I SA/Wa 1087/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędziowie WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) WSA Emilia Lewandowska Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2011 r. sprawy ze skargi M.N. i R.N. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania R.N. i M.N. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie N., obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku obwodnicy m. L. od węzła [...] do węzła [...] (włącznie), na długości [...] km (pkt 1 decyzji) oraz ustalającej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł na rzecz R.N. i M.N. (pkt 2 decyzji), a także ustalającej termin wydania ww. nieruchomości na 31 dzień od daty doręczenia przedmiotowej decyzji (pkt 3) - uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 roku w pkt 3 dotyczącym ustalenia terminu wydania nieruchomości i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu M.N. i R.N. do wydania przedmiotowej nieruchomości w terminie 30 dni o dnia doręczenia decyzji z dnia [...] kwietnia 2011 r. oraz w pozostałej części utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2005 r., nr [...], ustalił lokalizację drogi ekspresowej nr [...], na odcinku obwodnicy m. L. od węzła [...] do węzła [...] (włącznie), na długości [...] km. Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności wyżej opisanej nieruchomości położonej w gminie N. oraz ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł na rzecz M.N. i R.N., a także wskazał termin wydania nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wnieśli R.N. i M.N., zarzucając Wojewodzie [...] ustalenie zbyt niskiego odszkodowania poprzez oparcie się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. Skarżący stwierdzili, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania z nieruchomością szacowaną transakcje gruntami nie spełniającymi wymogu podobieństwa. Ponadto skarżący podnieśli, iż wskutek realizowanej inwestycji drogowej na pozostałej części nieruchomości ulegną pogorszeniu warunki użytkowania rolniczego przez co straci ona na wartości. Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 roku w pkt 3 dotyczącym ustalenia terminu wydania nieruchomości i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu M.N. i R.N. do wydania przedmiotowej nieruchomości w terminie 30 dni o dnia doręczenia niniejszej decyzji oraz w pozostałej części utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Minister powołał przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie, tj. ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Organ odwoławczy zaznaczył, iż ofertą z dnia 20 kwietnia 2010 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do M.N. i R.N. z propozycją nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Następnie wnioskiem z dnia 12 maja 2010 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wyznaczenie terminu do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowego gruntu, zaś Wojewoda [...], pismem z dnia 18 maja 2010 r. wyznaczył właścicielom ww. nieruchomości termin do dnia 9 czerwca 2010 r. na zawarcie umowy sprzedaży. Z uwagi na brak porozumienia ze współwłaścicielami co do sprzedaży gruntu, wnioskiem z dnia 11 czerwca 2010 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 17 czerwca 2010 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego, zaś pismem z dnia 11 października 2010 r. organ pierwszej instancji zawiadomił strony o terminie rozprawy administracyjnej, która odbyła się w dniu [...] października 2010 r. z udziałem stron postępowania. Podczas rozprawy przedstawiono stan faktyczny i prawny sprawy oraz zapoznano strony z operatem szacunkowym. Dalej Minister Infrastruktury zaznaczył, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie o ustalenie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., zgodnie z którym przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast § 36 ust. 2 rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod grogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %. Organ odwoławczy wskazał także, że przepisy § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Ponadto Minister podniósł, że powołany przepis § 36 ust. 1 obliguje rzeczoznawcę majątkowego do brania pod uwagę w pierwszej kolejności ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak takich transakcji, rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest dopiero wtedy do zastosowania przepisu § 36 ust. 2 pkt 1 powoływanego rozporządzenia. Wymaga to jednak zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy T.J. w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2010 r., do określenia wartości rynkowej gruntu, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Organ odwoławczy wyjaśnił, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (zgodnie z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia). Minister podkreślił, że w operacie biegła wskazała, iż