II SA/Op 759/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Jeżewska Sędziowie Sędzia WSA Ewa Janowska Sędzia WSA Daria Sachanbińska (spr.) Protokolant St. sekretarz sądowy Joanna Szyndrowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 marca 2012 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Wojewody Opolskiego z dnia 30 września 2011 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość nabytą na realizację inwestycji drogowej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty Opolskiego z dnia 21 grudnia 2010 r., nr [...], 2) określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3) zasądza od Wojewody Opolskiego na rzecz skarżącego R. K. kwotę 657 (sześćset pięćdziesiąt siedem) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Starosta Opolski decyzją z dnia 21 grudnia 2010 r., nr [...] - w związku z postanowieniem Wojewody Opolskiego z dnia 14 maja 2010 r., nr [...], w sprawie wyłączenia Prezydenta Miasta Opola od udziału w postępowaniu i wyznaczenia Starosty Opolskiego do prowadzenia sprawy ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość nabytą z mocy prawa przez Gminę Opole na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Opola z dnia 4 marca 2010 r., nr [...] - orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 51686 zł na rzecz R. K. w ½ części i G. G. w ½ części, za nieruchomość nabytą przez Gminę Opole na podstawie w/w decyzji Prezydenta Miasta Opola z dnia 4 marca 2010 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie sieci dróg gminnych wraz z oświetleniem w ramach zadania pn. "Uzbrojenie terenów w [...] w rejonie ul. [...] - [...]", oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0203 ha z karty mapy [...], położoną w obrębie [...], gmina [...] (pkt 1). Jednocześnie organ zobowiązał Gminę Opole do wypłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1 decyzji w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, na rzecz: R. K. w ½ części, tj. kwoty 25843 zł oraz G. G. w ½ części, tj. kwoty 25843 zł (pkt 2). Decyzja wydana została na podstawie art. 12 ust. 4f i 5 oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), art. 132 ust. 1 - 3a w związku z art. 134 i art. 133 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał na decyzję Prezydenta Miasta Opola z dnia 4 marca 2010 r. i stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość nabyta przez Gminę Opole na realizację w/w inwestycji dotychczas stanowiła własność nieżyjącej J. K., a w drodze spadku nabyli ją R. K. i G. G., uzyskując prawo do otrzymania odszkodowania w wysokości po ½ części. Organ wyjaśnił, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Po wszczęciu postępowania i po zapoznaniu się przez strony z operatem szacunkowym, zastrzeżenia co do wysokości odszkodowania wniósł adwokat A. D. - pełnomocnik R. K. i G. G. Rzeczoznawca majątkowy ustosunkowując się do wniesionych uwag sporządził w dniu 19 listopada 2011 r. nowy operat szacunkowy, określając wartość nabytej nieruchomości na kwotę 51686 zł. Dalej Starosta podał, że dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i ustalił, że został on wykonany i podpisany przez osobę uprawnioną. Przedmiotowa opinia nie zawiera niejasności i oczywistych pomyłek oraz jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Wobec tego zawiadomił strony o możliwości przeglądania akt sprawy oraz zgłaszania wniosków i uwag. Pełnomocnik stron zarzucił, że wycena nie uwzględnia nakładów poczynionych na gruncie w postaci sieci kanalizacyjnej ułożonej na nieruchomości. W związku z wniesionymi zastrzeżeniami organ ustalił, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnił wyposażenie nieruchomości między innymi w sieć kanalizacyjną, a więc zgłoszone zastrzeżenia nie zostały uwzględnione. Od powyższego rozstrzygnięcia odwołanie wnieśli R. K. i G. G., reprezentowani przez pełnomocnika, zarzucając organowi dokonanie błędnej wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości, co polegało na nieuzasadnionym przyjęciu, że wartość samego gruntu wynosi 22736 zł oraz nieuwzględnieniu w wycenie roślin sadowniczych krzewów porzeczki, krzewów agrestu oraz drzewa brzoskwini. W oparciu o powyższe zarzuty wnieśli o zmianę decyzji i przyjęcie, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość wynosi 72000 zł, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy Z. G. Alternatywnie wnieśli o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Uzasadniając stawiane zarzuty odwołujący podnieśli, że przeprowadzona wycena wartości nieruchomości jest błędna, gdyż rzeczoznawca rażąco zaniżył wartość samego gruntu przyjmując dane pochodzące z 2008 i 2009 r. Wskazali również, że nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę wszystkich nasadzeń ma bezpośrednie przełożenie na wartość wyceny. Ponadto, z wyceny porównawczej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę Z. G. wynika, że wartość samego gruntu wynosi 53700 zł. Zarzucili także, że rzeczoznawca dokonujący wyceny na zlecenie organu nie odniósł się do okoliczności, iż na skutek wywłaszczenia skarżący zostaną całkowicie pozbawieni dostępu do tej części ogrodu, która dotychczas dostarczała im niemalże za darmo owoce i warzywa. Kompletnie pominięto również fakt, że wraz z poszerzeniem drogi dojdzie do wzrostu natężenia ruchu drogowego przy działce skarżących i stanie się ona wysoce nieatrakcyjna dla innych, co z kolei spowoduje realny spadek jej wartości. Zdaniem odwołujących, rzeczoznawca M. T. winna zapoznać się z opinią Z. G. i odnieść się do poprawności zawartych w niej wyliczeń, w szczególności w zakresie dokonanych porównań i wyceny wartości gruntów. W wyniku rozpatrzenia odwołania Wojewoda Opolski decyzją z dnia 30 września 2011 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu decyzji zrelacjonował stan faktyczny sprawy i wskazał na mające zastosowanie przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w tym art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 18 ust. 1 oraz regulacje ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 154 ust. 1, 2 i 3 oraz art. 134 ust. 1. Dalej organ podał, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość nabytą z mocy prawa przez Gminę Opole był operat szacunkowy z dnia 19 listopada 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - M. T. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że sporna nieruchomość przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy [...] – [...] w [...], jako teren dróg publicznych lokalnych (zgodnie z uchwałą Rady Miasta Opola z 25 sierpnia 2005 r., Nr XLIX/533/05, ogłoszoną w dniu 30 sierpnia 2010 r. w Dz. Urz. Woj. Opolskiego Nr 62, poz. 1768). Dla określenia wartości tej nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Badaniem objęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, położonymi na obrzeżach [...] w okresie od 2008 r. do 2010 r. Biegła stwierdziła, że ceny takich nieruchomości kształtowały się w granicach od 42,96 zł do 169,83 zł za 1 m². Do porównania przyjęto 4 transakcje nieruchomościami podobnymi, położonymi na peryferiach [...] w terenie uzbrojonym w media. Jednocześnie rzeczoznawca nie stwierdziła znacznego wzrostu cen gruntów pod drogi w okresie ostatnich 2 lat, w związku z czym nie uwzględniono trendu czasowego. W opinii organu odwoławczego, operat szacunkowy stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji Starosty Opolskiego sporządzony został w sposób prawidłowy. W szczególności odpowiada on wymaganiom przewidzianym w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wartość przedmiotowej nieruchomości - zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. - została prawidłowo określona według stanu na dzień 4 marca 2010 r. Biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przyjmując do porównania 4 transakcje nieruchomościami podobnymi, badaniem obejmując rynek lokalny (peryferia Miasta [...]). Okres, w którym zawarto transakcje na rynku lokalnym obejmował lata 2008 - 2009, natomiast wzięte do porównania nieruchomości były przedmiotem transakcji w okresie od 24 lutego 2009 r. do 9 czerwca 2010 r, co jest zgodne z wymogami Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Odnośnie zarzutu nieuwzględnienia wszystkich nasadzeń organ wyjaśnił, że biegła określiła wartość drzew jabłoni, gruszy, wiśni, krzewów porzeczki i agrestu. Ponadto argumenty te pełnomocnik stron podniósł w toku postępowania jedynie w odniesieniu do operatu szacunkowego z dnia 8 października 2010 r., nie ponawiając tych zastrzeżeń w swoim piśmie z dnia 13 grudnia 2010 r. w odniesieniu do operatu szacunkowego z dnia 19 listopada 2010 r. Dlatego postawione w powyższym zakresie zarzuty dotyczące operatu z dnia 19 listopada 2010 r. należy uznać za pozbawione podstaw. Z kolei, odnosząc się do złożonego przez pełnomocnika odwołujących operatu szacunkowego z dnia 3 stycznia 2011 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – Z. G., organ stwierdził, że biegły oparł się na niewłaściwym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic [...] – [...], stąd przedmiotowa wycena nieruchomości została sporządzona w sposób błędny i w oparciu o błędne dane dotyczące przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Wycena ta nie może więc być przyjęta jako dowód w sprawie określenia wysokości odszkodowania za sporną nieruchomość. Skargę na powyższą decyzję wniósł R. K., reprezentowany przez pełnomocnika - adw. A. D., domagając się uchylenia oraz wstrzymania wykonania decyzji organów obu instancji i zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych. W motywach skargi podniesiono, iż przyjęta przez organ wycena wartości nieruchomości jest błędna, zwłaszcza, że za sąsiednią działkę o powierzchni tylko 13 m² ustalono odszkodowanie w kwocie 17912 zł, podczas gdy skarżącemu za nieruchomość o powierzchni 203 m² przyznano odszkodowanie w wysokości 51000 zł. Ponadto organ drugiej instancji rozpoznając odwołanie pominął całkowicie i nie odniósł się do tych zarzutów, które dotyczyły pozostałych kwestii mających istotne znaczenie dla wartości wycenianej nieruchomości, w tym pozbawienia dostępu do tej części ogrodu, która dotychczas dostarczała owoce i warzywa, utraty dotychczasowego przeznaczenia pozostałej części nieruchomości oraz spadku jej wartości. Podkreślono również, że sam fakt wywłaszczenia spowoduje konieczność poniesienia kosztów w postaci nowego ogrodzenia, które będzie musiał postawić skarżący. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Opolski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie sądowej R. K. podtrzymał skargę i wnioski w niej zawarte. Wskazał na zbyt niską wycenę działki oraz na fakt nieuwzględnienia w wycenie ogrodzenia. Na pytanie Sądu wyjaśnił, że na działce znajdują się krzaki porzeczki czarnej i porzeczki czerwonej, ale nie wie, jaka jest ich liczba. Ponadto jest również drzewo brzoskwini i inne drzewa owocowe. Pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi, powołując się na argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji i w odpowiedzi na skargę. Podniósł, że w operacie uwzględniono wszystkie nasadzenia. Podstawę wyceny stanowił drugi operat, ale nie jest w stanie stwierdzić, czy uwzględniono w nim drzewo brzoskwini, jak też krzewy porzeczek. Nie posiada również wiedzy, czy ul. [...] jest położona na peryferiach miasta. Natomiast - w jego ocenie - wzrost ceny jednostkowej nieruchomości nie potwierdza czasowego trendu wzrostu wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność ich wykładni oraz prawidłowość przyjętej procedury. Ponadto, stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., Sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że Sąd bierze z urzędu pod uwagę wszelkie naruszenia prawa proceduralnego i materialnego niezależnie od treści podnoszonych w skardze zarzutów, jednakże w zakresie oceny legalności nie może wykraczać poza sprawę, która była lub winna być przedmiotem postępowania przed organami administracji publicznej i której dotyczy zaskarżone rozstrzygnięcie. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). Oceniając prawidłowość zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu pierwszej instancji według powyższych kryteriów, Sąd doszedł do przekonania, że naruszają one prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. W pierwszej kolejności przypomnieć należy, że decyzją z dnia 4 marca 2010 r. Prezydent Miasta Opola zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie dróg gminnych wraz z oświetleniem w ramach zadania pn. "Uzbrojenie terenów w [...] w rejonie ul. [...] - [...]" i stwierdził nabycie z mocy prawa na rzecz Gminy Opole nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,0203 ha, k.m. [...], obręb [...], stanowiącej obecnie współwłasność R. K. oraz G. G. w udziale wynoszącym po ½ części. Następnie Starosta Opolski decyzją z dnia 21 grudnia 2010 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 51686 zł na rzecz R. K. w ½ części i G. G. w ½ części, a decyzja ta została utrzymana w mocy przez Wojewodę Opolskiego decyzją z dnia 30 września 2011 r., zaskarżoną do tut. Sądu. Stosownie do powyższego wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), dalej zwanej ustawą, dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości nabytej pod drogę publiczną przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z kolei po myśli art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej zwanej u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca ten - stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n.- dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie oceniane decyzje wydane zostały w oparciu o operat szacunkowy z dnia 19 listopada 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - M. T. W tym miejscu zauważyć należy, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wyrażono trafny pogląd, wedle którego opinia rzeczoznawcy majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma dla organu charakteru wiążącego i winien on ją przed wydaniem decyzji ocenić (tak: w wyroku NSA z dnia 8 listopada 2001 r., sygn. I SA 833/00, System Informacji Prawnej Lex nr 81735). Operat szacunkowy jako dowód w sprawie w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zajęcia nieruchomości pod drogę publiczną podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Operat ten stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje bowiem właściwy organ. Operat szacunkowy stanowi zatem dowód z opinii biegłego (art. 75 ust. 1 i 84 ust. 1 K.p.a.), podlega ocenie przez organ administracji, tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08; wyrok