II SA/Kr 1276/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie WSA Mirosław Bator / spr. / Ewa Rynczak Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2011 r. sprawy ze skargi Firmy Remontowo- Budowlanej [...] sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Wojewody z dnia 16 sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w części dotyczącej terminu uiszczenia opłaty dodatkowej II. w pozostałym zakresie skargę oddala Decyzją z dnia 18 grudnia 2009 r. znak: [....] Prezydenta Miasta K. działając na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) w związku z art. 63 ust. 2, ust. 3, ust. 4, art. 64 i art. 4 pkt 9 b1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz na podstawie upoważnienia Nr [....] Prezydenta Miasta K. z dnia 4 lutego 2003 r. - orzekł o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009 r. w kwocie 63.572,00 zł (słownie: sześćdziesiąt trzy tysiące pięćset siedemdziesiąt dwa złote 00/100) obciążającej Firmę Remontowo - Budowlaną [....] sp. z o.o. z siedzibą w K. ul. [....] , jako użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, obejmującej działkę ewidencyjną nr [....] o powierzchni 0.3612 ha, obręb [....] , jedn. ewid. [....] , objętej księgą wieczystą KR1 [....] , położonej w K. przy ul. [....] . Organ wskazał w uzasadnieniu, że ustalenie dodatkowej opłaty rocznej nastąpiło ponieważ użytkownik wieczysty nie dotrzymał dodatkowego terminu zakończenia zabudowy przedmiotowej nieruchomości (działki nr....), który był wyznaczony na dzień 1 maja 2007 r. Organ wyjaśnił, że w dniu 25 listopada 2009 r. w siedzibie Wydziału Skarbu Miasta UMK stawił się [....] właściciel Firmy Remontowo - Budowlanej [....] sp. z o.o., który zapoznał się z aktami sprawy dotyczącymi ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009, a także został poinformowany, na jakich zasadach może być ustanowiona służebność drogi koniecznej, kiedy można rozwiązać użytkowanie wieczyste, jakie zasady obowiązują przy wykupie prawa użytkowania wieczystego na własność. Organ wskazał, że w trakcie prowadzonego postępowania w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009, użytkownik wieczysty nie przedłożył żadnych wyjaśnień w sprawie nie zagospodarowania nieruchomości, pomimo, że w 2008 roku została już ustalona dodatkowa opłata roczna. Firma Remontowo - Budowlana [....] sp. z o.o. nie przedłożyła również żadnych wyjaśnień po zapoznaniu się z aktami sprawy w dniu [....] listopada 2009 r. Podczas kontroli przeprowadzonej w dniu [....] sierpnia 2009 r. przedstawiciele Skarbu Państwa stwierdzili, że użytkownik wieczysty nadal nie rozpoczął żadnych prac celem zagospodarowania nieruchomości. W trakcie postępowania ustalono jedynie, że w dniu [....] września 2009 r. w Wydziale Architektury i Urbanistyki UMK zostało wszczęte na wniosek Firmy Remontowo - Budowlanej [....] sp. z o.o. postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa 3 hal z budynkiem administracyjno -socjalnym zaplecza sprzętowo - magazynowego, wraz z wjazdem bramowym, drogami wewnętrznymi i placami składowymi na działkach nr [....] , [....] , [....] , [....] , obr. [....] przy ul. [....] w K". Fakt wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [....] nie przesądza, że użytkownik wieczysty uzyska decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Tym samym nie można przesądzić, że w przyszłości użytkownik wieczysty zagospodaruje nieruchomość. Organ zaznaczył, że gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z umową (nie zagospodaruje nieruchomości), Skarb Państwa musi podjąć działania, które będą miały na celu wyegzekwowanie przestrzegania warunków umowy. W przypadku Firmy Remontowo - Budowlana [....] sp. z o.o. działka nr [....] nie została zagospodarowana pomimo, że w 2008 r. została już ustalona dodatkowa opłata roczna. Zgodnie z dyspozycją art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% wartości nieruchomości gruntowej. Podstawą do naliczenia