II SA/Łd 16/26

Dnia 8 kwietnia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marcin Olejniczak, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Sędzia WSA Jarosław Czerw, , Protokolant Pomocnik sekretarza Dominika Jaśkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2026 roku sprawy ze skargi M. K. i I. B.-S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 15 lipca 2024 r. znak: SKO.4150.390.391.2024 SKO.4150.414-416.2024 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. lp Zaskarżoną decyzją z dnia 15 lipca 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2024.572) - zwanej dalej: "k.p.a.", oraz art. 59, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2023.977) - zwanej dalej: "u.p.z.p.", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 27 maja 2024 r. nr DARG-UA-VIII.724.2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu do 55 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym i naziemnymi miejscami postojowymi, budowie sieci kanalizacyjnej i wodociągowej oraz urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], fragment działki nr [...] oraz fragmenty działek drogowych nr [...], nr [...] w obrębie [...]. Z akt sprawy wynika, że 12 grudnia 2023 r. E. D. złożyła wniosek dla inwestycji polegającej na budowie 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych i zespołu 22 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym i naziemnymi miejscami postojowymi, budowie sieci kanalizacyjnej oraz urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], fragment działki nr [...] oraz fragmenty działek drogowych nr [...], nr [...] i nr [...] w obrębie [...]. Inwestor 15 stycznia 2024 r. uzupełnił wniosek, a następnie pismem z 28 lutego 2024 r. i 25 marca 2024 r. inwestor zmienił wniosek i organ ostatecznie prowadził postępowanie dla inwestycji polegającej na budowie zespołu do 55 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym i naziemnymi miejscami postojowymi, budowie sieci kanalizacyjnej i wodociągowej oraz urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. na ww. nieruchomości. Po rozpatrzeniu powyższego wniosku Prezydent Miasta Łodzi decyzją z dnia 27 maja 2024 r. nr DARG-UA-VIII.724.2024 ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Odwołania od powyższej decyzji wnieśli M. K. i I. B. oraz M. L., K. L., A. P., żądając uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Strony zarzuciły: a) naruszenie przepisów prawa: - zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w art. 6, 7, 8, 9 k.p.a. przez doręczenie skarżącemu niekompletnej decyzji ze względu na brak załącznika graficznego, - § 9 ust. 1 i 2 w zw. z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez niedołączenie do decyzji kopii mapy zasadniczej zawierającej linie rozgraniczające teren inwestycji oraz część graficzną wyników analizy urbanistycznej, - art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 ust. 1 u.p.z.p. przez wydanie warunków zabudowy z pominięciem zasady dobrego sąsiedztwa, co implikuje zaburzenie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, - § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez jego nieprawidłowe zastosowanie i określenie wskaźnika powierzchni istniejącej i nowej zabudowy na poziomie od 0,16 do 0,26, a nie jako wskaźnika średniego, - uchwały nr LXIX/1753/18 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 28 marca 2018 r. w sprawie uchwalenia "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi" oraz uchwały nr VI/215/19 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 6 marca 2019r. w sprawie uchwalenia zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi" w zakresie dotyczącym określenia obszaru przestrzeni publicznej oraz obszarów, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez nieokreślenie w decyzji powierzchni terenów wyłączonych spod zabudowy, o których mowa w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi z uwagi na tzw. pas ekologiczny przyległy do rzeki [...], co nie pozwala określić, która część działki i w jakim zakresie nie może być zabudowana, - art. 77 k.p.a. przez niezbadanie i niezebranie całego materiału dowodowego w sprawie, a w szczególności okoliczności, czy fakt zmiany wniosku i zwiększenie ilości budynków mieszkalnych z 22 do 55 nie zaburzy stosunków wodnych na terenie inwestycji oraz terenach przyległych do niej oraz nie będzie miała wpływu na wody powierzchniowe rzeki [...], - art. 107 § 3 k.p.a. przez brak dostatecznego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 15 lipca 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, po rozpatrzeniu powyższego odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że powierzchnia całego terenu inwestycji wynosi ok. 18798 m² i jest mniejsza niż 2 ha oraz zgodnie z wnioskiem, powierzchnia użytkowa planowanych parkingów, garaży, infrastruktury drogowej na terenie inwestycji wynosi do 5000 m², tj. mniej niż 1 ha. Ponadto, inwestor oświadczył, że planowana inwestycja nie będzie negatywnie wpływała na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U.2023.1094) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U.2019.1839). W analizowanej sprawie przeprowadzono analizę architektoniczną - tekstową, wykonaną przez uprawnioną osobę, w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja, w wielkości wymaganej przepisami. W granicach obszaru wyznaczonej analizy występuje zabudowa mieszkaniowa, tereny z zabudową usługową, występują tu budynki Szpitala im. [...] (ul. [...]) oraz nieruchomość zabudowana budynkami o funkcji handlowo - usługowej i produkcyjnej o pow. 2,5 ha, (ul. [...]). Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...] (droga gminna) projektowanym zjazdem. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; przedłożono pisma gestorów sieci w zakresie dostaw mediów: - wody - po wybudowaniu sieci wodociągowej (objętej niniejszą decyzją) w drodze wewnętrznej wydzielonej z działki nr [...], zgodnie z pismem ZWiK o zapewnieniu dostaw z dnia 29 lipca 2022 r., znak: WTT.423.449.202/T/MO, - odprowadzanie ścieków - do sieci miejskiej po wybudowaniu objętej decyzją sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...] do ul. [...] oraz w drodze wewnętrznej wydzielonej z działki nr [...], zgodnie z pismem ZWiK, znak: WTT.423.449.202/T/MO z dnia 29 lipca 2024 r., - energia elektryczna - pismo PGE Dystrybucja S.A., znak: [...]., z dnia 3 kwietnia 2024 r., - gaz - oświadczenie Polskiej Spółki Gazowniczej o możliwości przyłączenia do sieci gazowej z dnia 8 lipca 2022 r., znak: [...]. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka nr [...] w obrębie [...] jest oznaczona symbolami [...], [...],[...],[...],[...],[...],[...]Działki nr [...] i nr [...] w obrębie [...] są oznaczone symbolem "dr". Zgodnie z art. 10a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2024.82) - przepisów rozdziału 2 pt. "Ograniczenie przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne" nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze, w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U.2022.273 i 1846 oraz z 2023.595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy. Zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 lit. b). Zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarze strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Organ odstąpił od uzyskania opinii operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego i gazowego, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki z art. 53 ust. 5e u.p.z.p. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 2a, 5, 6 i 9 u.p.z.p. projekt decyzji przesłany został do uzgodnienia do: Powiatowej Stacji Sanitarno-Epidemiologicznej w Ł. - pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych - nie zajęła stanowiska w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p. uzgodnienia uważa się za dokonane; Marszałka Województwa Łódzkiego - w odniesieniu do udokumentowanych złóż kopalin innych niż wymienione w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze i wód podziemnych - nie zajął stanowiska w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p. - uzgodnienia uważa się za dokonane; Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. - Zarząd Zlewni w Ł., w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - nie zajął stanowiska w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p. - uzgodnienia uważa się za dokonane; Zarządu Dróg i Transportu w Ł. - zarządcy drogi: ul. [...] (droga gminna); Zarządu Dróg i Transportu pismem, znak: ZDiT-[...], z dnia 30 kwietnia 2024 r. pozytywnie zaopiniował obsługę komunikacyjną przedmiotowej inwestycji. Zdaniem Kolegium, zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Nadto jak wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. Oceniając materiał dowodowy zebrany w sprawie Kolegium stwierdziło, że analiza urbanistyczna została sporządzona prawidłowo, zaś jej wyniki pozwoliły na przyjęcie określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z porównania mapy znajdującej się w aktach sprawy z danymi z geoportalu oraz map internetowych, wynika, że naniesienia są zgodne i aktualne. Z ustaleń dokonanych w toku postępowania wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zatem w żadnym razie nie można wyprowadzić wniosku o sprzeczności tej zabudowy. W ocenie Kolegium, w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa - zdaniem Kolegium - pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy. Jednocześnie organ II instancji zwrócił uwagę, że planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Z ustaleń analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa w formie jednorodzinnej wolnostojącej oraz wielorodzinna. W ocenie Kolegium, nie występuje zatem kolizja między funkcją występującą w obszarze analizowanym, a funkcją objętą zamierzeniem inwestycyjnym. Odnosząc się do zarzutu odwołania wskazującego na naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przez przyjęcie w istocie, że warunki zabudowy gwarantują ład przestrzenny, mimo że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa jednorodzinna wolnostojąca a nie w formie zabudowy bliźniaczej, czy szeregowej, Kolegium stwierdziło, że wskazany argument nie jest uzasadniony, bowiem przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dla zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do przeważającej, dominującej zabudowy w obszarze analizowanym. Mieszkaniowa funkcja planowanej inwestycji jest zatem bezsprzecznie zgodna z funkcjami występującymi na obszarze analizowanym. Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że skoro w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wolnostojąca realizacja planowanej inwestycji w formie zabudowy szeregowej jest dopuszczalna, ale swoją formą architektoniczną i gabarytami musi odpowiadać zabudowie w obszarze analizowanym. Innymi słowy, mimo że inwestor planuje budowę obiektu w formie zabudowy szeregowej wraz z infrastrukturą, jego gabaryty nie mogą odbiegać od tych ustalonych w obszarze analizowanym, a zatem odwołujący się nie musi obawiać się, że inwestor legalnie wzniesie obiekt znacznie większy lub znacznie wyższy niż budynki w sąsiedztwie. Organ II instancji zwrócił uwagę, że rozróżnienie pojęć "funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" oraz "rodzaju zabudowy" nie oznacza bynajmniej, że rodzaj istniejącej zabudowy nie determinuje rozstrzygnięcia organu rozpatrującego wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nakazuje bowiem wziąć pod uwagę - poza funkcją zabudowy – także parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. W ocenie Kolegium, organ I instancji uwzględnił powyższe ustalając parametry dla planowanej inwestycji. Mając na uwadze zarzut, że organ I instancji ustalił parametry wskaźnika zabudowy na poziomie od 0,16 do 0,26 bez należytego uzasadnienia, Kolegium wskazało § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588) – zwanego dalej: "rozporządzeniem", i wyjaśniło, że wnioskowana zabudowa to do 55 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej w kilku zespołach liczących od 5 do 9 budynków. Łączna powierzchnia zabudowy od 28 do 30% (ok. 5529 m2) w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr [...] - 18798 m2. Jak wynika z analizy wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale: 0,01 - 0,70, średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,16. Teren podlegający zabudowie stanowi fragment dawnej działki rolnej nr [...], która została podzielona. Część wydzielonych z niej działek jest zabudowana budynkami jednorodzinnymi wolnostojącymi w wysokości od 13% do 26%, przy średniej 19%, zabudowa ta nie odbiega od zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Teren podlegający zabudowie stanowi fragment obszaru po południowej stronie ul. [...], który posiada w przewadze luźną zabudowę głównie budynkami jednorodzinnymi wolnostojącymi. Jak wskazał organ I instancji w obszarze analizy znajduje się niewielki obszar o powierzchni 1192 m2 z zabudową szeregową jednorodzinną, jednak ten typ zabudowy jest odosobniony i odbiega od istniejącej w sąsiedztwie zabudowy co do formy zabudowy i jej koncentracji. Istniejący dla tej zabudowy wskaźnik dla poszczególnych działek zawiera się w przedziale od 0,39 do 0,70, a średni wskaźnik wynosi 0,53 przy średniej z całego terenu analizy 0,16. Z uwagi zatem na fakt, że zabudowa szeregowa w obszarze analizy jest odosobniona, a zabudowa mieszkaniowa wolnostojąca jest formą dominującą, to uzasadnione jest dla planowanej inwestycji nie powielać wskaźnika z działki o zabudowie szeregowej a ustalić wskaźniki w przedziale od 0,16 do 0,26, charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej dla obszaru analizy. Kolegium zgodziło się przy tym z autorem analizy, że przedział ten kontynuuje wskaźnik zabudowy dla całego obszaru analizy i jednocześnie, wpisuje się w zabudowę na działkach sąsiednich. Za ustalonymi wskaźnikami, ograniczającymi zabudowę w dość istotny sposób, przemawiają również uwarunkowania ekologiczne wynikające z sąsiedztwa z rzeką [...]. Jednocześnie organ odwoławczy zauważył, że bezspornie wyniki analizy ograniczyły rozmiary planowanej inwestycji względem parametrów proponowanych przez inwestora we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W dalszej kolejności organ II instancji wskazał, że parametry zabudowy zostały określone na podstawie wyników analizy urbanistycznej terenu, uwzględniającej w szczególności najbliższe sąsiedztwo planowanej inwestycji. I tak: - szerokość elewacji frontowej w obszarze analizy zawiera się w przedziale: od 3 m do 70 m; średni wskaźnik wynosi 15 m (+20% - 15 + 18 m). Dla zabudowy mieszkaniowej szerokość elewacji zawiera się w przedziale: od 4,5 m do 26,5 m; średni wskaźnik wynosi 14 m (+20% - 11 + 17 m). Dla jedynej zabudowy szeregowej jednorodzinnej (przy ul. Kondka 1-3), szerokość pojedynczego budynku wynosi 8,5 m, szerokość zespołu budynków 25,5 m. Wnioskowana szerokości elewacji frontowej - pojedynczego budynku od 6 m do 10 m, szerokość zespołów od 31 m do 84 m. Na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia - ustalono szerokość elewacji frontowej jednego zespołu budynków w zabudowie szeregowej od strony ul. [...] od 12 m do 26,5 m, tj. w przedziale od szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji (po stronie terenu inwestycji - ul. [...], [...], [...], [...]) do maksymalnej szerokości elewacji frontowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego położonego przy ul. [...]. Jednocześnie, maksymalna szerokość dla zespołu zabudowy szeregowej od strony wejść do budynku nie może przekroczyć 57 m, co odpowiada szerokości zabudowy zlokalizowanej na działce nr [...], położonej po przeciwnej stronie ul. [...]; - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale: 2,5 m + 13 m, średni wskaźnik wynosi: 4,5 m. Dla zabudowy mieszkaniowej wysokość elewacji zawiera się w przedziale: od 2,5 m do 9 m; średni wskaźnik wynosi 4,4 m. Wnioskowana wysokość elewacji frontowej: do 7,5 m. Na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia ustala się wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu, attyki, okapu od 4,5 m do 7,5 m, tj. od średniej wysokości elewacji frontowej dla zabudowy w obszarze analizowanym do wartości wnioskowanej, mieszczącej się w przedziale wysokości elewacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obszarze analizy i nie przekraczającej wysokości maksymalnej elewacji frontowej budynków mieszkalnych zespołu zabudowy powstałego na wydzielonych działkach z dawnej działki nr [...]