IV SA/Po 515/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędziowie WSA Bożena Popowska (spr.) WSA Donata Starosta Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 08 listopada 2012 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Apelacyjnej sprawy ze skargi H.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy w T.P. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej H.W. kwotę [...] złotych ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania H.W. złożyła wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla budowy hali magazynowo-biurowej na terenie działki o nr ewid. [...] położonej w miejscowości S, gmina T.P. Wójt Gminy T.P. po rozpatrzeniu powyższego wniosku decyzją z dnia [...].01.2012r. nr [...] działając na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej k.p.a.) oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u.p.z.p.) po stwierdzeniu, że teren i rodzaj inwestycji nie spełnia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1, 3 i 4 u.p.z.p. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowo-biurowej na terenie działki o nr ewid. [...] położonej w miejscowości S, gmina T.P. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że teren objęty wnioskiem znajduje się na obszarze nieobjętym ważnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego zmianę sposobu jego zagospodarowania należy ustalić drogą decyzji o warunkach zabudowy. Na podstawie Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymogów dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588- dalej rozporządzenie) wyznaczono wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany, w którym przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 pkt 1-5 u.p.z.p. Na podstawie powyższej analizy stwierdzono, że nie został spełniony warunek art. 61, ust 1 pkt. 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy, gdyż sąsiednie działki budowlane o nr ewid. [...],[...],[...],[...],[...] i [...], dostępne z tej samej drogi publicznej są niezabudowane. Uzasadniając, że nie został spełniony warunek art. 61 ust 1 pkt. 4 u.p.z.p. Wójt Gminy stwierdził, że przedmiotowa działka obejmuje użytki gruntowe oznaczone jako grunty orne RJIIb o powierzchni 0,1472 ha. Stanowi ona fragment rozległego zwartego kompleksu rolniczego na obszarze wsi S. Jeśli więc wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy działki lub działek albo ich części stanowiących użytki rolne klas I-III, położonych w zwartym kompleksie użytków rolnych klas I-III, ich przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego po uzyskaniu zgody, o której mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ponadto, zgodnie z pismem T. Gospodarki Komunalnej [...] Sp. z o.o. nr [...] z dnia [...].01.2012 r., umowa partycypacyjna z dnia 13.10.2012 r. została rozwiązana dnia 29.12.2011 r., była jedynym warunkiem wykonania w przyszłości infrastruktury technicznej w zakresie sieci wodociągowej jak i kanalizacji sanitarnej. Oznacza to, zdaniem organu, iż nie został spełniony kolejny warunek opisany w art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust 5 u.p.z.p. H.W., kwestionując powyższą decyzję, złożyła odwołanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze P. po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...].04.2012r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków określonych wart. 61 u.p.z.p. Obszar analizowany powinien być wyznaczony na kopii mapy zasadniczej lub na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującej teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1 : 500 lub 1 : 1000, w odniesieniu do inwestycji liniowych w skali 1 : 2000. Wyniki tej analizy - zarówno część tekstowa jak i graficzna - stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy ( § 9 ust. 2 rozporządzenia ). Zdaniem organu odwoławczego, w przedłożonych aktach sprawy znajduje się kopia mapy zasadniczej spełniająca te warunki, znajduje się w nich mapa w skali 1 : 1000, z jej treści wynika, iż nieruchomości przyjęte do analizy przez organ pierwszej instancji stanowią obszar niezabudowany. Słuszny jest zatem wniosek sporządzającej analizę, iż w obszarze analizowanym brak jest nieruchomości dostępnych z tej samej drogi publicznej zabudowanych w sposób pozwalający na określenie parametrów dla planowanej zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego, prawidłowe jest również ustalenie organu pierwszej instancji co do tego, iż nieruchomości objęte wnioskiem wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Jak wynika z akt sprawy, teren objęty inwestycją obejmuje grunty klasy III b, o pow. 0, 1472 ha, a cały obszar objęty inwestycją wynosi 0, 6535 ha, zatem organem właściwym do zajęcia stanowiska w przedmiocie ochrony gruntów rolnych i leśnych jest starosta, albowiem jest to organ posiadający odpowiednią wiedzę w zakresie wykonywania zadań dotyczących uzgadniania decyzji o warunkach zabudowy. Jak wynika z akt sprawy organ pierwszej instancji nie występował o takie uzgodnienie. Postępowanie organu pierwszej instancji wynika jednak z tego, iż działka objęta wnioskiem stanowi fragment rozległego zwartego kompleksu rolniczego na obszarze wsi S. Całokształt regulacji zawartych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych naprowadza na rozumienie pojęcia obszaru gruntów rolnych jako miejsca występowania, zasięgu użytków rolnych określonej klasy w postaci zwartych ich kompleksów, niezróżnicowanych cechami charakteryzującymi działki geodezyjne lub nieruchomości, jako odrębne własności albo też ich części. Należy uznać zatem, iż kryterium obszarowe, o którym mowa w art. 7 ust. 2 pkt. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych dotyczy nie tylko powierzchni działki lub działek, na których planowana jest inwestycja lecz całego zwartego kompleksu gruntów rolnych, w skład którego one wchodzą. Niezależnie od powyższego, organ odwoławczy wskazał, iż warunek wydania decyzji o warunkach zabudowy, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 4 u.p.z.p. nie jest spełniony, jeżeli dla danego terenu jest tylko zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, wyrażona przez właściwy organ na podstawie art. 7 ust. 2 pkt. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Oznacza to zatem, że zgoda, o której mowa w art. 7 o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne następuje w procedurze sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie znajduje zastosowania przed organem rozstrzygającym o warunkach zabudowy. Oprócz zgody właściwego organu na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze wymagana jest zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy stwierdził również, że w toku postępowania organ pierwszej instancji zachował się w zgodzie z przepisami prawa procesowego. H.W., działając przez pełnomocnika, złożyła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zarzucając przedmiotowemu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżąca wskazała na naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na pobieżnej i błędnej analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegającej m.in. na błędnym przyjęciu przez organ, że cały obszar objęty inwestycją wynosi 0,6535 ha, podczas gdy obszar ten wynosi 0,1472 ha i błędnym wyznaczeniu obszaru analizowanego, a w konsekwencji pominięciu istniejącej na działkach sąsiednich zabudowy, które zdaniem skarżącego powinny wchodzić w zakres tej analizy. Skarżąca wskazała również na naruszenie art. 8 kpa przez brak pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej poprzez wydawanie odmiennych decyzji przy istnieniu tożsamych stanów faktycznych i prawnych, a mianowicie poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę dla działki sąsiedniej w stosunku do działki skarżącego, tj. dla działki o numerze [...], o powierzchni 4480 m 2 stanowiącej użytki rolne klasy III. W skardze zarzucono również naruszenie art. 8, art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, m.in. poprzez niewyjaśnienie dlaczego organ przyjął do analizy obszar 234 m, dlaczego teren objęty inwestycją, zdaniem organu, wynosi 0,6535 ha, podczas gdy działka skarżącej objęta wnioskiem ma powierzchnię 0,1472 ha. Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na wynik postępowania, w tym art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe wytyczenia analizowanego terenu, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że w obszarze analizowanym brak jest nieruchomości dostępnych z tej samej drogi publicznej zabudowanych w sposób pozwalający na określenie parametrów dla planowanej zabudowy. Skarżąca zarzuciła art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. w zw. z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu przez organ, że kryterium obszarowe, o którym mowa w ww. przepisie dotyczy nie tylko powierzchni działki, na której planowana jest inwestycja, lecz całego zwartego kompleksu gruntów rolnych, w skład którego one wchodzą, a tym samym błędne