IV SA/Wa 1614/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie Sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2009 r. sprawy ze skargi K. W. i R. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] czerwca 2009 r. nr [...]; 2. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżących K. W. i R. W. kwotę 663 (sześćset sześćdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpatrzeniu odwołania K. i R. W. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego utrzymało zaskarżoną decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] czerwca 2009 r. Nr [...] w mocy. Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym. Wójt Gminy B. decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r. Nr [...] ustalił dla K. i R. małżonków W. jednorazową opłatę w wysokości 13.531,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwaną dalej "rentą planistyczną". Nieruchomość strony położona jest w B. i obejmuje działki ew. o nr [...] o pow. 849 m2, [...] o pow. 828 m2, [...] o pow. 851 m2, [...] o pow. 849 m2, [...] o pow. 832 m2, [...] o pow. 938 m2. W uzasadnieniu organ 1 instancji wskazał, iż przedmiotowe działki powstały w wyniku podziału nieruchomości nr [...] objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Gminy w B. uchwałą z dnia [...] czerwca 2005 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w B. w rejonie ul. [...]. Do dnia 31 grudnia 2003 r. obowiązujący wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczał nieruchomość W. na cele rolne. Uchwałą z dnia [...] czerwca 2005 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia powyższej nieruchomości, z rolniczej na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN. Sporządzona na zlecenie organu opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 10 kwietnia 2009 r. potwierdziła, iż uchwalenie nowego planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W operatach szacunkowych została porównana wartość rynkowa nieruchomości gruntowych przed zmianą planu miejscowego oraz wartość tego gruntu po uchwaleniu planu miejscowego. Organ I instancji dokonawszy analizy operatów stwierdził, iż zostały sporządzone zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanej dalej "rozp." i nie znalazł podstaw do zakwestionowania wyceny przyjętej przez rzeczoznawcę, która stała się podstawą do sygn. akt IV SA/Wa 1614/09 określenia wysokości renty planistycznej. Opłata ta została ustalona w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości (w cytowanej powyżej uchwale Rady Gminy w B. z dnia [...] czerwca 2005 r. Nr [...]). Skoro zbycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia uchwalenia miejscowego planu mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, stąd naliczenie opłaty było konieczne. Od powyższej decyzji odwołali się K. i R. W. kwestionując fakt naliczenia opłaty oraz jej wysokość. Wskazują, iż przed sporządzeniem miejscowego planu przekazali nieodpłatnie na rzecz gminy B. dwie działki o pow. 3.279 m2 z przeznaczeniem na przedłużenie ulic w tym rejonie i wówczas uzyskali zapewnienie od pracowników Urzędu Gminy, iż w związku z tym nie będą ponosić już żadnych kosztów spowodowanych powstaniem działek budowlanych na ich nieruchomości. Odnośnie sposobu wyliczenia opłaty podnieśli, że opłata winna być wyliczona od 1 m2 działki ew. o nr [...] przed podziałem, gdyż nieruchomość ta została podzielona na mniejsze działki już po uchwaleniu miejscowego planu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy uznając, iż brak jest nieprawidłowości, które skutkowałyby zmianą zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu wskazało, iż w dniu wejścia w życie ([...] sierpnia 2005 r.) uchwały Rady Gminy B. z dnia [...] czerwca 2005 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właścicielami działki [...] byli małżonkowie W. Natomiast plan podziału w/w działki na działki [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy B. z dnia [...] grudnia 2006 r. Nr [...]. Wszystkie z powyższych 6 działek zostały sprzedane pomiędzy dniem 23 kwietnia 2007 r. a dniem 11 października 2007 r. W ocenie Kolegium, wbrew twierdzeniu odwołujących się, istniały przesłanki do ustalenia renty planistycznej. Decydujące znaczenie miał sam fakt wzrostu wartości nieruchomości, co było następstwem uchwalenia miejscowego planu i zmiany przeznaczenia terenu z upraw rolnych na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Kolegium podkreśliło, iż wymierzona opłata ma charakter obligatoryjny, wyłączona została uznaniowość organu, a podniesiona przez odwołujących się okoliczność bezpłatnego przekazania działek pod drogi nie ma w tym przypadku żadnego znaczenia. Powyższe wynika z kategorycznego brzmienia art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "upzp", a także potwierdza orzecznictwo sygn. akt IV SA/Wa 1614/09 sądowoadministracyjne (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 października 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1506/07, Lex Nr 386423, w którym Sąd stwierdził, iż organ administracji nie posiada uprawnień do rezygnacji z pobrania renty planistycznej). Odnosząc się do