II SA/Sz 161/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Protokolant Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi R. S. i P. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Burmistrz [...] na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 200 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz Uchwały Nr XI/107/2003 Rady Miejskiej w Złocieńcu z dnia 23 października 2003 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Zachodniopomorskiego Nr 112, poz. 1885) nałożył na R. i P.S. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] na działce nr [...] o powierzchni [...], dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta nr [...] w wysokości [...]zł, oraz wskazał, że opłatę tę należy wpłacić jednorazowo na wskazane konto Urzędu Miejskiego w terminie 14 dni, od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ wskazał, iż w następstwie decyzji nr [...] zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości na działce nr [...] położonej w [...] stanowiącej własność R. i P.S. powstało [...] działek przeznaczonych pod zabudowę, w tym jedna drogowa. Nowo wydzielone działki oznaczone numerami od [...]nie posiadają dostępu do drogi publicznej w związku z czym podział został zatwierdzony pod warunkiem, że przy ich zbywaniu zostanie ustanowiona służebność drogowa na działce nr [...]do działki nr [...] stanowiącej drogę publiczną. Według szacunku rzeczoznawcy majątkowego L.P., który sporządził operat szacunkowy z dnia [...]r. wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...], natomiast po podziale wzrosła i wyniosła [...]zł. Zgodnie z Uchwałą Nr XI/107/2003 Rady Miejskiej w Złocieńcu z dnia 23 października 2003 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, ustalono, że stawka opłaty adiacenckiej z tytułu ww. wzrostu wartości nieruchomości, wynosi 25% różnicy między wartością działki przed podziałem, a wartością działek powstałych w wyniku jej podziału. Zatem jeżeli różnica wartości nieruchomości przed i po dokonaniu podziału wyniosła [...]zł, to wysokość opłaty adiacenckiej stanowić będzie 25% tej kwoty, tj. [...]zł. Na zakończenie organ podał, że podstawę niniejszego rozstrzygnięcia stanowi art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie, z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, burmistrz może ustalić, w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada miejska, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od momentu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stałą się ostateczna. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się wartości części składowych nieruchomości. Ustalenie ww. opłaty może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady miejskiej w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Nie zgadzając się z wydanym rozstrzygnięciem R.S. i P.S. reprezentowani przez pełnomocnika złożyli odwołanie, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W pierwszej kolejności skarżący podnieśli, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W przedmiotowym operacie dla wyceny nieruchomości przed podziałem zastosowana została metoda porównywania parami, a dla wyceny po podziale metoda korygowania ceny średniej. Natomiast z art. 153 ust. 1 zd. 1 wynika, że podejście porównawcze stosuje się tylko w przypadku, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Tymczasem na rynku lokalnym występowały tylko pojedyncze transakcje sprzedaży nieruchomości stanowiących tzw. pola inwestycyjne, na skutek czego rzeczoznawca przyjął do porównania trzy nieruchomości, które nie mogą być uznane za nieruchomości podobne w rozumieniu ww. przepisów. Każda z tych działek ma powierzchnię dziesięciokrotnie mniejszą od nieruchomości skarżących przed podziałem, dwie z nich położone są w innych miejscowościach i zostały sprzedane w [...] r., a sytuacji na rynku nieruchomości w latach [...]wbrew opinii rzeczoznawcy nie można uznać za stabilną. Dalej skarżący podnieśli, że dzielona działka nr [...]miała powierzchnię [...]m2, a powstała w wyniku podziału działka [...]ma obecnie powierzchnię [...]m2, natomiast rzeczoznawca błędnie wskazał, że ma powierzchnię [...]m2. Skarżący zarzucili również brak konsekwencji w ocenach prezentowanych przez rzeczoznawcę, polegających na tym, że ustalając wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości (działki [...]) przed podziałem uznał, że ceny transakcyjne na nieruchomości o mniejszych powierzchniach są wyższe, a przy ustalaniu wpływu cech rynkowych na wartość działki [...]uznał, że "ceny transakcyjne na nieruchomości o większych powierzchniach są wyższe". Ponadto rzeczoznawca w sposób nieuzasadniony przyjął, że powierzchnia działki wynosi [...]m2, podczas, gdy nieruchomość ta miała powierzchnię [...]m2. Podobny błąd rzeczoznawca popełnił również w "Zestawieniu cech nieruchomości porównywanej i porównawczych", gdzie błędnie przyjął, że powierzchnia tej działki wynosi [...]m2, podczas, gdy działka ta obecnie ma powierzchnię [...]m2. Dodatkowo operat szacunkowy obarczony jest oczywistym błędem w zakresie obejmującym określenie wartości powstałej w wyniku podziału działki [...]o pow. [...]m2. Błąd ten polega na tym, że mimo, iż w początkowej części operatu autor wskazał, że powstała wskutek podziału działka [...]stanowi drogę wewnętrzną, na której zostanie ustanowiona służebność drogowa do działki [...] stanowiącej