II SA/Łd 875/10

Dnia 10 marca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Protokolant asystent sędziego Jarosław Moraczewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lutego 2011 roku sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "A" w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Prezydent Miasta Ł., działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 ze zm.) po ponownym rozpatrzeniu wniosku Miasta Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rewitalizacji obiektu, obejmującej przebudowę, rozbudowę, nadbudowę budynku pofabrycznego ze zmianą sposobu użytkowania na funkcje usługowe, budowę parkingów i budowę (przebudowę) infrastruktury technicznej oraz elementów zagospodarowania terenu, do realizacji na nieruchomości w Ł. przy ul. A [...]. Prezydent zaznaczył, iż inwestycja będzie realizowana w ramach projektu "Rewitalizacja śródmiejskiego obszaru Ł. w obrębie ulic B – C – A - D". Od powyższej decyzji odwołania złożyłyli Spółdzielnia Mieszkaniowa A w Ł. oraz Wspólnota Mieszkaniowa ul. B [...] w Ł. Spółdzielnia Mieszkaniowa A w Ł zarzucając naruszenie art. 6-9 i art. 16 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie decyzji i orzeczenie co do istoty. Wskazując na zasadność sformułowanych zarzutów strona argumentowała, iż planowana inwestycja częściowo miałaby być realizowana na terenie, na którym na mocy ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę zrealizowano budynek mieszkalny i garaże, uzyskano pozwolenie na użytkowanie. Zdaniem Spółdzielni planując na tym terenie kolejną inwestycję dochodzi do rażącego naruszenia obowiązujących przepisów, co świadczy o nadużywaniu władzy przez organ samorządowy, dojdzie bowiem do naruszenia interesów osób trzecich, którzy na tym terenie zrealizowali przed 10 laty swoje potrzeby mieszkaniowe. Strona zarzuciła, iż niezgodny z prawem i nieczytelny jest zapis ustalający wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, gdyż organ wskazał "dla części nadziemnej zgodnie z wnioskiem – rozbudowa istniejącego budynku o powierzchni zabudowy 100m²".Nadto załącznik graficzny do decyzji nie informuje gdzie ma przebiegać droga opisana w decyzji symbolem KDD ½, organ uznał, że będzie obsługiwała projektowaną inwestycję, a drogi nie zaznaczono na mapie, nie ma dokumentu, który może przesądzić o jej powstaniu i finansowaniu tj. uchwały Rady Miejskiej. Dalej, iż obsługa parkingowa inwestycji jest niezgodna z wnioskami z analizy, bowiem z zestawienia obu informacji, wynika że nie wskazano miejsca parkowania pojazdów. Strona odwołująca dodała, iż do Ministra Kultury skierowany został wniosek o przeprowadzenie postępowania nadzorczego i stwierdzenie nieważności postanowienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków uzgadniającego planowaną inwestycję. Z kolei Wspólnota Mieszkaniowa ul. B [...] w swoim odwołaniu zarzuciła naruszenie przepisów art. 1 ust. 2, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż inwestycja nie spełnia wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, prawa własności, a nadto została wydana mimo dokonywanych przez radnych przygotowań do stworzenia planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego decyzją. Ponadto w trakcie postępowania administracyjnego nie dokonano właściwej oceny obszaru oddziaływania obiektu budowlanego – likwidacja ogrodu i otwarcie wnętrza kwartału, które nastąpi w wyniku realizacji inwestycji oraz projektowana w poprzek kwartału droga, może w istotny sposób negatywnie oddziaływać na nieruchomość Wspólnoty, która sąsiaduje z terenem inwestycji, w szczególności spowoduje nadmierny wzrost hałasu. Uzasadniając strona wskazywała, iż planowana zabudowa usługowa nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy już istniejącej, która w 75% stanowi zabudowę mieszkaniową, stąd należałoby rozważyć zmianę charakteru inwestycji chociażby na apartamenty, która nie wprowadzałaby niepotrzebnej przestrzeni publicznej do wnętrza kwartału i nie wymagałaby przeprowadzenia drogi w poprzek kwartału. Zdaniem strony naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa jest również uchylanie się od realizacji od strony ulicy A zabudowy pierzejowej. Nadto planowana inwestycja jest ujęta w planie rewitalizacji, który już na obecnym etapie przygotowań został negatywnie zaopiniowany przez radnych Rady Miejskiej. Strona wskazała również, iż likwidacja ogrodu stworzonego dla potrzeb mieszkańców Wspólnoty nie jest celowe, z uwagi na jego modernistyczny charakter winien być chroniony jako wartość kulturowa. Zniszczenie ogrodu jest sprzeczne z wymogami ochrony środowiska, natomiast zniesienie ogrodzenia terenu ogrodu narazi mieszkańców Wspólnoty na niebezpieczeństwo wynikające z otwarcia dotychczas zamkniętej przestrzeni. Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 §1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Wskazując na zasadność utrzymanego w mocy rozstrzygnięcia organu I instancji Kolegium przypomniało, iż sprawa jest przedmiotem ponownego rozpoznania. Wskazało, iż z uwagi na uchybienia formalne poprzednią decyzję organu I instancji uchyliło i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Dalej, iż analiza zebranego materiału dowodowego uzasadniała utrzymanie w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej a to z uwagi na wypełnienie wszystkich warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze zarzuty odwołania Kolegium podało, iż z przeprowadzonej analizy architektonicznej wynika jednoznacznie, że w obszarze kontrolowanym występuje zabudowa mieszkaniowa i usługowa, zatem zamierzenie inwestycyjne stanowi niewątpliwie kontynuację funkcji aktualnej zabudowy. Organ podniósł, iż nie można zgodzić się z odwołującymi jakoby inwestycja nie nawiązywała funkcją ani charakterem zabudowy do zabudowy sąsiedniej, ponieważ bezspornie dominującą funkcją w kwartale ulic B – C – A - D jest funkcja mieszkaniowa, co jednakże w ocenie Kolegium nie wyklucza realizacji funkcji usługowej, jako sprzecznej z dotychczasowym stanem zagospodarowania. Kolegium podkreśliło, iż kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Organ wywiódł, iż planowana zabudowa mieści się w zakresie kontynuacji funkcji, nie godzi w zastany stan rzeczy i nie spowoduje przekroczenia parametrów typowych dla zabudowy sąsiedniej zarówno w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej czy jej wysokości. Planowana inwestycja nie ingeruje również w istniejącą, ukształtowaną przez planowany do rozbudowy i przebudowy budynek pofabryczny linię zabudowy od strony ulicy A. Zdaniem Kolegium powstanie spójna i harmonijna zabudowa, uporządkowane zostaną elementy architektoniczne. Ustosunkowując się do zarzutu pogorszenia warunków życia odwołujących i zwiększonego poziomu hałasu Kolegium wyjaśniło, iż są one przedwczesne a to z uwagi na charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy, która nie przesądza, iż inwestycja ostatecznie zostanie zrealizowana. Organ podkreślił, iż zarzuty te mogą mieć wpływ na wynik postępowania, ale postępowania z wniosku o zatwierdzenie projektu i udzielenie pozwolenia na budowę, wówczas również ochrona interesów osób trzecich jest szerzej ujmowana przez przepisy ustawy Prawo budowlane, niż w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodał, iż wskazanie planowanej lokalizacji budynku należy uznać jedynie za wstępną koncepcję jego usytuowania, możliwą do realizacji jedynie w przypadku zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi, koncepcja ta w żadnym razie nie może przesądzać o ostatecznej lokalizacji. Powtórzył, iż wydana decyzja nie decyduje o szczegółach planowanej zabudowy, formie architektonicznej, obrysie na gruncie, a także usytuowaniu w stosunku do granic działek oraz innych obiektów znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, te okoliczności konkretyzują się na etapie pozwolenia na budowę. W zakresie podnoszonego zarzutu braku miejsc parkingowych Kolegium wskazało, iż decyzja wyraźnie nakazuje zapewnienie miejsc postojowych dla obsługi inwestycji maksymalnie dla biur 15 miejsc na 100m² powierzchni użytkowej, dla pozostałych funkcji usługowych 20 miejsc na 1000m² powierzchni użytkowej. Wyjaśniło, iż uregulowanie art. 54 pkt c, art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz §18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nakłada na inwestora obowiązek określenia w decyzji o warunkach zabudowy zasad obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej. Powołując się na wykształcone stanowisko