II SA/Kr 84/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara-Dubiel WSA Waldemar Michaldo (spr.) Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2013 r. sprawy ze skargi J.A. i W.A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 15 listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala wyroku z dnia 13 marca 2013r. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011r. znak [...] Wójt Gminy L. po rozpoznaniu wniosku J.A. , prowadzącego działalność pod nazwą: "Usługi Stolarskie [...]" z dnia 4 maja 2011 r., ustalił warunki zabudowy dla budowy hali usługowo- produkcyjnej (stolarnia produktów wykonywanych z drewna i materiałów drewnopodobnych o wielkości produkcji do 120 m3 rocznie z wyłączeniem impregnacji drewna) na działkach nr [...] i [..] w miejscowości P. oraz budowy przyłączy infrastruktury technicznej z istniejących sieci wraz z instalacjami wewnętrznymi ( w tym poza obrysem budynku): kanalizacji sanitarnej, wodociągowej i energii elektrycznej na działkach nr [...] ,[...] ,[...] w P. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł M.J. wyrażając sprzeciw wobec planowanej inwestycji. Zdaniem odwołującego, nowy obiekt nie mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów, a organ nie przeprowadził kompleksowego postępowania mającego na celu stwierdzenie czy w związku z planowanym przedsięwzięciem można mówić o kontynuacji funkcji. Rozpoznając przedmiotowe odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...].10.2011r. znak [...] uchyliło zaskarżoną decyzję Wójta Gminy L. przekazując mu sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji organ odwoławczy podniósł m.in., iż w aktach sprawy zalega graficzna analiza terenu z wyznaczonym obszarem analizowanym. Z mapy wynika, iż szerokość działek objętych inwestycją wynosi 30 m. A zatem odległość granic obszaru analizowanego winna wynosić co najmniej 90 m. Tymczasem jak wynika z mapy szerokość obszaru analizowanego wyznaczona została w odległości mniejszej niż 90 m, tzn. od strony wschodniej odległość ta wynosi 30 m (licząc od granicy działki [...]), od strony zachodniej 45 m, zaś od strony południowej granica obszaru analizowanego nawet nie wychodzi poza teren objęty inwestycją (działka nr [...]). Biorąc to pod uwagę organ odwoławczy stwierdził, iż obszar analizowany został wyznaczony nieprawidłowo i ma to wpływ na poprawność decyzji, bowiem nieprawidłowe wyznaczenie Obszaru analizowanego oznacza, iż pod uwagę nie została wzięta zabudowa, która powinna być przedmiotem analizy. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. kolejnym uchybieniem jest brak ustalenia linii zabudowy. W zaskarżone decyzji organ I instancji rezygnując z skreślenia linii zabudowy stwierdził: "Usytuowane w liniach rozgraniczających inwestycję- jak w załącznikach graficznych; należy zachować odległości określone w warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie". W związku z takim sformułowaniem w opinii organu II instancji należy stwierdzić należy, iż przepis § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu- zaznanego dalej rozporządzeniem- nie daje podstaw do odstąpienia od ustalania linii zabudowy. Jest to jeden z elementów kształtowania ładu przestrzennego, na tyle istotny, że za każdym razem, w przypadku nowej zabudowy, koniecznym jest ustalenie linii zabudowy. Równocześnie organ II instancji podniósł, iż zgodnie z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (1) dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej , jeżeli wynika to z analizy, której mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, iż w analizie terenu organ ustalił, iż średnia szerokość zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 12 m. Tymczasem z wyliczeń Kolegium wynika, iż średnia szerokość elewacji frontowych (przy uwzględnieniu budynków wskazanych w analizie przez organ) wynosi 13,57 m. Tym samym skreślenie szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy na 12 m jest nieprawidłowe. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien zatem, po wcześniejszym wyznaczeniu obszaru analizowanego, ponownie ustalić i skonkretyzować szerokość elewacji frontowych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Odnośnie z kolei wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z § 7 rozporządzenia, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie określa się na podstawie średnich występujących w obszarze analizowanym, ale jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Co prawda jak podkreśla Kolegium w ust. 4 tego paragrafu dopuszczono możliwość wyznaczenia innej wysokości, jednakże musi to wynikać z analizy terenu. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie organ nie poczynił jednak żadnych ustaleń uzasadniających wyznaczenie innej wysokości nowej zabudowy. W dalszej części uzasadnienia omawianej decyzji organ odwoławczy podniósł m.in. , iż w zaskarżonej decyzji organ I instancji nie określił za wyjątkiem szerokości elewacji frontowej i konta nachylenia dachu minimalnych parametrów, które powinny być spełnione w przypadku lokalizacji inwestycji , lecz każdorazowo wskazał jedynie parametry maksymalne .Podobnie w zaskarżone decyzji organ I instancji nie określił także warunków w zakresie powierzchni biologicznie czynnej. Tymczasem zgodnie z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 nr 164, póz. 1589), ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności poprzez określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub trenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Niezależnie jednak od powyższego, zdaniem Kolegium ustalenia w sprawie winny zostać rozpoczęte od stwierdzenia czy w obszarze analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej , która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu , w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych , linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania. Równocześnie w ocenie organu odwoławczego przeprowadzona przez organ I instancji analiza nie daje odpowiedzi na to czy w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa, której funkcja nie jest sprzeczna z planowaną inwestycją. W analizie terenu organ ograniczył się do stwierdzenia, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa i usługowo- produkcyjna, bez podania charakterystyki oraz funkcji tej zabudowy. Także uzasadnienie decyzji, lakoniczne i ogólnikowe, nie rozstrzyga tej kwestii. A tymczasem okoliczność ta ma pierwszorzędne znaczenie dla każdej sprawy dotyczącej ustalenia warunków zabudowy. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r. znak [...] Wójt Gminy L. , ustalił warunki zabudowy dla budowy hali usługowo- produkcyjnej (stolarnia produktów wykonywanych z drewna i materiałów drewnopodobnych o wielkości produkcji do 120 m3 rocznie z wyłączeniem impregnacji drewna) na działkach nr [...] i [...] w miejscowości P. oraz budowy przyłączy infrastruktury technicznej z istniejących sieci wraz z instalacjami wewnętrznymi ( w tym poza obrysem budynku): kanalizacji sanitarnej, wodociągowej i energii elektrycznej na działkach nr [...] ,[...] ,[...] w P. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł M.J. wyrażając sprzeciw wobec planowanej inwestycji. Odwołujący zarzucił organowi l instancji naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., póz. 647), - zwanej dalej u.p.z.p. - z uwagi na brak występowania w obszarze analizowanym zabudowy nawiązującej funkcją do planowanego przedsięwzięcia. Odwołujący zauważył, iż nowy obiekt budowlany nie mieści się granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Według odwołującego "zamierzenie inwestycyjne nie będzie obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z dotychczasowymi obiektami". Ponadto M.J. zarzucił organowi naruszenie art. 7 kpa, poprzez niewyjaśnienie dokładnie stanu faktycznego i art. 77 kpa poprzez niedopełnienie ciążącego na organie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, co doprowadziło do błędnych ustaleń stanu faktycznego. Rozpoznając przedmiotowe dowołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] marca 2012 r. sygn. akt: [...] uchyliło decyzję organu l instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji Kolegium wskazało m.in.: .iż to co przesądza o wadliwości decyzji, to brak projektu decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. , sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Wymóg sporządzenia projektu decyzji przez osobę uprawnioną, w myśl powyższego przepisu, stanowi zatem warunek następnego wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Innymi słowy obowiązek sporządzenia projektu decyzji o warunkach zabudowy przez osobę o ściśle określonych kwalifikacjach jest szczególnym, wymogiem jasno określonym, przesądzającym o prawidłowości procedury wydawania decyzji. Niezachowanie tego wymogu należy uznawać za rażące naruszenie prawa (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lipca 