zarzuty odwołujących się dotyczącego sposobu dokonania przez rzeczoznawcę wyceny oraz wyliczenia następnie renty planistycznej, Kolegium po analizie treści operatów nie znalazło podstaw do zakwestionowania wyceny przyjętej w nich przez biegłego. W ocenie organu odwoławczego sporządzone operaty szacunkowe odpowiadają ustawowym wymogom i nie budzą zastrzeżeń, są spójne i logiczne i nie zawierają pomyłek. Opinie w sposób jednoznaczny wskazują na to, iż zmiana przeznaczenia terenu z rolnego na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne spowodowała oczywisty wzrost wartości działek. Wartość rynkową przedmiotowych działek została ustalona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, zaś sama biegła wskazała przyczyny wyboru podejścia i metody wyceny, a także uwzględniła istotne dane porównawcze przy wycenie nieruchomości. W ocenie Kolegium prawidłowo zatem wykazana cena w operatach została przyjęta przez organ jako właściwa do określenia wartości nieruchomości i następnie wyliczenia renty planistycznej. W związku z powyższym Kolegium uznało podnoszone przez odwołujących się zarzuty za bezzasadne konkludując, iż skoro sporządzony operat budzi wątpliwości strony, powinna ona przedłożyć kontroperat sporządzony przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W skardze z dnia 28 sierpnia 2009 r. (data stempla pocztowego) reprezentowani przez radcę prawnego T. C. małżonkowie K. i R. W. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy B. oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu podnieśli, iż: * decyzja Wójta Gminy B. została wydana z naruszeniem art. 37 ust. 6 upzp, gdyż decyzja została wydana dopiero [...] czerwca 2009 r., czyli dwa lata po dokonanych transakcjach, * na brak bezzwłocznej decyzji organu miała być może wpływ zawarta między stronami niepisana umowa, zgodnie z którą w zamian za nieodpłatne przekazanie przez skarżących działek na przedłużenie ulic, uzyskali zapewnienie, iż nie będą ponosić żadnych kosztów związanych z przekształceniem działek na skutek uchwalenia miejscowego planu, - sporządzenie wyceny 10 kwietnia 2009 r. nastąpiło dwa lata po zbyciu sygn. akt IV SA/Wa 1614/09 nieruchomości, a stan nieruchomości był oceniany na chwilę wejścia w życie miejscowego planu, czyli cztery lata wcześniej przed dokonaniem oględzin i wyceny nieruchomości, co wpływa na ocenę wiarygodności i miarodajności operatów, - bezzasadne przyjęcie do wyceny poszczególnych działek, skoro w chwili uchwalenia i wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego stanowiły one jedną całość, a ich podział nastąpił dopiero na przełomie 2006 i 2007 r., - niewłaściwe Kolegium przeniosło na stronę ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dla poparcia zarzutów o niewłaściwości dokonanej wyceny. W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonym rozstrzygnięciu i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie z podniesionych zarzutów Sąd uznał za zasadne. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 upzp obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: 1. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz 2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu lub jego zmiany. Z powołanych uregulowań wynika, że na organach naliczających tę opłatę ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości, mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości, związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu. Aby można wiązać wzrost wartości nieruchomości z faktem uchwalenia nowego planu miejscowego należy wykazać, że ustalenia nowego planu są korzystniejsze dla właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości bądź dla potencjalnych nabywców, którzy gotowi są zapłacić wyższą cenę za działki z tego tytułu. W niniejszej sprawie działka ew. nr [...] stanowiąca własność K. i R. W. została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w B. w rejonie ul. [...], przyjętym sygn. akt IV SA/Wa 1614/09 uchwałą Rady Gminy w B. z dnia [...] czerwca 2005 r. Nr [...], która weszła w życie [...] sierpnia 2005 r. Do czasu wejścia w życie powyżej wskazanego miejscowego planu dla przedmiotowej działki brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązujący do dnia 31 grudnia 2003 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznaczał działkę ew. nr [...] pod uprawy rolne. Z uchwałą z dnia [...] czerwca 2005 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżących, na teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną MN. Ponadto w § 13 przedmiotowej uchwały zapisano, iż stawki procentowe służące naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowane ustaleniami niniejszego planu ustala się w wysokości 20 %. Na podstawie decyzji Wójta Gminy B. z dnia [...] grudnia 2006 r. został zatwierdzony podział działki ew. nr [...] na 6 działek, które następnie pomiędzy kwietniem a październikiem 2007 r. zostały sprzedane. W sporządzonych na zlecenie Wójta operatach porównano wartość rynkową 6 działek uwzględniając ich przeznaczenie przed uchwaleniem miejscowego planu oraz po uchwaleniu tego planu. Ustalona w operacie wycena