. Attyki - równoległe, prostopadłe do bocznych granic działki nr [...]. W obszarze analizowanym występują dachy płaskie, jedno, dwu, wielospadowe (kąt nachylenia 15-45°. Wysokość głównych kalenic analizowanych budynków wynosi od 2,5 m do 13 m, dla zabudowy mieszkaniowej od 2,5 m do 11 m. Wnioskowana geometria dachu:- dach płaski, kąt nachylenia połaci 2°- 10° i wysokości kalenicy: do 7,5 m. Na podstawie § 8 rozporządzenia dla planowanej zabudowy ustalono odpowiednio do geometrii dachów budynków mieszkalnych w obszarze analizy - dach jedno, dwu, wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 2° do 10° i wysokości głównej kalenicy (krawędzi dachu) od 4,5 m do 7,5 m. Kalenica równoległa, prostopadła do bocznych granic działki nr [...]; - linie nowej zabudowy: budynki na fragmencie ulic objętych analizą nie tworzą czytelnych linii zabudowy. Oddalone są od pasa drogowego od 0 do 32 m. Na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia - ustalono, że nieprzekraczalna linia zabudowy - od strony ul. [...], jako kontynuację linii zabudowy budynku na działce nr [...], będącego częścią zabudowy szeregowej przy ul. [...]. Natomiast nieprzekraczalna linia zabudowy - od strony drogi wewnętrznej ul. [...] (dz. nr [...]) w granicy działki nr [...] z działką drogową nr [...]. Jednocześnie dla zachowania ładu przestrzennego, planowane budynki jednorodzinne na terenie inwestycji powinny być zlokalizowane w jednakowej odległości od drogi wewnętrznej planowanej na działce nr [...]. Odwołując się do orzecznictwa organ II instancji wskazał, że ustalone w sprawie wskaźniki w znaczącej większości odpowiadają średnim wartościom z analizy. Te, które odbiegają od tychże średnich parametrów na zasadzie odstępstwa od wartości średnich zostały merytorycznie powiązane z takimi funkcjami oraz cechami zagospodarowania i zabudowy w obszarze analizowanym, które w pełni uzasadniały odstępstwo od średnich wartości. Powiązanie to polegało na wskazaniu określonych tendencji w zakresie występującej w obszarze analizowanym funkcji oraz cech, wskaźników i parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, które pozostają w związku z proponowanymi wartościami. Ponadto zdaniem Kolegium, treść uzasadnienia powyższych odstępstw jest na tyle szczegółowa, że możliwe stało się ustalenie, że odbiegająca od wartości średniej wyjątkowa wartość powoduje nadal zachowanie ładu przestrzenno - urbanistycznego analizowanego obszaru. W dalszej analizie sprawy Kolegium stwierdziło, że nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać maksymalną czy minimalną liczbę miejsc parkingowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Przepisami takimi nie są też z pewnością oba ustępy § 18 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na poparcie powyższego Kolegium wskazało orzecznictwo. Wobec tego w decyzji określającej warunki zabudowy określa się wymagania co do miejsc parkingowych, zaś kwestia dotycząca liczby i sposobu ich urządzenia będzie przedmiotem postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę (tak Arkadiusz Despot - Mładanowicz w: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Komentarz pod red. Marka Wierzbowskiego i Alicji Plucińskiej - Filipowicz, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2016, str. 651-652). Odnosząc się do zarzutu wskazującego na niedoręczenie stronie skarżącej przez organ I instancji decyzji wraz z załącznikiem graficznym stanowiącym mapę z wynikami analizy, organ odwoławczy wskazał, że po pierwsze UMŁ przekazał odwołującemu skan decyzji wraz z załącznikami (nr 1 i nr 2). W aktach sprawy znajduje się potwierdzenie wysyłki na adres kancelarii. Ponadto niedoręczenie wraz z decyzją mapy z analizą graficzną jest naruszeniem art. 109 § 1 k.p.a. lecz nie jest to istotne naruszenia prawa, a więc taka wada, która uzasadniałaby konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanej decyzji. Nie każde naruszenie przepisów postępowania administracyjnego może stanowić podstawę wzruszenia zaskarżonej decyzji, lecz tylko takie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Kolegium, brak jest okoliczności, z których można byłoby wyprowadzić wniosek, że strona wiąże doręczenie niekompletnej decyzji z konkretnymi skutkami, w szczególności z uniemożliwieniem podjęcia konkretnie wskazanej czynności dowodowej. Na marginesie organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z wieloletnią praktyką organów administracji załączniki graficzne do decyzji o warunkach zabudowy są załączane jedynie do egzemplarzy decyzji przekazywanych inwestorowi i pozostających w archiwum organu. Pozostałe strony postępowania mogą zapoznać się z całością materiału dowodowego w organie administracji prowadzącym postępowanie. W kwestii aktualności mapy oraz naniesień Kolegium wyjaśniło, że parametry planowanych obiektów ustalane są na podstawie aktualnych danych z ewidencji gruntów i budynków. Aktualizacja danych ewidencyjnych ma sformalizowany charakter i przede wszystkim obejmuje wymianę (uaktualnienie) danych ewidencyjnych polegającą na wprowadzeniu nowych informacji wynikających z dokumentów źródłowych a na wniosek strony można wprowadzić do ewidencji gruntów i budynków zmiany nieaktualnych już danych, objętych tą ewidencją, wynikające z nowych zdarzeń prawnych. Za nieuzasadnione Kolegium uznało zarzuty odwołania dotyczące negatywnego oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości, która nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Mając