przyjęcie przez organ, że teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie jest pojęciem tożsamym z ustawowym pojęciem "zwartego obszaru projektowanego". Zdaniem skarżącej, naruszono także art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych poprzez jego bezpodstawne zastosowanie, a to wskutek błędnej jego wykładni i uznania, iż cały obszar objęty inwestycją w niniejszej sprawie dotyczy nie tylko działki [...] ale też działek [...] i [...], a co za tym idzie, ich powierzchnia (wszystkich trzech działek) winna być zliczona, tymczasem działki te dotyczą różnych wniosków, pochodzących od różnych właścicieli, rozpoznawanych w różnych postępowaniach i tym samym nie ma podstaw do połączenia 3 ww. postępowań w jedno, tak więc w niniejszej sprawie nie jest wymagana zgoda organu wskazanego w ww. przepisie albowiem działka [...] nie przekracza powierzchni 0,5 ha. Mając na uwadze powyższe, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy w T.P. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...]. Ponadto, na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. 2012r., poz. 270 – dalej p.p.s.a.) złożono wniosek o przeprowadzenie dowodu z załączonej do skargi dokumentacji fotograficznej działki [...],[...] i [...] na okoliczność, iż w obszarze sąsiedztwa działki [...] znajdują się nieruchomości dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane w sposób pozwalający na określenie parametrów dla planowanej zabudowy. Powyższy wniosek dowodowy dotyczył również wydania warunków zabudowy i pozwolenia na budowę dla działki [...], będącej działką sąsiednią w stosunku do działki [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze P w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W uzupełnieniu skargi pismem z dnia 20.07.2012r. pełnomocnik skarżącej na podstawie art. 106 §3 P.p.s.a. wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentu – zaświadczenia Urzędu Gminy T.P. z dnia 18.05.2010r. wraz z załącznikami, stanowiącym o tym, że działka skarżącej o nr [...] nie jest objęta obowiązującym planem miejscowym, natomiast zgodnie ze studium znajduje się na terenie oznaczonym symbolem U (usługi). H.W. pismem z dnia 13.07.2012r. uzupełniła wniesioną skargę o pozwolenie na budowę wraz z decyzją o warunkach zabudowy wydane dla działki nr [...] położonej w S. oraz dokumenty z Urzędu Gminy T.P. z dnia 25.01.2010r. i z dnia 18.05.2010r. stanowiące o tym, że odpowiednio działka o nr [...] oraz [...] i [...], zgodnie ze studium, znajdują się na terenie przeznaczonym pod usługi Na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku stawił się Prokurator Prokuratury Okręgowej w Poznaniu delegowany do Prokuratury Apelacyjnej i wniósł o oddalenie skargi, albowiem decyzje organów I i II instancji są zgodne z przepisami u.p.z.p. oraz ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych. S.W. będący uczestnikiem postępowania na rozprawie podał, że co do innej działki o nr [...], stanowiącej również jego własność, była wydana decyzja pozytywna o warunkach zabudowy. Pismem z dnia 10.11.2012r. przesłał również decyzje o warunkach zabudowy dla działek o nr ewid. [...] i [...] położonych w S. W piśmie podpisanym przez skarżącą oraz S.W. i T.W. (uczestników postępowania) wskazano na kwestię wyznaczenia obszaru analizowanego i zasadność zaliczenia do tego obszaru działki nr [...] i [...], dochodzących do drogi publicznej poprzez służebność działki [...]. W piśmie tym wskazano również na fakt, iż w warunki zabudowy dla działek o wielkości poniżej 0,5 ha z klasą IIIa i IIIb uzgadniane były pozytywnie. Ponadto, powołano się na fakt, iż działki w S. o nr [...],[...],[...] zabudowane są w 60 %, natomiast Wójt odnosząc się do działek należących do osób podpisujących pismo, ograniczył procent zabudowy do 40. W piśmie zwrócono się również o określenie zakresu stron postępowania w sprawie dotyczącej działki [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest zarówno decyzja organu II instancji, jak i organu I instancji. Organ odwoławczy, rozpoznając odwołanie od decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowo-biurowej na terenie działki o nr ewid. [...] położonej w miejscowości S., gmina T.P. stwierdził bowiem, iż zaskarżona decyzja organu I instancji zgodna jest z przepisami prawa materialnego i wydana została przy zachowaniu zasad postępowania administracyjnego. Orzekający w niniejszej sprawie Sąd nie podziela tego stanowiska. Zdaniem Sądu, decyzja organu I instancji wykazuje