IV SA/Po 1080/12

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 grudnia 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Jerzy Stankowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym dnia 11 grudnia 2012 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi L. Ś. ma decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję - w części - dotyczącej orzeczenia o ustaleniu L. Ś. opłaty adiacenckiej, 2. w pozostałym zakresie skargę oddala, 3. zasądza na rzecz skarżącego L. Ś. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. kwotę (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia [...] 2012 r. uchyliło w całości decyzję Burmistrza Gminy R. z [...] 2012 r. i ustaliło L. Ś. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału. Powyższe decyzję wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją z dnia [...] 2011 r. Burmistrz Gminy R. ustalił L. Ś. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi oraz pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie działek nr [...] i [...], obręb D. P.. Decyzja stała się ostateczna [...] 2011 r. Następnie L. Ś. wystąpił o podział działki gruntu nr [...], a Burmistrz Gminy R. postanowieniem z dnia [...] 2011 r. pozytywnie zaopiniował podział przedstawiony we wstępnym projekcie podziału. W dalszej kolejności, decyzją z dnia [...] 2011 r. Burmistrz Gminy R. na wniosek L. Ś. zatwierdził podział nieruchomości położonej w obrębie D. P., oznaczonej w operacie ewidencyjnym jako działka gruntu o numerze [...]. Dotychczasowa działka nr [...] została podzielona na nowe działki o nr [...]/1, [...]/2, [...]/3 i [...]/4. Pismem z dnia [...] 2012 r. Burmistrz Gminy R. zawiadomił L. Ś. o zakończeniu postępowania dowodowego w sprawie, pouczając jednocześnie o prawie zapoznania się z zebranym materiałem, możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Poinformowano również o możliwości złożenia wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty roczne. W dniu [...] 2012 r. Burmistrz Gminy R. wydał decyzję, którą ustalił L. Ś. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym D. P., oznaczonej jako działka nr ewid. [...] (po podziale nr [...]/1, [...]/2, [...]/3 i [...]/4), wskutek zatwierdzenia projektu podziału (ostateczną decyzją Burmistrza Gminy R. z dnia [...] 2011 r.). Jako podstawę materialno-prawną podano przepis art. 98a i art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 2 § 1 pkt 1, art. 13 § 1 pkt 1 i pkt 3, art. 207, art. 210, art. 220, art. 223 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, a także uchwałę Rady Miejskiej Gminy R. z dnia 22 czerwca 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał przepisy obowiązujące w zakresie wymierzenia opłaty adiacenckiej oraz wskazał sposób wyliczenia ustalonej opłaty. Odwołanie od tej decyzji złożył L. Ś., który podał, że w momencie zakupu nabyte działki były już działkami budowlanymi i że zapłacił on za nie średnią wartość działek budowlanych, tj. [...] zł. W odwołaniu podniesiono również, że wyjątkiem jest działka nr [...]/4, której wartość jest mniejsza z uwagi na przechodzący w poprzek działki gazociąg, który uniemożliwia jej zabudowę. Wyjaśniono, że ta działka pozostaje działką rolną lub rekreacyjną, której wartość jest zdecydowanie niższa od wartości działek budowlanych. Do akt sprawy przedłożono kopię aktu notarialnego oraz wypisu z rejestru gruntów. Samorządowe Kolegium Odwoławczego w L. zaskarżoną decyzją z dnia [...] 2012 r. uchyliło w całości decyzję Burmistrza Gminy R. i ustaliło L. Ś. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału. Kolegium wyjaśniło, że z treści przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wskazano, że zgodnie z ust. 1 zdanie drugie tego przepisu wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości, przy czym ustalenie opłaty adiacenckiej nie może nastąpić po upływie terminu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W kwestii trybu ustalania wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału tej nieruchomości, stosownej wyceny nieruchomości dokonuje każdorazowo uprawniony rzeczoznawca majątkowy, który kieruje się konkretnymi, a zarazem obiektywnymi założeniami. Sposób wyceny każdej nieruchomości określony został szczegółowo w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wyjaśniono, że w przedmiotowej sprawie bezsprzecznie Rada Miejska R. w dniu [..] 