III SA/Gd 508/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Orłowska Sędziowie: Sędzia NSA Jacek Hyla Sędzia WSA Jolanta Sudoł (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Zegan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2012 r. spraw ze skarg A. B. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 września 2011 r. nr [...], nr [...], nr [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych oddala skargi. Trzema decyzjami z dnia 26 maja 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło nieważność następujących zezwoleń na sprzedaż napojów alkoholowych: - Nr [...] z dnia 6 grudnia 2007 r. na sprzedaż napojów alkoholowych zawierających do 4,5 % alkoholu oraz piwa, - Nr [...] z dnia 6 grudnia 2007 r. na sprzedaż napojów alkoholowych zawierających powyżej 4,5 % do 18 % alkoholu (z wyjątkiem piwa), - Nr [...] z dnia 6 grudnia 2007 r. na sprzedaż napojów alkoholowych zawierających powyżej 18 % alkoholu, w Delikatesach [...] w L. przy [...], wydanych przez Burmistrza Miasta na rzecz A. B. Jako podstawę prawną rozstrzygnięć wskazano art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych, art. 127 § 3 oraz art. 158 § 1 k.p.a. W uzasadnieniach decyzji organ wskazał, że przedmiotowe zezwolenia zostały wydane na wniosek A. B. w dniu 6 grudnia 2007 r. Sprzedaż odbywa się w budynku mieszkalnym zarządzanym przez Wspólnotę Mieszkaniową [...]. Wnioskiem z dnia 18 marca 2011 r. H. i M. M. wystąpiły do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o stwierdzenie nieważności w/w zezwoleń. Jak wskazał organ zarzucono, że wydano je z rażącym naruszeniem prawa, bez posiadania przez A. B. tytułu prawnego do lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż napojów alkoholowych. Po rozpoznaniu wniosku stwierdzono istnienie podstaw do stwierdzenia nieważności. Organ podniósł, że stosownie do art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Zgody na wydanie zezwoleń na sprzedaż napojów alkoholowych w przedmiotowym lokalu nie wyraziła H. M., która sprzeciwiła się temu już w głosowaniu wspólnoty nad uchwałą Nr [...]. Organ zauważył, że wskazana wspólnota mieszkaniowa jest tzw. małą wspólnotą mieszkaniową w rozumieniu art. 19 ustawy z dnia o własności lokali, a zatem mają do niej zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Należy uznać, że do uchwał takiej wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie wyrażenia zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd wymagana jest jednomyślna zgoda wszystkich współwłaścicieli lokali należących do wspólnoty (art. 199 k.c.). Brak zgody H. M. powodował, że A. B. nie dysponował wymaganą zgodą wszystkich współwłaścicieli, którą powinien w formie pisemnej dołączyć do każdego wniosku o zezwolenie. Taka sytuacja istniała w chwili wydawania zezwoleń. Stąd organ uznał, że zaszła przesłanka stwierdzenia nieważności zezwoleń określona w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. A. B. złożył wnioski o ponowne rozpatrzenie spraw zarzucając, że decyzje stwierdzające nieważność zezwoleń zostały wydane z naruszeniem art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. W szczególności wydanie zezwoleń nie spowodowało skutków niemożliwych do zaakceptowania z punktu widzenia wymagań praworządności. Podkreślili, że jego działalność jest prowadzona w lokalu wynajmowanym i nie obejmuje części wspólnych budynku. Zezwolenia nie kreowały nowej sytuacji faktycznej i prawnej nieruchomości, stanowiły jedynie wymóg kontynuacji działalności w dotychczasowym zakresie. Zgoda wszystkich współwłaścicieli nie była konieczna, ponieważ taka czynność nie przekracza zakresu zwykłego zarządu. Tym bardziej, że wcześniej sprzeciw nie był wyrażany. Podniósł, że Sąd Rejonowy w L. postanowieniem z dnia 26 lipca 2011 r. zezwolił mu na prowadzenie sprzedaży alkoholu we wskazanym lokalu. Ponadto w uzupełnieniu wniosku, zarzucił naruszenia art. 7, art. 77 i 107 § 3 k.p.a. przez m.in. nie wskazanie naruszonych przepisów oraz art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez błędne zastosowanie się do oceny prawnej i wskazań zawartych we wcześniejszych wyrokach sądu administracyjnego wydanych w sprawie III SA/Gd 387/10, 388/10, 389/10. Zdaniem skarżącego, z zapadłych orzeczeń wynikało, że organ winien działać w trybie wznowienia postępowania, a nie stwierdzenia nieważności. Po ponownym rozpatrzeniu spraw Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało decyzje z dnia 26 września 2011 r. nr [...],[...],[...], którymi utrzymało w