wady zarówno materialnoprawne jak i procesowoprawne, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy. Szczególnie istotne są wady polegające na uchybieniu normom zawartym w art. 7 (zasada prawdy obiektywnej) i 77 (wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego) k.p.a. oraz normom zawartym w innych przepisach określających zasady ogólne postępowania administracyjnego, tj. art. 8 (zasada pogłębiania zaufania do organów państwa) oraz art. 11 k.p.a. (wyjaśnianie zasadności przesłanek), a także wymogom dotyczącym uzasadnienia decyzji określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Podstawowym uchybieniem jest to, że w aktach organu I instancji dotyczących sprawy warunków zabudowy dla Pani H.W. na działce ewid. Nr [...] położonej w miejscowości S zamieszczony jest zbiór dokumentów dotyczących sprawy ustalenia warunków zabudowy dla Pani H.W. na działce nr ewid. [...] położonej w miejscowości S (karty: 3 i od 16 do 30). Brakuje natomiast pełnej dokumentacji dotyczącej działki nr [...], tj. będącej przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie. Ustalając prawidłowość postępowania organu I instancji, wskazać należy zwłaszcza na wymóg określony w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. W myśl tego przepisu, przed wydaniem przez organ decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest sporządzenie jej projektu przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. W aktach sprawy brak jest jednak projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Znajdujący się w aktach sprawy projekt (k-22-23) wraz z analizą (k-19-21) dotyczy bowiem ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji na działce nr [...], a więc nie dotyczy działki objętej zakresem niniejszego postępowania. Powyższe nie przesądza o tym, iż wymagany przepisami prawa projekt decyzji nie został sporządzony. Sądowi z urzędu wiadomym jest, że organ I instancji prowadził w tym samym czasie kilka postępowań w sprawie warunków zabudowy dla działek należących do skarżącej. Mogło więc dojść do wadliwego skompletowania akt sprawy. Organ odwoławczy rozpatrując odwołanie powinien jednak na to zwrócić uwagę i wezwać organ I instancji do przedłożenia projektu decyzji objętej zakresem niniejszego postępowania, czego jednak nie uczynił. Ponadto stwierdzić należy, że z akt sprawy nie wynika, aby urbanista M.K. podpisana pod znajdującym się w aktach projektem decyzji o warunkach zabudowy należała do właściwego samorządu zawodowego. Autorstwo urbanisty lub architekta powinno być bowiem udokumentowane w aktach sprawy (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 marca 2008 r., sygn. akt II SA/Gd 574/07, lex nr 486627, wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 października 2007 r., sygn. akt II SA/Kr 740/06, lex nr 394801, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 2 czerwca 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 250/11, baza orzeczeń NSA). Niezachowanie obowiązku przewidzianego tym przepisie jest rażącym naruszeniem prawa i może stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji. Organ odwoławczy przed wydaniem decyzji, mógł jednak wezwać organ I instancji do przedłożenia właściwego projektu (jeżeli był sporządzony) i uzupełnienia dokumentów dotyczących kompetencji osoby sporządzającej projekt decyzji o warunkach zabudowy. Powyższy brak nie został jednak usunięty przez organ odwoławczy. Na obecnym etapie uzupełnianie akt sprawy o wymagane prawem dokumenty nie należy do kompetencji Sądu, gdyż ten orzeka na podstawie akt sprawy przedłożonych przez organ odwoławczy. Tym samym stwierdzić należy, że brak projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji oraz brak dokumentu potwierdzającego, że urbanista M.K. należy do właściwego samorządu zawodowego stanowi naruszenie art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Nadto, takie "pomieszanie" akt dwóch spraw i braki w podstawowej dokumentacji dotyczącej będącej przedmiotem niniejszego postępowania działki nr [...] uzasadnia wątpliwości Sądu, czy w związku z niniejszą sprawą nie pozostają inne dokumenty, których nie zamieszczono w aktach tej sprawy, np. związanych ze spełnieniem wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. (do powyższej kwestii Sąd jeszcze powróci). Powyższe braki w dokumentacji oznaczają konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji. Kolejnym dostrzeżonym uchybieniem organu administracji I instancji są określone braki w sposobie przeprowadzenia i udokumentowania analizy urbanistyczno-architektonicznej, której ustalenia poprzedzały opracowanie projektu decyzji oraz wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Obowiązek dokonania takiej analizy i jej podstawowe wymogi określa rozporządzenie. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). W niniejszej sprawie z decyzji warunkach zabudowy ani z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania nie wynika, jaka jest szerokość frontu działki objętej zakresem postępowania i w jaki sposób organ wyliczył promień okręgu wyznaczającego obszar analizy – 234.m. Na podstawie mapy trudno jest również jednoznacznie stwierdzić, którą stronę działki przyjęto za jej front. Trudno więc jednoznacznie stwierdzić, czy granica obszaru analizowanego odpowiada trzykrotności szerokości jej frontu, czy też stanowi inną wielkość przyjętą przez organ. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia określa bowiem minimalne granice obszaru analizowanego. Jeżeli więc organ uzna za konieczne, może poddać analizie większy obszar, pod warunkiem, iż właściwie to uzasadni w treści decyzji. W decyzji organu I instancji, a także w decyzji organu odwoławczego nie ma żadnych wyjaśnień dotyczących wyznaczenia obszaru analizy. Naruszenie w/ przepisów oznacza, iż przedwczesnym wydaje się stwierdzenie, iż planowana inwestycja nie spełnia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolejne wady zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji mają charakter materialnoprawny i wiążą się z zastosowaniem przepisów u.p.z.p. W tym miejscu należy wskazać, że organ I instancji nie wymienił w podstawach decyzji punktów art. 61 ust. 1 u.p.z.p., na mocy których odmówił ustalenia warunków. W treści uzasadnienia wskazał jednak na pkt 1, pkt 3 i pkt 4, co uznane zostało za prawidłowe przez organ odwoławczy. Sąd odniesie się do motywów, podniesionych przez organy na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 3 i pkt 4 u.p.z.p., gdyż co do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wypowiedział się wyżej. Odnośnie motywu wskazanego w art. 60 ust. 1 pkt 3 ustawy, Sąd stwierdza, że w decyzji organu I instancji jest wymieniona umowa partycypacyjna zawarta między T. Gospodarką Komunalną [...] Sp. z o.o. z siedzibą w T.P. a S.W., dotycząca dostosowania sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej będącej własnością Spółki do potrzeb związanych z zabudową m. in. działki nr [...]. Nadto, w aktach znajduje się pismo w/w Spółki z informacją, że przedmiotowa umowa została rozwiązana dnia 29.12.2011 r. W związku z powyższym, Sąd zauważa, że organ II instancji w ogóle nie odniósł się do wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Pominięcie odniesienia się do motywu podniesionego w decyzji organu I instancji stanowi naruszenie zasady dwuinstancyjności (art. 15 k.p.a.), która wymaga ponownego rozpatrzenia materiału dowodowego, w razie potrzeby – jego uzupełnienia i ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Podniesienie w obu decyzjach motywu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. i sposób ustosunkowania się w tym kontekście do okoliczności niniejszej sprawy jest dla Sądu zupełnie niezrozumiały. Organ I instancji wyraźnie pisze, że nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., wskazując, że działka nr [...] ma powierzchnie 0,1472 ha i powołując się na pogląd wyrażony w wyroku WSA w Krakowie z dnia 30.06. 2010 r., sygn. akt II Sa/Kr 494/10. Równocześnie organ wyjaśnia, że projekt decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy nie powinien być przesyłany do uzgodnień zgodnie z art. 53 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. W związku z obu stwierdzeniami, nie jest jasne, dlaczego organ I instancji w w/w zakresie w istocie wypowiedział się w kwestii, należącej do organu uzgadniającego, właściwego w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych. Z kolei organ II instancji prowadzi obszerne wywody dotyczące rozumienia zwrotu "zwartego obszaru gruntu" użytego art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wyrażając na tej podstawie stanowisko, takie jak organ I instancji, tj. że planowana inwestycja nie spełnia warunku wskazanego w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. W nawiązaniu do wyrażonych w obu decyzjach poglądów Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę zauważa, że wyrok WSA w Krakowie z dnia 30 czerwca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 