2011 r. podjęła uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz.Urz. Woj. Wlkp. 2011 Nr 233, poz. 3747), z której wynika, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale (§1). Wskazana uchwała weszła w życie w dniu [...] 2011 r. Odnosząc się do zarzutów strony formułowanych w toku sprawy, Kolegium zarzuty te uznało za nieuzasadnione. Wyjaśniono, że opłata adiacencka wymierzona została z zachowaniem 3 letniego terminu licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (...). Podkreślono, że decyzja Burmistrza Gminy R. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] położonej w obrębie D. P., była ostateczna w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji. Z treści tej decyzji wynika, że podział nieruchomości nastąpił na wniosek L. Ś. Zdaniem Kolegium, sporządzona dla potrzeb niniejszego postępowania wycena nieruchomości jest zgodna z przepisami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami (Dział IV, Rozdział 1) oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy właściwie - w ocenie Kolegium - zastosował podejście porównawcze i przewidzianą dla niego w przepisami rozporządzenia metodę porównywania parami oraz prawidłowo wyliczył, iż z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wartość całej należącej do L. Ś. nieruchomości zwiększyła się po podziale o kwotę [...] zł, co przy zastosowaniu 30 % stawki pozwala na ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości podobne w wystarczającej ilości, będące miarodajne dla sporządzenia wyceny. Podkreślono, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat ten, jak podkreślił organ, jest spójny, logiczny i czytelny. Wobec tego Kolegium uznało, że ustalona oplata nie narusza stanowiącego jej podstawę prawną przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium zwróciło jednak uwagę na fakt, iż organ I instancji niewłaściwie w podstawie wydanej decyzji powołał przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Jak wyjaśniono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, żaden z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nakazuje organom ustalającym wysokość opłaty posługiwania się procedurą podatkową, wobec czego przyjąć należy, że w sprawach opłat mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej jako: kpa).Dodatkowo Kolegium zwróciło uwagę, że przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami nie daje podstawy do wyznaczenia stronie terminu do zapłaty ustalonej opłaty adiacenckiej, jak również do nałożenia obowiązku zapłaty odsetek za zwłokę. Tymczasem, organ I instancji w punkcie 3. zobowiązał L. Ś. do uiszczenia spornej opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, a w punkcie 4. wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty stosuje się odpowiednio przepisy ustawy - Kodeks cywilny. Z tych przyczyn za uzasadnione uznano wydanie rozstrzygnięcia na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. wniósł L. Ś. domagając się jej uchylenia oraz przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wniesiono też o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym oraz przyznanie należnych kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 7 i 77 kpa w zw. z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy polegające na nieprawidłowym ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości. Podniesiono też zarzut naruszenia art. 7 i 77 kpa w zw. z § 4 oraz § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędną ocenę materiału dowodowego wynikającą z nieprawidłowego uwzględnienia materiału dowodowego, wynikającą z wadliwego uwzględnienia w operacie szacunkowym do porównania działek posiadających przeznaczenie rolnicze bez wydanych warunków zabudowy. Wskazano też na uchybienie wymogom art. 9 kpa, poprzez brak poinformowania skarżącego o możliwości powołania dodatkowej opinii biegłego na okoliczność zweryfikowania ustalonego wzrostu wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Organ odwoławczy zażądał przeprowadzenia dowodu uzupełniającego z dokumentu w postaci pisma rzeczoznawcy majątkowego, celem wyjaśnienia podnoszonych przez skarżącego wątpliwości