I OSK 1958/11

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Izabella Kulig-Maciszewska Sędziowie: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Sędzia del. WSA Marian Wolanin Protokolant starszy inspektor sądowy Barbara Dąbrowska-Skóra po rozpoznaniu w dniu 26 kwietnia 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S.A. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 marca 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1746/10 w sprawie ze skargi T.S., E.S. i S.A. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od Wojewody Mazowieckiego na rzecz S.A. kwotę 4255 (cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Wyrokiem z dnia 23 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1746/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę T. S., E. S. i S. A. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...], którą uchylono decyzję Prezydenta Miasta Siedlce z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...], ustalającą odszkodowanie za grunt położony w Siedlcach przy ul. S., oznaczony w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] z obrębu 22, o pow. 0,0719 ha, które przeszły na własność miasta Siedlce z przeznaczeniem pod budowę drogi powiatowej klasy Z – wewnętrznej obwodnicy miasta Siedlce – na odcinku od ulicy S. do ulicy G. na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Siedlce z dnia [...] maja 2007 r., utrzymanej w mocy decyzją Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...], o ustaleniu lokalizacji inwestycji drogowej. Wyrok powyższy zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. Prezydent Miasta Siedlce ustalił odszkodowanie za wywłaszczenie wskazanej wyżej nieruchomości w wysokości 88.317 zł. Przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność w ½ części S. A. i w ½ części E. i T. S. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, tak więc odszkodowanie przyznano tym osobom według wielkości ich udziałów. Kwota odszkodowania za nieruchomość została ustalona na podstawie opinii szacunkowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu 28 kwietnia 2008 r. Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta Siedlce wnieśli E. i T. S., zarzucając znaczne zaniżenie kwoty odszkodowania i przyjęcie przy wycenie nieruchomości do porównania transakcji sprzed dwóch lat, które nie odzwierciedlają aktualnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. uchylił zaskarżoną decyzję i ustalił odszkodowanie w wysokości 53.676,00 zł na rzecz S. A. oraz w wysokości 53.676,00 zł na rzecz E. i T. S.. Organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie w sprawie, odpowiada przepisom ustawy z dnia 21 września 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Operat ten został zaktualizowany w dniu 5 lutego 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego i z tego względu Wojewoda uchylił decyzję pierwszoinstancyjną w części ustalającej odszkodowanie i orzekł merytorycznie ustalając odszkodowanie w wyższej kwocie. Skargę na decyzję Wojewody Mazowieckiego wnieśli E. i T. S. oraz S. A.. W skardze zarzucili naruszenie prawa materialnego, tj. art. 128 oraz art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez ustalenie niesłusznego, rażąco zaniżonego odszkodowania, a także zarzucili naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy z pominięciem słusznego interesu obywateli oraz brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, tj. nieuwzględnienie charakteru przedmiotowej nieruchomości i jej atrakcyjnego położenia. Skarżący podali, że ceny w szacowanym rejonie kształtują się na poziomie ok. 200 zł/m2 i taka cena została przyjęta przez Urząd Skarbowy w Siedlcach. Wojewoda Mazowiecki w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając wniesioną skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny podkreślił, iż w niniejszej sprawie kwestię sporną stanowi wysokość ustalonego odszkodowania. Odszkodowanie to ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 5 lutego 2010 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który wskazał, że na rynku lokalnym obejmującym miasto Siedlce nie było transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne o podobnych cechach do wycenianej nieruchomości. W związku z tym do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Sąd wskazał, iż z analizy operatu szacunkowego wynika, że przy określaniu wartości nieruchomości wzięte zostały pod uwagę transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę przemysłowo-składową, usługową, dokonanych w latach 2007 – 2009. Spośród 20 transakcji do porównania z wycenianą nieruchomością przyjęto 14 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Dla potrzeb określenia wartości przedmiotowej nieruchomości ustalone zostały cechy rynkowe oraz ich wagi z uwzględnieniem rynku lokalnego, cen transakcyjnych i preferencji nabywców, takie jak: położenie nieruchomości, dojazd do nieruchomości, wielkość i kształt działki, uzbrojenie terenu i możliwości inwestycyjne. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i cenę minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1 m2 na poziomie 127,26 zł. W ocenie Sądu, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości. Uznać należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości, właściwie zastosował § 36 ust. 2 pkt 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. A zatem, wbrew zarzutom skargi, rzeczoznawca majątkowy nie porównywał szacowanej nieruchomości z nieruchomościami będącymi przedmiotem transakcji pod drogi publiczne. Nie można zgodzić się również z zarzutem skargi, iż pominięto cechy tej nieruchomości takie jak lokalizacja i funkcja użytkowa. Jak wskazano powyżej rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę spośród cech nieruchomości właśnie położenie nieruchomości i jej możliwości inwestycyjne, procentowy wpływ tych cech określił odpowiednio na 30% i 10%. Rzeczoznawca wyjaśnił też, że analizą objęty został trzyletni okres poprzedzający wycenę transakcji i przyjęte do porównania transakcje są aktualne, w pełni odpowiadają stanowi rynku i odwzorowują poziomy cenowe działkę w tej strefie, a ponadto ostatnio nastąpiła stabilizacja cen działek. Z zestawienia nieruchomości przyjętych do porównania ponadto wynika, że wszystkie nieruchomości przeznaczone były pod zabudowę przemysłowo-składową i usługową, a więc tak jak szacowana nieruchomość. A zatem zarzut nieobiektywnego doboru nieruchomości podobnych nie jest zasadny. Wartość nieruchomości prawidłowo została powiększona o wycenę drzewostanu i ogrodzenia przyjmując technikę odtworzeniową. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy na podstawie, którego ustalono wysokość odszkodowania został prawidłowo sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Podkreślono też, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Odnosząc się do żądania skargi co do wystąpienia do Urzędu Skarbowego w Siedlcach w celu uzyskania informacji o poziomie średnich cen obowiązujących dla celów podatkowych na terenie miasta Siedlce w granicach ul. S. i ul. G., Sąd wskazał, że odszkodowanie za nieruchomość przejętą drogę ustala się na podstawie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Wycena więc nieruchomości dla innych celów niż ustalenie odszkodowania, w tym przypadku dla celów podatkowych, nie może być miarodajna. Z uwagi na powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając skargę za nieuzasadnioną, oddalił ją w oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł S. A., prawidłowo reprezentowany, domagając się uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów postępowania. Skarga kasacyjna oparta została o obie podstawy z art. 174 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a zaskarżonemu wyrokowi zarzucono: – naruszenie prawa materialnego tj. przepisu art. 151 i 152 ustawy z dnia 21 września 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy został wykonany w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa przez co zasadne było przyjęcie do porównania przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości gruntowych niezabudowanych, pomimo faktu, iż na badanym rynku nieruchomości miały miejsce operacje kupna - sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne o charakterze w pełni rynkowym, lecz nie zostały one wzięte pod uwagę przy sporządzaniu operatu zgodnie z wymaganiami statuowanymi w wyżej wskazanych przepisach; – naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 141 § 4 w zw. z art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, polegające na nienależytym wyjaśnieniu czy organy administracji naruszyły przepisy postępowania administracyjnego i czy naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, czego efektem było bezkrytyczne przyjęcie przez Sąd ustalonego przez organy administracji stanu faktycznego, co doprowadziło do oddalenia skargi pomimo naruszenia przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu mającym istotny wypływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor wskazał, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy błędnie i zbyt pochopnie przyjął, iż na badanym rynku nieruchomości nie miały miejsca operacje kupna - sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne o charakterze w pełni rynkowym, co skutkowało nieuprawnionym zastosowaniem przepisu § 36 ust. 2 pkt. 1 rozporządzenia i przyjęciem do porównania przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości