I SA/Wa 225/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Nowicka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Gabriela Nowak Asesor WSA Iwona Kosińska Protokolant Anna Jurak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2008 r. sprawy ze skargi M. T. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2005 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość [...] 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta miasta W. z dnia [...] czerwca 2005 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody Mazowieckiego na rzecz skarżącego M. T. kwotę 10 000 (dziesięć tysięcy) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2005 r. nr [...] Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy decyzję Prezydenta W. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2005 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość [...] położoną przy ulicy [...], oznaczoną nr hip. "[...]", działka nr [...], o powierzchni [...] m kw. Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych: Decyzją Prezydenta W. z dnia [...] czerwca 2005 r. – wydaną na podstawie przepisu art. 215 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - zostało ustalone na rzecz M.T. odszkodowanie w wysokości [...] zł za opisaną na wstępie nieruchomość [...]. Rozpatrując sprawę w trybie instancji odwoławczej, na skutek odwołania wniesionego przez zainteresowanego, Wojewoda Mazowiecki stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość, której dawną właścicielka była J.B., została objęta działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Obecnie w/w grunt wchodzi w skład działek oznaczonych ewidencyjnie numerami: [...], [...], [...] i [...] w obrębie [...] i stanowi własność m. W.. Z wnioskiem o przyznanie odszkodowania zwróciła się w dniu 15 lipca 1985 r. poprzednia właścicielka a następnie wniosek ten został poparty przez jej spadkobiercę – M.T.. Organ podniósł, że - stosownie do art. 215 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - za działkę objętą działaniem dekretu z 26 października 1945 r. przysługuje odszkodowanie, jeżeli działka taka mogła być przed dniem wejścia w życie w/w aktu, czyli przed dniem 21 listopada 1945 r., przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne, oraz jeżeli poprzedni właściciel bądź jego następca prawny zostali pozbawieni faktycznej możliwości władania nią po dniu 5 kwietnia 1958 r. Przesłanki te przy tym muszą być spełnione łącznie a planem, w oparciu o który należy oceniać możliwość przeznaczenia nieruchomości pod budownictwo jednorodzinne, winien być ogólny plan zabudowy m. W. z dnia 11 sierpnia 1931 r. Jak wynikało z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, nieruchomość położona przy ul. [...] przeznaczona była w w/w planie pod zabudowę luźną lub grupową o 2 kondygnacjach i 30% powierzchni zabudowania, czyli mogła być - przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. - przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne. Ustalono także, iż część w/w nieruchomości, o powierzchni [...] m2, wchodząca w skład działki nr [...] w obrębie [...], została objęta lokalizacją szczegółową przebudowy ulicy [...]. Teren ten został przekazany w użytkowanie Zarządowi Dróg i Mostów decyzją Powiatowej Rady Narodowej W. z dnia [...] stycznia 1972 r. (nr [...]) a sama inwestycja była realizowana na przedmiotowym terenie w terminie od dnia 13 marca 1972 r. do dnia 19 kwietnia 1972 r. Działka nr [...] w obrębie [...], w skład której wchodzi część omawianej nieruchomości, o powierzchni [...] m2, została natomiast oddana w użytkowanie wieczyste decyzją Urzędu Dzielnicowego W. – [...] Nr [...] z dnia [...] października 1986 r. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko - Własnościowej [...]. Grunt ten został przeznaczony, zgodnie z decyzją Prezydenta W. Nr [...] z [...] lipca 1986 r., ustalającą lokalizację inwestycji, pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Z kolei inna część spornego gruntu, stanowiąca aktualnie część działki nr [...] w obrębie [...] została objęta decyzją Architekta Dzielnicowego W.- [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 1970 r., ustalającą lokalizację szczegółową dobudowy tarasu do budynku mieszkalnego położonego przy ul [...]. Pozostała część dawnej nieruchomości tworzy wnętrze blokowe i zaplecze dla budynków wielorodzinnych usytuowanych przy ul. [...] i [...]. Z braku dowodów przeciwnych organ uznał, że utrata faktycznej możliwości władania przedmiotową działką nastąpiła po dniu 5 kwietnia 1958 r. W tych warunkach organ stwierdził, że nieruchomość położona w W. przy ul. [...] spełniała przesłanki z art. 215 ust. 2 cytowanej ustawy gruntowej, umożliwiające przyznanie za nią odszkodowania. Odszkodowanie to zostało ustalone w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. W sprawie zatem zastosowano przepisy art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 powołanej wyżej ustawy podkreślając, iż w myśl tych regulacji, odszkodowanie ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego a ponieważ w tym przypadku starosta wydawał odrębną decyzję o odszkodowaniu, to jego wysokość została ustalona według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia jej właściciela prawa własności a wg wartości z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. l