II SA/Bd 1438/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) Sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant Katarzyna Korycka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 lutego 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miasto B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Wnioskiem z dnia [...] r. M. M. wystąpiła do Prezydenta [...] o uregulowanie stanu prawnego i wypłatę odszkodowania za część nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 298, karta mapy[...], nr rej. gruntów[...]. Wojewoda [...] postanowieniem z dnia [...] wyłączył Prezydenta [...] z prowadzenia sprawy i wyznaczył do jej rozpatrzenia Starostę[...]. Decyzją z dnia [...] Starosta [...] na podstawie art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1-3a, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), w zw. z art. 73 ust. 1, ust. 2 pkt 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U z 1998 r., Nr 133, poz. 872 ze zm.), oraz art. 104 Kpa ustalił odszkodowanie w wysokości 10.609, 00 zł. Od tej decyzji odwołanie wniósł Prezydent [...], kwestionując wysokość odszkodowania ustalonego w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Podniósł, iż automatyczne przejście przez rzeczoznawcę do metod wyceny określonych w § 36 ust. 2 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., narusza art. 130 oraz 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także § 36 ust. 1 tego rozporządzenia. Ponadto wskazał, iż istnieją transakcje rynkowe dotyczące gruntów przeznaczonych pod cele drogowe, na podstawie których można dokonać wyceny zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, względnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. [...] na podstawie art. 138 § 1 kpa w zw. z art. 130, art. 134 i art. 154 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., art. 73 ww. ustawy z dnia 13 października 1998 r. oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Zdaniem Wojewody odwołanie nie zasługiwało na uwzględnienie. Organ I instancji w sposób rzetelny i wnikliwy zgromadził dowody w sprawie, rozpatrzył zebrany materiał dowodowy stwierdzając, że stan faktyczny nie budzi wątpliwości. Starosta [...] przeprowadził rozprawę administracyjną i strony miały możliwość zapoznania się z opinią. Przyjęty przez Starostę jako dowód operat szacunkowy z dnia [...]., zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony. Sporządzona opinia zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanych nieruchomości. W ocenie organu zastosowano właściwą metodę i podejście przy wycenie nieruchomości. Wskazano, że w celu zebrania pełnego materiału dowodowego Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy o złożenie dodatkowych wyjaśnień. Wynika z nich, iż operat został sporządzony bardzo rzetelnie, przy dokonaniu dogłębnej analizy transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Rezultatami tak dokonanej oceny był wniosek, iż cechy zakupionych przez Gminę działek przeznaczonych pod drogi publiczne nie spełniły warunków podobieństwa – porównywalności z cechami działki wycenianej w zakresie lokalizacji, stanu prawnego sposobu użytkowania oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Rzeczoznawca wyraźnie zaznaczył, iż nieruchomości zakupione przez Gminę pod drogi nie zostały wykorzystane do wyceny podejściem porównawczym z uwagi na sporadyczność tego typu transakcji, ograniczoną reprezentatywność na rynku i nie spełnienie zasadniczych warunków porównywalności z działką wycenianą. W złożonych wyjaśnieniach rzeczoznawca wskazał, iż analiza rynku nieruchomości zajętych pod drogi w [...] wskazuje na możliwość znalezienia jedynie pojedynczych nieruchomości podobnych, nie jest możliwe natomiast utworzenie zbioru takich nieruchomości, na podstawie którego można by zastosować podejście porównawcze do sporządzenia wyceny. Rzeczoznawca podkreśliła, iż nie przeszła "automatycznie" do sposobu wyceny z § 36 ust. 2 rozporządzenia, ale poprzedziła to wnikliwą analizą rynku nieruchomości. Odnosząc się do argumentów Prezydenta [...] związanych z wykazaniem istnienia transakcji wolnorynkowych, których przedmiotem są nieruchomości drogowe, podzielono słuszność wyjaśnień rzeczoznawcy. Wartość rynkowa nieruchomości zgodnie z art. 151 ust. 1 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W przedmiotowej sprawie transakcje pod drogi nie spełniają kryteriów definicji wartości rynkowej. Strony transakcji były od siebie zależne, transakcja kupna – sprzedaży odbywała się nie całkowicie dobrowolnie, gdyż w razie odmowy sprzedaży następuje proces wywłaszczenia, nieruchomości sprzedawane nie były eksponowane na rynku nieruchomości, a ceny na tym rynku nie ukształtowały się w trybie negocjacji lecz zostały ustalone przez wycenę rzeczoznawcy. Transakcje przedstawione przez Prezydenta [...] są ograniczone tylko do dwóch podmiotów, co wynika z art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości należy poprzedzić analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwania cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a § 3 ust. 5 mówi, iż źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Wobec powyższego transakcje, które mogą być brane pod uwagę w procesie estymacji wartości winny spełniać założenia definicji wartości rynkowej zapisanej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zakupione przez Gminę [...] nieruchomości pod drogi nie stanowiły zbioru nieruchomości porównawczych w podejściu porównawczym z uwagi na ich wyjątkowość, ograniczoną reprezentatywność rynku oraz nie spełnienie zasadniczych warunków porównywalności z działką wycenianą. Ustosunkowując się do aktów notarialnych załączonych do odwołania podzielono pogląd rzeczoznawcy majątkowego zamieszczony na s. 4 pisma z dnia 2 kwietnia 2009 r. Wg wojewody rzeczoznawca nie przeszedł "automatycznie" do metod wyceny z ust. 2 § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. bez próby skorzystania z metody określonej w ust. 1 § 36. Na powyższą decyzję Prezydent [...] wniósł skargę, kwestionując prawidłowość ustalenia kwoty odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który zdaniem skarżącego został sporządzony wadliwie. Wskazał, iż organ II instancji niedostatecznie wyjaśnił wszystkie okoliczności sprawy, a tym samym naruszył art. 7, 8, 77 i art. 80 kpa. Wskazał, iż przedłożył dokumenty potwierdzające występowanie na rynku transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, a Wojewoda niedostatecznie jasno uzasadnił jako zasadne odstąpienie przez rzeczoznawcę od stosowania § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów. Skarżący podkreślił, że jego zamiarem nie było dokonanie wyboru nieruchomości podobnych, lecz wykazanie, że rynek nieruchomości drogowych istniał i nadal istnieje, a także udowodnienie, że rynek ten jest kształtowany nie tylko przez zarządzającego drogami, jako nabywcy tych nieruchomości, ale również przez osoby fizyczne. Uznając, że ceny transakcji dotyczących dróg zajętych pod drogi publiczne nie spełniają warunków definicji wartości rynkowej, organ odwoławczy błędnie przyjął, że umowy te są zawierane pod groźbą wywłaszczenia, gdyż zawarcie umowy poprzedzone jest każdorazowo negocjacjami, a cenę wyjściową do ich przeprowadzenia stanowi wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę. Za niezgodne z prawem należy również uznać bezkrytyczne przyjęcie przez organ stanowiska rzeczoznawcy o sporadyczności zawartych transakcji. Podjęcie dodatkowych czynności wyjaśniających pozwoliłoby organowi na ustalenie, że w 2007r. Miasto [...] zawarło 28 umów dotyczących nieruchomości zajętych pod istniejące drogi publiczne, w 2008r. – 27 umów, a w 2009r. zawarto już ich 17. Wbrew twierdzeniom Wojewody Miasto [...] nie jest jedynym możliwym nabywcą tych nieruchomości, gdyż nabywcami nieruchomości zajętych pod drogi są również osoby fizyczne. Nie do przyjęcia jest również stanowisko Wojewody, że kupowane przez Miasto [...] nieruchomości nie mogą być uwzględnione w procesie wyceny ze względu na ich wyjątkowość, ograniczoną reprezentatywność rynku oraz niespełnienie zasadniczych warunków porównywalności. Brak więc podstaw do uznania, że określona wartość nieruchomości jest wartością rynkową, czyli zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, najbardziej prawdopodobną jej ceną możliwą do uzyskania na rynku przy uwzględnieniu jej rodzaju położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Zaniechanie zebrania w sprawie pełnego materiału dowodowego przed wydaniem decyzji zarówno w I, jak i II instancji, stanowi istotne naruszenie przepisów prawa materialnego oraz art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 kpa i winno skutkować uchyleniem obu decyzji. W odpowiedzi na skargę organ odwołując się do uzasadnienia zaskarżonej decyzji wniósł o oddalenie skargi stwierdzając, że w całej rozciągłości podtrzymuje swoje rozstrzygnięcie i uzasadnienie wydanej decyzji. Wyrokiem z dnia 22 września 2009 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy (sygn. akt II SA/Bd 511/09) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r., znak[...], lecz na skutek wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2010r. (sygn. akt I OSK 95/10) uchylającego orzeczenie sądu niższej instancji, sprawa wróciła do ponownego rozpatrzenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu, albowiem podniesione w niej zarzuty były niezasadne. Również sąd - niezwiązany zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) - nie dopatrzył się w kontrolowanym postępowaniu innych istotnych uchybień uzasadniających wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 w/w ustawy powoływanej dalej jako p.p.s.a. Na wstępie należy zauważyć, iż na podstawie art. 190. p.p.s.a. Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Zatem, jak wynika z brzmienia tego przepisu Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania, nie ma całkowitej swobody przy wydawaniu nowego orzeczenia. Sąd ten jest związany wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Związanie dokonaną przez ten Sąd wykładnią ma szeroki zasięg, nie można bowiem oprzeć skargi kasacyjnej - od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy - na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Z akt sprawy wnika, że postępowanie toczące się w niniejszej sprawie dotyczyło ustalenia odszkodowania należnego za przejście na własność Gminy [...] z dniem 1 stycznia 1999 r. – z mocy prawa - nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 298/1 o powierzchni 0,0031 ha (księga wieczysta - KW nr[...]) zajętej pod drogę publiczną. Materialnoprawną podstawę przejęcia własności tych nieruchomości stanowił przepis art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r.- Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm. – zwanej dalej: u.p.w.r.a.p.) Zgodnie z tym przepisem przejście własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem. Z ust. 4 i 5 ww. art. 73 wynika, że odszkodowanie to będzie ustalane i wpłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości – to jest według działu III, rozdział 5 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami z tym, że podstawę do wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia ustawy, co nastąpiło w dniu 29 października 1998 r. bez uwzględnienia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Warunkiem ustalenia i wpłacenia odszkodowania jest złożenie wniosku przez właściciela nieruchomości (byłego właściciela) w terminie od dnia 1 stycznia 2002 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Nie budzi wątpliwości, iż zgodnie z przywołanym art. 73 ust. 1 u.p.w.r.a.p. w dniu 1 stycznia 1999 r. Gmina [...] stała się z mocy prawa właścicielem przedmiotowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, a wniosek o odszkodowanie pochodzi od osoby legitymowanej do żądania wypłaty odszkodowania. Według art. 73 ust. 4 przywołanej ustawy odszkodowanie wypłaca się bowiem i ustala na wniosek właściciela nieruchomości złożony w zakreślonym terminie, którego – co również wynika z akt - w niniejszej sprawie dochowano. Zgodnie z art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz.651 przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach i o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę. Powołany przepis jest wskazówką a zarazem ograniczeniem dla rzeczoznawcy majątkowego co do wyboru nieruchomości do porównania, wyboru podejścia i metody. Z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca uwzględniając m.in. przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z powołanych przepisów art. 154 ust. 1 i 2 oraz art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika więc, że rzeczoznawca majątkowy ma ograniczony przez ustawę zakres wyboru nieruchomości do porównania, tzn. musi brać pod uwagę te, które położone są na terenie gminy, na której położona jest wyceniana nieruchomość. Jeżeli brak cen, stosuje się przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami i powołane wyżej rozporządzenie nie przewidują przy określeniu ceny nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej pod budowę drogi, przyjęcia do porównań cen z obszaru całego województwa, na terenie którego leży wyceniana nieruchomość. Innymi słowy rzeczoznawca ma stosować ceny z rynku lokalnego. Za takim stanowiskiem przemawia też § 26 ust. 1 rozporządzenia, który dopuszcza przy określaniu wartości nieruchomości możliwość posłużenia się cenami nieruchomości podobnymi na regionalnym lub krajowym rynku. Dotyczy to jednak nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. W tej sprawie przepis ten nie ma zastosowania i nie było podstaw do jego powoływania w zaskarżonej decyzji w takim kontekście, że może on usprawiedliwiać sięgnięcie przez rzeczoznawcę do nieruchomości spoza rynku lokalnego. W przepisie tym mowa jest o nieruchomościach posiadających szczególne cechy, tzn. jedyne w swoim rodzaju, odznaczające się czymś osobliwym lub wyjątkowym. Przedmiotowa nieruchomość nie posiada takich szczególnych cech, wyróżniających ją spośród innych przeznaczonych pod drogi. Z uwagi na powyższe podnieść należy, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1). Pojęcie "nieruchomości podobnej" zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie, z którym, jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wskazując jako jedną z podstawowych cech nieruchomości podobnej, porównywalność ze względu na położenie, ustawodawca przy stosowaniu podejścia porównawczego nakazał więc odwoływać się przede wszystkim do rynku lokalnego, czemu dał szczególny wyraz określając czym jest metoda korygowania ceny średniej i kwalifikując ją jako porównanie przyjmowane z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Oczywiście nie oznacza to ograniczenia podejścia porównawczego jedynie do rynku lokalnego, jednakże to właśnie na takim obszarze istnieje największe prawdopodobieństwo