gruntowych niezabudowanych tj. terenu przemysłowo – składowego. Skarżącemu wiadomym jest, że w najbliższej okolicy prowadzonych jest szereg inwestycji drogowych wymagających dokonania wywłaszczenia. Na terenie Siedlec prowadzona jest inwestycja budowy obwodnicy "Północnej" i ze względu na bliskie zakończenie budowy wysoce prawdopodobnym jest, że kwestie wywłaszczeń w znacznej części zostały rozstrzygnięte. Poza tym w ostatnich dwóch latach wywłaszczano nieruchomości pod budowę ronda i zjazdów w okolicy stacji paliw BP. Są to przykłady inwestycji, które są osobiście znane skarżącemu a z pewnością takich przypadków jest więcej, Wskazuje na to chociażby budowa obwodnicy Mińska Mazowieckiego, która swym zasięgiem obejmuje Powiat Siedlecki. Okoliczności te wskazują na to, że rzeczoznawca bez dokonania szczegółowej analizy rynku nieruchomości odstąpił od oceny transakcji nieruchomościami na potrzeby budowy drogi. Rzeczoznawca w sposób nieuprawniony ograniczył się do przypadków dotyczących Urzędu Miasta pomijając transakcje pomiędzy innymi podmiotami. W tym stanie rzeczy nie sposób zatem uznać, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób właściwy i zgodny z prawem. Niewłaściwe sporządzenie operatu doprowadziło również do znacznego zaniżenia wysokości odszkodowania przysługującego skarżącemu w zamian za przyznanie prawa własności jego działki na rzecz Miasta Siedlce z przeznaczeniem pod budowę drogi publicznej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie błędnie zatem przyjął, ze operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie został wykonany w sposób prawidłowy, zgodnie z przepisami prawa, jak również ze stanowi on miarodajną ocenę dla ustalenia wysokości odszkodowania. Skarżący podniósł nadto, iż Sąd I instancji w istocie uchylił się od oceny sposobu zastosowania przez organ administracji przepisów art. 7, art. 77 par 1 i art. 80 kpa., przyjmując w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że nie może on wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a jego kompetencja ogranicza się jedynie do zbadania dowodu pod względem czysto formalnym. Zdaniem wnoszącego skargę kasacyjną zwrócić należy uwagę na fakt, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego (tj. sporządzony przez niego operat szacunkowy) jest dowodem w sprawie i podlega wszechstronnej ocenie jak każdy inny dowód. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 stycznia 2006 roku wydanego w sprawie oznaczonej sygn. akt: II OSK 459/05 zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści, Z przywołanego powyżej orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie jednoznacznie wynika., że sąd rozpoznający sprawę ma kompetencje do merytorycznego badania operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu zgromadzonego w sprawie, tym bardziej w przypadku gdy dowód ten ma tak znaczące znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, czego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zaniechał, dopuszczając tym samym do naruszenia przepisów postępowania. Pełnomocnik strony wskazał ponadto, że w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Warszawie była rozpoznawana analogiczna sprawa dotycząca ustalenia odszkodowania za nieruchomość sąsiednią, stanowiąca również własność skarżącego. Wyrokiem z dnia 17 marca 2011 r. w sprawie o sygn. akt: I SA/Wa 1724/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił decyzję Wojewody Mazowieckiego oraz poprzedzająca ją decyzję Prezydenta Miasta Siedlce. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy wykonał operaty w sposób dowolny nie odpowiadający przepisom prawa. Operaty tak wadliwe nie mogły stanowić podstawy do prawidłowego ustalenia wysokości przysługującego skarżącemu odszkodowania. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Wniesiona w przedmiotowej sprawie skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie zauważyć należy, iż przepis art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako ustawa P.p.s.a., stanowi, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie zachodzą okoliczności skutkujące nieważnością postępowania, określone w art. 183 § 2 pkt 1 – 6 ustawy P.p.s.a., należało zatem odnieść się do zasadniczych zarzutów stanowiących istotę podstaw kasacji. Rozpoznając zarzuty postawione orzeczeniu Sądu I instancji, Naczelny Sąd Administracyjny uznał je za uzasadnione. Słusznie skarga kasacyjna zarzuca naruszenie § 36 ust. 1 i ust.2 pkt.1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji. Zgodnie z przepisem § 36 ust.1 przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcji uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku takich cen dopuszczalne jest określenie wartości