dotyczących operatu szacunkowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżoną decyzję Kolegium wydano z naruszeniem przepisów prawa. Uprzedzając zasadnicze rozważania w sprawie, przede wszystkim należy zauważyć, w ocenie Sądu, ziściły się przesłanki z mocy art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. - dalej: ppsa) pozwalające na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy w trybie uproszczonym. Przepis ten stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli: strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. W niniejszej sprawie strona skarżąca wystąpiła z takim wnioskiem w skardze, a organ odwoławczy w terminie ustawowym 14 dni od daty złożenia u niego skargi nie zajął stanowiska. Sąd z urzędu nie znalazł przeszkód uniemożliwiających rozpoznanie sprawy w tym trybie. Jednocześnie uwadze Sądu nie umknęło, że w odpowiedzi na skargę sformułowano żądanie przeprowadzenia dowodu z dokumentu w trybie art. 106 § 3 ppsa, dlatego też wyjaśnić należy, że przepis art. 106 § 3 ppsa nie wyklucza możliwości przeprowadzenia postępowania dowodowego również na posiedzeniu niejawnym (por. wyrok NSA z 02.10.2012 r., sygn. II OSK 1024/11). Przystępując do omówienia zasadniczych motywów rozstrzygnięcia wskazać należy, że poza sporem pozostaje, że w 2011 r. L. Ś. uzyskał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla działki [...], która następnie została podzielona decyzją z dnia [...] 2011 r. Nie budzi wątpliwości stron ani Sądu, że decyzją z 2011 r. warunki zabudowy ustalono dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a na skutek podziału działki [...] powstały działki o nr [...]/1, [...]/2, [...]/3 i [...]/4 Kwestią sporną pozostaje przeznaczenie (rolne bądź budowlane) działki podlegającej podziałowi – tj. dz. nr [...] oraz dziełek powstałych w wyniku podziału – tj. dz. nr [...]/1, [...]/2, [...]/3 i [...]/4. W konsekwencji istota sporu sprowadza się do wysokości i zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej jako: ugn) stosownie do treści, którego jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak ustalono w oparciu o załączone do akt sprawy materiały, w rozpoznawanej sprawie podziału nieruchomości dokonano na wniosek jej właściciela decyzją z [....] 2011 r. W tej sytuacji rzeczą organu stało się przede wszystkim ustalenie czy ziściły się pozostałe ze wskazanych w powołanym powyżej przepisie przesłanek. Zasadnicze znaczenie dla ustalenia opłaty w trybie art. 98a ugn ma zatem stwierdzenie, że jej wartość wzrosła bezpośrednio w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela. A zatem, kluczowym warunkiem dopuszczalności pobrania opłaty jest wzrost wartości spowodowany zatwierdzeniem ewidencyjnego podziału. Wzrost tej wartości musi być potwierdzony stosowną opinią rzeczoznawcy majątkowego, zawierającą analizę rynku wskazującą na większą atrakcyjność rynkową nieruchomości podzielonych na ewidencyjnie wydzielone działki gruntu aniżeli nieruchomość o jednolitym kształcie ewidencyjnym bez wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu (por. J. Jaworskim A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011, s. 657). W okolicznościach rozpatrywanej sprawy – jak zasadnie podnosi autor skargi –operat szacunkowy, w oparciu o treść którego wydano zaskarżoną decyzję, jest wadliwy. Bez wątpienia podzielić należy stanowisko Kolegium, że w myśl art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nie może jednak budzić wątpliwości, że rzeczoznawca w zakresie podejmowanych czynności również pozostaje związany wymogami prawa, a rzeczą organu jest dokonać kontroli legalności przedłożonego w toku postępowania administracyjnego operatu szacunkowego. Bezkrytyczne przyjęcie konkluzji biegłego powoduje, bowiem że to nie organ administracyjny, lecz biegły rozstrzyga sprawę (por. wyrok NSA z 16.06.1993 r., sygn. III SA 193/93). W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano wprawdzie, że operat – w ocenie Kolegium – został sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz, że jest on spójny i logiczny, ale stanowisko to – w ocenie Sądu – jest błędne, bowiem nie znajduje potwierdzenia w przedłożonym materiale dowodowym. Uwadze Kolegium umknęło, że w myśl art. 98a ust. 1 ugn stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Decyzję zatwierdzającą podział działki nr [...] wydano [...] 