judykatury Kolegium podkreśliło, iż miejsca postojowe muszą być projektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana, gdyż przepis wymaga, aby zagospodarowując działkę urządzić stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo. Nadto miejsca te mają mieć charakter trwały, a więc nie mogą to być miejsca postojowe np. tylko na czas budowy lub na pewien tylko okres początkowy użytkowania obiektu budowlanego. Odpowiadając na zarzut Spółdzielni, iż inwestycja ma być zrealizowana częściowo na terenie, na którym niedawno powstała inna, Kolegium wyjaśniło, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy nie ogranicza cudzych praw zarówno do nieruchomości, na której planuje się inwestycję jak i nieruchomości sąsiednich. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może bowiem złożyć każdy, niezależnie od przysługujących mu uprawnień do nieruchomości. Rozstrzygnięcie ta nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Budowę można rozpocząć dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która może być wydana jedynie osobie, która wykaże się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowane. Reasumując Kolegium powtórzyło, iż z uwagi na spełnienie wszystkich warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadne było ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, Spółdzielnia Mieszkaniowa A w Ł. zarzuciła organom administracji błędną i dowolną wykładnię przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z zasadami ogólnymi postępowania administracyjnego w szczególności art. 6-9, art. 16, art. 77 i art. 81 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego. Uzasadniając Spółdzielnia zarzuciła, iż organ odwoławczy nie ustosunkował się do wszystkich zarzutów odwołania, w szczególności nie ustosunkował się do kwestii budowy drogi dojazdowej, która ma być realizowana w bliżej nieokreślonym terminie, nadto do wystąpienia przez stronę skarżącą do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego o stwierdzenie nieważności postanowienia uzgodnieniowego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Nadto strona zarzuciła, iż Kolegium ograniczyło się do ponownej analizy urbanistycznej i postępowanie to było niespójne z wnioskiem inwestora a także faktycznym zainwestowaniem terenu. Zdaniem strony wniosek inwestora winien zawierać określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów przedstawione w formie opisowej i graficznej (art. 51 ust. 2 pkt 2 lit.b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jeżeli zatem we wniosku ma zostać graficznie określony sposób zagospodarowania terenu, a skala tego wniosku pokrywa się ze skalą projektu zagospodarowania działki to zdaniem strony oznacza to, że zarówno wniosek inwestora jak i przyszła decyzja w zakresie określenia przestrzennym elementów przyszłej zabudowy precyzyjnie muszą lokalizować zamierzenie inwestycyjne w terenie i to już na etapie określenia warunków zabudowy. Strona wywiodła, iż w efekcie końcowym już na tym etapie musi nastąpić odniesienie się do przepisów prawa budowlanego i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało stanowisko wywiedzione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Odpowiadając na zarzuty skargi Kolegium powtórzyło, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie przesądza, iż inwestycja ostatecznie zostanie zrealizowana. Oznacza to, że wskazanie planowanej lokalizacji obiektu jest jedynie wstępną koncepcją możliwą do realizacji wyłącznie w przypadku zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi. W postępowaniu z wniosku o ustalenie warunków zabudowy kwestia ta w żadnym przypadku nie może być przedmiotem wiążących ustaleń. Kolegium wyjaśniło również, iż w §14 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określone zostało, iż "teren ma dostęp do drogi publicznej". Przez dostęp taki należy rozumieć, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bezpośredni dostęp do tej drogi lub dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Nieruchomość, na której planowana jest inwestycja posiada taki bezpośredni dostęp do drogi. Za nietrafny organ uznał również zarzut pominięcia wystąpienia przez stronę skarżącą do Ministra Kultury, ponieważ z akt sprawy wynika, iż