gruntów wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących sposób uregulowany w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca sporządził operat w którym wprost wskazał, że dla potrzeb postępowania dokonał analizy rynku lokalnego na przestrzeni 3 lat poprzedzających wycenę w sprawie i w jej wyniku stwierdził, iż na badanym terenie miało miejsce kilkanaście transakcji zbycia działek gruntu przeznaczonych pod budowę lub poszerzenie dróg istniejących. Działki te położone były na obrzeżach miasta Siedlce, a ich ceny kształtowały się w granicach 35 – 100 zł za 1m2. Ostatecznie rzeczoznawca przyjął jednak, że transakcje te nie mogą być wzięte pod uwagę do porównania z wycenianą nieruchomością ze względu na ich niekorzystne położenie, uzbrojenie oraz z uwagi na fakt, że ceny transakcyjne nabycia tych gruntów nie mają w pełni charakteru rynkowego, gdyż na rynku lokalnym, jako nabywca tych gruntów występował tylko jeden podmiot tj. Prezydent Miasta Siedlce. Skutkiem tego było uznanie, że na badanym rynku nieruchomości nie miały miejsca operacje kupna – sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne o charakterze w pełni rynkowym, zatem rzeczoznawca – zgodnie z brzmieniem § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów – przyjął do porównania nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu pod tereny przemysłowo – składowe. Organy uznały taki sposób wyceny za zgodny z prawem i posłużyły się omawianym operatem przy wydaniu decyzji zapadłych w niniejszej sprawie, zaś Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjął, iż działanie organów było prawidłowe. Stanowisko to uznać jednak trzeba za błędne. Wskazać bowiem trzeba, iż treść § 36 ust. 1 rozporządzenia nie pozostawia wątpliwości, że znajduje on pierwszeństwo zastosowania w każdym przypadku gdy na analizowanym terenie miały miejsce transakcje, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. Dopiero brak możliwości przyjęcia cen transakcyjnych uzyskiwanych ze sprzedaży gruntów pozwala na przyjęcie metody wskazanej w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie wbrew stanowisku organów obu instancji rzeczoznawca nie wyjaśnił w operacie w sposób przekonujący przyjęcia braku transakcji rynkowych przeznaczonych pod drogi, gruntów mogących zostać uznane za podobne. Wyjaśnienia tej kwestii zawarte w dokumencie uznać należy za nie wystarczające, nadmiernie lakonicznie. Eliminując możliwość porównania występujących transakcji rzeczoznawca winien zawrzeć szczegółowy opis badanych nieruchomości, z uwzględnieniem tych cech, które skutkują niemożliwością uznania działek za podobne. Za nie znajdujące podstaw uznać należy przyjęcie przez rzeczoznawcę a priori, iż w przypadku występowania tylko jednego nabywcy na rynku lokalnym transakcje kupna sprzedaży nieruchomości drogowych nie mają w pełni charakteru rynkowego. Zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyegzekwowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Przepis ten decyduje zatem o przesłankach charakteru rynkowego transakcji. Dokonana transakcja kupna sprzedaży będzie mogła zostać uznana za taką. gdy spełni powyższe wymogi. Rzeczoznawca odmawiając charakteru rynkowego transakcji winien wskazać, której z przesłanek powyższej normy nie spełnia, przyjęte stanowisko winno w dokumencie zostać szczegółowo uzasadnione. Analiza przepisu nie pozwala zdaniem Sądu na przyjęcie dodatkowego kryterium w postaci "jedynego nabywcy na rynku", które skutkować miałoby niemożliwością uznania transakcji jako rynkowych. Decyzje organów obu instancji uznać należy zatem za sprzeczne z § 36 ust. 1 i ust.2 pkt.1 rozporządzenia oraz z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oparcie decyzji na wadliwym operacie narusza także art. 7, 77§1, 80 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Za słuszne uznać należy zatem zarzucenie Sądowi I instancji w skardze kasacyjnej naruszenie przepisów art. 145§1pkt.1lit.c. .P.p.s.a. w związku ze wskazanymi powyżej normami kodeksu postępowania administracyjnego, a także naruszenie prawa materialnego w postaci norm art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz §36 ust.1 i ust.2 pkt.1 rozporządzenia. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że szczegółowe wyjaśnienie zajętego w operacie stanowiska jest niezbędne nie tylko z uwagi na konieczność zaznajomienia z nimi stron postępowania, ale także dla prawidłowego dokonania jego kontroli zarówno przez organy administracyjne jak i sądowe. Operat jest dowodem, podlegającym ocenie zgodnie z art. 80 kpa. Wobec zasadności opisanych wyżej zarzutów skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 185 § 1 i art. 203 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.