2011 r. W odniesieniu do podlegającej wówczas podziałowi działki skarżący dysponował już wówczas ostateczną decyzją ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie w wyniku jej podziału dokonanego [...] 2011 r. Takich skutków podziału nieruchomości nie przewiduje, bowiem ustawodawca. Jakkolwiek natomiast ustawodawca nie definiuje pojęcia "podziału nieruchomości" to nie budzi wątpliwości, że chodzi o działania skutkujące powstaniem nowych nieruchomości, a więc takie działania których wynikiem jest podział praw przysługujących do nieruchomości dotychczasowemu podmiotowi lub podmiotom (J. Jaworskim A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce....., s. 511). Dlatego też za pozbawione jakiegokolwiek oparcia w przepisach prawa uznać należy zaprezentowane w operacie szacunkowym założenia jakoby działka [...] (przed podziałem) i jedna z powstałych w wyniku podziału działek [...]/4 – były działkami o przeznaczeniu rolnym. Tymczasem, rzeczoznawca nieruchomości podobnych poszukiwał na rynku gruntów rolnych (pkt 6 lit. A operatu, s. 6). Z kolei [...]pozostałe z powstałych w wyniku podziału działki - o nr [...]/1, [...]/2 i [...]/3 – uznano za działki o przeznaczeniu budowlanym. W tym zakresie ustalenia operatu uznać należy za niekonsekwentne i niespójne. W szczególności, brak podstaw dla różnicowania przeznaczenia działek objętych tą samą decyzją ustalającą warunki zabudowy i jednocześnie położonych na terenie przeznaczonym w Studium na te same cele. Tymczasem, rzeczoznawca z jednej strony - wskazuje, że nieruchomości położone są na terenach, które w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod teren intensywnej produkcji rolnej bez prawa zabudowy (pkt. 5.4 Operatu, s.6). Z drugiej strony tylko jedną z działek powstałych w wyniku podziału, tj. dz. nr [...]/4 traktuje jako działkę rolną, natomiast pozostałe – położone na tym samym terenie - działki o nr [...]/1, [...]/2 i [...]/3 uznaje za grunty budowlane. Wadliwości Operatu w tym zakresie, w żaden sposób nie umniejszają wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego przedłożone Sądowi wraz z odpowiedzią na skargę. Potwierdza on, bowiem, że do wyceny części działek przyjęto grunty o przeznaczeniu rolnym, a nie budowlanym. Podczas, gdy wszystkie działki L. Ś. – zarówno przed, jak i po podziale miały przeznaczenie budowlane. Bez znaczenia pozostaje natomiast fakt, że w toku procesu szacowania uwzględniono możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przyjętych do porównania działek o przeznaczeniu rolnym. Przyjęty przez rzeczoznawcę tryb postępowania, w omawianym zakresie pozostaje w jawnej sprzeczności z art. 154 ugn. Podkreślić, bowiem należy, że dokonując ustaleń w zakresie przeznaczenia działek rzeczoznawca pozostawał związany treścią art. 154 ust. 2 ugn, w myśl którego w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie oznacza to jednak dowolności rzeczoznawcy w zakresie ustaleń co do przeznaczenia nieruchomości. Nie może, bowiem budzić wątpliwości, że tylko miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja ustalająca warunki zabudowy określają przeznaczenie działki. Studium natomiast – de facto – nie pozwala ustalić przeznaczenia nieruchomości, nie jest bowiem aktem prawa miejscowego, a dopiero na etapie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenów (por. wyrok NSA z 30.05.2012 r., sygn. II OSK 574/12, wyrok NSA z 17.05.2012 r., sygn. II OSK 529/12, wyrok NSA z 08.05.2012 r., sygn. II OSK 404/12). To oznacza, że rzeczoznawca zobowiązany był przyjąć jednolite przeznaczenie działek i przed i po podziale. Nie może przy tym budzić wątpliwości, że należało przyjąć przeznaczenie nieruchomości wynikające z decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przyjęcie odmiennego poglądu, tj. prezentowanego w operacie i zaakceptowanego przez Kolegium, wiąże się z obciążeniem właściciela działek opłatą adiacencką spowodowaną nie tylko podziałem nieruchomości, ale również zmianą jej przeznaczenia, a to nie jest celem art. 98a ugn. Dokonując oszacowania działki nr [...]