494/10, na który powołały się organy obu instancji, został uchylony w trybie kontroli instancyjnej przez NSA wyrokiem z dnia 3 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2225/10. W orzeczeniu tym NSA, nie podzielając poglądu zawartego w wyroku sądu I instancji wskazał, że nie może budzić uzasadnionych wątpliwości, iż ustawowe określenie "zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia" nie zostawia pola do wykładni rozszerzającej. Ustawodawca wyraźnie łączy w jedną całość granice uwzględnianego obszaru ze zmianą jego przeznaczenia, czyli nakazuje ograniczanie powierzchni, dla której ma nastąpić zmiana przeznaczenia, do działek inwestora. Kryterium obszarowe zawarte w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych dotyczy jedynie obszaru, który ma zmienić swoje przeznaczenie z gruntu rolnego lub leśnego na grunt przeznaczony na inne cele. W ocenie Sądu przez "zwarty obszar analizowany" nie należy rozumieć obszaru, z którego teren jest wyłączany w celu jego przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, ale obszar, który podlega nowemu przeznaczeniu. Wskazane powyżej rozumienie "zwartego obszaru projektowanego" łączy wyraźnie granice uwzględnianego obszaru ze zmianą przeznaczenia, nakazując ograniczanie powierzchni dla której ma nastąpić zmiana przeznaczenia tylko do działki inwestora. Jednocześnie Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd wypowiedziany przez tutejszy Sąd w sprawie o sygn. akt IV SA/Po 219/12, że przyjęcie prostej i słusznej reguły, zgodnie z którą kryterium obszarowe określone w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych odnosi się do działki ewidencyjnej, dla której ustalane są warunki zabudowy, daje inwestorom potencjalną możliwość uniknięcia wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze (nieleśne). Wystarczy bowiem, że dokonają oni podziału większej nieruchomości w sposób prowadzący do wydzielenia działek o powierzchni mniejszej niż 0,5 ha każda. Ubieganie się o warunki zabudowy dla każdej z tych działek osobno nie byłoby wówczas objęte wymogiem zawartym w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nie ulega zaś wątpliwości, że dopuszczenie możliwości "szatkowania" i w rezultacie przeznaczania na cele nierolnicze (nieleśne) kompleksów użytków rolnych wysokich klas, pierwotnie obszarowo większych niż 0,5 ha, czyniłoby ochronę gruntów rolnych przewidzianą w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych czysto iluzoryczną. To z kolei rodziłoby poważne niebezpieczeństwo niekontrolowanego uszczuplania zasobu cennej powierzchni rolnej, i to zwykle w sposób bezpowrotny. Z tego względu, obowiązkiem organu w każdej konkretnej sprawie pozostaje rozważenie, czy inwestor występując o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie zmierza do obejścia przepisów dotyczących zasad funkcjonowania zwartego obszaru projektowanego. Mając powyższe na uwadze, Sąd w pkt 1 wyroku, działając na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a oraz lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 135 P.p.s.a., uchylił decyzję z dnia [...] stycznia 2012 r. oraz decyzję z dnia [...] kwietnia 2012 r. Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę, organ I instancji powinien przeprowadzić postępowanie uwzględniając uwagi i poglądy prawne wyrażone w niniejszym uzasadnieniu. Organ I instancji powinien mieć również na uwadze, że wyrażony w wyroku WSA w Krakowie z dnia 30 czerwca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 494/10 pogląd na temat rozumienia zwartego obszaru projektowanego nie został podzielony przez NSA w ramach rozpoznania skargi kasacyjnej od powyższego orzeczenia, co powinno skłonić Wójta do rozważenia zasadności przyjętego rozumienia wskazanego pojęcia. Organ I instancji wydając decyzję co do meritum sprawy powinien również mieć na uwadze, że jej uzasadnienie winno w oparciu o art. 107 §3 kpa spełniać wszelkie kryteria sprawdzalności oraz weryfikowalności. W 2 pkt wyroku Sąd, działając na podstawie art. 200 P.p.s.a., zasądził od Kolegium na rzecz skarżącego kwotę 757 zł, na którą złożyły się: 500 zł tytułem wpisu sądowego od skargi, stosownie do § 2 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2003 r., nr 221, poz. 2193), 240 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, stosownie do §18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 2002 r., nr 163, poz. 1348 ze zm.) oraz 17,00 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.