II SA/Łd 172/12

Dnia 12 kwietnia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska, Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant asystent sędziego Agnieszka Gortych - Ratajczyk, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2012 roku sprawy ze skargi Z. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Ł. z dnia [...] Nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącego Z. T. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta Ł. ustalił Z.T. opłatę adiacencką w wysokości 1532,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy A, oznaczonej jako działka nr [...], o pow. 1,6843 ha, w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia jej do kanalizacji sanitarnej. Od ww. decyzji odwołał się Z.T., stwierdzając, że opłata nie uwzględnia jego nakładów, polegających na posadowieniu na nieruchomości kolektora, co jest dużym obciążeniem. W jego ocenie wysokość opłaty powinna być zróżnicowana co do powstałych stałych naniesień. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 561 ze zm.), wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie tej decyzji może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy (miasta) o wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (ust. 2 art. 145). W dniu stworzenia warunków do korzystania z kanalizacji obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...], ustalająca opłatę adiacencką w wysokości 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia, a wartością nieruchomości po jego wybudowaniu. Organ II instancji wskazał, że wzrost wartości nieruchomości został udokumentowany operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, który z całej nieruchomości o pow. 16843 m² do wzrostu wartości nieruchomości przyjął przeciętną powierzchnię działek budowlanych, tj. pow. 800 m² i w stosunku do takiej abstrakcyjnej działki określił wzrost wartości nieruchomości wynikający z wybudowania sieci kanalizacyjnej i stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do tej sieci. Kolegium podniosło następnie, że przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest nieuwzględnienie przez organ w ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej faktu udostępnienia nieruchomości i zezwolenia na umieszczenie na terenie nieruchomości przebiegu kolektora głównego kanalizacji. Jednakże z umowy zawartej w dniu 24 listopada 2009 r. pomiędzy właścicielem nieruchomości a Burmistrzem Miasta Ł. wynika, że na umieszczenie kanalizacji na nieruchomości właściciel wyraził zgodę. Gmina zobowiązała się wypłacić właścicielowi odszkodowanie, obejmujące użytkowanie nieruchomości w okresie prowadzenia prac budowlanych i założenia urządzeń, zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane umieszczeniem tegoż urządzenia i stratami w zieleni. Właściciel oświadczył przy tym, że zrzeka się dalszych roszczeń majątkowych przeciwko gminie z tego tytułu. Zatem za sprawą zawartej umowy uwzględniono zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowanej umieszczeniem kanalizacji na terenie nieruchomości strony. W tej sytuacji powtórne uwzględnienie tej okoliczności w operacie szacunkowym nie znajduje uzasadnienia. Organ odwoławczy dodał także, że przebieg kolektora kanalizacyjnego nie utrudnia zagospodarowania działki, ponieważ z ustaleń planu miejscowego, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., obszar urbanistyczny A (Dz.Urz.Woj. Łódzkiego Nr 167, poz. 1677) wynika, że kolektor znajduje się w tej części nieruchomości, która nie może zostać zabudowana z uwagi na ograniczenie nieprzekraczalną linią zabudowy określoną w odległości 8 m od linii rozgraniczających drogę - ulicę A. Na decyzję ostateczną skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył Z.T. W uzasadnieniu skargi stwierdził, że jego zgoda na wybudowanie kanalizacji i rekompensata za wynikłe z tego tytułu szkody miały dotyczyć przede wszystkim naruszeń posiadania i powstałych uszkodzeń w wyniku realizacji inwestycji. Niemniej jednak nikt z uczestniczących w realizacji przedstawicieli inwestora nie informował go, że po oddaniu do użytku inwestycji gminie będzie przysługiwać prawo żądania od niego opłaty adiacenckiej. Rozpoznające sprawę SKO w S. nie wzięło pod uwagę, że gdyby poinformowano go, że pomimo zgody na przebieg po jego działce sieci kanalizacji zostanie obciążony opłatą adiacencką, to zapewne nie wyraziłby zgody na przebieg po jego gruncie kanalizacji. Zdaniem skarżącego należy rozróżnić, a tym samym stosować odmienne kryteria do obciążenia opłatą