/4 rzeczoznawca majątkowy, stosownie do wymogów art. 154 ust. 1 ugn zobowiązany był uwzględnić specyfikę tej działki spowodowaną przebiegiem przez jej teren gazociągu i konsekwencjami tego faktu. Bez wątpienia jest to, bowiem jedna z tych okoliczności, która ma znaczenie przy określaniu stanu nieruchomości, w rozumieniu art. 4 pkt 17 ugn. Błędne ustalenia w tym zakresie przekładają się, natomiast na wadliwy dobór, przyjętych w procesie szacowania nieruchomości podobnych. Tymczasem, nie jest możliwe prawidłowe oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego w razie błędnego przyjęcia nieruchomości podobnej. W konsekwencji za zasadny uznać należy zarzut skargi dotyczący naruszenia § 4 i § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej jako: rozporządzenie). Przepisy te, bowiem wymagają znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Jak wskazują akta sprawy, powyższe okoliczności, w ogóle nie zostały przez Kolegium zbadane. Dlatego też, podzielić należy stanowisko skargi, że postępowanie zostało przeprowadzone z uchybieniem wymogom art. 7 i 77 kpa, bowiem nierzetelnie przeprowadzona została kontrola operatu. W konsekwencji Kolegium błędnie uznało, że przedłożony Sądowi z aktami sprawy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Tymczasem, złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Nie może zatem budzić wątpliwości prawo organu do zażądania od rzeczoznawcy wyjaśnień, co do treści operatu – w razie jakichkolwiek wątpliwości w tej materii (por. wyrok NSA z 03.09.2009 r. sygn. I OSK 1126/08, por. wyrok NSA z 26.01.2006 r. II OSK 459/05). Jednocześnie, podkreślić należy, że sam skarżący na etapie postępowania odwoławczego zwracał uwagę na fakt, że jego działki mają charakter budowlany i ich status taki sam był przed podziałem. Kolegium jednak, z naruszeniem art. 15 kpa do tego zarzut w ogóle się nie ustosunkowało. Reasumując, zaskarżoną decyzję Kolegium w części ustalającej opłatę adiacencką wydano z naruszeniem przepisów prawa materialnego – art. 98a ust. 1 i art. 154 ugn, art. 4 pkt 17 ugn oraz art. 4 pkt 16 ugn, a także § 4 i § 26 rozporządzenia oraz z naruszeniem przepisów postępowania i to w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Za nieuprawniony uznać należy natomiast zarzut naruszenia przez Kolegium art. 9 kpa. Sąd nie dopatrzył się naruszenia w tym zakresie, jak wynika, bowiem z akt sprawy skarżący był informowany o przysługujących mu prawach, a także możliwości wystąpienia z wnioskiem o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że w toku postępowania administracyjnego skarżący był reprezentowany przez pełnomocnika profesjonalnego, którego pełnomocnictwo spoczywa w aktach administracyjnych sprawy. Wszystkie pisma, w tym decyzje administracyjne obu instancji doręczano umocowanemu przez skarżącego adwokatowi. Zwrócić, również należy uwagę, że aktualnie przepis art. 7 kpa zmierza do zaktywizowania stron. Chodzi o to, żeby nie przerzucały one całego ciężaru postępowania na organ prowadzący postępowanie, z drugiej zaś strony ustawodawca przyznał stronom również prawo do aktywnego wpływania na wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. Z tego powodu konieczne stało się uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium – w części ustalającej opłatę adiacencką, o czym Sąd orzekł w pkt. 1 wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 119 pkt 2 ppsa. W 2 pkt wyroku Sąd działając na podstawie art. 151 w zw. z art. 119 pkt 2 ppsa oddalił skargę w pozostałym zakresie uznając za zasadne uchylenie w całości decyzji Burmistrza Gminy R. z [...] 2012 r. Uwzględniając skargę L. Ś. Sąd zasądził na jego rzecz od organu, tj. Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. kwotę poniesionych przez niego kosztów postępowania, o czym orzeczono w pkt. 3 wyroku na podstawie art. 200 ppsa. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu będzie zbadanie czy wartość nieruchomości [...] wzrosła – bezpośrednio - w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela. Dokonując ustaleń w tym zakresie należy prawidłowo przyjąć wynikające z decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] 2011 r. przeznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi. Należy również mieć na uwadze, że do zmiany przeznaczenia nieruchomości nie może dojść w drodze jej podziału. ja