NSA z dnia 3 września 2009 r., sygn. I OSK 1126/08; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 23 kwietnia 2009 r., sygn. II SA/Ol 117/09; zamieszczone na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zgodzić się trzeba też z poglądem, że organ prowadzący postępowanie nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (por. np. wyrok NSA z dnia z dnia 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08, zamieszczony na stronie internetowej - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Oceny o operacie szacunkowym może również formułować każda ze stron postępowania, w postaci zgłaszania do niego uwag i zastrzeżeń, z żądaniem ich wyjaśnienia i uwzględnienia. W takim przypadku na organie orzekającym spoczywa obowiązek wyjaśnienia wszystkich wątpliwości dotyczących operatu szacunkowego, którym to wyjaśnieniom organ musi dać wyraz w decyzji o ustaleniu odszkodowania (por. M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 990). W tym miejscu jeszcze raz podkreślić należy, że o wysokości odszkodowania zawsze decyduje organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii, na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie rzeczoznawca majątkowy dysponuje. Jeżeli jednak przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Oceniając prawidłowość kwestionowanych rozstrzygnięć przez pryzmat powyższych powinności organu należało stwierdzić, że organy obu instancji nie wyjaśniły w sposób dostateczny istotnej dla sprawy okoliczności, a mianowicie spornej kwestii dotyczącej ilości i rodzaju nasadzeń znajdujących się na nieruchomości nabytej z mocy prawa przez Gminę Opole. Stosownie natomiast do art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej K.p.a., to na organie administracji publicznej ciąży obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładanego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Organ, wykorzystując zatem dozwolone przepisami środki dowodowe, winien zebrać cały materiał dowodowy pozwalający na dokonanie stosownych ustaleń i wydanie rozstrzygnięcia w sprawie. Z materiału dokumentacyjnego niniejszej sprawy wynika, że skarżący podnosił fakt posiadania m.in. drzewa brzoskwini oraz krzewów, a nie krzewu porzeczki. Natomiast w operacie szacunkowym z dnia 19 listopada 2010 r. biegła przyjęła do określenia wartości odszkodowania 3 jabłonie, 1 gruszę, 1 wiśnię, 1 krzew porzeczki czerwonej oraz 2 krzewy agrestu. Pominęła zatem drzewo brzoskwini oraz nie wyjaśniła, pomimo zgłaszanych w tym zakresie uwag, ile krzewów porzeczki znajdowało się na działce. Skoro powyższy operat stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, organy decyzyjne winny wyczerpująco ocenić jego poprawność, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do ich wyeliminowania. Tymczasem w niniejszej sprawie nie sposób uznać, że organy dokonały szczegółowej oceny operatu szacunkowego z dnia 19 listopada 2011 r. W uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej jednym zdaniem, w sposób ogólnikowy, odniesiono się do jego wartości dowodowej. Z kolei Wojewoda Opolski, pomimo, że był już w posiadaniu przeciwdowodu przedstawionego przez skarżącego w postaci operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości przez Z. G., a różniącego się w swoich wynikach od operatu M. T. m.in odnośnie nasadzeń, nie wyjaśnił - naruszeniem art. 7 K.p.a. oraz art. 77 § 1 K.p.a. - wątpliwości co do stanu nieruchomości, pomimo wyraźnych zarzutów odwołania w tym zakresie. Potrzebę przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co do nasadzeń na działce, która to kwestia może mieć przecież wpływ na wysokość przyznanego odszkodowania, potwierdzają dodatkowo wyjaśnienia skarżącego złożone na rozprawie, bowiem oświadczył on, że na spornej nieruchomości z całą pewnością rośnie drzewo brzoskwini oraz krzewy porzeczki, nie tylko czerwonej, ale także czarnej. W ocenie Sądu, wątpliwości nasuwa także stwierdzenie organu odwoławczego, że biegła - stosując metodę porównawczą - przyjęła do porównania działki podobne, położone na peryferiach [...]. Tymczasem z operatu szacunkowego wynika wyraźnie, że jedna z uwzględnionych przez rzeczoznawcę działek, znajdująca się przy ul. [...], z całą pewnością nie jest położona na obrzeżach miasta, ale w obrębie oznaczonym jako [...]. Powyższe również świadczy o braku dokonania przez Wojewodę oraz przez organ pierwszej instancji wyczerpującej i szczegółowej oceny poprawności sporządzenia operatu, którego treść ma kluczowe znaczenie dla decyzji kształtującej wysokość odszkodowania przyznanego skarżącemu. Zauważenia wymaga, że definicja legalna pojęcia "nieruchomości podobnej" zawarta została w art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z powyższego wynika, że jedną z podstawowych cech nieruchomości podobnej jest porównywalność ze względu na położenie. Skoro w badanej sprawie rzeczoznawca zdecydowała o uwzględnieniu m.in. tej właśnie cechy, to nie można przyjąć do wyceny takiej nieruchomości, która jej nie posiada. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy decyzyjne winny zatem rozważyć, czy przy wycenie zostały właściwie dobrane nieruchomości podobne. Poza powyższym stwierdzić również przyjdzie, że uzasadnienie decyzji obu instancji, zwłaszcza w części dotyczącej poprawności sporządzenia operatu szacunkowego jest zbyt lakoniczne, co oznacza, iż doszło również do naruszenia art. 107 § 3 K.p.a., zgodnie z którym uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Dodatkowo też odnotować trzeba, że w uzasadnieniu decyzji drugoinstancyjnej organ - stwierdzając prawidłowość operatu z regulacjami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - nie wskazał na żaden z przepisów tego aktu, który wziął po uwagę przy dokonywanej ocenie. Poza tym, Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem Wojewody co do braku możliwości kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego na etapie postępowania odwoławczego, wobec wcześniejszego niezgłoszenia zastrzeżeń. Dostrzec bowiem należy, że wniesienie odwołania przenosi na organ drugiej instancji kompetencję do ponownego rozpoznania oraz merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej w jej całokształcie. Wynika to z zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, określonej w art. 15 K.p.a. Zadaniem organu odwoławczego jest więc wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, ustalenie normy stanowiącej podstawę prawną rozstrzygnięcia danej sprawy i jej treści, po czym dokonanie subsumcji udowodnionego stanu faktycznego do tej normy, a następnie określenie konsekwencji prawnych, jakie norma ta wiąże z udowodnionym stanem faktycznym. Natomiast niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie w sprawie stanowi podstawę do uchylenia przez sąd administracyjny zaskarżonej decyzji. Zauważyć jeszcze należy, że wprawdzie odwołanie - co do zasady - nie wymaga szczegółowego uzasadnienia (art. 128 K.p.a.), jeśli jednak w złożonym środku zaskarżenia strona podnosi zarzuty w stosunku do decyzji organu pierwszej instancji, i są one tego rodzaju, że podważają ustalony dotychczas stan faktyczny, to organ odwoławczy winien je rozpoznać oraz ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie tak się nie stało, choć skarżący zgłosił bardzo konkretne zarzuty odnośnie przyjętej w operacie ilości a także rodzaju nasadzeń, co obligowało organ odwoławczy do przeprowadzenia dowodów pozwalających na ich odparcie lub uwzględnienie, np. zobowiązując biegłego do stosownych wyjaśnień co do stanu przedmiotowej nieruchomości. Sąd nie podzielił natomiast argumentacji skargi odnośnie konieczności uwzględnienia przy ustalaniu wysokości odszkodowania takich okoliczności jak spadek wartości nieruchomości, czy utraty dotychczasowego jej znaczenia. Żaden bowiem z przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości powiększenia odszkodowania ponad stan i wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli natomiast - zdaniem skarżącego - pozostała część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, może złożyć - w trybie art. 13 ust. 3 ustawy - wniosek o jej nabycie przez właściwego zarządcę drogi. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że kwestionowane decyzje wydano z naruszeniem opisanych przepisów procedury administracyjnej, w tym art. 7 i art. 77 oraz art. 107 § 3 K.p.a., a naruszenia te niewątpliwie mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Powyższe ustalenie czyni koniecznym uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. Rozstrzygnięcie w kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji oparto o przepis art. 152 P.p.s.a. Natomiast orzeczenie o zwrocie poniesionych kosztów postępowania wydano na podstawie art. 200 P.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 P.p.s.a. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań Sądu i sprowadzają się do przeprowadzenia postępowania zgodnie z zasadami procedury administracyjnej, w szczególności wyjaśnienia kwestii nasadzeń znajdujących się na spornej nieruchomości oraz przeprowadzenia szczegółowej i wyczerpującej oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego i - w zależności od tych ustaleń - ponownego ustalenia wysokości odszkodowania przyznanego skarżącemu. Na koniec wyjaśnienia jeszcze wymaga, że Sąd, kierując się zasadą szybkości oraz sprawności postępowania sądowego, a także uwzględniając zasadę ekonomiki procesowej, nie rozpatrywał wniosku skarżącego o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, gdyż termin wyznaczonej rozprawy nie był odległy, natomiast - po myśli art. 61 § 6 P.p.s.a. - wstrzymanie wykonania decyzji upada w razie wydania przez sąd orzeczenia kończącego postępowanie w pierwszej instancji.