użytkownikowi wieczystemu dodatkowej opłaty rocznej za rok 2008 był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który wycenił przedmiotową nieruchomość na kwotę 317.860,00 zł. Dodatkowa opłata roczna za rok 2008 została ustalona w wysokości 31.786,00 zł. Dodatkowa opłata roczna za rok 2009 podlega zwiększeniu o dalsze 10% wartości nieruchomości gruntowej i wyniesie 63.572,00 zł. Odwołanie od w/w decyzji złożyła Firma Remontowo-Budowlana [....] sp. z o.o. W odwołaniu podniesiono, że organ I instancji nie odniósł się do przyczyn uzasadniających niemożność dotrzymania przez użytkownika wieczystego terminów zabudowy. Wydając zaskarżoną decyzję pominął w niej niezależne od użytkownika przyczyny niedochowania terminów zabudowy. Organ I instancji działał w sposób całkowicie niezgodny z art. 7 k.p.a., gdyż nie wziął pod uwagę interesu społecznego i słusznego interesu strony. Strona skarżąca wskazała również, że niesporne jest w tej sprawie, iż wywiązanie się przez Spółkę z nałożonego obowiązku zabudowy użytkowanego terenu nie było możliwe ze względu na niemożność korzystania z najbliższej i najdogodniejszej drogi dojazdu, którą w tym przypadku stanowi ulica [....] . Odnosi się to w szczególności do użycia ciężkiego sprzętu (samochody ciężarowe i inne urządzenia), niezbędnego przy wykonaniu robót budowlanych. W chwili obecnej ul. [....] nie widnieje w wykazie dróg publicznych. Ponadto, zgodnie ze stanem faktycznym na ulicy tej ustawiony został znak drogowy zakazujący poruszania się po niej pojazdom o masie przekraczającej 2,5 t. Stanowisko prezentowane przez Gminę, jest tym bardziej niezrozumiałe, jeśli zważyć, iż zgodnie z przedstawionymi przez użytkowników, informacjami (pismo z grudnia 2001 r.) [....] była własnością Skarbu Państwa, władającym zaś był Dzielnicowy Zarząd Dróg i Zieleni [....] . Zapis ten zniknął podczas informatyzacji bazy. Natomiast widniejące w księgach wieczystych wpisy w przedmiocie własności działek drogowych pochodzą z lat 60-tych. Oczywistym jest, że działki te zostały oddane w użytkowanie bez uregulowania kwestii dojazdu do nich. W związku z tym, można śmiało pokusić się o stwierdzenie że trwanie takiego stanu nie jest normalne w sensie prawnym, a brak interwencji ze strony Skarbu Państwa jest co najmniej zastanawiający. Strona podniosła również, że został złożony wniosek o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy inwestycji pn.: "Budowa 3 hal z budynkiem administracyjno -socjalnym zaplecza sprzętowo - magazynowego wraz z wjazdem bramowym, drogami wewnętrznymi i placami składowymi na działkach nr [....],[....],[....],[....],[....], , obr. [....] przy ul. [....] w K." do Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK. Ponadto strona podniosła, że został złożony przez użytkowników wieczystych wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jednakże z uwagi na fakt, iż wniosek ten został złożony bez wskazania adresów uczestników tj. właścicieli działek składających się na ul. [....] (trudności w ustaleniu adresów tych osób), sprawa napotyka na trudności Decyzją z dnia 16 sierpnia 2010r. znak: [....] Wojewoda [....] działając na 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 102, poz. 651 z dnia 11 czerwca 2010 r. ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji wskazał, że w sprawie dotyczącej przedmiotowej nieruchomości zapadł wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 3 listopada 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1139/09 w sprawie ze skargi Firmy Remontowo - Budowlanej [....] sp. z o.o. na decyzję Wojewody [....] z dnia 7 maja 2009 r. W wyroku tym rozpoznano już zarzut skargi, że nieruchomość nie została zagospodarowana w terminie z uwagi na okoliczności obiektywne, co do których strony nie ponoszą winy (brak uregulowania dostępu do drogi ul. [....] . Organ podniósł też, iż jak wynika z wyroku NSA z dnia 8 listopada 2006 r. sygn. akt I OSK 1031/05 dodatkowe opłaty roczne