znalezienia nieruchomości podobnych z jej wszystkimi elementami definicyjnymi. Na brak tego zamknięcia szczególnie uwagę zwraca § 26 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym przy określeniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Natomiast ust. 2 tego przepisu pozwala na dalsze rozszerzenie przyjmowanych cen transakcyjnych również na rynki zagraniczne. Do tak ustalonego zakresu podejścia porównawczego należało następnie odnieść § 36 rozporządzenia, stanowiącego podstawę określenia wartości rynkowej gruntów w niniejszej sprawie. Porównanie obu tych przepisów prowadzi do wniosku o ich odmiennym zakresie przedmiotowym. O ile, bowiem przepis § 26 rozporządzenia odnosi się do nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, o tyle § 36 odnosi się gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zawężenie to prowadzi zatem do konkluzji, iż przepis § 36 rozporządzenia jest przepisem szczególnym w stosunku do § 26, a więc jak słusznie zwraca uwagę Wojewoda [...], drugi z wymienionych przepisów nie mógł znaleźć zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Powyższa konstatacja znajduje również swoje oparcie w tym, że gdyby nie postrzegać przepisu § 36 rozporządzenia jako przepisu szczególnego, wyłączającego w tym zakresie działanie przepisu ogólnego t.j. § 26, to drugi, subsydiarny sposób określenia wartości gruntów, o którym mowa w ust. 2 pkt 2 § 36 rozporządzenia pozostawałby faktycznie przepisem martwym. Nakazywałby on, bowiem zgodnie z § 26 rozporządzenia dokonywać w zasadzie nieograniczonych poszukiwań na różnych rynkach nieruchomości podobnych, końcowo nawet na zagranicznych. W praktyce nie można byłoby również stwierdzić ze stanowczością lub przynajmniej dużym prawdopodobieństwem, iż cen o których mowa w ust. 1 § 36 rozporządzenia nie ma, a zatem można przejść do drugiego sposobu ustalenia wartości gruntów zajętych pod drogi. Ponadto cała regulacja § 36 rozporządzenia pozostawałaby w zasadzie zbędną ze względu na możliwość zastosowania w tym zakresie ww. przepisu ogólnego. Należy więc przychylić się do stanowiska organu odwoławczego, iż czym innym jest istnienie pojedynczych transakcji dotyczących określonych nieruchomości, a czym innym rynek takich nieruchomości, co przedstawił rzeczoznawca w piśmie z dnia 2 kwietnia 2009 r. wskazując, iż "fakt, że występują transakcje kupna sprzedaży gruntów przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne nie oznacza, że mogły stanowić bazę porównawczą dla nieruchomości wycenianej i że mogą być wykorzystywane do wyceny." Istotą podejścia porównawczego jest określenie zbioru nieruchomości podobnych. Jednakże obecnie na rynku "można znaleźć pojedynczą nieruchomość podobną, jednak nie można było utworzyć zbioru (...)." Wobec czego z uwagi na sporadyczność tego typu transakcji i ograniczą reprezentatywność rynku nie można było dokonać wyceny w oparciu o inne podobne nieruchomości drogowe. Zakupione przez Gminę [...] nieruchomości pod drogi nie stanowiły zbioru nieruchomości porównawczych w podejściu porównawczym z uwagi na ich wyjątkowość, ograniczoną reprezentatywność rynku oraz nie spełnienie zasadniczych warunków porównywalności z działką wycenianą, dlatego nie można podzielić poglądu strony skarżącej, jakoby rzeczoznawca majątkowy w trakcie sporządzania operatu przeszedł "automatycznie" do metod wyceny z ust. 2 § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. bez próby skorzystania z metody określonej w ust. 1 § 36. W ocenie Sądu ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy, uwzględniający przedstawioną powyżej wykładnię przepisów prawnych mających w sprawie zastosowanie, jest zgodne z przepisami prawa materialnego i procesowego. Podkreślić również należy, że w orzecznictwie administracyjnym zgodnie przyjmuje się, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ustalający wartość nieruchomości nie ma charakteru wiążącego a jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać na przykład, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (tak Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 maja 2009 r., I OSK 695/08, LEX nr 574439). Zdaniem Sądu, rozpatrując sprawę organ odwoławczy prawidłowo wydał decyzję na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu jej wydania. Zaskarżone rozstrzygnięcie opiera się na prawidłowo ustalonym całokształcie sprawy w toku rzetelnie prowadzonego postępowania oraz prawidłowo zastosowanych przepisach prawa. Organ nie uchybił także postanowieniom art. 107 § 3 Kpa, bowiem rozstrzygnięcie zawiera prawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne, organ odniósł się także do wszystkich zarzutów podniesionych we wniesionym odwołaniu. Organ odwoławczy w uzasadnieniu logicznie wywiódł argumenty, które w jego ocenie świadczą o słuszności podjętego rozstrzygnięcia. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż zaskarżona decyzja nie narusza prawa i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę.