I OSK 1391/12

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Joanna Runge-Lissowska sędzia NSA Małgorzata Masternak-Kubiak (spr.) sędzia del. WSA Robert Sawuła Protokolant starszy asystent sędziego Piotr Baryga po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2014 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 1642/11 w sprawie ze skargi E. J. i E. D. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza na rzecz Ministra Infrastruktury i Rozwoju od E. J. i E. D. solidarnie kwotę 280 (dwieście osiemdziesiąt) zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego Wyrokiem z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1642/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawie ze skargi E. J. i E. D. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...]. Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział w Olsztynie zwróciła się do Wojewody Warmińsko – Mazurskiego o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie za przejęte z mocy prawa, na rzecz Skarbu Państwa, prawo własności nieruchomości objętej ostateczną decyzją lokalizacyjną Wojewody Warmińsko – Mazurskiego z dnia [...] października 2008 r., nr [...]. Przedmiotową decyzją Wojewoda Warmińsko – Mazurski ustalił warunki lokalizacji drogi dla zadania "Budowa drogi ekspresowej S7 na odcinku Olsztynek – Nidzica wraz z obwodnicą Olsztynka w ciągu drogi krajowej nr 51". Decyzją tą zostały objęte m. in. grunty działki oznaczonej na mapie i w rejestrze gruntów obrębu F., gm. N. nr [...] stanowiącej uprzednio współwłasność E. G. J. i E. D. w udziałach po ½ części. Z dniem, w którym powyższa decyzja stała się ostateczna, Skarb Państwa stał się z mocy prawa właścicielem tej nieruchomości (art. 12 ust. 2, 4 i 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.). W toku prowadzonego postępowania administracyjnego organ pierwszej instancji wyjaśnił, że odszkodowanie za przejęte pod drogi krajowe nieruchomości ustala wojewoda w odrębnej decyzji. Stosownie do treści art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W rozpoznawanej sprawie Wojewoda Warmińsko – Mazurski zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość działki nr [...]. Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość działki nr [...] została określona przez rzeczoznawcę majątkowego, według jej stanu z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej Wojewody Warmińsko – Mazurskiego z [...] października 2008 r. oraz według poziomu cen na dzień wydania decyzji o przyznaniu odszkodowania, na kwotę 3.052,00 zł. Mając na uwadze powyższe ustalenia Wojewoda Warmińsko – Mazurski decyzją z [...] grudnia 2010 r. ustalił odszkodowanie w wysokości 3.052,00 zł. za prawo własności opisanej w niej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0174 ha, na rzecz Starosty Nidzickiego w kwocie 35,34 zł., E. G. J. za udział ½ części w kwocie 1.508, 33 zł., E. D. za udział ½ części w kwocie 1.508, 33 zł. Ponadto pkt 2 decyzji zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz Starosty Nidzickiego, E. G. J. i E. D. Od powyższej decyzji odwołanie wniosły E. J. i E. D. wskazując, że rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął, że przedmiotowa nieruchomość została wydzielona z nieruchomości rolnej. Ponadto zarzuciły organowi, że pomimo podniesienia zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w terminie wskazanym przez Wojewodę Warmińsko – Mazurskiego, organ, nie czekając na upływ terminu, wydał decyzję o ustaleniu odszkodowania, opierając się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. Odwołujące się zaznaczyły również, że przedmiotowa działka ma charakter budowlany, a nie rolny. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lipca 2011 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Uznał, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obwiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Stanął również na stanowisku, że przeznaczenie nieruchomości, z której wydzielono działkę drogową zostało prawidłowo określone przez rzeczoznawcę majątkowego, co potwierdzono dodatkowym postępowaniem dowodowym w postępowaniu odwoławczym. W ocenie organu odwoławczego przedmiotowa działka ma charakter budowlany i nie zmieniają tej oceny zapisy znajdujące się w ewidencji gruntów, jak również nieobowiązujący w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 1993 r. Oznacza to, że prawidłowo przyjęto do porównań działki drogowe wydzielone uprzednio z nieruchomości rolnych. Na powyższą decyzję E. J. i E. D. wniosły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, domagając