II SA/Sz 764/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.),, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 listopada 2008 r. sprawy ze skargi Spółki A. z o.o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Wnioskiem z dnia [...] Spółka z o.o. "M" wystąpiła do Urzędu Miasta w S. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego wraz z zagospodarowaniem terenu na dz. Nr [...], przy ul. [...] w S. Charakteryzując inwestycję inwestor wniósł o ustalenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy na poziomie 40% (w nawiązaniu do zabudowy dla działki Nr [...], zabudowanej budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi o wysokości 5,6 kondygnacji) oraz o ustalenie wysokości zabudowy na poziomie 4 – 5 kondygnacji z dachem stromym dla 5 kondygnacji, uzasadniając, że będzie to korzystniejsze z punktu widzenia kompozycji obszaru oddziaływania planowanego przedsięwzięcia, w bliskim sąsiedztwie 11 kondygnacyjnego wieżowca. Realizując powyższy wniosek Prezydent Miasta S. decyzją Nr [...] z dnia [...] ustalił na rzecz "M" Spółki z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego z lokalami usług nieuciążliwych, garażem podziemnym dla samochodów wraz z budową infrastruktury technicznej i zagospodarowania terenu. W zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego decyzja ustala : 1. Linia zabudowy obowiązująca jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej Nr [...] przy ul. [...], 2. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki max 35%. 3. Szerokość elewacji frontowej od 33,8 m do 43,4 m. 4. Gabaryty : cztery kondygnacje nadziemne w tym czwarta kondygnacja w stromym dachu. 5. Wysokość górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki max. 10 m. 6. Geometria dachu : dachu stromy, dwuspadowy, wysokość głównej kalenicy – max 15 m. Kierunek głównej kalenicy równoległy do frontu działki. W części decyzji dotyczącej warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji organ pierwszej instancji zapisał m.in., że "ulica G. jest drogą bez przejazdu w związku z czym obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji nie może ograniczać i utrudniać pojazdom poruszającym się ulicą G., jak i pojazdom wjeżdżającym i wyjeżdżającym z terenu objętego inwestycją (pkt 4), wjazd do garażu podziemnego ma być usytuowany bezpośrednio przy granicy posesji, co będzie skutkowało dużym utrudnieniem w wykonywanych manewrach, a tym samym powodowało zagrożenie bezpieczeństwa ruchu drogowego (pkt 5). W uzasadnieniu powyższej decyzji organ pierwszej instancji stwierdził m.in., że w wyznaczonym obszarze analizowanym średni wskaźnik zabudowy wynosi 23,5%, w związku z tym, iż w granicach tego obszaru występuje różna zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, mieszkalnictwa zbiorowego, usługowa itp. przyjęto za zasadny wskaźnik obliczony dla zabudowy wielorodzinnej, który wynosi 35% . Odnośnie przyjętej wysokości i geometrii dachu organ orzekający wyjaśnił, że wg ewidencji działka inwestycyjna położona jest przy ul. [...]. Obsługa komunikacyjna i front tej działki jest od ul. [...]. W analizie ustalono, że nowa zabudowa winna posiadać gabaryty zbliżone do gabarytów budynków znajdujących się przy ul. [...], wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków wielorodzinnych przy ul. [...] wynosi ok. 6,3 m, przy ul. [...] kształtuje się na poziomie 13,3 m. Na podstawie § 7 ust. 3 i 4 Rozporządzenia przyjęto wysokość elewacji frontowej na poziomie 10 m – na podstawie średniej wielkości występującej zabudowy wielorodzinnej na obszarze analizowanym. Wysokość mierzoną do głównej kalenicy ustalono, jako wypadkową różnych budynków tj. 15 m. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w S. zarzucając, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa. Nie przyjęto właściwej analizy terenu, gdyż ujęto budynki obejmujące obszar zabudowy dostępny z innej drogi publicznej od ul. [...], gdzie występuje zabudowa od 5-12 kondygnacji. Natomiast ul. [...] zabudowana jest budynkami dwukondygnacyjnymi i dwoma budynkami o trzech kondygnacjach (w tym trzecia w stromym dachu) oraz budynkiem przedszkola jednokondygnacyjnym i garażami. Zarzucono także brak właściwych rozwiązań w zakresie komunikacji, co pogorszy warunki użytkowania sąsiednich nieruchomości. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] znak [...] wydaną na podstawie art. 138 § 2 kpa oraz art. 59 ust. 1 i art. 61, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717) – uchyliło w całości decyzję organu I instancji i przekazało mu sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż art. 61 ust. 1 stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków m.in., gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowa w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wymagania co do kontynuacji zabudowy są określane przez zabudowę już istniejącą w danym miejscu i dotyczą cech urbanistycznych i architektonicznych planowanej budowy. Cechy nowej zabudowy zostały określone w akcie wykonawczym do ustawy tj. w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Określenie przedmiotowych cech jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z cytowanymi przepisami, musi uwzględniać wymagania wskazane w tych przepisach, a więc rozstrzygać o szeregu kwestii technicznych i faktycznych. Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga o wszystkich wymaganych przesłankach albo ustala w dowolny sposób, wbrew przepisom Rozporządzenia, to taka decyzja nosi znamiona rażącego naruszenia prawa. Wskazanie w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy pojęcia "działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej" nabiera istotnego znaczenia w ustaleniach wymogów, określonych w Rozporządzeniu a uzależnionych od zabudowy sąsiedniej w zakresie ustalenia obowiązującej linii zabudowy czy też wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Stosownie do § 7 ust. 1 Rozporządzenia "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich". Przepis § 7 ust. 3 Rozporządzenia ustala, że jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Istniejąca zabudowa przy ulicy [...] zlokalizowana jest w jednej linii zabudowy, są to budynki dwukondygnacyjne z trzecią kondygnacją w dachu stromym (tak to wynika z akt sprawy). Zatem brak jest uzasadnienia do przyjęcia innej wysokości niż będąca przedłużeniem odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (dostępnych z tej samej drogi publicznej tj. ul. [...]) tym bardziej, że organ pierwszej instancji, wyznaczając obowiązującą linię zabudowy, również określił ją jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich tj. ul. [...]. Nie ma też zastosowania § 7 ust. 4 Rozporządzenia, bowiem z analizy warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, wynika zasadność przyjęcia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy w sposób wskazany w § 7 ust. 1 Rozporządzenia. Warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy to także ustalenie warunków w przedmiocie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej – (art. 54 pkt 2 lit. "c" w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Organ pierwszej instancji w zaskarżonej decyzji w części dotyczącej tych warunków wyraźnie zapisał, że ul. [...] jest drogą bez przejazdu i że wjazd do garażu podziemnego będzie dużym utrudnieniem w wykonywanych manewrach a tym samym stanowić zagrożenie bezpieczeństwa ruchu drogowego. Ustalenia te są dodatkowym argumentem, że odstępstwa zawarte w Rozporządzeniu nie mają zastosowania w ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, skoro inwestycja jest planowana na obszarze w zasadzie już zabudowanym, o określonym ładzie przestrzennym, wymuszającym uwzględnienie przy ustalaniu warunków dla nowej zabudowy tych uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, które już istnieją, inne bowiem spowodują m.in. utrudnienia w zakresie komunikacji. Kolegium zauważyło również, że w Analizie funkcji (k. 49 akt) architekt, po analizie zabudowy w obszarze analizowanym stwierdził, że dla nowej zabudowy należy przyjąć gabaryty zbliżone do gabarytów budynków znajdujących się przy ul. [...], również i co do wysokości górnej elewacji frontowej stwierdzono w analizie, że nie powinna ona odbiegać od wysokości elewacji frontowych istniejących budynków zabudowy wielorodzinnej znajdujących się wzdłuż ul. [...] tj. 6,3 m. Zmiana tej oceny w zaskarżonej decyzji jest nieuzasadniona. Organ odwoławczy nie kwestionuje objęcia obszarem analizowanym również zabudowy dostępnej z ul. [...], ale tu zabudowa nie może wpływać na te ustalenia, które uzależnione są wyłącznie od zabudowy sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej (np. co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej), a nie znajduje uzasadnienia zastosowanie zawartych w Rozporządzeniu odstępstw. Powyższą decyzję Spółka z o.o. "M" reprezentowana przez adw. M. A. – D. zaskarżyła skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, domagając się jej uchylenia, jako naruszającej prawo. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego narusza obowiązujące przepisy prawa a w szczególności art. 59 – 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 711 z późn. zm.) oraz § 3 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588) poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, albowiem: 1. Zgodnie z § 3 wyżej przywołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu Prezydent Miasta S. wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Celem takiej analizy jest zachowanie tzw. ładu urbanistycznego na terenie, na którym ma powstać nowa zabudowa. Co do zasady funkcje regulacyjne w tym zakresie należy przypisać miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, który nadaje ramy również możliwościom inwestycyjnym pod względem charakteru zabudowy, ale również jej maksymalnym gabarytom i liniom zabudowy. W przedmiotowym przypadku, gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego decydujące znaczenie dla ograniczeń i charakteru funkcji nadanych nowej zabudowie musi mieć zabudowa sąsiednia, jej cechy i charakter. Nie znaczy to jednak, że należy sugerować się wprost charakterem zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z planowaną zabudową a należy brać pod uwagę całą zabudowę mieszczącą się w analizowanym obszarze. Rozważania te mają charakter decydujący dla oceny decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które przyjęło błędne założenie, że mimo pewnej urbanistycznej całości którą tworzy obszar analizowany, ustalony zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., należy brać pod uwagę li tylko zabudowę bezpośrednio sąsiadującą dostępną z tej samej drogi publicznej. Na terenie objętym analizą znajdują się budynki o różnych funkcjach oraz o zróżnicowanej wysokości. Teren inwestycyjny, dla którego określone zostały warunki zabudowy otaczają budynki niskie dwukondygnacyjne, ale też wysokie - sześcio, - siedmio i - jedenasto - kondygnacyjny, o zróżnicowanych funkcjach m.in. zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna oraz zabudowa uzupełniająca zabudowę mieszkaniową - obiekty mieszkalnictwa zbiorowego, domy studenckie, hotel asystencki), przedszkole, zabudowa usługowa. Wydaje się słuszne przyjęcie koncepcji takiego ładu urbanistycznego dla nowej zabudowy, aby była swego rodzaju łącznikiem różnych funkcji i gabarytów zabudowy już istniejącej. Dalsza realizacja zabudowy niskiej (np dwukondygnacyjnej) w coraz bliższej odległości od jedenastokondygnacyjnego wieżowca tworzyłaby wrażenie dysharmonii krajobrazu architektonicznego. Wobec tak intensywnego zróżnicowania wielkości, wysokości i funkcji zabudowy na obszarze poddanym analizie w pełni uzasadnione było skorzystanie przez Prezydenta Miasta z możliwości określenia innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczonej dla nowej zabudowy, niż jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Podstawa zastosowania tego przepisu znajduje swe źródło właśnie we wnioskach z analizy wyznaczonego doń obszaru, której charakter nakazuje dla zachowania ładu urbanistycznego brać pod uwagę każde "dobre sąsiedztwo", zarówno bliskie jeśli chodzi o sąsiadującą zabudowę jak i dalsze, a więc nie graniczącej bezpośrednio z nową zabudową, aczkolwiek mającej nieraz decydujące znaczenie dla przypisania cech, funkcji i wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednoznacznie podkreślić należy, w kontekście wyżej przywołanych argumentów, a także utrwalonej w tym zakresie linii orzecznictwa administracyjnego, że przypisywanie przez SKO pojęciu użytym przez ustawodawcę w art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu C...) "działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej" takiego znaczenia, które ograniczałoby pojęcie działki sąsiedniej użyte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. do takiej, która dostępna byłaby z tej samej drogi publicznej stanowi rażące naruszenie obowiązujących przepisów prawnych. Pojęcie działki sąsiedniej, z ograniczeniem również do dostępności z tej samej drogi publicznej, użyte zostało tylko dla spełnienia podstawowych przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy w braku planu miejscowego, które nie byłoby możliwe w przypadku gdyby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, nie była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w zgodzie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu (...). Ponadto podkreślić należy, że ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma on na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże nie powinno to doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak też deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Dlatego też przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość (tak w wyroku NSA w Warszawie z dnia 4 lipca 2007 r. sygn.akt II OSK 997/06). Powyższa argumentacja pozostaje w zgodzie z jednolitą w tym zakresie linią orzecznictwa administracyjnego (m.in. wyroki NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 646/06, z dnia 22 lutego 2006 r. sygn.akt II OSK 551/05, z dnia 7 grudnia 2006 r. sygn. akt II OSK 1440/05, z dnia 3 października 2006 r. sygn.akt II OSK 196/06, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005G r. sygn.akt IISA/Bk 677/04, decyzja SKO w Krakowie z dnia 21 września 2004 r. sygn.akt 2434/04/ A). 2. Zarzut polegający na niewłaściwym ustaleniu warunków obsługi komunikacyjnej jest niesłuszny, ale także niezrozumiały i niespójny logicznie, ponieważ wobec faktu że ul. [...] jest drogą bez przejazdu, zagrożenie bezpieczeństwa ruchu drogowego wskutek wjazdu do garażu podziemnego planowanego w nowej zabudowie nie jest znacznie większe, niż miałoby to miejsce w przypadku drogi, która nie byłaby ulicą zamkniętą. Zagrożenie bezpieczeństwa komunikacyjnego rośnie wskutek zwiększania natężenia ruchu drogowego, bądź występowania innych swoistych elementów np. powstanie hipermarketu przy wcześniej użytkowanej ze średnią częstotliwością drodze. Wobec budowy garażu podziemnego jak w przedmiotowym przypadku w tzw. ulicy "ślepej" zagrożenie bezpieczeństwa ruchu drogowego, o ile w ogóle ma to miejsce, rośnie w stopniu minimalnym. 3. Nietrafne jest też stwierdzenie naruszenia przez Prezydenta Miasta art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu (...) polegającego na powierzeniu sporządzenia projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy osobie niespełniającej warunku wpisu na listę samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Sporządzenie projektu przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy powierzono Pani E. T. wpisanej na listę członków Okręgowej Izby Architektów pod numerem [...], która warunek wpisu spełniała w dniu sporządzenia projektu decyzji (pismo Z-cy Dyrektora Wydziału Urbanistyki i Administracji Budowlanej Urzędu Miasta S. z dnia [...] sygn. [...]). Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. O oddalenie skargi wniósł też uczestnik postępowania - Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w S., podzielając całkowicie stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 poz. 1270 ze zm. – dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności zaskarżonej decyzji administracyjnej z prawem, obowiązującym w dacie jej wydania i stosują środki określone w ustawie. Skarga analizowana według wskazanych w tym przepisie kryteriów nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia, iż zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem prawa. Nieuzasadniony jest podnoszony w skardze zarzut naruszenia przez organ odwoławczy art. 59 – 61 ustawy o planowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie tych przepisów. Skarżący w szczególności zarzuca, że Kolegium przyjęło błędne założenie, iż pomimo pewnej urbanistycznej całości, którą tworzy obszar analizowany, należy brać pod uwagę tylko zabudowę bezpośrednio sąsiadującą dostępną z tej samej drogi publicznej, i że Kolegium przypisuje pojęciu "działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej" użyte w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy inne znaczenie niż użyte w rozporządzeniu. Analiza zaskarżonej decyzji, wydanej przez organ odwoławczy, nie daje podstaw do uznania tych zarzutów za trafne, Z analizy akt sprawy i ustaleń SKO wynika, iż ulica [...] jest ulicą dwukierunkową, bez przejazdu. Działka Nr [...] jest jedyną działką na tej ulicy niezabudowaną, usytuowaną w miejscu zamykającym ulicę. Po obu stronach ul. [...] znajdują się budynki dwukondygnacyjne zlokalizowane w takiej samej linii zabudowy. Organ pierwszej instancji w decyzji Nr [...] z dnia [...] linię zabudowy dla wnioskowanej inwestycji określił jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej Nr [...] przy ul. [...]. Określając natomiast wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przyjął - max 10 m, wysokość głównej kalenicy - max 15 m, gabaryty - cztery kondygnacje nadziemne, w tym czwarta kondygnacja w stromym dachu. W uzasadnieniu tej decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił, że wysokość 10m jest to średnia wielkości występującej zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym tj., że skorzystał z przepisu § 7 ust. 3 i 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164 poz. 1588 – dalej ;Rozporządzenie). Wysokość zaś głównej kalenicy 15 m, zdaniem tego organu, jest "wypadkową" wysokości w obszarze analizowanym. Kolegium w postępowaniu odwoławczym ustaliło, że w Analizie /k. 45 akt/ architekt E. T. wskazała, że "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsem, nowej zabudowy nie powinna odbiegać od wysokości elewacji frontowych istniejących budynków zabudowy wielorodzinnej znajdujących się wzdłuż' ul. [...] tj. ok. 6,3 m". Tymczasem w decyzji organ pierwszej instancji określił powyższą wysokość na 10m. Kolegium zasadnie zatem uznało, że zawarta w decyzji zmiana ustaleń zawartych w Analizie nie jest uzasadniona przepisem § 7 ust. 3 i 4 Rozporządzenia, na które powołał się organ I instancji. Należy zauważyć, iż § 7 ust. 3 Rozporządzenia dotyczy sytuacji, gdy nie jest możliwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej już zabudowy na działkach sąsiednich, bo wysokość ta przebiega tworząc uskok. W sprawie niniejszej nie zachodzi taka sytuacja, bowiem istnieje możliwość ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach przy ul. [...], podobnie zresztą jak to uczynił organ pierwszej instancji, wyznaczając dla przedmiotowej inwestycji obowiązującą linię zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce, przy ul. [...]. Istniejąca możliwość wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej (ul. [...]) wyklucza wyznaczenie innej wysokości w oparciu o § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Ustawodawca określając w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadę kontynuacji wyraźnie odniósł to pojęcie do działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Jeżeli zatem w konkretnej sprawie istnieje możliwość ustaleń w oparciu o istniejącą zabudowę, zrealizowaną na tej samej ulicy, w pobliżu przedmiotowej działki, to za trafne uznać należy stanowisko Kolegium, iż brak jest uzasadnienia do dowolnych wyborów wynikających z interesów inwestora. Stanowiłoby to bowiem naruszenie podstawowego przepisu ustawowego tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji nie prezentował poglądu ograniczającego pojęcie "działki sąsiedniej", co zarzuca skarżąca. Zarzuty Wspólnoty, zgłoszone w odwołaniu dotyczyły w szczególności braku właściwych rozwiązań komunikacyjnych, co przyznaje zresztą organ pierwszej instancji w pkt II D ppkt 4 i 5 swojej decyzji stwierdzając, że "według przedłożonej koncepcji stanowiącej załącznik do wniosku, wjazd do garażu podziemnego ma być usytuowany bezpośrednio przy granicy posesji, co będzie skutkowało dużym utrudnieniem w wykonywanych manewrach, a tym samym powodowało zagrożenie bezpieczeństwa ruchu drogowego". Mimo to, organ I instancji wydał decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora, bez próby rozwiązania tego problemu. W związku z tym Kolegium – zdaniem Sądu - trafnie uznało, że organ pierwszej instancji winien ponownie wszechstronnie rozważyć, czy planowana inwestycja nie narusza interesu osób trzecich i czy planowane zamierzenie faktycznie będzie kontynuacją zabudowy sąsiedniej. Ustalenia dotyczące komunikacji nie powinny pozostawać bez wpływu na konieczność dostosowania nowej zabudowy do już istniejącej przy ul. [...], bowiem od tego, jaki budynek zostanie zrealizowany zależy również ilość mieszkańców korzystających z parkingu i dojazdu do działki Nr [...]. Istnieją zatem dostateczne podstawy, aby organ pierwszej instancji ponownie rozpatrzył sprawę, co umożliwi przeanalizowanie proponowanej koncepcji zagospodarowania spornej działki. Kwestia zabudowy przedmiotowej działki wymaga przeprowadzenia ponownej, gruntowej analizy warunków jej zabudowy, wynikającej z zasady dobrego sąsiedztwa, do której odsyła art. 61 u.p.z.p. Uzasadnia to zastosowanie przez organ II instancji art. 138 § 2 kpa, upoważniającego organ odwoławczy do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania temu organowi sprawy do ponownego rozpoznania. Decyzja kasacyjna nie rozstrzyga sprawy co do istoty i nie przesądza treści rozstrzygnięcia, umożliwia natomiast organowi ustalającemu warunki zabudowy ponowną analizę wniosku inwestora, z uwzględnieniem wskazanych przez organ odwoławczy uchybień oraz interesów osób trzecich oraz szczególnych warunków wynikających dla charakterystyki inwestycji wynikających z wymogów art. 61 u.p.z.p. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi i w oparciu o art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił.