I SA/Wa 1643/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska WSA Przemysław Żmich Protokolant sekretarz sądowy Agnieszka Żurawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2012 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w W. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury po rozpatrzeniu odwołania [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej jako [...] sp. z o.o.), reprezentowanej przez członka zarządu R. R., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu na rzecz [...] sp. z o.o. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, przeznaczonej na cele budowy [..] Obwodnicy P. w ciągu drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] i w ciągu drogi krajowej nr [...], w rejonie więzła "[...]" autostrady [...], położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, a także zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Nieruchomość położona w gminie T., obręb S., oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] ha została objęta decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2008 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji polegającej na budowie [....] Obwodnicy miasta P. w ciągu drugi krajowej nr [...] na odcinku [...] i w ciągu drogi krajowej nr [...] w rejonie węzła "[...]" autostrady [...] w gminach S., powiat [...] i miasto P., województwo [...]. Decyzja ta została zmieniona decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2008 r., nr [...]. Kolejną decyzją z dnia [...] maja 2009 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz [...] sp. z o.o. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości przeznaczonej na cele budowy [...] Obwodnicy P. w ciągu drogi krajowej nr [...], w rejonie węzła "[...]" autostrady [...] położonej w gminie T., obręb S., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha i zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji adwokat P. W., pełnomocnik [...] sp. z o.o. wniósł odwołanie podnosząc, że wartość nieruchomości ustalona została w kwocie netto, to jest bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług (VAT), a Wojewoda [...] winien w decyzji powiększyć należne odszkodowania odpowiadające wartości netto nieruchomości o kwotę odpowiadającą wartości podatku VAT wg. właściwej stawki. Minister Infrastruktury decyzją z [...] lutego 2010 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2009 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ stwierdził, że w operacie szacunkowym nieprawidłowo określono przeznaczenie nieruchomości, z której wydzielono działkę przejętą pod budowę drogi publicznej, a dodatkowe postępowanie dowodowe wykazało, że szacowana nieruchomość położona była na terenach o różnorodnym przeznaczeniu. Wojewoda [...] po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z [...] lutego 2011 r., nr [...] orzekł o ustaleniu na rzecz [...] sp. z o.o. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Od powyższej decyzji [...] sp. z o.o. wniosła odwołanie do Ministra Infrastruktury kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania i wskazując na upływ 7 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego do dnia wydania decyzji o odszkodowaniu, a także niewyjaśnienie wszystkich okoliczności dotyczących operatu szacunkowego z dnia 22 czerwca 2010 r. Skarżący podniósł zarzut, iż oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w sposób nieodpowiedni poprzez przejęcie do porównań transakcji nieruchomości nie odznaczających się dużym stopniem podobieństwa pod względem położenia oraz poprzez nie spełnienie warunków wymaganych dla cen transakcyjnych. Odwołujący się wskazał, że niesłusznie nie uwzględniono podatku VAT w wartości odszkodowania przyznanego spółce z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości co stanowi naruszenie ustawy o podatku od towarów i usług. Na poparcie przedmiotowych argumentów załączono opinię Federacji Rzeczoznawców Majątkowych, interpretację indywidualną sporządzoną przez Dyrektora Izby Skarbowej oraz korespondencję pomiędzy Ministerstwem Infrastruktury, a Zastępcą Rzecznika Praw Obywatelskich. Rozpoznając po raz kolejny odwołanie Minister Infrastruktury w pierwszej kolejności odwołał się do treści art. 6 ust. 2 i ust. 3, art. 12 ust. 4 pkt 1 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 154, poz. 958 ze zm.) regulujących zasady i wysokość ustalenia odszkodowania, oraz na treść art. 134 ust 1- 3 i 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102, poz. 651 ze zm.) również odnoszących się do zasad ustalenia odszkodowania oraz metod i techniki szacowania nieruchomości, jak również na § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), który przewiduje dwie generalne zasady szacowania wartości rynkowej gruntu. Po pierwsze, w przypadku znajomości cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i uzyskanych z ich sprzedaży, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia). Natomiast w przypadku braku takich transakcji, wartość gruntu ustala się w dwojaki sposób w zależności od tego, czy dotyczy ona działek wydzielonych czy też zajętych pod drogi publiczne. W przypadku szacowania wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne wartość gruntu określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia). Badając sprawę Minister Infrastruktury wskazał, że w przedmiotowej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości opisanej jako działka nr [...] stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] czerwca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego V. W. V. W. wyjaśniła, że dla obszaru objętego wyceną obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T. zatwierdzone uchwałą Rady Gminy T. z dnia [...] listopada 2005 r. Biegła ustaliła, że grunt z którego wydzielono działkę pod drogę publiczną znajdował się na terenie w części przeznaczonym pod komunikację, w części jako tereny pod pas zieleni izolacyjnej, w części jako tereny strategiczne dużego biznesu bez prawa zabudowy. Organ odwoławczy zauważył, że w celu dokonania wyceny przedmiotowego gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów o podobnym przeznaczeniu to jest pod budowę dróg zgodnie z zasadami z § 36 ust. 1 cytowanego rozporządzenia. Z operatu wynika ponadto, że dokonano poszukiwań transakcji dotyczących podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, nabywanych w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie drogi publicznej. Ponadto przeanalizowano odrębnie rynek nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje komercyjne. Monitoringiem objęto okres dwóch lat poprzedzających wycenę. Do końcowej analizy porównawczej przyjęto cztery transakcje dotyczące kupna sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych w miejscowości gminy S. zawartych w okresie od 2008 roku do 2010 r. Na wartość nieruchomości miały wpływ lokalizacja, otoczenie wraz ze strukturą w sąsiedztwie, możliwości zainwestowania, kategorię drogi oraz powierzchnię i kształt działki. Odnosząc się do zarzutu nieodpowiedniego oszacowania wartości nieruchomości poprzez przyjęcie do porównań transakcji nieruchomości nie odznaczających się dużym stopniem podobieństwa pod względem położenia, Minister Infrastruktury zauważył, że na stronie 16 operatu szacunkowego położenie (lokalizacja) nieruchomości porównawczych zostało ocenione jako położenie bardzo dobre i dobre, tam gdzie przyznano cechę dobre następnie zostało skorygowane ze względu na różnice w wartościach tych nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości szacowanej. W stosunku do wycenianej nieruchomości przyjęto, że jej lokalizacja na rynku jest bardzo dobra. Pod uwagę wzięto również cechę rynkową jaką jest przydatność gruntu i możliwości inwestycyjne oraz otoczenie i strukturę obiektów w sąsiedztwie, korygując różnice w górę ze względu na różnice w wartościach tych nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości szacowanej. Organ odwoławczy wskazał również, że z opisu wycenianej nieruchomości wynika ponadto, że nieruchomości opisane w operacie odznaczają się znacznym stopniem podobieństwa pod względem lokalizacji, sąsiedztwa i przeznaczenia. Uwzględniając powyższe Minister Infrastruktury uznał, że oceniany operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, co oznacza, że Wojewoda [...] prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za ww. nieruchomość. Odnosząc się do zarzutów odwołującego się, iż transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi nie spełniają warunków wymaganych dla cen rynkowych Minister Infrastruktury zaznaczył, że pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to jednak przepis nie określa sposobów zawierania umów, które można by zakwalifikować jako umowy stanowiące podstawy określenia wartości rynkowej nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przyjmuje się dwie niezależne od siebie przesłanki, pierwszą dotyczącą kwestii niezależności dwóch podmiotów zawierających umowę, braku sytuacji przymusowej, w której przedmiotowa umowa dochodzi skutku oraz istnienie stanowczego zamiaru zawarcia umowy. Druga przesłanka odnosi się do czasu jaki jest niezbędny, aby wyeksponować nieruchomość na rynku. Odnosząc się do żądania strony dotyczącego naliczania podatku VAT Minister Infrastruktury wyjaśnił, że podatek VAT związany m. in. z transakcją kupna sprzedaży nieruchomości oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek lecz jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe podatek VAT jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zwarcia transakcji, który jest odliczany od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Dlatego też określana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących czynnikami centowórczymi. Dlatego obowiązkiem organu administracyjnego jest przyznanie odszkodowania odpowiadającego rynkowej wartości nieruchomości . Organ odwoławczy sięgnął również do orzecznictwa sądów administracyjnych, na tle którego ukształtowana jest linia orzecznicza, zgodnie z którą wysokość odszkodowania za przejmowane prawo własności i części składowe gruntu stanowiące odrębną własność nie powinna być powiększona o podatek VAT. Uwzględniając powyższe ustalenia Minister Infrastruktury decyzją z [...] czerwca 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2011 r., nr [...]. Na powyższą decyzję z dnia [...] czerwca 2011 r., [...] sp. z o.o. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się jej uchylenia. Skarżąca zarzuciła organowi: - naruszenie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ustalenie odszkodowania za przejętą nieruchomość według wartości aktualnej na 7 miesięcy przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania oraz bez zbadania przez organ administracji aktualności operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, jak również ustalenie wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość w oparciu o operat szacunkowy, którego wątpliwości nie zostały wyjaśnione na rozprawie ani później przez pisemne ustosunkowanie się do nich przez biegłego, - naruszenie art. 134 ust. 1- 4 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie za organem pierwszej instancji, że wartość nieruchomości powinna zostać oszacowana przy zastosowaniu przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia pomimo, że nie zachodziły przesłanki do jego zastosowania, gdyż powinien zostać uwzględniony przepis § 36 ust. 2, jak również przyjęcie za organem pierwszej instancji wartości wywłaszczonej nieruchomości na podstawie transakcji nierynkowych nie nadających się do porównania, bowiem nie występujących na tym samym rynku lokalnym, co doprowadziło do określenia nierynkowej wartości wywłaszczonej nieruchomości, - naruszenie art. 12 ust. 5 w związku z art. 4 i 4a ustawy o realizacji inwestycji w związku z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach z dnia 5 lipca 2001 r. oraz art. 21 ust. 2 i art. 32 ust. 1 Konstytucji poprzez nieuwzględnienie podatku od towarów i usług w wartości odszkodowania przyznanego skarżącemu z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, - naruszenie art. 7, 8, 9, 10, 11, 75,77 § k.p.a. 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego co najmniej w zakresie wnioskowanym przez skarżącego co spowodowało ustalenie błędnej wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość, zastosowanie przez organ administracji oczywiście błędnych kryteriów oceny dowodów oraz przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów zaniechanie należytej oceny operatu szacunkowego opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego V. W., uniemożliwienie skarżącemu uzyskania oceny operatu szacunkowego opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego V. W., niepowołanie przez organ drugiej instancji podstawy prawnej zaskarżonej decyzji w zakresie przepisów prawa materialnego, lakoniczne uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz nie ustosunkowanie się do wszystkich twierdzeń i zarzutów zgłaszanych w postępowaniu prze organem pierwszej instancji. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie. Ustosunkowując się do zarzutów skargi organ stwierdził, że nie zawierają one nowych okoliczności, które mogłyby być uwzględnione w postępowaniu odwoławczym, a stanowią jedynie powtórzenie zarzutów do których organ ustosunkował się w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga jest niezasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Na wstępie należy zauważyć, że stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269, ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, przy czym Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej: ustawą P.p.s.a. W związku z tym sąd administracyjny kontroluje zaskarżoną decyzję wyłącznie w aspekcie jej zgodności z prawem i może ją wzruszyć jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a.). W rozpoznawanej sprawie stan faktyczny jest bezsporny. Niekwestionowaną okolicznością jest bowiem, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położona w gminie T., obręb S., na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2008 r., została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej na mocy przedmiotowej decyzji lokalizacyjnej. Bezsporne jest również to, że dotychczasowemu właścicielowi przysługiwało w związku z przejęciem nieruchomości pod drogę odszkodowanie do wypłaty którego zobowiązany jest Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Istotą sporu jest natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2010 r., sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego V. W. w dniu [...] czerwca 2010 r., zwierającego wycenę zajętej pod drogę publiczną działki ewidencyjnej nr [...]. Dokonując wyceny ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, opierając się przy tym na materiale porównawczym w postaci transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne położone w miejscowościach gminy S. zawartych w okresie od 2008 r., do 2010 r. Uzasadniając dobór materiału porównawczego rzeczoznawca wskazała, że dokonano poszukiwań transakcji dotyczących podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, nabywanych w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie drogi publicznej. Ponadto przeanalizowano odrębnie rynek nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje komercyjne. W ocenie sądu operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami wskazanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Materialnoprawną przesłanką dla zastosowania metody oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości stanowi § 36 powołanego Rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Z § 36 ust. 1 rozporządzenia wynika, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości drogowych należy stosować podejście porównawcze. Ponadto z unormowania tego wynika, do porównania przyjmować należy ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Podkreślenia wymaga przy tym to, że pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości drogowej jest jej porównanie do wartości nieruchomości drogowych. Natomiast § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia reguluje sytuację, gdy na rynku brak jest transakcji gruntami drogowymi, wówczas wyceny należy dokonać w sposób określony w tym przepisie. Co jest również zgodne z normą art. 134 ust. 2 ustawy, nakazującą uwzględniać przy ustalaniu wartości nieruchomości jej przeznaczenie. W świetle takiego uregulowania rozporządzenia, sięganie przy ustaleniu wartości