mocy swoje decyzje z dnia 26 maja 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że w świetle art. 19 ustawy o własności lokali oraz art. 199 k.c. nie została wyrażona prawidłowo zgoda na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu. Za taką nie można uznać uchwały wspólnoty Nr [...], gdyż nie była jednogłośna. Odnośnie zarzutów strony organ stwierdził, że w swoich wcześniejszych decyzjach precyzyjnie wykazał naruszenie art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Nadto w powołanych przez stronę wyrokach sąd administracyjny nie przesądzał trybu w jakim sprawa ma być załatwiona, zaś sprawa dotycząca przesłanek stwierdzenia nieważności zezwoleń nie była przedmiotem rozpatrzenia przez sąd. Organ podkreślił, że art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. nie definiuje wprost kryteriów oceny. Decyzja wadliwa od chwili jej wydania podlega eliminacji z obrotu prawnego, a powodem tego w sprawach jest sprzeczność zezwoleń z ustawowymi zasadami ich udzielania. Mając na względzie treść art. 18 oraz preambuły do ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi należy uznać, że nie było możliwość pominięcia obowiązku przedłożenia zgody wszystkich współwłaścicieli budynku w którym prowadzona ma być sprzedaż napojów alkoholowych. Na sposób rozstrzygnięcia nie mogło wpłynąć postanowienie Sądu Rejonowego w L. z dnia 26 lipca 2011 r. Stwierdzenie nieważności dotyczy zezwoleń obarczonych wadą nieważności od chwili wydania, czego nie zmienia później uzyskana zgoda. A. B. zaskarżył opisane powyżej trzy decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku domagając się ich uchylenia. Skarżący zarzucił decyzjom naruszenie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez uznanie, że zezwolenia zostały wydane z naruszeniem art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi w sposób rażący. Faktycznie zezwolenia nie naruszają tego przepisu, zwłaszcza w sposób rażący. Przepis ten przesądza jedynie, że wymagana jest zgoda zarządcy lub administratora. Skarżący wskazał na różnicę między interesem prawnym i interesem faktycznym w sprawia administracyjnej zaznaczając, że z samego faktu potencjalnych zakłóceń spokoju związanych ze sprzedażą napojów alkoholowych właściciele lokali w budynkach wielorodzinnych nie mogą nawet wywodzić interesu prawnego do udziału w postępowaniu w sprawie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych. Opisując stan prawny wzmiankowanej nieruchomości skarżący wskazał, że D. B. i K. B., będący współwłaścicielami lokalu użytkowego zawarli z nim w 2002 r. umowę najmu lokalu z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. Do wniosków o wydanie zezwoleń załączono uchwałę nr [...]. Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w L. w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych oraz zgodę zarządu tej wspólnoty. Zatem spełniono wymóg określony w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Nadto co do zakresu pojęcia czynności zwykłego zarządu należy podzielić stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 24 marca 1994 r. III CZP 182/93, że rozszerzająca się sfera prywatnej działalności gospodarczej, winna mieć wpływ na zakres czynności objętych pojęciem zwykłego zarządu i jego elastyczne rozumienie. Dalej stwierdził, że wydając zezwolenia nie naruszono prawa w sposób rażący, gdyż nie pozostawały one w oczywistej sprzeczności z przepisami. W odpowiedziach na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawach, także uczestniczka postępowania H. M. wniosła o ich oddalenie. Na rozprawie w dniu 23 lutego 2012 r. Sąd, na podstawie art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zarządził połączenie do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia spraw o sygnaturach akt: III SA/Gd 508/11, III SA/Gd 509/11, III SA/Gd 510/11 i postanowił je rozpoznać pod sygnaturą III SA/Gd 508/11. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skargi są niezasadne i nie podlegają uwzględnieniu. Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, lecz także powinien wadliwość kontrolowanego aktu oceniać z urzędu. Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie są trzy decyzje z dnia 26 maja 2011 r. Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które stwierdziły nieważność trzech zezwoleń z dnia 6 grudnia 2007 r. na sprzedaż napojów alkoholowych wydanych przez Burmistrza Miasta udzielonych skarżącemu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze reprezentowało stanowisko, że przedmiotowe zezwolenia są dotknięte kwalifikowaną wadą prawną, a mianowicie - zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa, co skutkuje ich nieważnością. Natomiast skarżący podnosił, że decyzje nie naruszają prawa, "a tym bardziej w sposób rażący". Zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2) ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanego dalej K.p.a., organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie, należy podzielić stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, z przyczyn wskazanych poniżej. Zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3) ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (t.j. Dz. U. 2007, Nr 70, poz. 473 ze zm.), zwanej dalej Ustawą - do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Ponadto wnioskodawca winien przedłożyć m.in. dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży napojów alkoholowych - art. 18 ust. 6 pkt 2) Ustawy. Ustawodawca w tym przepisie określił jednoznacznie wymogi jakie są stawiane podmiotowi ubiegającemu się o udzielenie zezwolenia. Bezspornym było, że skarżący tytułem prawnym do lokalu dysponował i stosowny dokument przedłożył - umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 1 stycznia 2002 r. zawarta z D. B. i K. B. Okoliczności faktyczne sprawy były poza sporem (oprócz kwestii zgody). Bezspornym było, że punkt sprzedaży napojów alkoholowych był zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym w L. przy ul. [...], w którym wydzielone zostały 2 lokale mieszkalne i jeden użytkowy. Poza sporem było, że D. B. i K. B. są współwłaścicielami lokalu użytkowego, M. M. była właścicielem lokalu mieszkalnego nr [...], a A. B. lokalu mieszkalnego nr [...]. Do każdego z tych podmiotów przynależy również stosowny udział niewydzielonych części we własności wspólnych części budynku oraz w prawie własności działki gruntu. Pozostała zaś część udziałów w nieruchomości wspólnej należy do Gminy Miasta L. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się przede wszystkim do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy wnioskodawca dysponował pisemną zgodą uprawnionego podmiotu do wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych. W przypadku zaś udzielenia negatywnej odpowiedzi, jakie są skutki prawne braku takiej zgody, a zwłaszcza czy wydane w takiej sytuacji zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych są obarczone kwalifikowaną wadą prawną. Na wstępie rozważań należy wskazać, że jak słusznie podnosi Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 czerwca 2009 r. II GSK 1060/08, lex nr 563496 przywołany powyżej przepis ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi - wskazuje w sposób wyraźny podmioty uprawnione do wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych, jeżeli punkt sprzedaży ma być zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Katalog tych podmiotów jest katalogiem zamkniętym. Ponadto, co należy podkreślić, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z objęciem reglamentacją prawną działalności gospodarczej, polegającej na detalicznej sprzedaży alkoholu. Ustawodawca uzależnił wydanie zezwolenia na prowadzenie tej specyficznej działalności od warunku wstępnego w postaci pisemnej zgody (bezwarunkowej akceptacji) uprawnionych podmiotów wymienionych w przywołanym przepisie, w kolejności odzwierciedlającej stopień prawnego powiązania z wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym. W tej mierze nie można - jak trafnie wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2011 r., II OSK 855/10, lex nr 966220 - "pomijać funkcji ochronnej wskazanej regulacji. Potencjalne ryzyka związane z negatywnymi zjawiskami towarzyszącymi prowadzeniu działalności polegającej na sprzedaży alkoholu, w zestawieniu z miejscem, w którym działalność ma być prowadzona - wielorodzinny budynek mieszkalny - muszą być konfrontowane z prawnie chronionym dobrem jakim jest mir domowy. Stąd też właśnie, oświadczenie woli uprawnionych podmiotów, o których mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3) ustawy ma charakter podstawowego warunku wstępnego, a jego wyrażenie musi przybrać formę pisemnej zgody na sprzedaż alkoholu (por. wyrok Naczelny Sąd Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II GKS 274/06). W związku z reglamentowaną działalnością jaką jest sprzedaż napojów alkoholowych - jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny - obowiązkiem organów administracyjnych jest dokonując pewnych ocen ze sfery prawa cywilnego, rozstrzygnąć w oparciu o przedłożone dokumenty i materiał dowodowy zgromadzony w sprawie czy podmiot ten legitymuje się skutecznym tytułem prawnym do lokalu, jak i wymaganą zgodą uprawnionego podmiotu. Zwłaszcza w sytuacji, gdy podmiot ubiegający się o uzyskanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych wywodzi tytuł prawny ze stosunku zobowiązaniowego najmu, to istotnym dla oceny skuteczności tego tytułu jest okoliczność odnosząca się do tego jak kształtują się stosunki własnościowe nieruchomości, w której lokal jest położony (por. też Naczelny Sąd Administracyjny wyrok z dnia 21 lipca 2010 r., sygn. akt II GKS 371/09). Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w przywołanym wyroku z dnia 15 września 2011 r. - "weryfikowanie warunku zgody, o której mowa w realizującym funkcję ochronną przepisie art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, wyraża się w przeprowadzeniu ustaleń dotyczących tego, czy złożona została ona w formie pisemnej, ma charakter bezwarunkowy, pochodzi od uprawnionego do jej wyrażenia podmiotu". Przytoczone powyżej poglądy zasługują na pełną aprobatę. W ich świetle nie może budzić wątpliwości, że na organie ciążył obowiązek zbadania i zweryfikowania przedłożonych przez skarżącego dokumentów oraz poczynienia niezbędnych ustaleń, w tym odnośnie podmiotu uprawnionego do wyrażenia zgody. Podstawę wniosku, a w konsekwencji i udzielenia przez organ zezwolenia, nie mogą bowiem stanowić jakiekolwiek dokumenty, ani też zgoda jakiegokolwiek podmiotu. Należy w tym miejscu podkreślić, że już w dacie złożenia wniosku, organ wiedział o nie wyrażeniu zgody przez H. M. na prowadzenie przez skarżącego sprzedaży napojów alkoholowych. Już sama ta okoliczność nakazywała organowi zachowanie szczególnej staranności w ocenie złożonych dokumentów (stosownie do ciążącego na organie obowiązku). Jak wynika z akt sprawy do wniosku skarżący dołączył m.in. uchwałę nr [...] z dnia 15 października 2010 r. wspólnoty mieszkaniowej oraz stanowisko zarządu z dnia 26 listopada 2007 r. wyrażające zgodę wraz z uchwałą nr [...] z dnia 2 września 2003 r. o powołaniu zarządu. Jednak już wstępna analiza tych dokumentów powinna budzić wątpliwości organu, co do spełnienia przez nie wymogów przepisu art. 18 ust. 6 pkt 3) Ustawy. Wśród podmiotów uprawnionych w tym przepisie Ustawodawca nie wymienia wspólnoty mieszkaniowej. Ponadto z treści przedłożonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, z jej zapisu zawartego w § 3 wynika wprost, że uchwała obowiązuje z chwilą wyrażenia zgody przez wszystkich właścicieli lokali. Taka zaś zgoda przez wszystkich właścicieli lokali nie została wyrażona, co potwierdza jednoznacznie § 4 tej uchwały - w którym wskazano, że H. M. głosowała przeciw uchwale. Na marginesie trzeba zauważyć, że z materiału dowodowego sprawy nie wynika również, aby w okresie późniejszym H. M., takiej zgody udzieliła (ostatecznie kwestia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd była przedmiotem cywilnego postępowania sądowego). Można tu wskazać, że z normatywnego punktu widzenia bez znaczenia jest z jakich powodów stosowna zgoda podmiotu uprawnionego nie została wyrażona. Podobnie, jak podnoszona przez skarżącego okoliczność kontynuowania działalności polegającej na sprzedaży alkoholu, czy braku sprzeciwu w poprzednim okresie. Odnośnie załączonego stanowiska zarządu wspólnoty mieszkaniowej, to w ustawie o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi brak jest dookreślenia pojęcia zarządcy. Okoliczność ta wymagała więc sięgnięcia przez organ do regulacji zawartej ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali - właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością rzeczą wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Stosownie do treści powołanego powyżej przepisu zarząd wspólnoty może być skutecznie powołany tylko w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Innego sposobu i formy ustanowienia zarządu ustawodawca nie przewidział. Z akt zaś sprawy nie wynika, aby przedmiotowy zarząd został powołany zgodnie z wymogami tego przepisu. Skarżący bowiem wraz z wnioskiem przedłożył uchwałę z zebrania wspólnoty o powołaniu zarządu z dnia 2 września 2003 r. (nie zaś jedną z umów, o których mowa w powyższym przepisie). To zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz (...) art. 20 ust. 1 i 2 tej ustawy. Niepowołanie zarządu w sposób przewidziany w ustawie o własności lokali, ma istotne znaczenie - gdyż w przypadku, gdy właściciele lokali zarządu w ten sposób nie określą, obowiązują zasady przewidziane w dalszych przepisach ustawy o własności lokali. W przypadku zaś małych wspólnot mieszkaniowych - zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali - jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (czyli art. 199-209 k.c. oraz 611-616 k.p.c.). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną zawarte w kodeksie cywilnym jest uregulowaniem kompletnym i do tego zarządu nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r., III CZP 60/09, lex 520138). Tylko w przypadku, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem, tzw. duża wspólnota mieszkaniowa, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 tej ustawy). Wtedy też mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, dotyczące reguł podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art. 23 ust. 1-3 tej ustawy). Przy czym należy wskazać, że nawet w przypadku skutecznego powołania zarządu, to zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności. Zatem w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, gdy właściciele nie określili sposobu zarządu nieruchomości wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, do zarządu mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Na co też prawidłowo zwróciło uwagę Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Przechodząc dalej, to stosownie do art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast art. 201 K.c. stanowi, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Kodeks cywilny nie definiuje pojęć czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W doktrynie i judykaturze przyjmuje się, że ocena, czy dana czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. Przy czym wskazuje się również, że przez czynność zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia, a wszystko co nie mieści się w tak zakreślonych granicach należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy, należy uznać wbrew stanowisku skargi, że wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (co jednoznacznie również potwierdza treść prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w L. z dnia 26 lipca 2011 r., zapadłego w sprawie I Ns 342/10). Niewątpliwie, zmiany następujące w stosunkach społeczno-gospodarczych, w tym rozszerzająca się sfera prywatnej działalności gospodarczej, mają wpływ na rozszerzenie zakresu czynności objętych pojęciem zwykłego zarządu i jego elastyczne rozumienie (tak też: Sąd Najwyższy w przywołanej w skargach uchwale z dnia 25 marca 1994 r., II CZP182/93, OSNCP 7-8/94, poz. 146). To jednak rozstrzygające znaczenia zawsze mają konkretne okoliczności sprawy. W niniejszej sprawie należy mieć na uwadze rodzaj prowadzonej działalności, jaką jest sprzedaż napojów alkoholowych. Zwłaszcza, gdy jest ona prowadzona w budynku wielorodzinnym, w którym są dwa lokale mieszkalne oraz wynajmowany przez skarżącego lokal użytkowy. Działalność ta ma reglamentowany i specyficzny charakter. Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli, na co zasadnie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Zgoda wyrażona przez podmiot uprawniony stanowi przesłankę ustawową udzielenia zezwolenia. Brak zaś pisemnego dokumentu potwierdzającego taką zgodę, stanowi negatywną przesłankę do wydania wnioskodawcy zezwolenia. Tu należy przypomnieć, że w dacie udzielenia zezwoleń okoliczność nie wyrażenia zgody przez H. M. była organowi znana (jednoznacznie wynikała z treści załączonej do wniosku uchwały). Zatem prawidłowo Samorządowe Kolegium Odwoławczego uznało, że wydane decyzje naruszały prawo i to w sposób rażący. Oczywistość naruszenia prawa wynika z charakteru naruszonego przepisu. Przepis ten jednoznacznie określa zamknięty krąg podmiotów uprawnionych do wyrażenia zgody. Ponadto, jak wskazano powyżej, pełni funkcję ochronną, co wiąże się rodzajem prowadzonej działalności jakim jest sprzedaż napojów alkoholowych. Dlatego w tym przypadku skutki naruszenia prawa są niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności. Słusznie też Samorządowe Kolegium Odwoławcze, odniosło się również do preambuły ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, która odnosi się do wartości nadrzędnej - uznania życia obywateli w trzeźwości za niezbędny warunek moralnego i materialnego dobra Narodu. Ponadto przepis art. 1 ust. 1 tej ustawy stanowi, że organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego są obowiązane do podejmowania działań zmierzających do ograniczania spożycia napojów alkoholowych oraz zmiany struktury ich spożywania, inicjowania i wspierania przedsięwzięć mających na celu zmianę obyczajów w zakresie sposobu spożywania tych napojów, działania na rzecz trzeźwości w miejscu pracy, przeciwdziałania powstawaniu i usuwania następstw nadużywania alkoholu, a także wspierania działalności w tym zakresie organizacji społecznych i zakładów pracy. W konsekwencji dokonanych rozważań nie można podzielić zarzutów zawartych we wniesionych skargach. Przede wszystkim nie zasługuje na aprobatę zarzut, dotyczący braku interesu prawnego do zainicjowania postępowań w przedmiocie stwierdzenia nieważności. W tym miejscu należy też wskazać, że nie doszło do naruszenia przepisu art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, gdyż orzeczenia sądowe zapadły na tle spraw, dotyczących cofnięcia zezwoleń i nie wskazały właściwego trybu postępowania. Ponadto niniejsze postępowania zostały wszczęte na wniosek. Przechodząc dalej, to zgodnie z przepisem art. 28 K.p.a. - stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W literaturze prawa przyjmuje się, że stroną w rozumieniu tego przepisu "będzie osoba (jednostka organizacyjna) wymieniona w art. 29 K.p.a. lub przepisach odrębnych, która na podstawie obowiązującego prawa może czy powinna uzyskać konkretne korzyści albo też może być (powinna być) obarczona powinnością określonego zachowania wyznaczonego nakazem lub zakazem, jednakże dopiero po skonkretyzowaniu ich w decyzji administracyjnej przez organ administracji publicznej, działający w granicach jego właściwości i kompetencji (zob. B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, wyd. 9, Warszawa, 2008). Podstawową więc przesłanką decydującą o uzyskaniu legitymacji strony w postępowaniu administracyjnym jest interes prawny. W orzecznictwie wskazuje się, że posiadanie interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym oznacza ustalenie przepisu prawa materialnego powszechnie obowiązującego, na podstawie którego można skutecznie żądać czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakiejś własnej potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danego podmiotu - strony postępowania (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 1999 r., sygn. akt IV SA 1285/98). W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, że interes prawny może wynikać nie tylko z przepisów prawa administracyjnego, ale również z przepisów prawa cywilnego. Sąd orzekający podziela również to stanowisko. Źródło interesu prawnego należy bowiem upatrywać w konkretnym przepisie prawa materialnego powszechnie obowiązującego. W niniejszej sytuacji wywodzić go należy z prawa do nieruchomości o charakterze rzeczowym, tj. prawa własności lokalu - art. 140 k.c., jak i prawa współwłasności części wspólnych nieruchomości - art. 195 k.c. Sąd przychyla się do stanowiska Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zawartego w wyroku z dnia 2 grudnia 2010 r., III SA/Gd 371/10, lex 674771 oraz przywołanego w jego uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 19 maja 2008 r., III SA/Po 613/07, lex 507792. Nie może zatem zasługiwać na uwzględnienie stanowisko zawarte w skargach, o istnieniu w takim przypadku tylko interesu faktycznego, a nie prawnego, jak i pogląd zawarty w wyroku przywołanym na poparcie tego stanowiska. Na zakończenie rozważań należy dodać, że prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w L. z dnia 26 lipca 2011 r., w sprawie I Ns 342/10 wydanym na wniosek K. B. i A. B. została wyrażona zgoda na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a mianowicie na prowadzenie w lokalu użytkowym stanowiącym własność K. B. i D. B. sprzedaży napojów alkoholowych (do 4,5%, powyżej 4,5% do 18% i powyżej 18% zawartości alkoholu). Postanowieniem z dnia 29 grudnia 2011 r. wydanym w sprawie IV Ca 467/11 Okręgowy Sąd w S. oddalił apelację. Zatem skarżący, jako najemca przedmiotowego lokalu użytkowego, w którym ma być prowadzona sprzedaż napojów alkoholowych, może ponownie ubiegać się o wydanie zezwoleń, dysponując wymaganą zgodą - w postaci orzeczenia sądowego. W ocenie Sądu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w czasie postępowania nie dopuściło się naruszeń prawa, które skutkowałyby wyeliminowaniem zapadłych orzeczeń z obrotu prawnego. Sąd nie znalazł podstaw do ich zakwestionowania w stopniu prowadzącym do ich uchylenia lub stwierdzenia nieważności. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.