się jej uchylenia. Skarżące zarzuciły naruszenie: - przepisu art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez błędne ustalenie nie poparte materiałem dowodowym, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] była użytkowana rolniczo w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej, błędne ustalenie, że kwota odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki należna jest Staroście Nidzickiemu, błędne przyjęcie przez organ II instancji, że zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przesądza, że przedmiotowa nieruchomość ma charakter nieruchomości rolnej, - przepisu art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie przez organ pierwszej i drugiej instancji za legalne ustalenie w operacie szacunkowym przeznaczenia terenu działki nr [...] w odniesieniu do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, w sytuacji, gdy na danym terenie obwiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, - naruszenie przepisu art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie przez organ II instancji, że ustalona przez organ I instancji wartość nieruchomości przejętej przez Skarb Państwa ustalona przez biegłego w operacie szacunkowym z dnia 25 czerwca 2009 r., odpowiada rynkowej wartości nieruchomości, - naruszenie przepisu art. 28 k.p.a. poprzez przyjęcie przez organy pierwszej i drugiej instancji, że Starosta Nidzicki jest stroną postępowania, - naruszenie art. 107 § 1 k.p.a. poprzez nie wykazanie przyczyn odmowy wiarygodności dowodom przedstawionym przez skarżące odnośnie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej oraz nie wykazanie w sposób dostatecznie wyjaśniający treści rozstrzygnięcia decyzji - czy przeznaczenie działki nr [...] w dacie wydania decyzji lokalizacyjnej organ oparł na faktycznym wykorzystaniu działki czy też na ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, - naruszenie § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez jego nie zastosowanie w przedmiotowej sprawie. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi organ stwierdził, że nie stanowią one nowych okoliczności w sprawie. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że wbrew stanowisku Ministra Infrastruktury, analiza przedstawiona w operacie szacunkowym z dnia 25 czerwca 2009 r., nie pozwala na przyjęcie, iż dokument ten został sporządzony w sposób odpowiadający wymogom ustawowym. Zauważa, że w operacie analizie poddano rynek lokalny nieruchomości gruntowych niezabudowanych o obszarze od 943 m2 do 59578 m2, podczas, gdy powierzchnia działki nr [...] wyniosła 174 m2. Zdaniem Sądu przyjęcie do porównania nieruchomości w tak szerokim przedziale powierzchni nie może prowadzić do precyzyjnych wniosków, co ma niewątpliwy wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania. Za słuszny uznał również Sąd pierwszej instancji zarzut skargi błędnego ustalenia w operacie charakteru nieruchomości, jako rolnej (strona 8 operatu pkt 5.2). Sąd zauważył również, że dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał (w dacie sporządzania operatu szacunkowego) plan zagospodarowania przestrzennego, a jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wskazuje także, że ze znajdującego się w aktach administracyjnych wypisu z rejestru gruntów wynika, iż przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenach o charakterze mieszkaniowym, a skoro tak to brak było podstaw do przyjęcia przez biegłego w operacie szacunkowym, że działka nr [...] była nieruchomością rolną. Sąd pierwszej instancji przyznał również rację skarżącym, że organy nie wyjaśniły w motywach decyzji, dlaczego uznały, iż to Starosta Nidzicki stał się stroną postępowania w związku z ustanowieniem na części nieruchomości hipoteki na rzecz Skarbu Państwa, (co wynika z odpisu z księgi wieczystej KW nr 5779). Wyjaśnienie tej kwestii wyłącznie poprzez przywołanie treści przepisu art. 18 ust. 1d ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, Sąd uznał za niewystarczające w kontekście treści art. 7 i 107 § 3 k.p.a. W skardze kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, zaskarżono powyższy wyrok w całości i zarzucono: 1. naruszenie prawa materialnego, o którym mowa w przepisie art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu prze sądami administracyjnymi, dalej: P.p.s.a., tj. naruszenie przepisu art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej powoływanej jako u.g.n. oraz art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez błędne przyjęcie, że rzeczoznawca majątkowy