2009 r., II OSK 1116/2008, publ. LexPolonica nr 2475473). Dlatego też przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien uczynić zadość procedurze ustalania warunków zabudowy i powierzyć sporządzenie projektu decyzji osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Sporządzanie nowego projektu decyzji zobowiązuje także do ponownego uzgodnienia z organami właściwymi, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. . Wobec tego organ winien zwrócić się do tych organów z nowym projektem decyzji o uzgodnienie. Następnie na wniosek J.A. dokonano podziału działki nr [...] , z której wydzielono działki nr [...] i [...] Pismem z dnia 8 sierpnia 2012 r. inwestor zmodyfikował swój pierwotny wniosek z dnia 4 maja 2011r. W przedmiotowym piśmie J.A. zwrócił się do Wójta Gminy L. o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla budowy hali usługowo- produkcyjnej (stolarnia produktów wykonywanych z drewna i materiałów drewnopodobnych o wielkości produkcji do 120 m3 rocznie z wyłączeniem impregnacji drewna) na działkach nr [...] i [...] w miejscowości P Decyzją z dnia [...] września 2012 r. organ l instancji uwzględnił zmodyfikowany wniosek inwestora z dnia 8 sierpnia 2012r. i ustalił warunki zabudowy dla budowy hali usługowo- produkcyjnej (stolarnia produktów wykonywanych z drewna i materiałów drewnopodobnych o wielkości produkcji do 120 m3 rocznie z wyłączeniem impregnacji drewna), budowy przyłączy infrastruktury technicznej z istniejących sieci wraz z instalacjami wewnętrznymi ( w tym poza obrysem budynku): kanalizacji sanitarnej, wodociągowej i energii elektrycznej na działkach nr [...] i [...] w miejscowości P Powyższe rozstrzygnięcie zakwestionował, w osobistym odwołaniu z dnia 30 września 2012 roku S.D. , kierując w ustawowym terminie środek odwoławczy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. . W odwołaniu S.D. wskazał, iż w poprzednich postępowaniach za stronę uznany został M.J. Jednak w wyniku podziału działki nr [...] (na której pierwotnie ustalane były warunki zabudowy) działka M.J. nie sąsiaduje z działkami które obecnie są przedmiotem postępowania. Nie zgadzając się z w/w decyzją wójta Gminy L. skarżący S.D. wskazał, iż jako właściciel działki sąsiadującej z planowaną inwestycją nie wyraża on zgody na budowę wskazanego w decyzji organu I instancji obiektu, wnosząc w konkluzji o uchylenie kwestionowanego aktu administracyjnego w całości. W uzasadnieniu swojego stanowiska odwołujący się podniósł, iż inwestor, będący zarazem jego sąsiadem – J.A. od lat 90-tych XX wieku realizuje inwestycje budowlane na swojej działce, najpierw poprzez budowę domu mieszkalnego, następnie zaś – stolarni, której istnienie w sposób istotny zwiększa uciążliwości związane z korzystaniem z nieruchomości stanowiącej przedmiot jego własności (huk maszyn dochodzący z istniejącej już hali produkcyjnej, intensywny dym wydobywający się z jej kominów, uniemożliwiające w zasadzie korzystanie z ogrodu S.D. , a także powodujące znaczny dyskomfort nawet dla osób przebywających wewnątrz jego domu, zakłócające w godzinach wczesnoporannych sen dostawy produktów do przedsiębiorstwa, smród wypalanego drewna i sklejki). Dodatkowo również, zdaniem uruchamiającego administracyjny tok instancji, obiekty wznoszone przez sąsiada pozostawiają wiele do życzenia, gdy chodzi o względy estetyczne ("szopy"), co nie pozostaje bez wpływu także na wartość nieruchomości sąsiadującej z tego rodzaju obiektami. Zdaniem skarżącego przeciwko budowie przemawiają także względy zagospodarowania i ładu przestrzennego albowiem miejsce, w którym ma powstać hala produkcyjna charakteryzuje się zabudową domów jednorodzinnych, nie stanowiąc obszaru właściwego dla działalności gospodarczej i przemysłowej realizowanej na taką skalę. S.D. podkreślił, iż mając na względzie doświadczenia z dotychczasowych relacji sąsiedzkich (samowolnie wznoszone coraz to nowe elementy hali w postaci "dobudówek", lokalizowanych zaledwie w odległości 80 cm od działki skarżącego, a nawet naruszanie granic jego nieruchomości przy stawianiu ogrodzenia), a w szczególności brak jakiejkolwiek woli ugodowego i kompromisowego rozwiązania zaistniałych problemów ze strony sąsiada, kierujący środek prawny, dowiedziawszy się o kolejnych projektowanych zamierzeniach inwestycyjnych, postanowił on przeciwdziałać podjętej przez J.A. inicjatywie. Rozpoznając przedmiotowe odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] listopada 2012r. znak [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji organ odwoławczy wskazał m.in., iż warunki z art. 61 ust. 2-5 u.p.z.p. są w niniejszej sprawie spełnione. Dojazd do terenu inwestycji zapewniony jest bowiem od strony południowej, jak również od strony północnej poprzez działkę nr [...]