na uwadze te zarzuty, organ odwoławczy wskazał także, że kwestie szczególnej lokalizacji przyszłej inwestycji konkretyzują się dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Skoro zatem w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, nie wyznacza się konkretnego miejsca na działce, gdzie ma być wzniesiony planowany obiekt budowlany, trudno na tym etapie przesądzać kwestię oddziaływania. Jak wskazuje jednolite w tym zakresie orzecznictwo, ocena czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów prawa budowlanego należy, zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane, do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę; przy czym organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę. Na poparcie powyższego wskazano orzecznictwo. Organ II instancji stwierdził, że trudno również uznać, za słuszny argument, iż w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, organy prowadzące to postępowanie, winny rozważać potrzebę ochrony osób trzecich immisjami w postaci hałasu czy pyłu. Hałas związany z planowaną inwestycją mógłby być bowiem powodem odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, o ile sam rodzaj planowanej inwestycji uniemożliwiałby zachowanie poziomu hałasu właściwego dla istniejącego obecnie układu urbanistycznego. W przypadku jeżeli planowany rodzaj inwestycji odpowiada dotychczasowej funkcji zabudowy - dochodzenie konkretnej ochrony przed hałasem powinno nastąpić na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. W kontekście uwag strony odnośnie położenia inwestycji na terenach wód powierzchniowych rzeki [...], Kolegium nadmieniło, że działka nr [...], graniczy z rzeką [...], dla której sporządzono mapę zagrożenia powodziowego przedstawiającą obszary, o których mowa w ustawie Prawo wodne w art.169 ust. 2 pkt 2, jednak teren inwestycji nie jest położony na obszarze szczególnego zagrożenia powodziową. W przesłanej opinii, przy piśmie z dnia 6 marca 2024 r. Wydział Kształtowania Środowiska UMŁ stwierdził, że na obszarze planowanej inwestycji nie występują formy ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U.2023.1336 z późn. zm.). Rosnące na tym terenie drzewa i krzewy objęte są ochroną na zasadach ogólnych, wynikających z treści art. 2 ust. 1 pkt 8 i ust. 2 pkt 5 oraz określonych w rozdziale 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody oraz art. 74 i art. 75 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2024.54). Jednocześnie wskazano, że poza południową granicą działki ewidencyjnej nr [...] w obrębie [...], w odległości około 40 m od terenu inwestycji zlokalizowane jest koryto rzeki [...]. Zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na likwidacji gęstego zadrzewienia istniejącego obecnie na ww. działce i budowie osiedla wraz z niezbędną infrastrukturą oraz układem komunikacyjnym, wpłynie na zmiany w warunkach retencji i odpływu wód deszczowych i gruntowych w rejonie inwestycji m.in. przez zanieczyszczenie i przyśpieszenie odpływu wód opadowych z uszczelnionych powierzchni jezdni, placów i chodników oraz utrudnienie odpływu wód opadowych istniejącymi ciekami. W związku z powyższym zaleca się, aby w ramach inwestycji zostało zaprojektowane odwodnienie terenu dostosowane do wymagań ochrony środowiska, ograniczające negatywny wpływ planowanej zabudowy na warunki siedliskowe w rejonie koryta rzeki. Bez znaczenia jest zdaniem organu odwoławczego - wobec powyższego stanowiska organu czy powstanie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna szeregowa czy inny zespół zabudowy. Fakt zmiany wniosku z 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych i zespołu 22 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na 55 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej nie wpłynie odmiennie na zalecenie organu i kwestie stosunków wodnych na terenie inwestycji. W kwestii niezgodności ze studium organ II instancji podkreślił, że w odróżnieniu od planu miejscowego, nie określa przeznaczenia tereny, a stanowi wytyczne i kierunki zagospodarowania. Studium określa politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, ale nie dla decyzji. Zdaniem Kolegium, podnoszone zarzuty związane z uciążliwościami, które przyniesie realizacja planowanej inwestycji, kwalifikować należy w kategoriach interesu faktycznego, a nie mającego znaczenie interesu prawnego. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosły M. K. i I. B., zarzucając naruszenie przepisów: 1. prawa materialnego: - art. 2 pkt 31 u.p.z.p. przez jego niezastosowanie dla wyliczenia prawidłowego wskaźnika intensywności zabudowy, - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego przez jego błędne zastosowanie przez uznania, że budowa planowanego osiedla domów nie narusza zasady ładu przestrzennego, w sytuacji, gdy zabudowa o tak dużym stopniu intensywności nie występuje w obszarze analizowanym i nie wynika z wyników analizy urbanistycznej, 2. postępowania mający wpływ na wynik postępowania: - art. 6, 7, 8, 9 k.p.a. przez doręczenie skarżącemu niekompletnej decyzji ze względu na brak załącznika graficznego, - art. 77 k.p.a. przez niezbadanie i niezebranie całego materiału dowodowego w sprawie. W oparciu o powyższe zarzuty skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. W uzasadnieniu skargi skarżące przedstawiły argumentacje na poparcie wniesionych zarzutów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, podtrzymując przy tym swoje stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 