obowiązany był przyjąć do analizy porównawczej nieruchomości o identycznej powierzchni; naruszenie prawa materialnego, o którym mowa w przepisie art. 174 pkt 1 P.p.s.a., tj. naruszenie przepisu art. 154 ust. 2 u.g.n., poprzez błędne zastosowanie, i przyjęcie, że w przypadku gdy dla danego obszaru brak jest planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenów należy badać na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i budynków; na podstawie art. 174 pkt 2 P.p.s.a., naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. przez przyjęcie, że decyzja uchylona wyrokiem została wydana z naruszeniem art. 7, art. 80 k.p.a., w sytuacji gdy - wbrew stanowisku Sądu - organ drugiej instancji dokonał oceny operatu szacunkowego. Wskazując na powyższe okoliczności strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na rzecz organu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że podważenie wiarygodności dowodu jakim jest operat szacunkowy nie może odbywać się poprzez proste stwierdzenie, że ze względu na powierzchnię działki nieodpowiednio dobrano transakcje porównawcze. Posługując się taką argumentacją można zakwestionować każdy operat szacunkowy bowiem praktycznie niemożliwym jest aby materiał porównawczy stanowiły takie same nieruchomości. Ostatecznie to rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającym z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. Jeżeli rzeczoznawca majątkowy uzna, że w danym stanie faktycznym uzasadnionym jest, ze względu na cechy i rodzaj szacowanej nieruchomości oraz cel wyceny i dostępne dane rynkowe, dobieranie do porównań nieruchomości większych od nieruchomości wycenianej, zdaniem kasatora, brak jest podstaw do kwestionowania powyższej czynności. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest, bowiem zabiegiem, wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Zdaniem autora skargi nie można uznać, by przeznaczenia wycenianej nieruchomości dokonywano na podstawie zapisów w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy, przeznaczenie nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy ma ustalić na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna ma usprawiedliwione podstawy. Naczelny Sąd Administracyjny związany jest podstawami skargi kasacyjnej, bowiem według art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 - zwanej dalej P.p.s.a.), rozpoznaje sprawę w jej granicach, biorąc z urzędu pod uwagę jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie żadna z wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania nie zaistniała, wobec czego kontrola Naczelnego Sądu Administracyjnego ograniczyć się musiała wyłącznie do zbadania zawartych w skardze zarzutów, sformułowanych w granicach podstawy kasacyjnej. Należy zgodzić się ze skarżącym kasacyjnie, że w realiach sprawy, Sąd pierwszej instancji dokonał wadliwej wykładni norm prawa materialnego. Pojęcie wartości rynkowej nieruchomości zostało określone normatywnie w art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., przy czym w doktrynie wskazuje się na trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej. Są to: użyteczność, rzadkość i zbywalność (por. J.Szachułowicz (w:) Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod redakcją J. Szachułowicza, wydanie 3 zmienione, LexisNexis, Warszawa 2003, s. 396-388). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1 u.g.n. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. A to z tej przyczyny, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, iż wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej - art. 153 ust. 1 u.g.n. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości - § 4 ust. 4 rozporządzenia. Należy dostrzec, że przepis art. 153 u.g.n. nie zawiera katalogu cech różnicujących wycenianą nieruchomość od innych nieruchomości. Cechami tymi, w zależności od wyników badania rynku, mogą być zatem: przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacja, wielkość, dostępność komunikacyjna, walory estetyczne, uwarunkowania środowiskowe, standard wyposażenia, itp. Ustawodawca wprowadził bowiem warunek przyjęcia tylko tych cech, które wpływają na wartość szacowanej nieruchomości. Nie sprecyzował jednak ile cech należy uwzględniać przy ocenie podobieństwa nieruchomości. Aby ocenić czy dana cecha wpływa na wartość danej nieruchomości należy przeprowadzić analizę rynku nieruchomości i w oparciu o odnotowane ceny oraz preferencje potencjalnych nabywców ustalić, jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na ceny