I SA/Wa 2025/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Maciejuk po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2012 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi R. D. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] września 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [....] z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego R. D. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...], gmina [...] (KW nr [...]) przejęta została z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2011 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] , pododcinek [...] od km [...] do km [...] . Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2012 r. Decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą, art. 132 ust. 1 i 1a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. w punkcie 1 ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł na rzecz R. D. za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położoną w obrębie [...], gmina [...] (KW nr [...]) przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa. W punkcie 2 decyzji Wojewoda zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ powołał treść art. 18 ust. 1 specustawy. Podał, że rzeczoznawca majątkowy sporządził na zlecenie operat szacunkowy, przyjął w nim podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Wskazał, że przyjęte do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości nabywane pod drogi publiczne, położone na terenie województwa [...] , wydzielone z niezabudowanych działek rolnych. Organ przywołał wyjaśnienie biegłego zawarte w operacie, że w zestawie cech przyjętych do analizy porównawczej nie uwzględnił powierzchni nieruchomości, gdyż kształt i powierzchnia występujących w obrocie drogowym nieruchomości nie stanowią niezależnych atrybutów charakteryzujących daną nieruchomość, decydujących o jej walorach, lecz są zależne od przebiegu projektowanego w ramach inwestycji drogowej pasa zajmowanego terenu. Wojewoda stwierdził, że operat został sporządzony zgodnie z wymogami art. 134 u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Raz jeszcze podkreślił, że operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. Wskazał, że pismem z dnia [...] czerwca 2012 r. strony zostały poinformowane o zebraniu całości materiału i możliwości zapoznania się z nim w siedzibie organu. Wojewoda stwierdził, że w sprawie nie doszło do wydania nieruchomości (art. 18 ust. 1e ustawy), o czym świadczy pismo Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] kwietnia 2012 r. W dniu wydania decyzji, tj. [...] lipca 2012 r. do Wojewody [...] wpłynęło pismo z dnia [...] lipca 2012 r. złożone przez pełnomocnika skarżącego (wraz z pełnomocnictwem) podnoszące zarzuty do treści operatu szacunkowego. W odwołaniu z dnia 16 lipca 2012 r. od decyzji organu I instancji, pełnomocnik skarżącego wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zarzucił naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez niedoręczenie decyzji pełnomocnikowi skarżącego, art. 7 i 77 k.p.a. poprzez pominięcie wnioskowanych przez stronę dowodów, pomimo, że zostały złożone przed sporządzeniem projektu decyzji, naruszenie art. 89 k.p.a. poprzez pominięcie wniosku strony o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, naruszenie art. 18 ust. 1e poprzez przyjęcie, że nie doszło do wydania nieruchomości, co uzasadnia zwiększenie kwoty odszkodowania oraz naruszenie art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4a ustawy poprzez przyjęcie, że sporządzony na potrzeby sprawy operat szacunkowy jest zgodny z wymogami art. 134 u.g.n, podczas gdy opiera się on na jednym kryterium, pomijając pozostałe wskazane w art. 134 u.g.n., tj. dostępność komunikacyjna, walory użytkowe, sposób użytkowania. Pełnomocnik strony podniósł, iż nie zgadza się z analizą rzeczoznawcy, który stwierdził, że na rynku lokalnym nie występowały transakcje nieruchomościami podobnymi. Strona wskazała przykłady takich transakcji. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] września 2012 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania organ przywołał treść przepisów: art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy, art. 18 ust. 1 i ust. 1e tej ustawy, art. 134 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 u.g.n., art. 154 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 u.g.n., § 36 ust. 1, ust. 2, ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia. W dalszej części uzasadnienia, Minister wyjaśniając pojęcie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wskazał, że przyjmując ceny porównawcze w procesie wyceny należy uwzględnić ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych lub ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Organ zaznaczył, że przyjęcie cen transakcyjnych determinowane jest przede wszystkim celem wywłaszczenia. Organ podał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2012 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. Biegły wskazał, że zgodnie z opisem stanu nieruchomości na dzień jej przejęcia, działka nr [...] użytkowana była rolniczo i obsiana pszenicą. Ponadto na powierzchni ok. [...] ha znajduje się las [...] w wieku ok. [...] lat z drzewami o średnicy [...] cm i wysokości [...] m. Nieruchomość zlokalizowana jest w sąsiedztwie niezabudowanych nieruchomości rolnych, w znacznej odległości od miasta powiatowego [...] (około [...] km), w pewnym oddaleniu od zwartej zabudowy wiejskiej (powyżej [...] m). Jednocześnie nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast stosownie do zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] uchwaloną uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z siedzibą w [...] z dnia [...] sierpnia 2009 r., nieruchomość położona jest na terenie projektowanej drogi krajowej [...] wraz z projektowanym węzłem komunikacyjnym-wariant [...]. Dla działki nr [...], z której została wydzielona wyceniana nieruchomość, Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...]. W celu przeprowadzenia wyceny nieruchomości biegły dokonał analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod budowę dróg różnej kategorii. Na lokalnym rynku rozumianym jako teren gmin [...] i [...] w ostatnich dwóch latach zanotowano tylko dwie transakcje dotyczące nieruchomości pod budowę dróg. Zatem ostatecznie analizą objęto teren województwa [...] oraz sąsiadujące z nim obszary powiatów: [...], [...] i [...] z województwa [...] w ostatnich dwóch latach, tj. 2010 i 2011 r. do daty wyceny. Teren ten stanowi wydzielony rynek regionalny. Na tak określonym rynku odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg, położonymi na obszarach rolnych. Wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami w myśl przepisów rozporządzenia. S.J. wyjaśnił, że jako elementy stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji, wycenie podlegają także znajdujące się na gruncie naniesienia w postaci zasiewów pszenicy i zadrzewienia. Nie można ich wycenić łącznie z gruntem w podejściu porównawczym, gdyż nieruchomości z tego typu naniesieniami nie były w badanym okresie na lokalnym rynku przedmiotem transakcji. Z tego względu wydzielone zostały jako odrębne od gruntu składniki nieruchomości i oszacowane w podejściu kosztowym stosownie do § 22 ust. 2 powołanego rozporządzenia. Biegły wyjaśnił, iż stan jesiennych zasiewów [...] obejmuje okres od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion. Zadrzewienia znajdujące się na działce nr [...] to nasadzenia drzew [...] o powierzchni ok. [...] ha w wieku ok. [...] lat, średnicy [...] cm i wysokości[...] m. Drzewa nie wytworzyły sortymentów użytkowych, dlatego ich wartość określona została w podejściu kosztowym z zastosowaniem metody kosztów odtworzenia i techniki wskaźnikowej jako iloczyn wskaźnika wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację [..] ha drzewostanu odczytanego z tablic wskaźników wartości drzewostanów opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa i ustalonego stopnia zadrzewienia (§ 22 ust. 4). Głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych w stosunku do terenów zabudowanych oraz zurbanizowanych (miast). Do cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogę S. J. zaliczył: lokalizację szczegółową - odległość od zwartej zabudowy (waga 45%) oraz lokalizacje ogólną-odległość od obszarów miast (waga 55%). Do końcowej analizy biegły przyjął 12 transakcji, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Wartość 1m2 gruntu została określona na kwotę [...] zł. Tym samym wartość gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł. Wartość zasiewów została oszacowana na kwotę [...] zł, a zadrzewień na kwotę [...] zł. Zatem łączna wartość działki nr [...] została określona na kwotę [...] zł. Minister wskazał, że biegły na stronie [...] operatu wyjaśnił, że głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacyjnych w stosunku do terenów zabudowanych i zurbanizowanych (miast). Do cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogę rzeczoznawca zaliczył lokalizację szczegółową (odległość od zabudowy) oraz lokalizację ogólną (odległość od obszarów miast). Do końcowej analizy biegły przyjął 12 transakcji. W ocenie organu, analiza operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2012 r. w konfrontacji z brzemieniem przepisów u.g.n. i rozporządzenia, pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły prawidłowo skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo. Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał na ich niezasadność, bowiem rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości uwzględnił wszystkie kryteria, o których mowa w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przeprowadził wnikliwą analizę rynku. Przy czym obowiązek uwzględniania cech wymienionych w ust. 2 w/w przepisu nie jest jednoznaczny z uznaniem ich za cechy wpływające na wartość nieruchomości, o których jest mowa w § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, regulującego wycenę nieruchomości w podejściu porównawczym. Minister wskazał, iż ustawa nie nakłada na organ prowadzący postępowanie obowiązku przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Obowiązku tego nie można również wywieść z odesłania do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem nie obejmuje ono zasad prowadzenia procedury wywłaszczeniowej, a jedynie kwestie związane z procesem ustalenia odszkodowania. Również zarzut braku podwyższenia odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości nie może zostać uwzględniony, gdyż z akt niniejszej sprawy nie wynika, by były właściciel złożył oświadczenie o wydaniu nieruchomości w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e specustawy. Odwołujący nie przedstawił również żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń, a z treści pisma Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] kwietnia 2012 r. wynika jednoznacznie, iż do dnia [...] kwietnia 2012 r. nie podpisano protokołów wydania nieruchomości dla działki nr [...], położonej w obrębie [...], gmina [...]. W niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki uzasadniające podwyższenie odszkodowania o 5%. Według Ministra na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. poprzez niedoręczenie decyzji pełnomocnikowi R. D. Pełnomocnictwo udzielone r.pr. A. C. wpłynęło do organu wojewódzkiego w dniu [...] lipca 2012 r. wraz z pismem z dnia [...] lipca 2012 r., a zatem w dniu wydania decyzji Wojewody [...] o ustaleniu odszkodowania. Nie można ustalić natomiast daty wpływu pisma do akt sprawy. Z rozdzielnika do decyzji z dnia [...] lipca 2012 r. wynika, iż decyzja została doręczona R. D. W ocenie organu odwoławczego doręczenie decyzji stronie, a nie pełnomocnikowi, nie spowodowało dla strony żadnych negatywnych konsekwencji. Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stała się przedmiotem skargi R. D., reprezentowanego przez radcę prawnego, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania, pełnomocnik zarzucił naruszenie: art. 40 § 2 k.p.a. poprzez brak doręczenia decyzji organu I instancji pełnomocnikowi, pomimo, że na dzień wydania decyzji i jej wysłania organ został zawiadomiony o ustanowieniu pełnomocnika; art. 7, 10 i 77 kpa poprzez pominięcie wnioskowanych przez stronę dowodów, pomimo że zostały złożone przed sporządzeniem projektu decyzji; art. 89 k.p.a. oraz art. 12 ust. 5 ustawy o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 118 ust. 1 u.g.n. poprzez pominięcie wniosku strony o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej; art. 18 ust. 1 e specustawy poprzez przyjęcie, iż w sprawie nie doszło do wydania nieruchomości, podczas gdy faktycznie odwołujący wydal nieruchomość; art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4a specustawy poprzez przyjęcie, iż sporządzony operat szacunkowy jest zgodny z wymogami art. 134 u.g.n., podczas gdy operat opiera się zasadniczo o jedno kryterium – położenie, pomijając pozostałe wskazane jako wytyczne w normie art. 134 ust. 2 u.g.n., a także ustala w nieznany stronie sposób kryterium odległości od obszaru zabudowanego, określający dowolną granicę 8 kilometrów, jako przesłankę do obniżenia wartości działki. W uzasadnieniu pełnomocnik podniósł m.in., iż operat szacunkowy powinien być uzupełniony o dokonanie korekty ze względu na cechę związaną z powierzchnią nieruchomości, a to wobec stwierdzenia przez rzeczoznawcę w operacie, że "przy wydzielaniu mniejszych nieruchomości pod drogę właściciele są skłonni akceptować niższe ceny transakcyjne niż przy dużych powierzchniach", co istotnie wpływać będzie na szacunek zważywszy, że działki przyjęte do porównań (poz. 7 i 11) są przeciętnie kilkaset lub kilka tysięcy razy mniejsze od nieruchomości wycenianej. Już z tego tylko powodu nie spełniają kryterium podobieństwa. Nadto, wskazał na konieczność pominięcia nieruchomości określonej w pkt. 12, albowiem transakcja została zawarta przy rażąco niskiej cenie, a ponadto nie są znane szczegółowe uwarunkowania dotyczące transakcji. Pełnomocnik podniósł też, że konieczne jest wskazanie, w jaki sposób biegły dokonał oceny rynku lokalnego i regionalnego skoro w operacie znalazły się dane z zaledwie trzech powiatów, a ostatecznie rzeczoznawca przyjął transakcje z jednej gminy. W ocenie strony należało również uwzględnić cechy związane z wycenianą nieruchomością, która położona jest szczególnie korzystnie z uwagi na planowane przedsięwzięcie w pobliżu projektowanego węzła komunikacyjnego. Zarzucił, że oszacowanie wartości zasiewów i nawożenia opiera się na złych założeniach. Organ w odpowiedzi na skargę, podtrzymując dotychczasowe ustalenia, wniósł o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Skarżący i uczestnik postępowania nie zażądali przeprowadzenia rozprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje. Skarga jest zasadna. W ocenie Sądu, zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji naruszają przepisy postępowania administracyjnego w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 12 ust. 4a i ust. 4f w związku z art. 18 specustawy. Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 4a tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy). Stosownie zaś do art. 18 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z przepisu art. 134 ust. 1 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Ustawodawca wskazał jednocześnie w ust. 2 tego artykułu, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Określając wartość wywłaszczonych nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organów, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Podkreślenia wymaga, że na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wartość nieruchomości (v. wyrok NSA z dnia 13 września 2012 r. sygn. akt I OSK 2367/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie podkreśla przy tym, iż dokonanie badania prawidłowości, a co za tym idzie i mocy dowodowej operatu szacunkowego, nie może polegać na stwierdzeniu jedynie, iż przedłożony w sprawie operat sporządzony został zgodnie z art. 134 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia, jak miało to miejsce w decyzji organu I instancji. Badania prawidłowości operatu szacunkowego nie stanowi również, jak miało to miejsce w decyzji organu II instancji, przywołanie treści operatu szacunkowego i ogólnikowe stwierdzenie, że jego analiza w konfrontacji z brzmieniem przepisów u.g.n. i powołanego wyżej rozporządzenia, pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, albowiem biegły skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Organ II instancji stwierdził w decyzji, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie kryteria, o których mowa w art. 134 ust. 2 u.g.n., albowiem na stronie 6 operatu znajduje się opis nieruchomości, w którym wskazany jest rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, nadto na tej samej stronie zostało wskazane przeznaczenie planistyczne wycenianej działki aktualne na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, rzeczoznawca określił stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji. Jednocześnie organ stwierdził, że biegły przeprowadził wnikliwą analizę rynku, co jednak nie zostało przez organ wykazane. Minister podał również, iż głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych było podobieństwo cech lokalizacji. Zaznaczyć w związku z tym należy, że – jak wynika to z treści operatu – było to nie główne, a jedyne kryterium, jakie rzeczoznawca przyjął ustalając nieruchomości podobne. Minister nie ocenił zaś, czy w świetle prawa przyjęcie jednego kryterium jest wystarczające dla uznania nieruchomości za podobne. Organy z urzędu obowiązane są do badania prawidłowości sporządzonego operatu. Tymczasem w sprawie niniejszej, pomimo zarzutów odwołania w tym zakresie, decyzja Ministra zawiera jedynie ogólnikowe stwierdzenia wyrażające się w formule, że operat nie zawiera nieprawidłowości. Operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że oceny wymaga również to, czy jest zupełny i logiczny. Tylko operat szacunkowy oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, ale także właściwym doborze nieruchomości podobnych i znajomości cech tych nieruchomości, które wpływały na poziom cen, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie Sądu, organ I instancji nie dokonał żadnej oceny przedłożonego operatu, stwierdzając jedynie, że jest prawidłowy, zaś organ drugiej instancji oceny takiej dokonał jedynie pobieżnie. W sprawie niniejszej, zastosowano przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Prawidłowo Minister stwierdził, iż wobec przeznaczenia wycenianej nieruchomości na cele drogowe, należało zastosować powołany przepis. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości zastosował podejście porównawcze z zastosowaniem metody porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W tej sytuacji należało wziąć pod uwagę przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Sądu, organy nie dokonały oceny prawidłowości operatu szacunkowego z uwzględnieniem tego przepisu, który nie zawiera przecież zamkniętego katalogu cech warunkujących podobieństwo. Z treści operatu wynika, że nieruchomości podobne ustalone zostały z uwzględnieniem wyłącznie jednej cechy, tj. lokalizacji i ona stanowi wyznacznik wartości, co wprost wskazano w operacie. Rzeczoznawca majątkowy wytypował jako nieruchomości podobne nieruchomości położone w podobnej odległości, jak nieruchomość szacowana, od zwartej zabudowy i od obszarów miast. Zauważyć należy jednak, że wśród tych nieruchomości praktycznie żadna nie jest porównywalna z nieruchomością wycenianą choćby pod względem obszaru. Nieruchomość wyceniana zajmuje powierzchnię [...] ha, zaś nieruchomości poddane analizie, jako podobne mają powierzchnię: od [...] m2, przez [...] m2, [...] m2, [...] m2, [...] m2, po [...] m2, [...] m2, [...] m2, [...] m2, aż do [...] m2. Przy czym trzy przyjęte do porównania mają powierzchnię [...] m2, [...] m2 i [...] m2. W ocenie Sądu, organ winien był dokonać analizy operatu w tym zakresie, a nie przywoływać jedynie twierdzenie biegłego, że było to główne kryterium doboru nieruchomości. To bowiem wynika z operatu. Na stronie 11 operatu rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż skorzystał z unormowania zawartego w § 26 ust. 1 rozporządzenia. Tymczasem, w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, o czym jest mowa w powołanym przepisie, a zatem brak podstaw do jego zastosowania (v. wyrok NSA z dnia 26 października 2010 r. sygn. akt I OSK 43/10). W związku z tym organy powinny były ocenić moc dowodową operatu szacunkowego również w tym zakresie, tj. zbadać, czy powyższe – na gruncie § 36 ust. 2 rozporządzenia – miało wpływ na określenie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości. Brak oceny organu w tym zakresie stanowi uchybienie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, zwłaszcza, że rzeczoznawca obszarem badania objął nie tylko województwo [...], ale również trzy powiaty z województwa [...]. W ocenie Sądu, w sprawie tej na organie nie spoczywał obowiązek przeprowadzenia z urzędu rozprawy administracyjnej. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio. Przeprowadzenie rozprawy jest zaś obligatoryjne w postępowaniu wywłaszczeniowym, na mocy art. 118 ust. 1 u.g.n. Nie oznacza to jednak, że organ nie powinien ustosunkować się do wniosku dowodowego strony w toku postępowania. Powyższe nie miało jednak wpływu na wynik sprawy, tak jak i fakt doręczenia decyzji organu I instancji stronie, z pominięciem pełnomocnika. Powyższe stanowi oczywiście naruszenie art. 40 § 2 k.p.a., jednakże w okolicznościach niniejszej sprawy nie pozbawiło to strony postępowania możliwości obrony praw, albowiem odwołanie zostało skutecznie wniesione. Sąd wskazuje jednocześnie, iż z akt postępowania administracyjnego wynika, że w dniu wydania decyzji przez Wojewodę [...] w dyspozycji organu było już pismo procesowe pełnomocnika skarżącego. Pismo to, zawierające zarzuty w odniesieniu do operatu szacunkowego, powinno było zostać przez organ wzięte pod uwagę przed wydaniem decyzji. Stwierdzenie organu II instancji, że nie można ustalić daty wpływu pisma do akt sprawy jest niezrozumiałe, albowiem strona wnosi pisma do organu. Tryb pracy organu, jak również wewnętrzna organizacja urzędu nie może wywoływać negatywnych skutków dla stron postępowania. Działanie takie stanowi naruszenie art. 8 k.p.a. Niedopuszczalne jest nadto ograniczanie stronie prawa do wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów w siedzibie organu, co wynika z zawiadomienia z dnia [...] czerwca 2012 r. [...]. Strona w wyznaczonym terminie może zapoznać się materiałem dowodowym w siedzibie organu, ale wypowiedzieć się ma prawo wnosząc uwagi również na piśmie drogą pocztową. Skoro zatem, jeszcze w dniu [...] lipca 2012 r. strona mogła wysłać za pośrednictwem operatora publicznego uwagi do zgromadzonego materiału dowodowego, pominięcie pisma pełnomocnika, narusza zasadę prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. W okolicznościach niniejszej sprawy również powyższe stanowi uchybienie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślenia wymaga jednocześnie, że sama informacja zawarta w piśmie Dyrektora Oddziału GDDKiA z dnia [...] kwietnia 2012 r., że do dnia [...] kwietnia 2012 r. nie podpisano protokołów wydania nieruchomości m.in. dla działki nr [...] położonej w obrębie [...], Gmina [...] nie jest równoznaczna z niespełnieniem przesłanki określonej w art. 18 ust. 1e specustawy. Pismo to nie zawiera informacji, czy właściciel wydał nieruchomość. W aktach sprawy brak jest zaś pisma z dnia [...] kwietnia 2012 r. znak [...], w świetle treści którego, można byłoby odczytywać odpowiedź z dnia [...] kwietnia 2012 r. Ponownie rozpoznając sprawę organ zgromadzi pełny materiał dowodowy, w tym niezbędny do oceny spełnienia przesłanek z art. 18 ust. 1e specustawy. Oceny całego materiału dowodowego organ dokona z uwzględnieniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Decyzję organ uzasadni z uwzględnieniem wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) orzekł, jak w punkcie 1 wyroku. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 wyroku Sąd oparł na przepisie art. 152 powołanej ustawy. O zwrocie kosztów postępowania sądowego orzeczono na podstawie przepisu art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.