11 grudnia 2024 roku, sygn. akt II SA/Łd 682/24, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 27 maja 2024 roku nr DPRG-UA-VIII.724.2024 (punkt 1) i zasądził na rzecz skarżących zwrot kosztów postepowania (punkt 2 i 3). W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że w przedmiotowej sprawie przeprowadzono analizę urbanistyczną terenów otaczających teren planowanej inwestycji, która nie wypełnia wymogów ustawy zwłaszcza art. 61 ust 5a. Organy administracji obu instancji nie zweryfikowały poprawności sporządzenia analizy urbanistycznej i wyciągnęły z niej wnioski nie znajdujące oparcia w aktach sprawy. Jednocześnie Sąd wskazał, że brzmienie art. 61 ust 5a u.p.z.p. od września 2023 r. jest jednoznaczne i ogranicza teren analizowany od 50 m do 200 m. Art. 61 ust 5a u.p.z.p. wskazuje, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Zdaniem Sądu, organy administracji oparły się na analizie wykonanej na poprzednich przepisach tj. dokonały analizy terenu 315 m (3 x 105 m) zamiast pomniejszyć analizowany teren do 200 m. Powyższy błąd doprowadził, do sytuacji że wszystkie parametry ujęte w analizie są niewiarygodne. Uchybienia powyżej omówione w istocie dyskwalifikują przedmiotową analizę jako dowód w niniejszym postępowaniu. Sąd uznał rację skarżących, że ustawodawca w ustawie wprowadził nowy parametr, który zdefiniował i opisał w art. 2 pkt 31 u.p.z.p. tzw. "intensywności zabudowy". Powyższy parametr w ogóle nie został przeanalizowany przez organy. Analiza akt sprawy wskazuje, że organy albo oparły się jedynie na poprzednich przepisach albo też intensywność zabudowy pomyliły z wielkością powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniósł organ - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi. Wyrok zaskarżono w całości. Na podstawie postawionych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi, w przypadku, gdyby wniosek powyższy nie zasługiwał na uwzględnienie, wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi do ponownego rozpatrzenia, jednocześnie orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny, po rozpoznaniu powyższej skargi kasacyjnej, wyrokiem z dnia 22 października 2025 r., sygn. akt II OSK 500/25, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi (punkt 1) oraz odstąpił od zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości (punkt 2). W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostało wszczęte wnioskiem złożonym przez inwestora 12 grudnia 2023 r. Zgodnie zaś z § 12 rozporządzenia planistycznego 2024: "Do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe." W ocenie NSA, w postępowaniach przed organami obu instancji nie miały zastosowania przepisy rozporządzenia planistycznego 2024, lecz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej: "rozporządzenie planistyczne 2003"), którym nieznane było pojęcie "intensywności zabudowy", zdefiniowane w art. 2 pkt 31 u.p.z.p. i użyte w § 4 rozporządzenia planistycznego 2024, określającym sposób ustalania tego parametru. Ponadto NSA wskazał, że w myśl art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy zmieniającej, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w ustawy zmieniającej (to jest od 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. Należy zaś podkreślić, że przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. sprzed powyższej nowelizacji nie określał górnej granicy wielkości obszaru analizowanego. NSA stwierdził, że skoro niniejsza sprawa została wszczęta po dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej i jednocześnie w czasie obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi, to przepisami które miały zastosowanie w tej sprawie były przepisy wymienione w art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy zmieniającej, w brzmieniu sprzed nowelizacji. Pismem z dnia 20 marca 2026 r. uczestnik postępowania A. P. podniosła zarzut naruszenia § 3 ust. 1 pkt 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko przez niedopełnienie obowiązku uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w sytuacji gdy powierzchnia, na której ma zostać zrealizowana inwestycja przekracza 2 ha, co wynika z księgi wieczystej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu. W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu do 55 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z wewnętrznym układem komunikacyjnym i naziemnymi miejscami postojowymi, budowie sieci kanalizacyjnej i wodociągowej oraz urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], fragment działki nr [...] oraz fragmenty działek drogowych nr [...], nr [...] w obrębie [...]. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że niniejsza sprawa już była przedmiotem oceny Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi i Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem z dnia 22 października 2025 r., sygn. akt II OSK 500/25, uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 11 grudnia 2024 r., sygn. akt II SA/Łd 682/24, i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi do ponownego rozpoznania (punkt 1) oraz odstąpił od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości (punkt 2). Mając na uwadze art. 190 p.p.s.a. należy zauważyć, że w powyższym wyroku z dnia 22 października 2025 r., sygn. akt II OSK 500/25, NSA wskazał, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostało wszczęte wnioskiem inwestora złożonym 12 grudnia 2023 r., a zatem zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2024.1116), w sprawie miały zastosowanie przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.Nr164.1588), a ponadto skoro niniejsza sprawa została wszczęta po dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej, tj. ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2023.1688) – zwanej dalej "ustawą zmieniającą" i jednocześnie w czasie obowiązywania Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi, to przepisami które miały zastosowanie w tej sprawie były przepisy wymienione w art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy zmieniającej, w brzmieniu sprzed nowelizacji. W przedmiotowej sprawie przeprowadzono analizę urbanistyczną, wykonaną przez uprawnioną osobę, w zakresie cech i funkcji terenu oraz sporządzono załącznik graficzny przedstawiający obszar analizowany, wokół działki, na której ma być zlokalizowana inwestycja. Stwierdzona w ramach tej analizy zabudowa istniejąca w obszarze analizowanym pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy. W ocenie Sądu, za niezasadny należy uznać zawarty w skardze zarzut niezastosowania w sprawie art. 2 pkt 31 u.p.z.p. Wskazany przepis został dodany przez art. 1 pkt 2 lit. g ustawy zmieniającej ustawę u.p.z.p. z dniem 24 września 2023 r. W sprawie zastosowanie miały przepisy sprzed nowelizacji dokonanej powyższą ustawą. Podobnie w kwestii zarzutu dotyczącego naruszenia § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Przepis tego rozporządzenia nie ma zastosowania w sprawie ponieważ, znajdują zastosowanie przepisy rozporządzenia z 2003 r. Na powyższe wskazał również NSA we wspomnianym wyroku z dnia 22 października 2025 r., sygn. akt II OSK 500/25. Sąd podziela stanowisko Kolegium, że mieszkaniowa funkcja planowanej inwestycji jest bezsprzecznie zgodna z funkcjami występującymi na obszarze analizowanym. Ponadto skoro w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wolnostojąca realizacja planowanej inwestycji w formie zabudowy szeregowej jest dopuszczalna, ale swoją formą architektoniczną i gabarytami musi odpowiadać zabudowie w obszarze analizowanym. Mając na uwadze określoną linie zabudowy jako nieprzekraczalną od strony ul. [...] oraz od strony drogi wewnętrznej ul. [...] (dz. nr [...]) należy podkreślić, że budynki na fragmencie ulic objętych analizą nie tworzą czytelnych linii zabudowy. Oddalone są od pasa drogowego od 0 do 32 m. Uzasadnione zatem było ustalenie tego parametru na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, jako nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony ul. [...], tj. kontynuację linii zabudowy budynku na działce nr [...] (będącego częścią zabudowy szeregowej przy ul. [...]) oraz nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony drogi wewnętrznej ul. [...] (dz. nr [...]) w granicy działki nr [...] z działką drogową nr [...]. Jednocześnie dla zachowania ładu przestrzennego ustalono, że planowane budynki jednorodzinne na terenie inwestycji powinny być zlokalizowane w jednakowej odległości od drogi wewnętrznej planowanej na działce nr [...]. Powyższe ustalenia uwzględniają wymagania ładu przestrzennego. Wnioskowana zabudowa obejmuje do 55 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, w kilku zespołach liczących od 5 do 9 budynków. Łączna powierzchnia zabudowy od 28 do 30% (ok. 5529 m2) w stosunku do powierzchni fragmentu działki nr 68/8 - 18798 m2. Jak wynika z analizy wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale: 0,01 - 0,70, średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,16. Należy podkreślić, że organ z uwagi na fakt, że zabudowa szeregowa w obszarze analizy jest odosobniona, a zabudowa mieszkaniowa wolnostojąca jest formą dominującą, to przyjął za uzasadnione ustalić wskaźniki w przedziale od 0,16 do 0,26, charakterystyczny dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej znajdującej się w obszarze analizy. Organ ustalił rzeczony parametr w przedziale od 0,16 do 0,26 czyli od wartości średniej dla całej zabudowy z obszaru analizy do wartości najwyższego wskaźnika z zespołu zabudowy powstałego na wydzielonych działkach z dawnej działki nr [...], tj. dla budynku położonego na działce nr [...]. W ocenie Sądu, prawidłowo ustalony został powyższy wskaźnik i znajduje podstawę w § 5 ust. 2 rozporządzenia. Odnosząc się do szerokość elewacji frontowej, która została ustalona w przedziale od 12 m do 26,5 m (maksymalna szerokość dla zespołu zabudowy szeregowej od strony wejść do budynku nie może przekroczyć 57 m) należy stwierdzić, że z dokonanych przez organ ustaleń wynika, iż w obszarze analizy powyższy parametr zawiera się w przedziale: od 3 m do 70 m; średnio wynosi 15 m (+20% - 15 + 18 m). Dla zabudowy mieszkaniowej szerokość elewacji zawiera się w przedziale: od 4,5 m do 26,5 m; średnio wynosi 14 m (+20% - 11 + 17 m). Dla jedynej zabudowy szeregowej jednorodzinnej (przy ul. [...]), szerokość pojedynczego budynku wynosi 8,5 m, szerokość zespołu budynków 25,5 m. Wnioskowana szerokości elewacji frontowej - pojedynczego budynku od 6 m do 10 m, szerokość zespołów od 31 m do 84 m. Na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia - ustalono szerokość elewacji frontowej jednego zespołu budynków w zabudowie szeregowej od strony ul. [...] od 12 m do 26,5 m, tj. w przedziale od szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji (po stronie terenu inwestycji - ul. [...],[...],[...],[...]) do maksymalnej szerokości elewacji frontowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego położonego przy ul. [...]