cytowanej ustawy). Ponieważ w niniejszej sprawie utrata przez poprzedniego właściciela prawa własności nieruchomości nastąpiła w dniu 21 listopada 1945 r. to sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy z dnia 15 maja 2005 r., który – zdaniem organu - spełniał warunki zakreślone wspomnianymi wyżej przepisami i ustalał wysokość odszkodowania na kwotę [...] zł., odnosił się do stanu nieruchomości z roku 1945. Powyższa decyzja stała się z kolei przedmiotem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, która wniósł M.T.. Wnosząc o uchylenie decyzji wydanych w tej sprawie przez organy obu instancji, skarżący zarzucił w/w decyzjom naruszenie przepisów art. 7, 8, 9, 11, 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 k.p.a. Skarżący w szczególności podkreślał, iż organ odwoławczy nie ustosunkował się do jego stanowiska, że odszkodowanie winno być ustalane wg stanu, nie na datę 21 listopada 1945 r. a na dzień faktycznego pozbawienia byłego właściciela władztwa nad rzeczą a ponadto twierdził też, że biegli za podstawę wyceny przyjęli nieruchomości, które nie są nieruchomościami podobnymi – w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz – wbrew postanowieniom § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – nie załączyli do operatu dokumentów dotyczących transakcji, stanowiących podstawę dokonanej wyceny. Ponadto akcentowano również w skardze, że opinia biegłych oparta została na transakcjach nieaktualnych i zawiera błędy rachunkowe, powodujące zaniżenie wysokości odszkodowania. W pkt. 10.4 operatu bowiem biegli przyjęli, iż cena minimalna wynosi 222 zł., maksymalna – 392 zł a średnia – 305 zł., zamiast 307 zł. W konsekwencji zatem nieprawidłowo obliczona została wartość 1 m kw. na kwotę 392 zł, podczas gdy powinna ona wynosić 395 zł. Skutkowało to w rezultacie zaniżeniem wyliczonego odszkodowania za całą nieruchomość o ponad 2100 zł. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Mazowiecki wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wyrokiem z dnia 14 czerwca 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 199/06 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił obie wydane w tej sprawie decyzje podzielając stanowisko skarżącego, że ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość winno nastąpić w oparciu o jej stan faktyczny z daty pozbawienia byłej właścicielki faktycznego władztwa nad rzeczą. Sąd stwierdził przy tym również, że w sprawie nie zostały wyjaśnione istotne wątpliwość strony, zgłaszane przez nią w trakcie postępowania tj. w piśmie z dnia 31 maja 2005 r. i w tym celu organ winien rozważyć zastosowanie art. 89 § 2 k.p.a. oraz ewentualnie przeprowadzić rozprawę administracyjną z udziałem biegłych, którzy sporządzili operat. Poza tym Sąd wskazał także, iż w operacie szacunkowym jako nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, podano sześć nieruchomości, które były przedmiotem obrotu po dniu 1 stycznia 2004 r. a przeznaczenie ich biegli ustalili na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta W. z dnia [...] września 1992 r. , przy czym sami rzeczoznawcy wskazali, że plan ten utracił ważność. W tych warunkach – zdaniem Sądu – organy obu instancji nie rozważyły w ogóle czy nieruchomości nieobjęte planem miejscowym mogą stanowić, w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, nieruchomości podobne – w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rozpatrując sprawę na skutek skargi kasacyjnej wniesionej przez Miasto W. i w granicach tejże skargi, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 22 listopada 2007 r. sygn. akt I OSK 1649/06 uchylił powyższy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, przekazując temuż Sądowi sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Sąd kasacyjny wyraził pogląd, wiążący w tej sprawie Sąd I instancji, że odszkodowanie za działkę niezabudowaną, ustalane na zasadzie przepisu art. 215 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami winno być określane wg stanu na dzień 21 listopada 1945 r. bowiem w tej dacie właściciel nieruchomości tracił jej prawo własności natomiast wg wartości rynkowej działki, z daty wydawania decyzji o odszkodowaniu. Rozpoznając ponownie sprawę i mając na uwadze powyższą ocenę prawną wyrażoną przez Sąd II instancji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skargę należało uznać za zasadną, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty okazały się słuszne. W szczególności, w świetle wyżej przytoczonego stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzut, iż przedmiotowa działka została wyceniona wg stanu na dzień 21 listopada 1945 r. zamiast wg daty pozbawienia byłej właścicielki faktycznego władztwa nad rzeczą, nie może być uznany za trafny. Podkreślenia w tym miejscu jednak wymaga, że ocena prawna Naczelnego Sądu Administracyjnego nie dotyczyła innych wadliwości operatu szacunkowego, który był zasadniczą podstawą dla określenia w decyzji wysokości przysługującego stronie odszkodowania. Trzeba przy tym stwierdzić, że wspomniane mankamenty operatu szacunkowego są na tyle znaczące, że wydane na jego podstawie decyzje, w ocenie składu obecnie orzekającego, naruszają prawo w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się do w/w wadliwości operatu trzeba podnieść, że wprawdzie pozycja rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki, obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego i z tego względu ocena prawidłowości – pod względem merytorycznym – wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością, ponadto wymaga też wiedzy fachowej tym niemniej, należy podkreślić, iż rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien (z oczywistych względów ) bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy. Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który rzeczoznawca majątkowy powinien stosować, jednym z wyznaczników przy wycenie nieruchomości są dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W myśl natomiast art. 4 ust. 16 cytowanej ustawy, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wyżej wspomniano, już przy pierwszym rozpoznaniu przedmiotowej sprawy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zostało podniesione, że w operacie szacunkowym jako nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, podano sześć nieruchomości, które były przedmiotem obrotu po dniu 1 stycznia 2004 r. a przeznaczenie ich biegli ustalili na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta W. z dnia [...] września 1992 r., przy czym sami rzeczoznawcy wskazali, że plan ten utracił ważność. Zatem nie zostało w tym przypadku wyjaśnione na jakiej podstawie przyjęto, że wspomniane nieruchomości były podobne – w rozumieniu przepisów ustawy gruntowej - do nieruchomości wycenianej. Ponadto nie sposób odmówić także słuszności skarżącemu, który akcentuje, że choć operat został sporządzony na datę 15 maja 2005 r. to jako materiał porównawczy biegli przyjęli 10 transakcji, spośród których tylko jedna została zawarta w 2005 r., pozostałe natomiast pochodziły z okresu od dnia 28 sierpnia 2003 r. do dnia 8 kwietnia 2004 r. a zatem z okresu dużo wcześniejszego, zwłaszcza, że – jak twierdzi skarżący - pod dniu 1 maja 2004 r. ceny nieruchomości zaczęły rosnąć, co związane było z wejściem Polski do Unii Europejskiej i wejściem w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, która objęła swoim działaniem także sprzedaż nieruchomości. W ocenie Sądu, gdy nie zachodzą szczególne okoliczności (a takie nie zostały w tej sprawie zauważone) rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może uwzględniając dłuższy okres czasu wziąć pod uwagę - jako materiał porównawczy - transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym, ale nie może całkowicie prawie pominąć umów zawartych w okresie zbliżonym do daty sporządzania operatu i to nawet przy stabilności rynku a tym bardziej, gdy ceny nieruchomości drożeją. Trudno bowiem w takim wypadku mówić, iż dokonana wycena nastąpiła w oparciu o aktualnie kształtujące się ceny. Za materiał porównawczy biegli przyjęli także nieruchomości leżące zupełnie w innych dzielnicach miasta niż działka położona przy ulicy [...]. Powyższe zostało uzasadnione tym, że w 1945 r. przedmiotowy grunt, położony w dzielnicy [...] znajdował się na peryferiach W.. Z tego powodu transakcje służące za materiał porównawczy zostały wzięte z odleglejszych od centrum miasta dzielnic tj. z [...] i z [...], które to dzielnice włączono do W. dopiero w latach 50-tych. Zabieg ten nie został jednak w pełni rozważony i uzasadniony. Nawet jeśli bowiem przyjąć, że ulica [...] w 1945 r. stanowiła peryferie miasta, choć spora część [...], leżąca jeszcze dalej od [...] niż sporny grunt, objęta była w 1945 r. granicami W., to nie zmienia to faktu, że niezależnie czy w 1945 r. czy obecnie, rzeczywista odległość do centrum miasta od posesji przy ulicy [...] jest zupełnie inna, niż odległość od wspomnianych wyżej dwóch dzielnic, mających zresztą - znany powszechnie wszystkim mieszkańcom W. - bardzo specyficzny charakter ("sypialnie miasta"). Przywiązując zatem tak istotną wagę do miejsca położenia danej nieruchomości w tamtym okresie czasu, należało by tym samym bardziej przekonywująco uzasadnić celowość takiego obecnie doboru materiału porównawczego. Nie sposób również nie zauważyć prostych błędów rachunkowych, które zawiera operat a które skarżący podniósł w skardze. Wyżej wspomniane pomyłki uszczuplają wysokość przyznanego stronie ekwiwalentu. Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez rzeczoznawcę przepisu § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), który stanowi, iż do operatu szacunkowego dołącza się istotnie dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu, Sąd stwierdził, że brak jest istotnie w operacie szacunkowym z dnia 15 maja 2005 r. dokumentów stosownej dokumentacji dotyczącej transakcji stanowiących podstawę dokonanej wyceny, co świadczy o wadliwości przedmiotowego operatu. W tych warunkach Sąd uznał, że zaskarżona decyzja a także decyzja ją poprzedzająca naruszają przepisy art. 6, 7, 77 § 1 art. 80 oraz 107 § 3 k.p.a. a także art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 56 ust. 4 cytowanego wyżej rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i z tego powodu – z mocy przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz c w związku z art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – orzekł jak w sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach zostało oparte na przepisie art. 200 cytowanej wyżej ustawy ustrojowej.