została przyjęta przez organ i stała się podstawą wyliczenia renty planistycznej. Zauważyć należy, iż w niniejszej sprawie wadliwie przyjęto do wyceny 6 wydzielonych działek z działki ew. nr [...] już po uchwaleniu miejscowego planu, co słusznie zarzucili skarżący w swej skardze. Stwierdzić należy, że jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego min. w wyroku z dnia 19 listopada 2008 r. (sygn. akt II OSK 1316/07, niepubl.), podzielonym następnie przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 października 2009 r. (sygn. akt II OSK 1517/07, niepubl.). W myśl § 4 ust. 1 rozp. przy stosowaniu porównawczej metody sporządzania operatu szacunkowego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dlatego wyceny nieruchomości dla celów ustalenia opłaty planistycznej należy dokonywać w ten sposób, aby wycena ta nie została zakłócona przez inne czynniki, a przede wszystkim - przez wzrost bądź spadek wartości nieruchomości spowodowany podziałem dużej działki na mniejsze sygn. akt IV SA/Wa 1614/09 działki. Opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu (art. 36 ust. 4 upzp w zw. z § 4 ust. 1 rozp.). W niniejszej sprawie w chwili uchwalania miejscowego planu działka ew. nr [...] stanowiła całość, i jako całość winna być przedmiotem wyceny rzeczoznawcy. Przyjęcie przez rzeczoznawcę w operatach szacunkowych jako podstawę wyceny działki po dokonanym podziale czynni w/w operaty wadliwymi. Działką porównywalną (w rozumieniu § 4 ust. 4 rozp.) jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Skoro po tej dacie działka strony została podzielona na mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art. 36 ust. 4 upzp i § 4 ust. 4 rozp. ustalono kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych. Bezcelowe natomiast są dywagację skarżących reprezentowanych przez profesjonalnego pełnomocnika w kwestii dotyczącej niepisanej umowy na mocy której państwo W. mieliby nie ponosić kosztów związanych ze zmianą przeznaczenia ich działek w wyniku uchwalenia miejscowego planu w zamian za przekazane bezpłatnie na rzecz gminy działki na przedłużenie ulic, gdyż jak słusznie zauważyło Kolegium przepisy upzp w przedmiocie ustalenia obowiązku ponoszenie renty planistycznej jak i jej wysokości mają charakter kogentny, a organ administracji nie posiada uprawnień do rezygnacji z pobrania tejże opłaty. Nie wywołuje skutków mających wpływ na wynik niniejszej sprawy podniesiony przez skarżących zarzut naruszenia art. 37 ust. 6 upzp, gdyż przepis ten ma głównie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w terminie możliwie najkrótszym, narażając organy gminy na odpowiedzialność z tytułu niewywiązania się z obowiązków ustawowych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91). Odnośnie zarzut sporządzenia wyceny dopiero po upływie dwóch lat po zbyciu nieruchomości stwierdzić należy, iż jest on nieskuteczny, gdyż żaden przepis upzp nie wskazuje w jakim czasie ma być ona dokonana, ani nie nakazuje przeprowadzenia jej bezzwłocznie po uchwaleniu miejscowego planu. Ponadto nie wskazano konkretnych ustaleń co do faktycznych uwarunkowań (np.: dotyczących wyposażenia w infrastrukturę techniczną) które miałyby wpływ na wartość nieruchomości, a byłyby wadliwe (niezasadnie wyłącznie przyjęto do wyceny nieruchomości o rozmiarach porównywalnych do działek po dokonanym podziale, co wskazano powyżej). Z uwagi na wskazaną powyżej wadliwość operatów szacunkowych, kwestia sygn. akt IV SA/Wa 1614/09 kontroperatu i przeprowadzenia dowodu przeciwnego z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie miała wpływu na rozstrzygnięcie Sądu. Odróżnić należy zagadnienie kwestionowania konkretnych ustaleń operatu (w tym przypadku do zarzutów odnieść musi się oceniający materiał dowodowy organ administracji, a gdy to niezbędne także po zajęciu stanowiska przez rzeczoznawcę) od zarzucenia wadliwości wyceny poprzez złożenie odmiennego operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. W tym drugim przypadku zastosowanie znaleźć mogą przepisy art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 jt. ze zm.). Biorąc pod uwagę powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej: "ppsa", orzekł, jak w pkt 1 sentencji wyroku. Ponadto na podstawie art. 152 ppsa stwierdzono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku (pkt 2 sentencji wyroku). Orzekając w punkcie 3 wyroku Sąd miał na względzie, iż zgodnie z art. 200 ppsa w przypadku uwzględnienia skargi, skarżącemu należy się od organu administracji publicznej, który wydał zaskarżony akt, zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na podstawie tego przepisu w zw. z art. 205 § 1 ppsa zasądzono na rzecz skarżących koszty postępowania sądowego, na które składają się: wpis sądowy od skargi - 406 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie dla radcy prawnego reprezentującego skarżących - 240 zł. Wysokość wynagrodzenia ustalono zgodnie z§ 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji powinny więc dopuścić dowód z nowego operatu szacunkowego zaś sporządzający go biegły winien wziąć pod uwagę wskazania zawarte w niniejszym wyroku.