drogę publiczną, to przy wycenie tej działki w ogóle nie uwzględnił tej okoliczności. Nadto przy sporządzaniu operatu autor kierował się m.in. wytycznymi zawartymi w § 41 ust. 1 rozporządzenia, który to przepis w chwili wydania kwestionowanej decyzji został uchylony rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985). Reasumując w ocenie skarżących ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o tak sporządzony operat szacunkowy w sposób jednoznaczny przesądza o naruszeniu przez organ I instancji przepisów art. 80 K.p.a. Ustosunkowując się do opisanych zarzutów rzeczoznawca majątkowy L.P. wyjaśnił, iż przyjęcie do porównania [...] nieruchomości mniejszych i z okresu wcześniejszego z terenu rynku lokalnego związane było z ograniczoną ilością transakcji na tego typu nieruchomości. Natomiast przyjęcie do wyceny nieruchomości po podziale do porównania terenu z rynku lokalnego kilkunastu nieruchomości w sposób najbardziej obiektywny wskazuje poziom cen na nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie [...]. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Z dokonanej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości wynika, że analizą objęte zostały zarówno transakcje na terenie rynku lokalnego jak i na rynkach równoległych. Dalej rzeczoznawca wyjaśnił, że brak zastosowania korekty ze względu na upływ czasu wynika z badania rynku lokalnego i rynków równoległych, ponieważ panująca sytuacja ekonomiczna na rynku ustabilizowała poziom cen transakcyjnych. Uzasadniając wycenę działki [...] rzeczoznawca podał, że z wykazu ewidencji gruntów i mapy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania wynika, że część działki nr [...] przed podziałem przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wynosi [...] m2, natomiast część działki [...]przed (również po podziale) przeznaczona pod zieleń publiczną wynosi [...] m2 (ogółem [...]m2) i tak zostały wycenione. Podobnie działka nr [...] powstała po podziale, tj. część tej działki o pow. [...] m2 stanowiły grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną a część powierzchni [...] m2 (ogółem [...] m2) stanowiły grunty przeznaczone pod zieleń publiczną i tak zostały wycenione. Przechodząc do błędnego wskazania powierzchni rzeczoznawca wyjaśnił, iż nastąpił błąd pisarski i dokonana została jego korekta. Odnośnie zarzutu określenia wartości działki [...] tj. wydzielonej drogi wewnętrznej, rzeczoznawca stwierdził, że stosownie do art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, a po drugie w przedmiotowym przypadku właściciel nieruchomości dokonuje sprzedaży wydzielonych działek wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Tylko w przypadku, gdyby przedmiotowa droga wewnętrzna była przekazana pod drogę publiczną, powierzchni takich wyliczeń, nie uwzględnia się. Stosownie bowiem do § 36 ust. 3 pkt 1 i ust. 6 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne, albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni. Przepisy ust. 3 pkt 3 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Odnośnie uchylenia zastosowanego przez rzeczoznawcę § 41 rozporządzenia z dnia 14 lipca 2011 r., L.P. wskazał, iż został on uchylony, ponieważ powtarzał zapisy zawarte w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto dla potwierdzenia prawidłowego poziomu cen określonych w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił transakcję na działkę stanowiącą przedmiot wyceny, a którą właściciel już sprzedał, tj. działka nr [...], akt notarialny nr [...]z dnia [...]r., cena [...]zł. Decyzją z dnia [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję w punkcie 2 i w tym zakresie umorzyło postępowanie, w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie dochowane zostały wszystkie ustawowe wymogi umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej, tj. 1/ określona została w drodze uchwały 25% stawka opłaty (Uchwała Nr XI/107/2003 z dnia 23 października 2003 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 112, poz. 1885), 2/ zatwierdzony został decyzją ostateczną projekt podziału nieruchomości – decyzja Burmistrza z dnia [...], 3/ rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w wyniku podziału nastąpi wzrost wartości nieruchomości – operat szacunkowy z [...]r. W dalszych motywach rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy w sposób jasny i rzeczowy wyjaśnił podnoszone przez skarżących zarzuty i rozwiał wszelkie wątpliwości. Z treści § 36 ust. 3 pkt 1 i ust. 6 pkt rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) oraz licznych orzeczeń sądowych wynika, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Gdy takich cen nie ma, a zazwyczaj nie ma, bo nie istnieje rynek gruntów przeznaczonych pod drogi, rzeczoznawca winien dokonać porównania przedmiotowej nieruchomości, o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Podnoszone przez skarżących zarzuty mają charakter intuicyjny i nie noszą cech profesjonalnych z zakresu wyceny nieruchomości. Stanowią dowolną polemikę z ustaleniami operatu szacunkowego opartego na obowiązujących przepisach oraz standardach zawodowych rzeczoznawców, przy czym nie zgadzając się ze sporządzonym operatem skarżący nie przedłożyli własnej wyceny nieruchomości w postaci kontroperatu. Natomiast zasadniczym, a właściwie jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłat adiacenckich, jest operat szacunkowy. Organ I instancji bezspornie dowiódł, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że na skutek podziału, wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła. Potwierdzeniem takiego stanu rzeczy jest dokonana przez skarżących transakcja sprzedaży działki nr [...]za cenę [...].Tymczasem średnia cena sprzedaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na terenie miasta [...]wynosi [...]