można ustalić w każdym przypadku niedotrzymania terminu, czy to pierwotnego, czy też przedłużonego, wreszcie dodatkowego. Nie ma więc ustawowego obowiązku wyznaczenia terminu dodatkowego, natomiast zagadnienie winy użytkownika wieczystego w niedotrzymaniu terminu ma znaczenie wyłącznie przy rozpatrywaniu wniosku o przedłużenie terminu pierwotnego, gdyż tylko wówczas bada się czy termin nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkowników (art. 62 ust. 4). Podzielając to stanowisko należy przypomnieć, że w niniejszej sprawie termin pierwotny został przedłużony o 4 lata, a powodem przedłużenia był właśnie brak winy użytkownika wieczystego w niezagospodarowani nieruchomości. Na obecnym etapie postępowania argument ten nie może być uwzględniony. Uzasadnienia obu decyzji szczegółowo wyjaśniają, czym kierowały się organy przy ich wydawaniu i dlaczego korzystały z możliwości nałożenia na użytkownika wieczystego dodatkowej opłaty rocznej. Wskazano na wiedzę użytkownika wieczystego o obowiązujących go terminach zagospodarowania działek oraz brak działań zmierzających do rozpoczęcia zabudowy mimo uzyskania decyzji o warunkach zabudowy." Organ wskazał również, że w powołanym wyżej wyroku z dnia 8 listopada 2006 r. I OSK 1031/05 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: "z art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że właśnie przez oddzielne odniesienie do terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62 - dodatkowe opłaty roczne można ustalić w każdym przypadku niedotrzymania terminu, czy to pierwotnego czy też przedłużonego, wreszcie dodatkowego. Nie ma więc ustawowego obowiązku wyznaczania terminu dodatkowego, natomiast zagadnienie winy użytkownika wieczystego w niedotrzymaniu terminu ma znaczenie wyłącznie przy rozpatrywaniu wniosku o przedłużenie terminu pierwotnego, gdyż tylko wówczas bada się czy termin nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkowników." Biorąc pod uwagę powyższe stanowiska sądów, organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowym postępowaniu dotyczącym ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009 r. obciążającej Firmę Remontowo - Budowlaną [....] sp. z o.o. jako użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, organ I instancji nie był obowiązany do badania winy użytkownika wieczystego nieruchomości w kontekście faktu braku zagospodarowania w/w działki. Organ zwrócił uwagę, że umową przenoszącą prawo użytkowania wieczystego gruntu zawartą [....] maja 2000 r. Rep. [....] Przedsiębiorstwo Państwowe Kolejowe Zakłady Nawierzchniowe "[....] " w K. sprzedały J.M. i R.M. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [....] , która powstała w wyniku podziału geodezyjnego z działki nr [....] . Użytkownicy wieczyści zostali poinformowani o terminach zabudowy w/w nieruchomości. W dniu [....] czerwca 2000 r. R.M. i J.M. wystąpili do Urzędu Miasta K. z wnioskiem o przedłużenie terminów zagospodarowania nieruchomości. Umową o zmianie terminu zagospodarowania nieruchomości zawartą [....] września 2002 r. Skarb Państwa wyraził zgodę na wyznaczenie dodatkowego terminu rozpoczęcia zabudowy na dzień 1 maja 2004 r. i zakończenia zabudowy na dzień 1 maja 2007 r. W wyniku przekształceń własnościowych obecnym użytkownikiem wieczystym działki nr [....] , ujawnionym w księdze wieczystej jest Firma Remontowo - Budowlana A.M. sp. z o.o. Równocześnie organ podniósł, że jak już wskazywano we wcześniejszej decyzji Wojewody [....] , już w chwili zakupu nieruchomości (...maja 2000 r.) istniały niekorzystne warunki gruntowe i brak dostępu do drogi publicznej o uregulowanym stanie prawnym o czym nabywcy użytkowania wieczystego przy zachowaniu należytej staranności winni byli wiedzieć. Z uwagi na powyższe, Wojewoda [....] uznał, że zaskarżona decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia 18 grudnia 2009 r. jest prawidłowa. Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyła Firma Remontowo - Budowlana A.M. sp. z o.o. zarzucając naruszenie art. 65 ust 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieuwzględnienie przesłanki wykluczającej obciążenie strony skarżącej dodatkową opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego; naruszenie art. 64 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe określenie daty uiszczenia dodatkowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a także naruszenie art. 104 oraz art. 7 i 77 k.p.a. poprzez brak rozstrzygnięcia sprawy, co do istoty oraz brak przeprowadzenia wyczerpującego postępowania dowodowego, a to sporządzenia aktualnego operatu szacunkowego dla nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Mając na uwadze powyższe, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I i II instancji. W skardze podniesiono, że do wskazanej nieruchomości brak było i jest drogi publicznej umożliwiającej jakąkolwiek komunikację projektowanych obiektów budowlanych, a tym samym zapewnieniu korzystania z niej. Nieruchomość nieposiadająca połączenia z układem komunikacyjnym nie może zostać zagospodarowania. Uniemożliwione jest też jakiekolwiek korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem jako działki budowlanej. Działka nr [....] nie posiada dostępu do drogi publicznej, tylko do działki ewidencyjnej określonej nazwą ul. [....] , która jednak nie ma statusu drogi publicznej i nie jest ujęta w wykazie dróg publicznych miasta K. Strona skarżąca zaznaczyła, że kwestie związane z szeroko pojętą komunikacją na terenie gminy należą do jej zadań własnych określonych w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Zatem gmina obowiązana jest nie tylko do utrzymania istniejących dróg publicznych w dobrym stanie technicznym, ale też do budowy i wyznaczania nowych tras komunikacyjnych. W świetle powyższego niezasadnym jest obciążenie strony skarżącej dodatkową opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego za brak realizacji obiektu na działce nr [....] , gdyż niezastosowanie się do w/w obowiązku wynika z niemożności zapewnienia jej komunikacji. Z kolei brak dostępu do drogi publicznej stanowi podstawę do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy zgodnie z art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwestia wiedzy strony skarżącej o braku dostępu do drogi publicznej w/w nieruchomości przy zawieraniu umowy o oddaniu jej w użytkowanie wieczyste jest nieistotna, gdyż strona skarżąca miała prawo oczekiwać, iż Gmina K. realizując zadanie określone w art. 7 ust 1 pkt 2 ustawy o samorządzie gminnym, wykona niezbędną infrastrukturę techniczną i wybuduje drogę publiczną gwarantującą obsługę komunikacyjną działek ewidencyjnych położonych wzdłuż ul. [....] . Strona skarżąca podniosła także, że organy administracji publicznej nakładając na użytkownika wieczystego dodatkową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego z terminem płatności 30 dni od dnia kiedy decyzja stwierdzająca obowiązek stała się ostateczna, dopuściły się naruszenia przepisu art. 64 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazany przepis nie dopuszcza żadnego odstępstwa w zakresie kształtowania terminu płatności dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Powyższy obowiązek stoi w oczywistej sprzeczności z treścią art. 64 ust. 2 w/w ustawy, wskazującego termin płatności do dnia 31 marca danego roku. Strona skarżąca podniosła także, że w przypadku ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, podstawowym dokumentem w postępowaniu jest operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. Na podstawie tego materiału ustala się wysokość dodatkowej opłaty. W omawianej sprawie wykorzystano operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.B. z sierpnia 2007 r. pomimo, iż zgodnie z jego oświadczeniem z 2 grudnia 2008 r. opracowanie to zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami utraciło przymiot aktualności. Storna skarżąca zaznaczyła, że przedmiotowa sprawa jest nową sprawą administracyjną, a zatem wymaga przeprowadzenia w całości postępowania dowodowego z uwzględnieniem wykonania nowego operatu szacunkowego. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w wyroku WSA w Krakowie z dnia 3 listopada 2009r. sygn. akt II SA/Kr 1139/09. Strona skarżąca zarzuciła, że w niniejszej sprawie brak jest jakiegokolwiek działania organu administracji I i II instancji, które można by uznać za rozpatrzenie istoty sprawy, gdyż pominięto najistotniejszy element postępowania dowodowego, jakim jest sporządzenie aktualnego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zważył co następuje. Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Skarga zasługuje na uwzględnienie jedynie w części zgłoszenia zarzutu niezgodnego z art. 64 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia terminu wpłaty opłaty dodatkowej. Zgodnie z dyspozycją 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Przepis art. 156 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) stanowi z kolei, iż organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Przesłanką do stwierdzenia przez sąd nieważności decyzji organów administracji, w oparciu o wyżej przytoczony przepis jest wydanie przez te organy decyzji bez podstawy prawnej (sytuacja, kiedy to organy orzekały nie opierając się na żadnym przepisie prawnym lub też orzekały jako podstawę rozstrzygnięcia wskazując wprawdzie przepis, który jednak nie mógł stanowić dla tego organu upoważnienia do rozstrzygnięcia w prawnej formie decyzji administracyjnej) lub z rażącym naruszeniem prawa. Pojęcie rażącego naruszenia prawa jest w definiowane jako naruszenie wyraźnej nie budzącej wątpliwości interpretacyjnej normy prawa materialnego lub procesowego (J. Jendrośka, B. Adamiak: Zagadnienie rażącego naruszenia prawa w postępowaniu administracji PiP 1986 r. Nr 1. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji orzekając o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej obciążającej Firmę Remontowo-Budowlaną A.M. Sp. z o.o. w K. jako użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, w pkt 2 wyrzeczenia określił, iż opłatę należy uiścić w terminie 30 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna. Organ II instancji utrzymał w mocy decyzję organu I instancji w całości. Zdaniem sądu decyzje te dotknięte są w tej części nieważnością, a to z uwagi na przepis art. 64 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami który stanowi, iż opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Brzmienie tego przepisu jest jasne, nie budzi on wątpliwości interpretacyjnych a określa termin do jakiego opłata dodatkowa za dany rok przez osobę zobowiązaną powinna być uiszczona. Zamieszczenie więc w decyzji organu I instancji terminu wymagalności opłaty dodatkowej za rok 2009 r. w sposób odmienny od tego uregulowania, stanowi rażące naruszenie prawa, gdyż narusza wyraźną, nie budzącą kłopotów interpretacyjnych normę prawną wyrażoną przepisem art. 64 ust 4 ustawy gospodarce nieruchomościami. Decyzja organu odwoławczego, nie skorygowała tej wadliwości, jest więc także dotknięta wadą kwalifikowaną. W pozostałym zakresie skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Strona skarżąca podniosłą, iż negatywną przesłanką do nałożenia na nią opłaty dodatkowej była przesłanka z art. 65 ust 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. niewybudowanie przez organ drogi dojazdowej do przedmiotowej działki, co w ocenie skarżącego wynikało z zadań własnych gminy, gdyż ulica [....] ma nieuregulowany stan prawny i nie ma statusu drogi publicznej. Jak wskazano w skardze, strona skarżąca pomimo, że ma z przedmiotowej nieruchomości faktyczny dostęp do drogi, nie jest to dostęp prawny i pomimo swojej wiedzy na temat stanu prawnego drogi, nabywając prawo użytkowania wieczystego, mogła oczekiwać że gmina realizując zadania określone w art. 7 ust 1 pkt 2 ustawy o