Spółdzielnia w maju 2010 roku złożyła odwołanie od decyzji organu I instancji, w którym pisała o tym wystąpieniu. Natomiast dopiero w czerwcu wniosek ten został rzeczywiście skierowany do Ministra Kultury, zatem Kolegium nie mogło się ustosunkować do zdarzeń przyszłych i niepewnych. W zakresie pozostałych zarzutów skargi organ odwoławczy podkreślił, iż do wszystkich z nich ustosunkował się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 §1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji tego rodzaju uchybień, które obligowały Sąd do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Przedmiotem kontroli jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia B – C – A - D r. utrzymująca w mocy decyzję z dnia [...] r. którą Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rewitalizacji obiektu, obejmującej przebudowę, rozbudowę, nadbudowę budynku pofabrycznego ze zmianą sposobu użytkowania na funkcje usługowe, budowę parkingów i budowę (przebudowę) infrastruktury technicznej oraz elementów zagospodarowania terenu. W ocenie Sądu, mając na uwadze charakter podniesionych w skardze zarzutów, w pierwszej kolejności wyjaśnić należy cel, jakiemu służy wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla danej inwestycji. I tak zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej jako "u.p.z.p.", zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei w myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest zatem decyzją uznaniową, jeżeli bowiem zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i jest zgodne z przepisami odrębnymi to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Istotne jest, iż każda inwestycja wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę wydanego na podstawie ustawy Prawo budowlane i w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi musi być poprzedzona wydaniem decyzji na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, iż każdy z ich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować. Z całą stanowczością podkreślić trzeba, iż decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie decyduje jeszcze, iż inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową. Z tych względów w decyzji o warunkach zabudowy określone są zarówno wymagania dotyczące przyszłej budowy, jej wpływu na środowisko, nieruchomości sąsiednie, wymagania w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, infrastruktury technicznej i komunikacji, ochrony interesów osób trzecich. Wydawana jest natomiast wyłącznie po przeprowadzeniu analizy architektoniczno-urbanistycznej i ustaleniu w jej wyniku, iż spełnione są łącznie wszystkie wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Taki właśnie charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy oraz etapowość procesu inwestycyjnego, a co za tym rozdział kompetencji pomiędzy poszczególne organy administracji powoduje, iż większość zarzutów skargi ocenić należy jako przedwczesne. Z pewnością bowiem zarzuty strony dotyczące ewentualnego podwyższenia poziomu hałasu i naruszenia prawa własności, obniżenia wartości nieruchomości, otwarcia dotychczas zamkniętej enklawy nie mogą dotyczyć tego etapu procesu inwestycyjnego. Zarzuty strony, aby mogły wywołać pożądany przez nią skutek, winny zostać podniesione dopiero po złożeniu przez inwestora projektu budowlanego i wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Natomiast podnoszony zarzut braku zabezpieczenia interesów osób trzecich nie znajduje oparcia w materiale sprawy, ponieważ zaskarżona decyzja w pełni zabezpiecza te interesy, w zakresie w jakim jest to możliwe w ramach przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W pkt E decyzji Prezydent Miasta Ł. nakazał aby obiekt budowlany został zaprojektowany zgodnie z obowiązującymi przepisami ze szczególnym uwzględnieniem interesów osób trzecich stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, m.in. w zakresie dostępu do drogi publicznej, ochrony przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej oraz dostępnych na danym terenie środków łączności, dostępu do światła dziennego w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, ochrony przed uciążliwościami, powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, ochrony przed