II SA/Sz 1107/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.),, Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 lutego 2011 r. sprawy ze skargi A. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Decyzją z dnia [...] r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 59 ust. 1, art. 61, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej zwanej "u.p.z.p."), Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza M. z dnia [...] r., nr [...], odmawiającą ustalenia na rzecz A. A. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z garażem, przydomowej oczyszczalni ścieków oraz przyłączy infrastruktury technicznej na działce nr [...] w obrębie P., gmina M. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że zgodnie z art. 4 u.p.z.p. o sposobie zagospodarowania terenów powinny decydować plany miejscowe, natomiast tam gdzie nie opracowano tego rodzaju planów ustawodawca wprowadził przejściową możliwość inwestowania na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, zastrzegając jednocześnie ograniczenia w celu zachowania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Kolegium zaznaczyło, że na podstawie decyzji warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie wymogi sformułowane w art. 61 u.p.z.p., do których należą: kontynuacja istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), zapewnienie wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.), zgodność decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Zabudowa w obszarze analizowanym, nie pozwalająca ustalić tych wymogów nie jest traktowana jako spełniająca warunek art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., którego celem jest dostosowanie zamiarów inwestycyjnych do istniejących w danym miejscu standardów oraz wyłączenie działań inwestycyjnych tam, gdzie tych standardów nie ma. Organ II instancji odnosząc powyższe uwagi do sprawy będącej przedmiotem odwołania stwierdził, iż złożony przez A. A. środek zaskarżenia nie znajdował uzasadnionych podstaw. W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588, zwanego dalej "rozp."), wyznaczył granice obszaru analizowanego, co wynika z załącznika graficznego do analizy. Ponadto, stosownie do treści § 9 ust. 2 rozp. wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozp., zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja organu I instancji, zgodnie z art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., określa także linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Organ odwoławczy podkreślił, że w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego brak jest działki zabudowanej, która stanowiłaby odniesienie do ustalenia wymagań dla wnioskowanej inwestycji. Takim odniesieniem nie może być wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki nr [...], bowiem z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że ma to być działka już zabudowana, dostępna z tej samej drogi publicznej i to zabudowana w taki sposób, aby nowa inwestycja była jej kontynuacją co do wymagań, określonych w powołanym wyżej rozporządzeniu. Kolegium zaznaczyło, że działka nr [...] (inwestycyjna) przylega do drogi gminnej nr geod. [...] i żadna z działek dostępnych z tej drogi nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Zdaniem organu II instancji, wyznaczenie obszaru analizowanego, stosownie do argumentacji podniesionej w odwołaniu, obejmującego działki budowlane na większym obszarze wsi P. nie znajduje uzasadnienia i stanowiło zaprzeczenie zasady "dobrego sąsiedztwa" wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Na powyższą decyzję A. A. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosząc o jej uchylenie w całości. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazał, że jest właścicielem niezabudowanej działki gruntu o numerze [...] położonej w obrębie P. - gmina M. Zaznaczył, że teren działki nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego planując wybudowanie na tej działce domu mieszkalnego wraz z przydomową oczyszczalnią ścieków oraz przyłączami infrastruktury technicznej zobowiązany był wystąpić do Burmistrza M. o ustalenie warunków zabudowy tej działki. Decyzją z dnia [...] r. Burmistrz M. odmówił skarżącemu ustalenia warunków zabudowy działki numer [...] stwierdzając, że nie zachodzi jeden z warunków określonych w art. 61 ust.1 u.p.z.p., tj. iż co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. A. A. zaznaczył, że jednocześnie organ pierwszej instancji nie stwierdził, aby - poza wyżej wskazaną okolicznością - zachodziły dodatkowo jakiekolwiek inne przesłanki uniemożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy i poinformował, że teren działki [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. A. A. wyjaśnił, że czuje się skrzywdzony zaskarżoną decyzją, ponieważ w odległości stanowiącej trzykrotność szerokości frontu działki [...] znajduje się działka nr [...], dla której wydano warunki zabudowy dopuszczające zabudowę mieszkalną i niezagrodową, jak również działka nr [...] z rozpoczętą już budową, przy czym obie działki dostępne są z tej samej drogi publicznej. Skarżący zwrócił także uwagę w skardze na okoliczność utraty przez miejscowość P. charakteru typowo wiejskiego. Podkreślił, że od dłuższego czasu można dostrzec w oparciu o ewidencję gruntów, jak też w drodze obserwacji, że dotychczasowe tereny użytkowane rolniczo przekształcane są w tereny pod zabudowę typowo mieszkaniową bez funkcji gospodarczej. Przykład można odnaleźć na złączonej do skargi mapie, gdzie w niewielkiej odległości, ok. [...] m od działki nr [...] znajduje się kompleks działek z drogą wewnętrzną i pozwoleniem na budowę wodociągu. A. A. wymienił także działki nr [...], które jednoznacznie wskazują na docelową zabudowę mieszkaniową. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. W dniu [...] r. pismo procesowe złożył pełnomocnik skarżącego. W piśmie tym wskazał, że za podstawę wydania zaskarżonej decyzji Kolegium przyjęło niespełnienie jednej z przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. tj. że w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego brak jest działki, która stanowiłaby odniesienie do ustalenia wymagań dla wnioskowanej inwestycji, bowiem według organu II instancji takim odniesieniem nie może być decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działki nr [...]. Powyższe stanowisko pełnomocnik skarżącego zakwestionował podnosząc, że jeżeli warunki zabudowy zostały wydane dla działki [...], to oznacza to, iż było możliwe określenie wymagań dotyczących ich zabudowy. Mianowicie w pobliżu tych działek znajdują się działki zabudowane w sposób na to pozwalający, a skoro pomiędzy takimi działkami zabudowanymi, a działką [...] znajdują się nieruchomości w trakcie zabudowy lub o parametrach umożliwiających ich zabudowę w przyszłości w ten sposób, że zachowana będzie harmonia pomiędzy działką już zabudowaną i działką numer [...], to błędem byłoby uznanie, że działka skarżącego takiego warunku nie spełnia. Tym samym, w ocenie pełnomocnika skarżącego, naruszono art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Pełnomocnik zarzucił także organowi odwoławczemu naruszenie art. 7 oraz art. 78 Kpa, poprzez nie uwzględnienie podniesionego w odwołaniu wniosku skarżącego o przeprowadzenie dowodów z decyzji Burmistrza M. o ustaleniu warunków zabudowy działek nr [...] oraz [...], przy czym na ostatniej z wymienionych działek, jak zaznaczono, stać ma już nowo wybudowany budynek mieszkalny. Pełnomocnik wskazał ponadto na okoliczność naruszenia § 3 ust 2 oraz § 9 rozp. poprzez brak właściwego załącznika do decyzji Burmistrza M. w sprawie warunków zabudowy wydanej na rzecz skarżącego. Pełnomocnik podkreślił, że w aktach sprawy znalazł się "Załącznik graficzny do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół inwestycji na działce nr [...]", w którym zakreślony został obszar obejmujący m.in. działkę [...] oraz działkę [...], na której realizowana jest budowa domu mieszkalnego. Dokument ten nie został jednak załączony do decyzji Burmistrza M., nie jest on też opatrzony nazwą "załącznik do decyzji". Załącznikiem do decyzji była natomiast inna mapa, oznaczona jako "załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy Nr [...] z dnia [...] r.", która wbrew przepisom nie pokazywała obszaru podlegającego analizie. W dalszej części pisma zaznaczono, że z treści decyzji organu I instancji i jej obligatoryjnych załączników nie sposób wywnioskować, jaki był obszar analizowany oraz jakimi przesłankami kierowały się organy przy wyznaczaniu tego obszaru. W szczególności zakładając, że analizowano obszar, jak na mapie opisanej jako "załącznik graficzny do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół inwestycji na działce [...]", nie jest jasne dlaczego w obszarze tym znalazła się działka [...], ale nie starczyło miejsca dla działki [...] lub też innych działek znajdujących się w sąsiedztwie, na podstawie zabudowy których organ administracji wydał już szereg pozytywnych decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji powyższych niejasności decyzjom wydanym przez organy obu instancji, zdaniem skarżącego zarzucić należy także naruszenie art. 11 i art. 107 Kpa. Na rozprawie w dniu [...] r. pełnomocnik strony skarżącej przedłożył wyrys z mapy ewidencyjnej i oświadczył, że na działce nr [...] prowadzone są prace przy budowie budynku, a w swoim piśmie procesowym zamiast działki [...] wskazał działkę nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, pod względem zgodności z prawem. Kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana według wskazanego wyżej kryterium oraz w granicach rozstrzygania Sądu, zakreślonych w art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.), doprowadziła do uznania, że decyzja ta wydana została w sposób zgodny z prawem, a zarzuty skargi nie znajdują oparcia w przepisach obowiązującego prawa. Przedmiotem kontrolowanego postępowania była skarga na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza M. z dnia [...]r., odmawiającą ustalenia na rzecz A. A. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z garażem, przydomowej oczyszczalni ścieków oraz przyłączy infrastruktury technicznej na działce nr [...] w obrębie P., gmina M. W przedmiotowej sprawie planowana przez A. A. inwestycja wymagała uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, stosownie do treści art. 59 ust. 1 i 2 w związku z art. 50 ust. 1 i 2 i art. 86 u.p.z.p.. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jednocześnie, z uwagi na rodzaj planowanej inwestycji, nie zachodziły okoliczności określone w art. 61 ust. 2-4 u.p.z.p., dające podstawę do wyłączenia zastosowania niektórych z wyżej wymienionych przesłanek. Z analizy treści zarzutów podniesionych w sprawie przez skarżącego oraz reprezentującego go pełnomocnika, jak również z argumentacji przedstawionej w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji wynika, że podstawowy problem w rozpatrywanej sprawie sprowadza się do kwestii prawidłowego ustalenia przez organy rozstrzygające obszaru analizowanego, który stanowiłby podstawę określenia, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej "rozp."), w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ obowiązany jest wyznaczyć wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice powyższego obszaru analizowanego wyznaczyć należy na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali [...] lub [...], a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali [...]. W myśl § 4 rozp., obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się także inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, sporządzonej stosownie do treści § 3 rozp. Zgodnie z § 9 rozp., warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Z kolei wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozp., zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozp., sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii, przy czym część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozp., sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. Skarżący zarzucił nieprawidłowości przy sporządzeniu załącznika graficznego wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w § 3 rozp., poprzez brak wyznaczenia analizowanego obszaru na stanowiącej część graficzną załącznika kopii mapy zasadniczej. W konsekwencji, zdaniem skarżącego, nie jest wiadome jakimi kryteriami kierowały się organy przy ustaleniu zakresu obszaru analizowanego, co nie pozwoliło na ustalenie, dlaczego organy rozstrzygające w sprawie uwzględniły w tym obszarze działkę nr [...], a nie odniosły się do innych działek znajdujących się w sąsiedztwie, na podstawie zabudowy których organ I instancji wydał już szereg pozytywnych decyzji o warunkach zabudowy. Z tego powodu skarżący w odwołaniu wnosił o przeprowadzenie dowodu ze wspomnianych decyzji o warunkach zabudowy działek nr [...] oraz [...]. Numer ostatniej z wyliczonych działek pełnomocnik skarżącego skorygował na rozprawie w dniu [...] r., wskazując na działkę nr [...]. W świetle powyższego, zdaniem Sądu, zaznaczyć należy, że nie jest tak, iż w rozpatrywanej sprawie obszar analizowany dla przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. nie został w ogóle wyznaczony. W aktach administracyjnych sprawy znajduje się kopia mapy zasadniczej, określona jako "załącznik graficzny do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół inwestycji na działce [...] w obrębie P., Gmina M.", sporządzona w skali [...], wymaganej przepisami art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. W ramach złożonego pisma procesowego do kopii tej odwołał się zresztą pełnomocnik strony skarżącej, błędnie jednak podając numerację działki [...] i zakładając nawet w ramach sformułowanych zarzutów, że obszar oznaczony na tej mapie poddany był analizie organów obu instancji. Poza tym kopia mapy, jaka stanowiła załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy do decyzji Burmistrza M. z dnia [...] r. (załącznik nr [...]) stanowiła odzwierciedlenie fragmentu wskazanej powyżej, znajdującej się w aktach sprawy kopii mapy zasadniczej, określonej jako "załącznik graficzny do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół inwestycji na działce [...] w obrębie P., Gmina M.". Zgodzić należy się ze stroną skarżącą, że załącznik nr [...] do decyzji nie obejmuje całego analizowanego obszaru stosownie do treści § 3 rozp. Ujęty w tym załączniku obszar obejmuje jednak wszystkie działki zabudowane, sąsiadujące z działką nr [...], jak również działki, na które powoływał się w swojej argumentacji skarżący, a które mieściły się w analizowanym obszarze. Jak wskazał organ I instancji i ma to odzwierciedlenie na znajdującej się w aktach sprawy kopii mapy zasadniczej, granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały stosownie do treści § 3 ust. 2 rozp. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniejszej niż [...] m. Jak wskazał organ, w ramach analizowanego obszaru, po przeprowadzeniu badania materiałów geodezyjnych, jak również wizji lokalnej nie stwierdzono, aby jakakolwiek z działek dostępnych z drogi gminnej nr [...] była działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Po przeciwnej stronie tej drogi zlokalizowane są bowiem jedynie obiekty o funkcji usługowo-produkcyjnej (na działce [...]) oraz obiekty o zabudowie zagrodowej (na działce [...]). Tym samym w przypadku wniosku skarżącego dotyczącego działki nr [...] nie zachodziła przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 2 rozp. tj., że w ramach wyznaczonego zgodnie z powołanym przepisem rozporządzenia co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sposób rozstrzygnięcia, zdeterminowany przyjętym zakresem analizowanego obszaru związany był, jak wskazał organ I instancji m. in. z tym, że teren działki nr [...] położony jest poza zwartą zabudowa wsi P. i nie stanowi z nią całości urbanistycznej, będąc jej uzupełnieniem lub rozszerzeniem. Brak było zatem możliwości odniesienia dla ustalenia warunków zabudowy do innego obiektu dostępnego z tej samej drogi publicznej, co działka o nr [...]