samorządzie gminnym wybuduje drogę publiczną gwarantującą komunikację do działek przy ul. [....] . Przede wszystkim stwierdzić należy, iż zarzut braku dostępu do drogi publicznej był podnoszony w skardze tej samej strony na decyzje Wojewody [....] z 7 maja 2009 r. w przedmiocie założenia na nią opłaty dodatkowej za rok 2008 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznając skargę na tę decyzję, w uzasadnieniu prawomocnego wyroku z dnia 2 listopada 2009 r. (oddalającym skargę od tej decyzji) zajął stanowisko, iż "....dodatkowo Wojewoda zaznaczył, że skarżąca spółka nabyła użytkowanie wieczyste w 2000 r. Brak dostępu do drogi publicznej o uregulowanym stanie prawnym oraz trudne warunki gruntowe istniały już wówczas, o czym nabywca użytkowania wieczystego powinien był wiedzieć. Nie podzielając stanowiska skarżącej spółki, iż nałożenie dodatkowej opłaty rocznej jest zależne od stwierdzenia po stronie użytkownika wieczystego winy należy powyższe okoliczności uznać za wystarczające uzasadnienie zaskarżonej decyzji". Stanowisko to podziela także sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę. Zarzut zgłoszony w niniejszym postępowaniu jest powieleniem zarzutu zgłoszonego wcześniej i rozpoznanego przez sąd, tym jednak razem z nową argumentacją prawną wskazującą na art. 65 ust 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, iż nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym nieruchomość gruntowa jest położona, jeżeli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania został zobowiązany użytkownik wieczysty na podstawie umowy lub decyzji. Z przepisu tego wynika, iż negatywną przesłanką do nałożenia na użytkownika opłaty dodatkowej jest niewybudowanie przez organ urządzeń infrastruktury technicznej jeżeli organ do jej wybudowania był zobowiązany a brak tej infrastruktury uniemożliwia korzystanie z obiektów do wybudowania których obowiązany jest użytkownik. Skarżący przy tym zobowiązanie organu widzi w zadaniach własnych gminy określonych ustawą z 7 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Stanowiska tego nie sposób podzielić. G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk w Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz Warszawa 2008 r. podnieśli, iż, zgodnie z art. 25 ust. 2, art. 25b i 25d gospodarowanie gminnym, powiatowym i wojewódzkim zasobem nieruchomości polega m.in. na "wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej". Nie jest to przepis, z którego wynika obowiązek jednostki samorządu terytorialnego wybudowania tych urządzeń (w rozumieniu art. 65 ust. 1 pkt 1). Obowiązek ten musi być jednoznacznie wyartykułowany i dopiero wówczas wchodzi w rachubę zastosowanie art. 65 ust. 1 pkt 1. Stanowisko to zdaniem sądu rozpoznającego niniejszą sprawę jest prawidłowe. Zobowiązanie organu administracji do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej musi wynikać z umowy, bądź innego aktu w którym zobowiązanie takie jest wyraźnie wyartykułowane. Tylko wówczas niewywiązanie się przez ten organ z obowiązku, stanowi negatywna przesłankę do nałożenia opłaty dodatkowej. Podzielając pogląd strony skarżącej należało by dojść do przekonania, iż na użytkownika wieczystego nieruchomości do zagospodarowania której jest zobowiązany, organ nigdy nie mógłby nałożyć opłaty dodatkowej w sytuacji, kiedy nieruchomość ta ma nie dostatecznej infrastruktury – zwłaszcza drogowej. Zawsze można by bowiem założyć, iż braki te w ramach zadań własnych ma uzupełnić gmina. W praktyce jednak często to właśnie na użytkowniku wieczystym spoczywa obowiązek budowy infrastruktury a organ administracji obowiązkiem tym jest obciążony jedynie w sytuacji wyraźnego podjęcia takiego zobowiązania. Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż strona skarżąca o stanie prawnym drogi dojazdowej do działki wiedziała nabywając prawo użytkowania wieczystego. Wiedziała także, iż gmina w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego zawartej z poprzednikiem prawnym strony skarżącej nie wzięła na siebie obowiązku wybudowania drogi, czy też uregulowania stanu prawnego ul. [....] . Obowiązek taki nie wynikał także z żadnego innego aktu. Podniesiony przez stronę skarżącą zarzut naruszenia art. 65 ust 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest więc bezzasadny. Na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut dokonania wyceny nieruchomości w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy tj. sporządzony celem nałożenia opłaty dodatkowej za rok 2008 i od sporządzenia którego upłynęło 12 miesięcy. Zgodnie z dyspozycją art. 63 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości. Przywołany wyżej przepis ustanawia wyraźne reguły określania wysokości opłaty dodatkowej tak za pierwszy rok jak i za następne lata niewywiązania się przez użytkownika wieczystego ze zobowiązania zagospodarowania nieruchomości. I tak opłata za pierwszy rok wynosi 10 % wartości nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określona jest zgodnie z regałami o których mowa w 149 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę (art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Za każdy następny rok opłata ulega podwyższeniu o dalsze 10 % tej wartości – czyli wartości nieruchomości ustalonej za rok pierwszy. Interpretacja ta wynika wprost z brzmienia przepisu. Nie można z niego wywieść, iż obowiązkiem organu jest sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości za każdy rok w którym organ ten wymierza opłatę dodatkową. Wartość ta określana jest tylko raz (przy wymierzeniu pierwszej opłaty dodatkowej) a za każdy następny rok, opłata jest podwyższana o 10 % tej wartości - czyli wartości określonej w operacie sporządzonym za pierwszy rok ustalenia opłaty dodatkowej. Podstawą ustalenia wysokości opłaty dodatkowej za drugi rok (oraz następne lata) jest zatem nie wartość nieruchomości ustalona w aktualnym operacie szacunkowym ale wielkość określająca wartość nieruchomości zamieszczona w operacie sporządzonym na potrzeby ustalenia opłaty dodatkowej za pierwszy rok niezagospodarowania nieruchomości. W niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony przez J.B. celem ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty dodatkowej za pierwszy rok stanowi podstawę do określenia opłaty dodatkowej za lata następne. Zwiększeniu ulega jedynie wysokości tej opłaty liczona jest bowiem według schematu o którym mowa w przepisie art. 63 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jej podstawę stanowi 10% wartości nieruchomości określonej za pierwszy rok i a podstawa ta jest podwyższana o dalsze 10 % tej wartości, za każdy kolejny rok niezagospodarowana nieruchomości. Na marginesie zauważyć należy jedynie, iż operat ten, według ustaleń Wojewody [....] przy okazji rozpoznawania odwołania od decyzji ustalającej opłatę dodatkową za 2008 r., zaniżył wartość nieruchomości i w tym znaczeniu jest dla strony skarżącej korzystny (opłata dodatkowa ustalona na jego podstawie jest niższa) a niemożność skorygowania błędu organu I instancji w tym zakresie wynikała z zakazu orzekania na niekorzyść strony wnoszącej odwołanie. Stanowisko to zaakceptował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie rozpoznając skargę na tą decyzję w sprawie II SA/Kr 1139/09. Konkludując stwierdzić należy, iż zarażona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie narusza obowiązującego prawa. Strona skarżąca nie wywiązała się bowiem z obowiązku zagospodarowania oddanej jej w użytkowanie wieczyste nieruchomości poprzez jej zabudowę w wyznaczonym jej dodatkowym terminie który upłynął 1 maja 2007 r. Organ prawidłowo więc, opierając się o przepisy art. 63 ust. 2, ust. 3, ust. 4, art. 64 i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustalił mu opłatę dodatkową nie dopuszczając się przy tym naruszeń zarzucanych mu w skardze. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji wyroku.