. Także uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji przedmiotowej inwestycji. W ocenie organu II instancji również warunek z art. 61 ust.1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. u.p.z.p. jest spełniony z uwagi na fakt, że działki nr [...] i [...] w P. nie wymagają zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Inwestycja zgodna jest także z przepisami odrębnymi. Ponadto w dalszej części uzasadnienia omawianej decyzji stwierdzono, że planowana inwestycja zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U z 2010 Nr 213, póz. 1397), nie stanowi przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. W aktach sprawy zalega także projekt decyzji sporządzony przez uprawnionego architekta zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p.. Jeżeli chodzi o kontynuację funkcji, co stanowi warunek do ustalenia warunków zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ),Kolegium przypomniało, iż organ wskazał, iż na działce sąsiedniej tj. nr [...] znajduje się zakład usługowo- produkcyjny tj. stolarnia (siedziba firmy inwestora) o charakterze i wielkości produkcji zbliżonej do wnioskowanej inwestycji. Ustalono także, iż działka nr [...]znaczona jest pod inwestycję, jednak o innym charakterze zabudowy. Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika konieczność dokonania analizy, czy na działkach sąsiednich z działką na której planowana jest inwestycja, istnieje zabudowa, na podstawie której można by określić funkcje, parametry, cechy i wskaźniki nowej zabudowy. Ponadto organ odwoławczy przypomniał, iż w obszarze analizowanym znajduje się działka sąsiednia tj. nr [...]występuje zabudowa usługowo- produkcyjna, a zatem nawiązująca funkcją do planowanej inwestycji. W tym kontekście nie ma podstaw do stwierdzenia, iż w obszarze analizowanym nie można mówić o tzw. dobrym sąsiedztwie. To zaś daje podstawę do przeprowadzenia postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia. W ocenie jednak organu odwoławczego zaskarżona decyzja jest jednak wadliwa, a to z uwagi na błędne ustalenie wskaźnika zabudowy, jak również nie uzgodnienia projektu decyzji z organami właściwymi w sprawie ochrony gruntów rolnych i melioracji wodnych. W tym zakresie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T podkreśliło, iż stosownie do § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1 rozporządzenia. Organ odwoławczy równocześnie wskazał, iż w analizie organ I instancji wskazał, iż średni wskaźnik zabudowy wynosi 20 %. Taki też wskaźnik ustalony został w decyzji. Jednak jak ustaliło Kolegium średni wskaźnik wielkości zabudowy w obszarze analizowanym wynosi ok 10 %. Jak bowiem stwierdzono wskaźnik zabudowy na działce nr [...]i 5 %, na działce nr 470 to 10 %, na działkach 471/1 i 471/7 po 5 %, na działce nr 471/6 wynosi 20 % zaś na działce nr 471/8 wynosi 10 %. Suma tych liczb wynosi 55. A zatem średni wskaźnik wielkości zabudowy wynosi 9,16% (55 : 6). Tymczasem, co wskazano wyżej, organ I instancji ustalił wskaźnik ten na 20 %. Kolegium podkreśliło dalej, iż ma świadomość, iż biorąc pod uwagę gabaryty inwestycji (tj. powierzchnię zabudowy przedstawioną we wniosku), ustalenie dla planowanej inwestycji wskaźnika wynoszącego 10 % zniweczyło by zamiar inwestora. Niemniej jednak organ ustalając wskaźnik zabudowy nie na podstawie średniej występującej w obszarze analizowanym, winien okoliczność tą uzasadnić, co wynika z § 5 ust. 2 rozporządzenia, czego w niniejszej sprawie nie uczynniono. Jak podkreśliło Samorządowe Kolegium Odwoławcze powyższe uchybienie mogłoby być konwalidowane w postępowaniu odwoławczym (poprzez uzupełnienie analizy w odniesieniu do wskaźnika zabudowy), jednak zaskarżona decyzja wydana została bez wymaganego prawem uzgodnienia, a uchybienie to nie pozwala na merytoryczne rozstrzygnięcie przez organ odwoławczy. W dalszej części uzasadnienia omawianej decyzji organ odwoławczy zakwestionował w sprawie brak przeprowadzenia przez Wójta Gminy L właściwych uzgodnień . W tym zakresie Kolegium przypomniało, iż stosownie bowiem do art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Z mocy art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U