. Na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego R.S. i P.S. wywiedli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ja decyzji organu I instancji, ewentualnie stwierdzenie nieważności skarżący zarzucili jej naruszenie: - art. 7 K.p.a., art. 8 i art. 77 § 1 i 2 K.p.a. poprzez niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy oraz brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego, - art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niepoddanie przez organ weryfikacji sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, - art. 80 K.p.a. przez przekroczenie granic zasady swobodnej oceny dowodów i ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie wykonanego wadliwie i z naruszeniem przepisów operatu szacunkowego, - art. 107 § 3 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powodów bezkrytycznego przyznania mocy dowodowej operatowi szacunkowemu, - art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie przez organ w sposób nieuprawniony domniemania, że każdorazowy podział nieruchomości musi powodować wzrost jej wartości, - art. 64 § 2 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie w celu usunięcia braków formalnych odwołania, co spowodowało, że decyzja wydana została z rażącym naruszeniem prawa. W dalszej części skargi, skarżący powtórzyli zarzuty z odwołania dotyczące nieprawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko wyrażone w przedmiotowej sprawie i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Przede wszystkim wyjaśnić należy, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Dodać należy, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi. Istotę sporu w niniejszej sprawie stanowi dokonana przez organy orzekające ocena prawidłowości sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Bezspornym w sprawie jest, że ostateczną decyzją Burmistrza z dnia [...]zatwierdzono, na wniosek R. i P.S. podział nieruchomości nr [...] położonej w [...] na siedem działek przeznaczonych pod zabudowę, w tym jedną drogową. W dacie tej obowiązywała także Uchwała Nr XI/107/2003 Rady Miejskiej w Złocieńcu z dnia 23 października 2003 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Zachodniopomorskiego Nr 112, poz. 1885), w której ustalono 25% stawkę opłaty. Sąd orzekający doszedł do przekonania, że sporządzony w niniejszej sprawie sporny operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego został oceniony przez Kolegium prawidłowo w zgodzie z regułą wynikającą z art.80 K.p.a. Zgodzić się trzeba z organem odwoławczym, że operat ten, będący zasadniczym dowodem w sprawie, sporządzony został zgodnie z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 149-159 ustawy) oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Przedstawiona w zaskarżonej decyzji ocena operatu wskazuje, jak zasadnie wykazał organ, na wzrost wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Tym samym odwołując się do treści art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że rozstrzygające znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości dokonanego na wniosek jej właściciela ma jedynie udowodnienie wzrostu jej wartości na skutek dokonanego podziału, argumentacja skargi odnosząca się do ustalenia opłaty wyłącznie na podstawie domniemania wzrostu ceny nieruchomości jest pozbawiona podstaw prawnych. Sąd nie podziela również pozostałych zarzutów skargi, odnoszących się do oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu, a więc art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a., nie dopatruje się też naruszenia zasad określonych w art. 8 i art. 11 K.p.a. Nadto wbrew twierdzeniom skargi uzasadnienie decyzji Kolegium w pełni odpowiada wymogom określonym w art. 107 § 3 K.p.a, zawierając obszerne uzasadnienie faktyczne i prawne. Rozważając szczegółowo należy wskazać, że zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej konieczny dowód na to, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia przez właściwy organ administracji publicznej przedmiotowej opłaty. W konsekwencji jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej, podlegający ocenie dowodowej w toku postępowania administracyjnego, tak jak każdy inny środek dowodowy. Z treści art. 98a ust. 1 ww. ustawy wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Z art. 152 ust. 2 wynika natomiast, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego. Stosownie do treści art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca L.P. sporządzający dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy zastosował dla wyceny nieruchomości przed podziałem metodę porównywania parami, a dla wyceny po podziale metodę korygowania ceny średniej. Wybór tej metody oraz sposób wyceny pozostaje w zgodzie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W prawidłowo ocenionym przez Kolegium operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił szczegółowo stan nieruchomości przed podziałem jak i po podziale. Wartość rynkową nieruchomości, dla potrzeb niniejszej wyceny, określił według stanu nieruchomości przed podziałem – na dzień wydania decyzji o podziale nieruchomości i według stanu nieruchomości po podziale - na dzień w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Dalej w operacie rzeczoznawca wyjaśnił, zastosowaną metodę i technikę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości na podstawie aktów notarialnych udostępnionych w Starostwie Powiatowym w [...]