nieruchomości drogowych do normy § 36 ust. 2 pkt 2, winno następować w sytuacjach, gdy nie jest możliwe ustalenie wartości tych nieruchomości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Ustalenie wartości nieruchomości drogowej na podstawie wartości gruntów przyległych nie będzie bowiem adekwatne do wartości gruntów drogowych. Zgodzić należy, się przy tym z opinią wyrażoną przez Ministra Infrastruktury, że powołany przepis nie ustanawia alternatywnych sposób wyceny nieruchomości. Wręcz przeciwnie każdy jego kolejny ustęp jest następnym etapem wyceny w przypadku, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym sprawy. W kontekście powyższych wywodów stwierdzić należy, że zarzut naruszenia przez organy orzekające w sprawie art. 134 ust. 1- 4 ustawy z dnia 20 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, jak również art. 151 tej ustawy i § 36 ust. 1 i 2 cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., jest niezasadny. W niniejszej sprawie bezspornym jest, że przedmiotowa działka została zajęta pod drogę publiczną. Z treści operatu szacunkowego sporządzonego przez V. W. w dniu 22 czerwca 2010 r., wynika, że biegła do porównania przy zastosowaniu metody z § 36 powołanego rozporządzenia przyjęła transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Podobieństwo to dotyczy zarówno lokalizacji, sąsiedztwa jak i przeznaczenia nieruchomości. Skoro zatem funkcjonowały na rynku lokalnym transakcje dla gruntów o podobnym przeznaczeniu, biegła nie mogła zastosować metody § 36 ust. 2 pkt 2. Tym samym operat szacunkowy z dnia 22 czerwca 2010 r. musiał być sporządzony na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia, gdyż na rynku wystąpiły transakcje nieruchomościami odpowiednio przeznaczanymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Nie można zgodzić się również ze skarżącym, że Minister Infrastruktury i Wojewoda [...] naruszyli przepis art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez ustalenie odszkodowania za nieruchomość bez zbadania aktualności operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono odszkodowanie. Stosownie bowiem do treści art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Tym samym operat sporządzony w dniu 22 czerwca 2010 r. w dacie wydania zaskarżonych decyzji nadal był aktualny. Sąd nie podziela również zarzutu naruszenia przez ograny orzekające w sprawie powołanych w skardze przepisów art. 12 ust. 5 w związku z ust. 4 i 4a ustawy o realizacji inwestycji w związku z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach z dnia 5 lipca 2001 r., i art. 21 ust. 2 i art. 32 ust. Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, co skutkowało nieuwzględnieniem podatku od towarów i usług w wartości odszkodowania przyznanego skarżącemu. Podkreślić należy, że ustalenie odszkodowania w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych dokonywane jest przy uwzględnieniu wartości rynkowej nieruchomości. Potwierdzeniem takiego stanowiska jest zapis § 11 powołanego już wcześniej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, które ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane na m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez podatku VAT, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT. W ocenie Sądu brak jest zatem podstaw do przyjęcia stanowiska, że wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT. Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej w ogóle nie przewidują. Nie jest rolą sądu administracyjnego ocena, czy bardziej uzasadnione byłoby powiększanie tej kwoty o należne podatki. Postulat w tym zakresie należy skierować do ustawodawcy. Na marginesie wspomnieć jedynie należy, że sądy administracyjne reprezentują zgodny pogląd w kwestii nieuwzględnienia podatku od towarów i usług w wartości odszkodowania, co znajduje swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 kwietnia 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 44/11, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 173/11). Odnosząc się do zarzutów naruszenia przez Ministra Infrastruktury przepisów zasad ogólnych kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, przeprowadzenia postępowania dowodowego, oceny materiału dowodowego Sąd stoi na stanowisku, że nie znajdują one odzwierciedlenia zarówno w dokumentacji zgromadzonej w sprawie jaki i w treści zaskarżonych decyzji. Zarówno bowiem Minister Infrastruktury jak i Wojewoda [...] prawidłowo ustalili stan faktyczny w sprawie, zebrali dowody niezbędne do wydania rozstrzygnięcia, dokonali ich właściwej oceny, jak również w sposób staranny, logiczny i wyczerpujący przedstawili rozumowanie, które doprowadziło do wydania rozstrzygnięcia. Szczególnie obszernie organ odwoławczy odniósł się do oceny prawidłowości operatu szacunkowego także w kontekście zarzutów odwołania. Organ ten opisał zarzuty, a następnie szczegółowo się do nich odniósł na stronach 3 – 5 uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Wbrew twierdzeniu skarżącej organy dokonały wnikliwej analizy operatu, wskazując na treść art. 80 k.p.a. i uznać, że jest to dowód podlegający ocenie tak jak każdy inny dowód w sprawie. Wobec tego zarzut, że organy nie odniosły się do rzetelności operatu jest niezasadny. Ocena operatu przez organy, jak wyżej wskazano, nie budzi zastrzeżeń Sądu. W tym stanie rzeczy, wobec ustalenia, iż Minister Infrastruktury nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa mających wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.