zanieczyszczeniami powietrza, wody lub gleby. Podobnie nie jest prawidłowe wskazywanie na tym etapie na ewentualne zajęcie nieruchomości, na której członkowie Spółdzielni wybudowali garaże. Dopiero bowiem występując o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę inwestor obowiązany jest okazać dokument poświadczający jego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli takiego dokumentu nie przedłoży to organ nie przychyli się do jego wniosku, nie jest bowiem dopuszczalne posadowienie budynku na cudzym gruncie bez zgody właściciela. Z uwagi na powyższe nie sposób zgodzić się ze stroną skarżącą, iż organ odwoławczy nie uwzględnił wszystkich zarzutów odwołania, gdyż uczynił to właśnie w takim zakresie w jakim było to możliwe w ramach przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli konkretne zarzuty znajdowały oparcie w przepisach techniczno-budowlanych organ wskazywał na tę okoliczność, wyjaśniając stronie przesłanki swego działania. A jednocześnie jak wywodził w odpowiedzi na skargę, nie mógł odnieść się do złożonego przez stronę pisma do Ministra Kultury, gdyż w de facto strona wystąpiła z nim dopiero po wniesieniu odwołania. Skoro zatem organ nie dysponował konkretnym pismem a jedynie nieudokumentowaną informacją, jak zasadnie wskazywał, nie był uprawniony do zajęcia stanowiska w kwestii przyszłej i niepewnej. Przechodząc do oceny merytorycznej poprawności zaskarżonej decyzji, w ocenie składu orzekającego stanowisko wywiedzione przez organ odwoławczy zasługuje w pełni na uwzględnienie. Na marginesie zauważyć trzeba, iż sprawa była przedmiotem ponownej analizy w ramach postępowania administracyjnego, gdyż z uwagi na uchybienia natury procesowej organ II instancji uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżona decyzja jest zatem wynikiem ponownie przeprowadzonego postępowania, w ramach którego organy obu instancji miały na uwadze wcześniejsze uchybienia przepisom procedury administracyjnej. Analizując zgromadzone w sprawie materiały i wywiedzione na ich podstawie stanowisko, znajdujące odzwierciedlenie w zaskarżonym rozstrzygnięciu stwierdzić należy, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy wydana została w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. Organ prawidłowo przystąpił do kontroli wypełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w oparciu o właściwie wyznaczony obszar analizowany. Zgodnie bowiem z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, właściwy organ wyznacza obszar analizowany wokół działki, której dotyczy wniosek, a granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki. Zaś front działki – to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia). Na podstawie analizy tak wyznaczonego obszaru organ sprawdza czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., a więc prawidłowe jego wyznaczenie pozwala na wskazanie, które z sąsiadujących działek stanowią punkt odniesienia do ustalenia "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W niniejszej sprawie przedmiotowy obszar został prawidłowo wyznaczony, zaś przeprowadzona analiza urbanistyczna znalazła odzwierciedlenie w rozstrzygnięciu i uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ zasadnie stwierdził, iż wypełniony został pierwszy z warunków tzw. "zasada dobrego sąsiedztwa", bowiem w obrębie terenu inwestycyjnego występuje zabudowa mieszkaniowo - usługowa o układzie pierzejowym oraz tereny o charakterze poprzemysłowym, obecnie na etapie przekształceń w kierunku funkcji usługowych takich jak kultura, biura, handel, gastronomia. Planowana inwestycja stanowi tym samym kontynuację dotychczasowej zabudowy, nie sposób bowiem pominąć, iż przez dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej należy rozumieć kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2009r., IV SA/Po 295/09, niepubl., dostępny w Systemie Informacji Prawnej LEX, Lex nr 553444). Podkreślić trzeba, iż rozumienie pojęcia "kontynuacji funkcji" nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 czerwca 2009r., VIII SA/Wa 7/09, niepubl., dostępny Lex nr 564153). Skoro zatem na obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowo-usługowa, to wbrew stanowisku strony skarżącej nie można kłaść nacisku na funkcję mieszkaniową, jako powstałą wcześniej, nie można pominąć, iż rozwój urbanistyczny miast niesie za sobą konieczność pogodzenia ze sobą wymogów istniejącej zabudowy z planowaną i z oczekiwaniami przyszłych i aktualnych osób korzystających z niej. Idąc dalej, niewątpliwie teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, poprzez zjazd z ulicy A, projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia, nadto teren ten nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, gdyż poszczególne działki inwestycyjne to teren zabudowy mieszkaniowej i drogi. Inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi, została pozytywnie zaopiniowana przez Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków i Zarząd Dróg i Transportu. Z kolei kontrola wyznaczonych parametrów zabudowy tj. linii zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej, wielkość powierzchni zabudowy, geometria dachu, pozwala na stwierdzenie ich zgodności z postanowieniami ustawy a w szczególności § 4 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Parametry te wyznaczone zostały przy uwzględnieniu, iż inwestycja ma polegać na rozbudowie istniejącego na działce budynku, o określonej kubaturze. W świetle powyższego w pełni uprawnione jest stwierdzenie, iż organ administracji przystępując do rozpatrzenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla spornej inwestycji w sposób wyczerpujący zebrał materiał dowodowy, a następnie przystąpił do jego analizy w świetle obowiązujących przepisów prawa. Prawidłowo ustalił, iż dla terenu inwestycji nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co obligowało do podjęcia czynności zmierzających do sprawdzenia czy inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Pozytywne stwierdzenie w tym zakresie obligowało organ do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jak bowiem zostało to już wskazane, decyzja wydawana w oparciu o art. 61 ust. 1 w związku z art. 59 u.p.z.p. nie jest w żadnej części decyzją uznaniową. W tej sytuacji prawidłowe było postępowanie organu, który ustalił takie warunki zabudowy, wyznaczając jednocześnie inwestorowi ramy działania, które obowiązany jest przestrzegać, a dotyczące m.in. ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, ochrony interesów osób trzecich. Reasumując powyższe, w ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa a przytoczona w niej argumentacja organu zasługuje na uwzględnienie. Drobne uchybienia organów administracji nie stanowią natomiast naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji – art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W niniejszej sprawie nie zachodzą również przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji w myśl art. 145 § 1 pkt 2 powołanej ustawy. Mając na uwadze zastrzeżenia strony skarżącej jeszcze raz podkreślić trzeba, iż wystąpienie o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie oznacza jeszcze, iż ostatecznie inwestycja zostanie zrealizowana. Z wnioskiem takim może wystąpić każdy podmiot, nie musi legitymować się prawem dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane, prawem takim będzie się musiał wykazać na etapie wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Wówczas dopiero realna staje się perspektywa realizacji zamierzenia budowlanego. Niemniej jednak w zabudowie miejskiej, gdzie każdy skrawek wolnego terenu stanowi potencjalny teren inwestycyjny, oczywiście przy założeniu zgodności z odpowiednimi przepisami, właściciele nieruchomości sąsiadujących z takimi terenami muszą liczyć się z ewentualną ich zabudową i to niekonieczne w sposób spełniający ich oczekiwania. Sąd rozumie, iż istniejąca zabudowa mieszkaniowa stanowi zamkniętą enklawę o określonym standardzie, jednakże okoliczność prawdopodobnego jego pogorszenia nie może stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Warto przypomnieć, iż jak wynika z art. 6 ust. 2 każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich oraz do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Zaskarżona decyzja wydana została z uwzględnieniem przywołanego unormowania, w sposób należyty zabezpieczając interesy m.in. strony skarżącej. Z tych wszystkich względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjny orzekł jak w sentencji. ar