. W ocenie Sądu, sporządzony operat szacunkowy został zasadnie zaakceptowany przez Kolegium jako rozstrzygający dowód w sprawie. Sąd podziela pogląd organu, że jest on zgodny z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie tym rzeczoznawca zawarł wszelkie wymagane informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej i prawnej, z uwzględnieniem źródeł informacji o nieruchomościach, opisał dokładnie stan prawny nieruchomości, zawarł opis nieruchomości według stanu przed i po podziale. Wskazał podstawę i zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór i opis nieruchomości porównywalnych. W rezultacie wszystkich dokonanych czynności rzeczoznawca przedstawił wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Tak sporządzony operat szacunkowy, jak słusznie wywodzi Kolegium, nie pozostawia wątpliwości, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany był jej podziałem. Dodatkowo autor operatu, L.P. w związku z podniesionymi w toku postępowania administracyjnego przez skarżących zarzutami odnośnie sporządzonego operatu, udzielił dodatkowych wyczerpujących wyjaśnień. Również te wyjaśnienia stały się podstawą oceny Kolegium, z trafnym uzasadnieniem, że ich treść przemawia za bezpodstawnością zarzutów odwołania kwestionujących jego prawidłowość. Z wyjaśnień tych w szczególności wynika, że przyjęcie do porównania tylko trzech nieruchomości z okresu nieco wcześniejszego z terenu rynku lokalnego i rynków równoległych związane było z ograniczoną ilością transakcji na tego typu nieruchomości. Przyjęcie natomiast procentowego wpływu cechy rynkowej jaką jest powierzchnia w wysokości 20% wynikało z badania rynku w biurach pośrednictwa nieruchomościami. W odniesieniu do wyceny nieruchomości po podziale przyjęcie do porównania z terenu rynku lokalnego (miasta [...]) kilkunastu nieruchomości w sposób najbardziej obiektywny zobrazowało poziom cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne na terenie [...]. Stosownie do standardów zawodowych w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszczalne jest przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Rzeczoznawca wyjaśnił również, iż brak zastosowania korekty ze względu na upływ czasu wynikał z badania rynku lokalnego i rynków równoległych, ponieważ panująca sytuacja ekonomiczna na rynku ustabilizowała poziom cen transakcyjnych. Odnośnie wartości działek nr [...]rzeczoznawca podał, że część działki gruntowej [...] przed podziałem przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wynosiła [...] m2, natomiast część działki nr [...]przed ( również po podziale) przeznaczona pod zieleń publiczną wynosi [...] i tak też zostały wycenione. Podobnie część działki [...]powstałej po podziale tj. [...] m2 stanowiły grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną a część powierzchni [...] m2 stanowiły grunty przeznaczone pod zieleń publiczna , i tak zostały wycenione. Wyjaśniając zarzut określenia wartości działki [...]tj. wydzielonej drogi publicznej jako rażący błąd, rzeczoznawca wskazał, że stosownie do art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, ponadto w przedmiotowej sprawie właściciel nieruchomości dokonuje sprzedaży wydzielonych wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Tylko w przypadku gdyby przedmiotowa droga wewnętrzna była przekazana pod drogę publiczną, powierzchni do takich wyliczeń nie uwzględnia się. Sąd wskazuje, że jeżeli skarżący uważali, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, mogli zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedstawić organowi przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05). Możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która winna zlecić, a następnie przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Organ nie ma natomiast obowiązku przeprowadzania dowodu przedstawionego prze stronę, jeżeli w jego ocenie wniosek dowodowy strony dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1622/05). Skoro organy uznały, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, to brak było podstaw do występowania przez nie o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli skarżący mieli zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mieli możliwość skorzystania z dokonania oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Z możliwości tej skarżący jednak nie skorzystali. Reasumując powyższe należy stwierdzić, zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego, ani naruszenia przepisów postępowania, nie zachodzą też kodeksowe przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.a.). Rozpoznając sprawę Sąd nie stwierdził więc naruszenia prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia prawa dającego podstawę do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Mając powyższe na uwadze skargę jako bezzasadną, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Sąd oddalił.