wyceniana nieruchomość położona jest w odległości ok. 1,3 km od drogi krajowej nr [...], na zapleczu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej usytuowanej wzdłuż asfaltowej drogi gminnej, w otoczeniu terenów niezabudowanych użytkowanych rolniczo. Wyceniana nieruchomość to grunt użytkowany rolniczo. W ewidencji gruntów działka opisana została jako użytek rolny klasy IlIa. Natomiast na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy N., uchwalonego uchwałą Nr [...] z dnia [...] czerwca 1998 r. (Dz. U. Woj. [...] Nr [...] poz. [...]), ze zmianami wprowadzonymi uchwałą [...], ogłoszoną w Dz. U. Nr [...] poz. [...], przedmiot wyceny wydzielony został z nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej (od frontu do głębokości 90 m), w pozostałej części o przeznaczeniu pod uprawę polową, drogi krajowe ekspresowe i tereny zieleni izolacyjnej. Minister wskazał, że wycenę przedmiotowej nieruchomości, stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., określono w oparciu o ceny transakcji odnotowanych przy nabywaniu niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod drogi, położonych na terenie miejscowości L. i R. Organ podniósł, że do końcowej analizy biegła przyjęła 12 transakcji nieruchomościami drogowymi, a jako cechy wpływające na wartość szacowanej nieruchomości przyjęto: położenie, otoczenie i dojazd do nieruchomości. Biegła zaznaczyła, że ceny za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budowę dróg publicznych kształtowały się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Wartość wywłaszczanej nieruchomości określono na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie. Minister podniósł, że w niniejszej sprawie analiza sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] września 2010 r. nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operat sporządzony został bowiem zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dodatkowo organ odwoławczy zaznaczył, że wybór nieruchomości porównawczych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Co prawda dobór tych nieruchomości jest oceniany przez organy administracji w trakcie prowadzonego postępowania, pod względem jego zgodności z przepisami prawa, niemniej jednak w niniejszej sprawie organ nie dopatrzył się uchybień. Odnosząc się natomiast do zarzutu skarżących dotyczącego zmniejszenia wartości pozostałej części nieruchomości organ odwoławczy wskazał, iż obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, nie przewidują natomiast przyznania w trybie administracyjnym odszkodowania za ewentualne zmniejszenie się wartości nieruchomości przyległej. Roszczenia związane z poniesioną w tym zakresie szkodą mogą być dochodzone jedynie na drodze cywilnoprawnej. Jednocześnie organ wyjaśnił, że w zaskarżonej decyzji Wojewoda [...] zobowiązał M.N. i R.N. do wydania nieruchomości w terminie 31 dni od dnia doręczenia decyzji z dnia [...] grudnia 2010 r., jednakże w związku z faktem, iż od decyzji tej wniesiono odwołanie, na obecnym etapie postępowania należało na nowo określić termin wydania wywłaszczonej nieruchomości. Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnieśli R.N. i M.N. Skarżący zarzucili naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego przez utrzymanie w mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] w części ustalającej kwotę odszkodowania za wywłaszczenie na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] pomimo, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T.J., stanowiący podstawę do ustalenia kwoty należnego odszkodowania, sporządzony został z naruszeniem zasad ustalonych we wskazanych wyżej przepisach przez przybranie nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wywłaszczanej; 2) przepisu prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy, co do którego wątpliwości wywłaszczonych nie zostały w sposób przewidziany prawem wyjaśnione; 3) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. przez uznanie za prawidłowy i miarodajny dla wydania rozstrzygnięcia, operatu szacunkowego dotkniętego wskazaną wyżej wadą, akceptację stanowiska biegłej, która w odpowiedzi na zarzuty skarżących do jej operatu ograniczyła się do jednozdaniowej wypowiedzi zawartej w piśmie z dnia 29 października 2010 r. , skutkiem czego nie zostały należycie wyjaśnione istotne okoliczności, nie został zebrany wyczerpująco zebrany i rozpatrzony cały materiał dowodowy; 4) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 8, 10 k.p.a. poprzez ograniczenie prawa osób wywłaszczanych do czynnego udziału w postępowaniu na skutek niewyegzekwowania od rzeczoznawcy majątkowego rzetelnego ustosunkowania się do zastrzeżeń M.N. co do sporządzonego przez biegłego operatu, co skutkowało również podważeniem zaufania do organów Państwa, w sytuacji gdy wbrew uprawnieniu wynikającemu z art. 95 k.p.a. pozbawiony on został możliwości zadawania biegłej pytań z uwagi na jej niestawiennictwo na rozprawę; 5) naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 107 § 3 w zw. z art. 140 k.p.a. na skutek braku szczegółowego wyjaśnienia przyczyn uznania rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji za prawidłowe w szczególności poprzez wyczerpującą analizę operatu szacunkowego z dnia [...] września 2010 r. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że w ich ocenie ustalone odszkodowanie winno być godziwe, tzn. odpowiadające wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości. Przede wszystkim, w ocenie skarżących, nietrafny jest wybór nieruchomości, które biegła uznała za podobne do nieruchomości wycenianej. Według nich tylko jedna z pośród przybranych działek może być uznana za spełniającą kryterium podobieństwa. Chodzi o działkę położoną w R. o pow. [...] m2., która została zakupiona przez GDDKiA w cenie po [...] zł za m2. W charakterystyce tej działki biegła wskazała na następujące cechy: atrakcyjne położenie w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy, bezpośrednio przy drodze gminnej asfaltowej, wzdłuż której usytuowane uzbrojenie (elektr. woda i gaz). Z kolei opisując położenie nieruchomości wywłaszczanej biegła wskazała na następujące, istotne, elementy: "Działka została wydzielona z nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu w planie miejscowym: od frontu na głębokości 90 m - tereny zabudowy zagrodowej MR z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej MN " - (str. 7 operatu pkt III). Dalej skarżący podnieśli, że przed podziałem działek na potrzeby postępowania wywłaszczeniowego w związku z budową obwodnicy, nieruchomość wywłaszczona i nieruchomość pozostała (leżąca bezpośrednio przy drodze gminnej, posiadająca pełne uzbrojenie) należały do skarżących i stanowiły jedną całość gospodarczą, a więc również i handlową. Nieruchomość wywłaszczona została odcięta na potrzeby wywłaszczenia. Zatem nie na skutek własnej aktywności skarżących. Oznacza to, że na potrzeby ustalania odszkodowania winna być traktowana tak, jakby miała bezpośredni dostęp do wszystkich mediów. Dalej skarżący podnieśli, że podczas postępowania administracyjnego M.N. zmierzał do wykazania, że rzeczoznawca winna jako nieruchomości podobne dobrać działki leżące w rozproszonej zabudowie lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Ponadto skarżący zarzucili nieobecność biegłej na rozprawie administracyjnej oraz lakoniczność jej pisemnych wyjaśnień. Skarżący wskazali, iż mimo stwierdzenia biegłej, że położenie wycenianych działek ocenia jako dość dobre, to jako działki podobne wybrała działki, z których aż 10 tego kryterium nie spełnia. W konsekwencji skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] oraz o zasądzenie od strony przeciwnej kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ocenie Sądu skarga jest bezzasadna, bowiem zaskarżona decyzja z dnia [...] kwietnia 2011 r. nie narusza prawa. Przedmiotem rozpoznawanej sprawy jest wywłaszczenie prawa własności nieruchomości położonej w gminie N., oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] i ustalenie odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958), dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) - w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r. - wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Przepis art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych nakłada na organ prowadzący postępowanie wywłaszczeniowe obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Mając na uwadze powyższe przepisy oraz materiał dokumentacyjny znajdujący się w aktach sprawy Minister Infrastruktury uznał, iż postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo, a ocenę tę popiera Sąd rozpatrujący niniejszą skargę. Kwestię sporną w sprawie stanowi wysokość ustalonego odszkodowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie zaś do art. 18 ust. 2 powoływanej ustawy wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Stosownie do art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia, metody, techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei ustęp 2 tego przepisu stanowi, że przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] września 2010 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy wykazał, że na rynku lokalnym – powiecie l., w obszarze gmin graniczących z miastem w szczególności gmin N. i W. – odnotowano transakcje rynkowe gruntami podobnymi przeznaczonymi pod drogi publiczne. Biegła podkreśliła, że w obszarze powiatu lubelskiego w okresie ostatnich dwóch lat odnotowano ponad 100 transakcji obrotu gruntami nabywanymi pod budowę krajowej drogi ekspresowej. Ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne uzależnione były głównie od położenia, stopnia zagospodarowania i uzbrojenia terenów otaczających, dostępu do dróg publicznych, zaś nie są uzależnione od wielkości i kształtu nieruchomości. A zatem prawidłowo rzeczoznawca majątkowy zastosował § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nakazujący uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero bowiem brak gruntów o przeznaczeniu drogowym pozwala rzeczoznawcy majątkowemu na zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy wycenie przedmiotowego gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie korygowania ceny średniej, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty ceny średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Biegła określając stan nieruchomości prawidłowo wskazała, że wyceniane działki nr [...] i nr [...] zostały wydzielone z nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu w planie miejscowym. Działka nr [...] (powstała z wydzielenia z działki nr [...]) oraz działka nr [...] (powstała z wydzielenia z działki nr [...]) są działkami położonymi w części nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod uprawy polowe RP oraz drogi krajowe ekspresowe KDE i tereny zieleni izolacyjnej ZI. Natomiast pozostała część nieruchomości (pozostała część dawnej działki nr [...] i działki nr [...]), od frontu na głębokości 90 m – w planie miejscowym stanowi teren zabudowy zagrodowej MR z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej. Stanowisko biegłej potwierdza pismo Wójta Gminy N. z dnia [...] czerwca 2010 r., nr [...]. Ponadto rzeczoznawca majątkowy zaznaczył, iż działki gruntu są niezabudowane, niezagospodarowane i użytkowane rolniczo, zaś bezpośrednie otoczenie wycenianych działek stanowią grunty przeznaczone pod uprawy polowe. Precyzując otoczenie wycenianej nieruchomości biegła wskazała, że leży ona na zapleczu budowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej usytuowanej wzdłuż asfaltowej drogi gminnej, która jest położona około 130 m od wycenianych działek. Dalej biegła podkreśliła, że wszystkie media usytuowane są wzdłuż asfaltowej drogi gminnej i są dostępne ale dla części frontowej nieruchomości, z której wydzielono działki pod drogę, przeznaczonej pod zabudowę, natomiast w najbliższym otoczeniu wycenianych działek teren jest nieuzbrojony. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego do porównania przyjęto 12 transakcji nieruchomościami podobnymi – o takim samym stanie zagospodarowania i sposobie użytkowania oraz położone na terenie tej samej gminy, co wyceniana działka (N.) oraz gminy sąsiedniej (W.). Biegła przyjęła do porównania nieruchomości położone na zapleczu zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej w otoczeniu gruntów rolnych nieuzbrojonych (str. 11 operatu). Ustalone zostały cechy nieruchomości najbardziej wpływające na poziom ich cen, tj. cecha: położenie nieruchomości i otoczenie nieruchomości. Biegła wskazała, że cecha ta uwzględnia odległość względem terenów zabudowanych, względem uzbrojenia terenu i dróg dojazdowych. Na stronie 12 operatu szacunkowego rzeczoznawca wyjaśnił, że położenie dobre to położenie w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy i terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno - usługową oraz w odległości ponad 50 m od zabudowy, w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod uprawy polowe, ale z najbardziej dogodnym dojazdem z drogi asfaltowej drogą gruntową wzdłuż całej nieruchomości. Z kolei położenie dość dobre to położenie w odległości 50 m od zabudowy, w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod uprawy rolne, zaś położenie średnie to położenie również - (j.w.) - w odległości 50 m od zabudowy, ale w znacznym obniżeniu terenu. Na podstawie 12 transakcji ustalono cenę maksymalną ([...] zł za 1 m2) i cenę minimalną ([...] zł za 1 m2), a w efekcie końcowym ustalono cenę 1 m2 na poziomie [...] zł. Biegła wskazała, że nieruchomość o cenie minimalnej ma średnie położenie, tzn. położona jest na zapleczu i w znacznym oddaleniu od zabudowy mieszkalno - zagrodowej i uzbrojenia terenu, zaś nieruchomość o cenie maksymalnej ma atrakcyjne położenie, tzn. położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej, bezpośrednio przy drodze gminnej asfaltowej wzdłuż, której usytuowano uzbrojenie (elektr., woda, gaz). Jednocześnie wskazano, że ze względu na przyjęcie do zbioru transakcji z bieżącego roku, nie korygowano cen ze względu na upływ czasu. Wartość wywłaszczonej nieruchomości określono na kwotę [...] zł. W ocenie Sądu, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów. W toku postępowania administracyjnego skarżący wskazali, że wbrew twierdzeniom biegłej, wyceniane działki nie są położone w oddaleniu od terenu zabudowanego, gdyż w odległości 100 m od wywłaszczonej nieruchomości znajdują się domy, tym samym działki położone są w rozproszonej zabudowie zagrodowej i siedliskowej. Ponadto, w ich ocenie, tylko jedna z porównywanych działek spełnia kryteria podobieństwa do działek wycenianych, tj. położona w R., w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy, bezpośrednio przy drodze gminnej asfaltowej, zakwalifikowana przez biegłą do usytuowanych atrakcyjnie. Swoją argumentację popierali faktem, iż pozostałe działki, powstałe po podziale dokonanym dla wywłaszczenia, położone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenie zabudowy zagrodowej MR z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej MN i usytuowane są bezpośrednio przy drodze gminnej. Zdaniem Sądu, analiza akt sprawy nie pozostawia wątpliwości, co do słuszności uznania przez organy obu instancji, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, stanowiący podstawę do określenia kwoty odszkodowania w zaskarżonej decyzji odpowiadał cechom operatu prawidłowego, zupełnego, logicznego i wiarygodnego. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Wskazuje ponadto podstawy prawne oraz uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne oraz przedstawia tok obliczeń oraz ich wynik końcowy. W ocenie Sądu położenie wycenianych działek w części nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod uprawy polowe RP oraz drogi krajowe ekspresowe KDE i tereny zieleni izolacyjnej ZI, usytuowanie ich w odległości ponad 50 m od istniejącej zabudowy zagrodowo – mieszkalnej (położonej wzdłuż gminnej drogi asfaltowej) i w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych – nie świadczy o tym iż wyceniane działki mają bezpośredni dostęp do drogi gminnej i dostęp do wszystkich mediów, tak jak podnoszą skarżący. Zważyć należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Zyskuje też aprobatę Sądu uzasadnienie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej braku możliwości ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości pozostałej części nieruchomości na co wskazywali skarżący podnosząc, iż przed wywłaszczeniem nieruchomość stanowiła jedną całość gospodarczą, a więc i handlową. Słusznie Minister wskazał, że żądanie skarżącego w tym zakresie ma charakter cywilnoprawny i nie podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej, dlatego też może być dochodzone wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym. Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia art. 8, 10 k.p.a. z zw. z art. 95 § 1 k.p.a. sprowadzającego się do zaniechania przeprowadzenia przez organ administracji rozprawy z udziałem biegłego, podczas której byłaby moliwa, jak podnoszą skarżący, konfrontacja stanowiska biegłego ze stanowiskiem stron, wskazać należy, iż przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego nie jest obligatoryjne. Niewątpliwie powinność przeprowadzenia rozprawy z udziałem biegłego będzie miała miejsce w sytuacjach, gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy, celem dokonania przez organ prawidłowej oceny przeprowadzonych dowodów. Taka sytuacja nie występowała w niniejszej sprawie. Organ administracji zgromadził materiał dowodowy, w tym operat szacunkowy, oraz przeprowadził, w dniu [...] października 2010 r., rozprawę administracyjną, na której M.N. podniósł, że jego działka nie jest położona w oddaleniu od terenu zabudowanego, gdyż w odległości 100 m znajdują się domy, oraz wskazał że nieruchomość wyceniana jest położona w rozproszonej zabudowie zagrodowej i siedliskowej. M.N. podniósł także, że nie będzie mógł w pełni korzystać z pozostałych gruntów powstałych po podziale nieruchomości, dokonanym na potrzeby wywłaszczenia. W piśmie z dnia 29 października 2010 r. biegła nie zakwestionowała położenia wycenianych działek w odległości ok. 100 m od istniejącej zabudowy zagrodowo - mieszkalnej, sprecyzowała że działki te są położone w odległości ponad 50 m od istniejącej zabudowy zagrodowo – mieszkalnej w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych, a położenie ich wyceniła jako dość dobre. Powyższe ustalenia dokonała zaś zgodnie ze stanem faktycznym stwierdzonym podczas oględzin nieruchomości oraz uwidocznionym na mapie ewidencyjnej. Zauważenia ponadto wymaga, iż pismem z dnia 26 listopada 2010 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o zakończeniu postępowania dowodowego i o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań - przed wydaniem decyzji administracyjnej (potwierdzenie odbioru ww. pisma przez skarżących znajduje się w aktach sprawy administracyjnej). Tak więc niezasadnie podniesiono zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. Ponadto należy podnieść, że w utrwalonym już orzecznictwie sądowym istnieje pogląd, iż jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (vide: wyrok NSA z dnia 14.03.2007 r., I OSK 322/06, LEX nr 329151, wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006 r., I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok WSA w Warszawie z dnia 07.05.2007 r., sygn. akt I SA/Wa 547/07, opubl. Legalis) - czego skarżący nie uczynili, podnosząc jedynie, że przyznane odszkodowanie jest za niskie. Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku. ----------------------- 14