adiacencką, nieruchomość, na której wykonano przyłącze, z nieruchomością, po której przebiega sieć. Taki przypadek ma miejsce, gdyż po jednej z działek skarżącego przebiega przyłącze, w związku z czym w stosunku do tej działki uiścił opłatę adiacencką. Jednakże opłata taka nie powinna dotyczyć innej, po której przebiega sieć. Gmina Ł., nie informując skarżącego o skutkach - przyszłych obciążeniach, niejako wyłudziła zgodę na przebieg po terenie skarżącego sieci kanalizacyjnej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., przytaczając argumenty podniesione już w zaskarżonej decyzji, wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Opłata adiacencka jest formą przymusowego udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej zwiększających jednocześnie wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej u.g.n., właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się m.in. budowę urządzeń kanalizacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 ustawy). Zgodnie z art. 146 ust 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.). Opinia rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy) określająca wartość nieruchomości ma podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Trzeba przy tym podkreślić, że operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), to podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 5 października 2009 r., I OSK 1444/08). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA z 4 października 2006 r., I OSK 417/06, oraz z 4 czerwca 2009 r., I OSK 860/08). W niniejszej sprawie orzekające w sprawie organy nie sprostały tym wymaganiom. W uzasadnieniach decyzji obydwu instancji brak jest bowiem jakichkolwiek ocen ustaleń dokonanych w operacie szacunkowym, w sytuacji, gdy jego lektura nasuwa wiele wątpliwości. Operat został sporządzony łącznie dla nieruchomości usytuowanych przy ulicach A, B, C i D, do których gmina doprowadziła kanalizację sanitarną. Z ich zestawienia wynika, że rozbieżności w powierzchni działek jest bardzo duża – od 281 m² do 16843 m² (ta największa nieruchomość stanowi własność skarżącego i z uwagi na wzrost wartości tej nieruchomości gmina ustaliła kwestionowaną obecnie opłatę adiacencką). Tymczasem z operatu wynika, że wzrost wartości większości z tych nieruchomości jest taki sam i opiewa na taką samą kwotę. Wynika to prawdopodobnie z faktu, że do określenia wartości tych nieruchomości przyjęto hipotetyczną powierzchnię 800 m² (niezależnie od rzeczywistej powierzchni działek) i stosując ustaloną przez rzeczoznawcę średnią cenę 1 m² wyliczono wartość każdej z tych nieruchomości (przyjmując ową powierzchnię 800 m²) sprzed wybudowania kanalizacji, a następnie mnożąc cenę 1 m² przez określone przez biegłego współczynniki korekcyjne (łączna ich wartość to 1,1063) i ponownie przez powierzchnię 800 m² - wyliczono wartość każdej nieruchomości po wybudowaniu urządzeń kanalizacyjnych. Zabieg taki nasuwa oczywiste wątpliwości. Dotyczą one w szczególności tego, dlaczego dla potrzeb niniejszego postępowania przyjęto właśnie hipotetyczną powierzchnię 800 m² dla każdej z działek. Czy wynika to z faktu, że dla ustalenia średniej ceny 1 m² rzeczoznawca, stosujący podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, wziął pod uwagę 12 nieruchomości (str. 19 operatu, tabela 5.3.1.) o podobnej powierzchni (od 570 m² do 1058 m²). Czy może zasada była odwrotna – biegły wybrał te właśnie 12 nieruchomości, bo ich powierzchnia odpowiadała mniej więcej powierzchni 800 m², przyjętej hipotetycznie dla każdej z działek, przy których przebiega kanalizacja? Odpowiedzi na te pytania nie ma zarówno w operacie szacunkowym, jak i w decyzjach organów obydwu instancji. Tymczasem art. 146 ust. 2 u.g.n. stanowi, że wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po jej wybudowaniu. Nie można mieć wątpliwości, że w przepisie tym chodzi o wartości (sprzed i po wybudowaniu kanalizacji) całej nieruchomości, a nie o wartości wyliczone na podstawie arbitralnie przyjętej przez biegłego (bądź organ) powierzchni 800 m². Sąd dopuszcza przy tym możliwość, że zabieg taki miał uzasadnione podstawy, jednakże przyjęcie takiej, a nie innej powierzchni działki do wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości powinno szczegółowo umotywowane. Tym bardziej, że stosując podejście porównawcze do ustalenia wartości nieruchomości, porównuje się nieruchomości podobne (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W operacie przyjęto szereg wskaźników korygujących (między