwe, a Sąd pierwszej instancji błędnie zweryfikował działanie organu. Przy rozstrzyganiu sprawy pominął inicjatywę dowodową skarżącego, mającą wykazać wadliwość przedmiotowego operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego w związku ze zgłoszeniem przez niego zarzutów obowiązkiem organu było należyte wyjaśnienie, dlaczego ich nie uwzględnił oraz nie podjął postępowania dowodowego, mającego rozstrzygnąć sprzeczne stanowiska stron. Uzasadnienia dla takiego działania zabrakło zarówno w zaskarżonej decyzji, jak również w uzasadnieniu wyroku Sądu pierwszej instancji i w tym zakresie doszło do naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1 i art. 78 § 1 K.p.a. Ponadto, skarżący w skardze kasacyjnej podniósł, iż Sąd pierwszej instancji, powołując art. 157 ust. 1 u.g.n., stwierdził, że to on powinien we własnym zakresie skorzystać z możliwości zakwestionowania operatu szacunkowego, a nie czyniąc tego nie obalił domniemania jego poprawności. Zdaniem skarżącego, w sytuacji, gdy zgłosił on nieprawidłowości dotyczące operatu szacunkowego, obowiązkiem organu było ich wyjaśnienie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Stosownie do treści art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.- zwanej dalej w skrócie P.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki określone w § 2 art. 183 P.p.s.a. w rozpoznawanej sprawie nie występuje. Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721) w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (§ 3). W sprawie jest niesporne, że zarówno w toku postępowania administracyjnego jak i w skardze skierowanej do Sądu pierwszej instancji skarżący kwestionował prawidłowość operatu szacunkowego, określającego wartość wywłaszczonej nieruchomości, lecz przede wszystkim wysokość ustalonego na jego podstawie odszkodowania. Wskazać należy, że obowiązkiem organu administracji, którego legalność kontroluje Sąd pierwszej instancji jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone przez stronę w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Organ administracji nie jest bowiem tą opinią związany. Dowód ten podlega swobodnej ocenie co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście innych dowodów, w tym wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez stronę. Wprawdzie organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które on posiada. Powinien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera braków, niejasności itp. Ostatecznie bowiem o wysokości odszkodowania decyduje organ i na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego. Ocena prawidłowości dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny stanowi formę jego weryfikacji pod katem zgodności z przepisami. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego ustalenia Sądu pierwszej instancji nie pozwalały na oddalenie skargi, w szczególności jeśli uwzględni się czynione przez skarżącego zarzuty. Operat szacunkowy w sposób niebudzący wątpliwości nie wyjaśnia dlaczego przyjęto cenę 35.580 zł Z treści motywów wyroku Sądu pierwszej instancji nie wynika, że zgłoszone zarzuty zostały przeanalizowane, skonfrontowane z ustaleniami organu i materiałem dowodowym sprawy. Podkreślić bowiem należy, ze Sąd pierwszej instancji kontrolując zaskarżony akt nie może bezkrytycznie przyjmować ustaleń poczynionych w postępowaniu administracyjnym, tym bardziej w sytuacji, gdy są one przez skarżącego podważane. Wszelkie wątpliwości, które był podnoszone na etapie postępowania administracyjnego, muszą być właściwie i jednoznacznie wyjaśnione w uzasadnieniu wyroku. W sytuacji, gdy jest to niemożliwe, zaskarżona decyzja w celu wyjaśnienia tych wątpliwości powinna być przez ten Sąd uchylona. Przede wszystkim jednak stwierdzić należy, iż Sąd pierwszej instancji nie rozważył, czy w sprawie nie doszło do naruszenia cytowanego art. 18 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., gdyż jako podstawę do ustalenia odszkodowania przyjęto operat szacunkowy z dnia [...] lutego 2006 r. określający wartość rynkową nieruchomości wg poziomu cen 2004-2005 r., zaś decyzję o wywłaszczeniu i odszkodowaniu wydano dopiero w dniu [...] października 2006 r., a więc po upływie ponad 7 miesięcy jakie upłynęły między datą wyceny, a datą wydania decyzji. Nie można bowiem wykluczyć, że poziom cen nieruchomości przyjętych do porównania mógł ulec zmianie, z korzyścią dla skarżącej. Z powyższych względów, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) oparto o przepis art. 203 pkt 1, art. 205 § 2 i 3 i art. 209 cyt. ustawy w zw. z § 14 ust. 2 pkt 2 lit. a/ w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego w urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).