rynkowe nieruchomości. Dopiero po ustaleniu katalogu cech różnicujących nieruchomości możliwe jest dobranie do porównań nieruchomości podobnych. W postanowieniach art. 4 pkt 16 u.g.n. ustawodawca wyraźnie wskazał, że pod pojęciem "nieruchomości podobnej" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zaznaczyć trzeba, że zawsze o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa, na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Należy zatem zgodzić się ze skarżącym kasacyjnie, że błędne jest stanowisko Sądu pierwszej instancji jakoby z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., wynikał dla rzeczoznawcy majątkowego obowiązek (nakaz) przyjmowania do analizy porównawczej nieruchomości o wszystkich identycznych cechach. Należy mieć na względzie, że to rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie, jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającym z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest bowiem zabiegiem wymagającym posiadanie wiadomości specjalnych. Rolą organu administracji jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. Skład orzekający podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r. sygn. I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że: "Prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków". Trafnie zatem argumentuje skarżący kasacyjnie, że Sąd pierwszej instancji nie dostrzegł, iż parametrowi "powierzchni" przypisano nieznaczny udział w cenach nieruchomości na rynku transakcyjnym. Określona przez biegłego waga tej cechy wynosiła zaledwie 5%, a więc nie wpływała w decydującym stopniu na wartość nieruchomości. Przy tak określonej wadze zmiana cen nieruchomości ze względu na zmianę tej cechy jest znikoma, a wręcz pomijalna. Z kolei biegły przyjął, że znaczny wpływ na wartość nieruchomości miały inne cechy, np. urządzenie terenu (waga 45%) czy lokalizacja (waga 35%). W tym zakresie Sąd jednak nie dopatrzył się żadnych uchybień w doborze materiału porównawczego, pomimo że nieruchomości będące przedmiotem transakcji nie były położone w identycznym miejscu, co nieruchomość wyceniana. Rację ma autor skargi kasacyjnej, że podważenie wiarygodności dowodu, jakim jest operat szacunkowy, nie może odbywać się poprzez proste stwierdzenie, że ze względu na powierzchnię działki nieodpowiednio dobrano transakcje porównawcze. Posługując się taką argumentacją można bowiem zakwestionować każdy operat szacunkowy, gdyż praktycznie niemożliwym jest, aby materiał porównawczy stanowiły takie same nieruchomości. Zarzut taki jest prosty do postawienia, albowiem wymaga jedynie sprawdzenia powierzchni działki wycenianej i zestawienia jej z powierzchnią działek przyjętych do porównań. Zgodzić się też należy ze skarżącym w kwestii zarzutu błędnego ustalenia w operacie szacunkowym charakteru wycenianej działki jako rolnej. Sąd powołał się bowiem na stanowisko zawarte w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 stycznia 2011 roku sygn. akt I FPS 8/10, że w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego, wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzeń gminy. Tymczasem zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy, rzeczoznawca majątkowy ma ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Przepis ten jednoznacznie stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zatem dla celów ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia gruntu pod inwestycję drogową, zapisy w ewidencji gruntów nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Odmienna interpretacja wprost narusza normę art. 154 ust. 2 u.g.n. W świetle powyższych rozważań należy zgodzić się ze stroną skarżącą kasacyjnie, że weryfikując legalność zaskarżonej decyzji Sąd pierwszej instancji naruszył przepisy postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy. W realiach sprawy błędnie uznał, że organy nie ustaliły wszystkich, istotnych do załatwienia sprawy, okoliczności faktycznych, zaś ocena materiału dowodowego nosi znamiona dowolności. Na gruncie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie wyprowadził logicznie uprawnionych i merytorycznie trafnych wniosków, które uzasadniałyby stwierdzenie, że operat szacunkowy z dnia 25 czerwca 2009 r. został sporządzony wadliwie, w sposób nieodpowiadający wymogom ustawowym. Rzeczą Sądu pierwszej instancji będzie zatem uwzględnienie powyższej oceny prawnej podczas ponownej oceny legalności zaskarżonej decyzji. Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 185 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 P.p.s.a.