. Z kolei Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zwróciło uwagę, że "W granicach wyznaczonego obszaru analizowanego brak jest działki zabudowanej, która stanowiłaby odniesienie do ustalenia wymagań dla wnioskowanej inwestycji. Takim odniesieniem nie może być wydana decyzja o warunkach zabudowy dla dz. nr [...], bowiem z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że ma to być działka już zabudowana, dostępna z tej samej drogi publicznej i to zabudowana w taki sposób, aby nowa inwestycja była jej kontynuacją co do wymagań, określonych w Rozporządzeniu". Organ odwoławczy zasadnie wskazał zatem, że punktu odniesienia, dla ustalenia warunków zabudowy działki nr [...] nie mogła stanowić budowa rozpoczęta na działce nr [...] działce nr [...] art. 61 ust. 1 pkt 1 wprost wskazuje, że powinna to być działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Powyższych wymagań nie sposób określić na podstawie planowanej lub realizowanej, lecz nie dokończonej jeszcze inwestycji, dla której ustalono w odrębnym postępowaniu warunki zabudowy. Wbrew zatem twierdzeniom strony skarżącej organ odwoławczy nie pominął wniosku o przeprowadzenie dowodu z decyzji o warunkach zabudowy określonych przez stronę skarżącą działek nr [...], czy [...] z naruszeniem art. 7 i art. 78 Kpa, ale tego wniosku nie uwzględnił stosownie do treści art. 78 § 2 Kpa, wskazując na przyczyny bezprzedmiotowości tego rodzaju dowodu w prowadzonym postępowaniu. Tym samym nie sposób także przyjąć istnienia naruszenia przepisów art. 11 i art. 107 Kpa dotyczących braku uzasadnienia przesłanek decyzji odmownej. Zaznaczyć należy przy tym, że wskazywane przez stronę skarżącą działka o nr [...], skorygowana następnie na działkę o nr [...] umiejscowione są poza poddanym badaniu obszarem analizy, wyznaczonym stosownie do treści § 3 rozp., Działka nr [...] znajduje się przy tym w jeszcze w dalszej odległości od przedmiotowej działki nr [...], niż działka nr [...]. Rację należy także przyznać organowi II instancji, że wyznaczenie stosownie do sugestii skarżącego obszaru analizowanego, obejmującego działki budowlane na większym obszarze wsi P. stanowiłoby zaprzeczenie zasady "dobrego sąsiedztwa", wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Naruszałoby to bowiem określone przez ustawodawcę zasady określania ładu przestrzennego. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się co prawda, że zasadę "dobrego sąsiedztwa" trzeba rozumieć szeroko, odnosząc to także do działek, które nie graniczą ze sobą bezpośrednio, ale zasada ta dotyczy wyłącznie tych działek, które znajdują się w wyznaczonym, na podstawie przepisów wykonawczych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obszarze analizowanym. Ten wymóg został zatem w rozpatrywanej sprawie spełniony (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r., II SA/Bk 677/04 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 czerwca 2009 r., II SA/Kr 407/09, wyroki dostępne na stronie internetowej: www.nsa.gov.pl). Należy w tym miejscu przytoczyć także pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, w myśl którego, zbyt szerokie rozumienie obszaru analizowanego mogłoby prowadzić do wypaczenia określenia "działka sąsiednia". Sąd ten wskazał, że za działką sąsiednią nie może być już uznawany teren znacznie oddalony od danej działki, na obszarze którego występują nieruchomości o niewielkiej powierzchni. Wszystkie te określenia muszą uwzględniać zastany w pobliżu układ zabudowy, jak i wszelkie uwarunkowania faktyczne występujące w terenie (wyrok z dnia 15 lipca 2010 r., II SA/Łd 475/10, wyrok dostępny na stronie internetowej: www.nsa.gov.pl). Reasumując, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w sposób prawidłowy dokonało oceny przesłanek wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy i wobec nie ziszczenia się przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadnie utrzymało decyzję Burmistrza M. z dnia [...]r. w mocy. Błąd jaki można zarzucić organom w prowadzonym postępowania, to naruszenie § 9 rozp. co to zakresu treści załącznika graficznego analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Z uwagi jednak na okoliczność, że analizowany obszar był stronie skarżącej znany, a jego zakres znajdował odzwierciedlenie w postaci znajdującego się w aktach sprawy załącznika graficznego przyjąć należy, że powyższe uchybienie nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy, który uzasadniałby wyeliminowanie zaskarżonych decyzji z obrotu prawnego. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało orzec, jak w sentencji.