. Jednocześnie, maksymalna szerokość dla zespołu zabudowy szeregowej od strony wejść do budynku nie może przekroczyć 57 m, co odpowiada szerokości zabudowy zlokalizowanej na działce nr [...], położonej po przeciwnej stronie ul. [...]. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została ustalona w przedziale od 4,5 m do 7,5 m (attyki - równoległe, prostopadłe do bocznej granicy działki nr [...] z działką nr [...]). W obszarze analizowanym wskaźnik ten zawiera się w przedziale: 2,5 m - 13 m, średni wskaźnik wynosi: 4,5 m. Dla zabudowy mieszkaniowej wysokość elewacji zawiera się w przedziale: od 2,5 m do 9 m; średni wskaźnik wynosi 4,4 m. Wnioskowana wysokość elewacji frontowej: do 7,5 m. Przedmiotowy wskaźnik został ustalony zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia, tj. od średniej wysokości elewacji frontowej dla zabudowy w obszarze analizowanym do wartości wnioskowanej, mieszczącej się w przedziale wysokości elewacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obszarze analizy i nie przekraczającej wysokości maksymalnej elewacji frontowej budynków mieszkalnych zespołu zabudowy powstałego na wydzielonych działkach z dawnej działki nr [...]. Odnośnie attyki należy wskazać, że w obszarze analizowanym występują dachy płaskie, jedno, dwu, wielospadowe (kąt nachylenia 15-45°. Wysokość głównych kalenic analizowanych budynków wynosi od 2,5 m do 13 m, dla zabudowy mieszkaniowej od 2,5 m do 11 m. Wnioskowana geometria dachu: dach płaski, kąt nachylenia połaci 2°- 10° i wysokości kalenicy: do 7,5 m. organ zatem prawidłowo, na podstawie § 8 rozporządzenia, ustaliły dla planowanej zabudowy - odpowiednio do geometrii dachów budynków mieszkalnych w obszarze analizy - dach jedno, dwu, wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 2° do 10° i wysokości głównej kalenicy (krawędzi dachu) od 4,5 m do 7,5 m. Kalenica równoległa, prostopadła do bocznych granic działki nr 68/8. W ocenie Sądu, słusznie wskazał organ, że decyzja o warunkach zabudowy nie musi określać ilości miejsc postojowych, nie wynika to z rozporządzenia. Nie ulega wątpliwości, że organ wprawdzie ustalił 2 miejsca postojowe/garażowe na każdy budynek mieszkalny, jednak kwestia zapewniania odpowiedniej ilości miejsc parkingowych jest analizowana dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Podobnie kwestia odprowadzania wód z terenu działki stanowi przedmiot rozważań na dalszym etapie inwestycji, tj. pozwolenia na budowę. Odnosząc się do zarzutu niedoręczenia stronom postępowania analizy urbanistycznej należy wskazać, że jakkolwiek zasadą jest doręczanie wszystkim stronom postępowania kompletnej decyzji o warunkach zabudowy wraz z załącznikami, to w orzecznictwie akceptuje się sytuację, w której nie doręcza się stronom postępowania załączników do decyzji o warunkach zabudowy, lecz informuje się strony o możliwości zapoznania się z załącznikami w siedzibie organu (wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2021 r., sygn. akt IV SA/Wa 2005/20, wraz z powołanym tam orzecznictwem, LEX nr 3320637). W przedmiotowej sprawie organ I instancji poinformował strony, że z załącznikiem decyzji mogą zapoznać się w organie. Umożliwiono zatem stronom zapoznanie się z analizą urbanistyczną stanowiącą załącznik decyzji, zabezpieczający tym samym interesy stron. Odnosząc się do stanowiska uczestnika postępowania, przedstawionego w piśmie z dnia 20 marca 2026 r., należy zauważyć, że z załączonego fragment z wpisu księgi wieczystej dla nieruchomości obejmującej działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] o pow. 2,5155 ha, nie wynika, że obszar inwestycji przekracza 2 ha. Tylko jedna z ww. działek objęta jest przedmiotową inwestycją, tj. działka nr [...]. Teren inwestycji obejmuje fragment działki nr [...] i fragment działek drogowych nr [...] i nr [...]. Podkreślić należy, że inwestycja nie obejmuje całej powierzchni działki nr [...], co wskazane zostało we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Jednoznacznie wskazano, że terenie inwestycji obejmuje 18798 m², a zatem powierzchnię poniżej 2 ha i w tej koncepcji (tj. inwestycja obejmuje części działki) nie ma zastosowania § 3 ust. 1 pkt 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Z akt sprawy wynika, że inwestor wystąpił o warunki zabudowy dla części działki nr [...], ponieważ pozostała jej części objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji, zgodnie z poglądem orzecznictwa, możliwe jest uzyskanie warunków zabudowy dla części działki, ponieważ pozostała jej część objęta jest planem (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2023 r., II OSK 786/20, LEX nr 3581315). Na kanwie powyższych rozważań należało przyjąć, że Kolegium, czyniąc za podstawę swego działania art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., prawidłowo utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Jednocześnie należy podkreślić, że organy obu instancji nie uchybiły przepisom postępowania administracyjnego wskazanych w skardze. Organy w sposób wszechstronny i wnikliwy rozważył cały zebrany w sprawie materiał dowody oraz dokonały prawidłowej oceny istnienia przesłanek warunkujących ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, prawidłowo realizując zatem obowiązki wynikające z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji w pełni odpowiadają również wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Z powyższych względów, Sąd, nie podzielając zarzutów skarżących, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił. lp