innymi powierzchnia), ale ich wielkości są takie same dla każdej z badanych nieruchomości. Trafność takiego rozwiązania budzi wątpliwości, skoro z istoty czynników korygujących wynika, że mają one właśnie niwelować różnice wynikające z cech indywidualnych, w tym wypadku np. z powierzchni działki. Tymczasem dla każdej z wycenianych działek rzeczoznawca przyjął, że waga cechy powierzchni po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej wynosi 0,0529. Można mieć wątpliwości, czy waga tej cechy powinna być taka sama dla nieruchomości skarżącego (16843 m²), jak dla innych wycenianych działek (największa z pozostałych ma powierzchnię 8403 m², a więc ponad dwukrotnie mniejszą). Wynika to oczywiście z przyjętej dla każdej z działek hipotetycznej powierzchni 800 m², jednak zabieg ten, jak już Sąd wcześniej podkreślał, budzi wątpliwości, których nie rozwiewa ani operat szacunkowy ani organy. W operacie szacunkowym biegły nie uwzględnił również faktu, że przez nieruchomość skarżącego przebiega kolektor główny zbudowanej sieci kanalizacyjnej, który ujmuje i prowadzi cały odpływ ze zlewni kolektorów drugorzędnych i kanałów bocznych. Okoliczność, że to urządzenie wybudowano na nieruchomości skarżącego musi mieć wpływ na wartość nieruchomości. Tymczasem operat ustalił wartości dla wszystkich nieruchomości w oparciu o cechy korygujące o tej samej wartości. Skarżący podnosił zresztą tę kwestię w odwołaniu od decyzji organu I instancji, jak również w skardze do Sądu. Organy stwierdziły jednak, że skarżący zgodził się na wybudowanie na jego nieruchomości owego kolektora (podpisując stosowną umowę) i otrzymał z tego tytułu odszkodowanie. Nie może zatem podnosić tego faktu obecnie, na etapie postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Umknęło jednak uwadze organów, mimo, że same kilkakrotnie to podkreślały (czy to w piśmie organu I instancji przekazującym odwołanie organowi odwoławczemu, czy też w decyzji organu odwoławczego, jak i w odpowiedzi na skargę), że owo odszkodowanie ustalone zostało między innymi za zmniejszenie wartości nieruchomości skarżącego. Wynika to zresztą z samej umowy z dnia 24 listopada 2009 r., zawartej przez gminę ze skarżącym (§ 3 pkt 1). Skoro zatem wybudowanie na nieruchomości skarżącego kolektora głównego sieci kanalizacyjnej spowodowało zmniejszenie wartości jego nieruchomości, to rzeczoznawca majątkowy fakt ten winien niewątpliwie wziąć pod uwagę ustalając wartość tej nieruchomości po zrealizowaniu inwestycji. Tymczasem organy, w oparciu o sporządzoną opinię majątkową, bezkrytycznie przyjęły, że mimo uprzedniego zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek wybudowania kolektora, jednocześnie jej wartość wzrosła (z tej samej przyczyny – wskutek zbudowania sieci kanalizacyjnej, której główną częścią jest ów kolektor). Wprawdzie właściciel nieruchomości nie podnosił zarzutów w stosunku do konkretnych ustaleń operatu, jednak organ z urzędu obowiązany jest ocenić zebrany materiał dowodowy, w tym także dowód z opinii biegłego, jakim jest operat szacunkowy. Tym bardziej, że właściciel kwestionuje podstawową przesłankę uzasadniającą wymierzenie opłaty – realny wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Sądu autor operatu nieco automatycznie, bez głębszej refleksji, postawił znak równości między wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej a wzrostem jej wartości, nie bacząc na wpływ urządzenia na konkretną nieruchomość. Należy również zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 145 ust 1 u.g.n. jedną z głównych przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej jest uprzednie stworzenie właścicielom nieruchomości warunków do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacyjnej. Z kolei art. 148b ust. 1 stanowi, że ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Ustęp 2 art. 148b przewiduje, że właściwym organom gminy, rzeczoznawcom majątkowym sporządzającym opinie o wartości nieruchomości, o których mowa w art. 146 ust. 1a, a także osobom zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej, właściwe podmioty są obowiązane udzielać informacji w sprawach ustalenia, o którym mowa w ust. 1, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, wystarczające do ustalenia tej opłaty. W niniejszej sprawie Zakład Usług Komunalnych w Ł., a więc podmiot, o którym mowa w art. 148b ust. 2 u.g.n., przekazał w dniu 26 sierpnia 2011 r. do Urzędu Miejskiego w Ł. pismo, w którym podał wykaz działek (w tym działki skarżącego), spełniających formalno-prawne przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem ich wartości w wyniku stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej. Z pisma tego nie wynika jednakże, co podmiot ten rozumie przez spełnienie owych przesłanek formalno-prawnych. Organy obu instancji również milczą na ten temat. W aktach sprawy znajduje się jedynie protokół końcowego odbioru robót związanych z budową kanalizacji z dnia 31 maja 2010 r. Tymczasem protokolarne odebranie wykonanych robót nie oznacza, że zaistniała możliwość podłączenia wybudowanej sieci kanalizacyjnej do nieruchomości skarżącego (a także innych). Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia "stworzenia warunków do podłączenia", jednak art. 148 b ust. 1 u.g.n. stanowi, że ustalenie to następuje na podstawie odrębnych przepisów. W odniesieniu do urządzenia kanalizacyjnego tymi odrębnymi przepisami będą: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) oraz ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.). W szczególności wskazać należy, że zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Zatem dla oceny, czy zostały stworzone warunki podłączenia, konieczne jest odwołanie się do ustaw i rozporządzeń regulujących realizację poszczególnych urządzeń, bowiem nie można mówić o jednym tożsamym dla wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej dokumencie przesądzającym o tym fakcie. W przypadku urządzeń kanalizacyjnych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie nie data odbioru robót (dzień 31 maja 2010 r.), ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego. Dopiero od tej daty istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie sieci sanitarnej. Decydujące znaczenie ma bowiem nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane. Zatem w rozpoznawanej sprawie datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej będzie data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania tego urządzenia, ustalona według przepisów Prawa budowlanego. Zmiana stanu prawnego (polegająca na dodaniu art. 148b u.g.n. nowelą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw – Dz.U. Nr 173, poz. 1218) spowodowała, że straciło na aktualności orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, wedle którego data końcowego odbioru urządzeń technicznych jest datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej (wyroki NSA z dnia 18 stycznia 2011 r., I OSK 398/10, i z 3 listopada 2011 r., I OSK 1921/10). W niniejszej sprawie Sąd nie jest w stanie ocenić, czy stworzone zostały warunki do podłączenia sieci kanalizacyjnej do nieruchomości skarżącego w przedstawionym rozumieniu. Pismo Zakładu Usług Komunalnych w Ł. z dnia 26 sierpnia 2011 r. nie wyjaśnia tego bowiem w żaden sposób. Wszystkie wskazane powyżej wątpliwości, dotyczące sposobu ustalenia wartości nieruchomości skarżącego oraz okoliczności, czy nieruchomość ta ma stworzone warunki do podłączenia jej do sieci kanalizacyjnej, powodują, że nie sposób uznać, by postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej przeprowadzone było prawidłowo. Organy nie zebrały bowiem materiału dowodowego w sposób pozwalający na ustalenie takiej opłaty, a uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji nie rozwiewają żadnych z przedstawionych wyżej wątpliwości. Tym samym doszło do naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a., w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając ponownie sprawę organy zobowiązane będą wyjaśnić, dlaczego do oszacowania wartości nieruchomości skarżącego (zarówno przed wybudowaniem kanalizacji, jak i po budowie) przyjęta została powierzchnia 800 m² z całości 16843 m², dlaczego współczynniki korygujące zastosowane w operacie szacunkowym do wyliczenia wartości poszczególnych działek nie różnią się wielkościami, odniosą się również do okoliczności, że skarżącemu zostało najpierw wypłacone odszkodowanie za zmniejszenie wartości działki wskutek wybudowania na jego nieruchomości kolektora głównego kanalizacji, by następnie uznać, że fakt ten spowodował wzrost wartości (do tego wartość ta wzrosła w tym samym stopniu, co nieruchomości, przez które urządzenie nie przebiega bezpośrednio). Ustalą także, czy wybudowana sieć kanalizacyjna oddana została do użytkowania w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane, co umożliwiłoby dopiero podłączenie nieruchomości skarżącego do kanalizacji. Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w związku z art. 135 oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ww. ustawy. lf