z 2010 r. Nr 102, póz. 651) za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów) jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu z rejestru gruntów z 26 lipca 2012 r. działki objęte wnioskiem J.A oznaczone są symbolem R, a zatem wykorzystywane są na cele rolne. Fakt ten powoduje konieczność przedstawienia projektu decyzji do uzgodnienia organom właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 w związku art. 64 ust. 1 u.p.z.p.. Organ odwoławczy podniósł także, iż pismem z dnia 20 sierpnia 2012 r. Wójt Gminy L zwrócił się do Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K- Inspektorat Rejonowy w T o zaopiniowanie inwestycji objętej wnioskiem J.A w zakresie melioracji i urządzeń wodnych. W odpowiedzi na powyższe pismo Wójta Gminy L.G. Kierownik Inspektoratu Nadzoru Inwestorskiego w D. działający z upoważnienia Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. w piśmie z dnia 4 września 2012 r. stwierdził, że na terenie przeznaczonym pod inwestycję występuje podziemna sieć drenarska i w związku z tym należy zobowiązać inwestora, aby na etapie projektu dokonał szczegółowych uzgodnień inwestycji z Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. A zatem zdaniem Kolegium organ ten wskazał Wójtowi Gminy L. co powinien zawierać projekt decyzji o warunkach zabudowy, aby była ona uzgodniona. Jednak jak wynika z akt sprawy organ l instancji nie przedstawił w/w organowi projektu decyzji do uzgodnienia, co stanowi naruszenie art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. Odnośnie zaś kwestii uzgodnienia decyzji ze Starostą Powiatu w T. w zakresie ochrony gruntów rolnych, to Kolegium wskazało, iż organ I instancji przyjął uzgodnienie Starosty Powiatu w T. z dnia 19 sierpnia 2011 r. dotyczące działek nr [...] i [...]. Należy jednak zdaniem organu odwoławczego podkreślić, iż uzgodnienie to zapadło w innym postępowaniu administracyjnym. Dlatego też, aby nie narazić się na zarzut braku uzgodnienia w zakresie ochrony gruntów rolnych organ winien uzgodnić projekt decyzji w sprawie warunków zabudowy na działkach nr [...] i [...] w P. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania w zakresie uciążliwości, Kolegium wskazało m.in., iż planowana inwestycja nie jest zamierzeniem mogącym pogorszyć stan środowiska. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 pkt 48 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się tartaki i stolarnie posiadające instalacje do impregnacji drewna lub o zdolności produkcyjnej nie mniejszej niż 10 000 m3 drewna na rok. Należy podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową lecz decyzją związaną, co wynika z treści art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym, nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Jeżeli zatem wniosek inwestora dotyczy inwestycji, która jest zgodna z przepisami w/w ustawy jak i przepisami odrębnymi, to w zasadzie organ nie ma podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Pismem datowanym na dzień 10 grudnia 2012r. skarżący J.A. oraz W.A. działając za pośrednictwem swojego pełnomocnika zaskarżyli opisaną powyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. W wywiedzionej skardze skarżący wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucili jej naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w szczególności art. 6, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. art. 59 ust. 1, art 61 ust. 1 pkt 1-3, ust 7 i art. 67 u.p.z.p., a także istotne uchybienie procesowe mające wpływ na wynik sprawy, a w szczególności poprzez naruszenie art. 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13,28, 35, 36 kpa Skarżący sprecyzowali, iż ich zdaniem naruszenie prawa materialnego polega na przyjęciu przez organ odwoławczy, że ustalenie warunków zabudowy w niniejszym stanie nie jest możliwe, bowiem skarżący spełniają łącznie wszystkich przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, pomimo, że przecież zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164 póz. 1588) skarżący spełniają przesłanki w uchylonej przez SKO decyzji dotyczące ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, spełniają przesłankę szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki oraz geometrię dachu, a prawidłowa analiza graficzna i tekstowa objęła już analizę terenu poprzez analizę funkcji i cech zabudowy w zakresie warunków, gdyż działka nr [...] będąca własnością skarżących, na której znajduje się budynek usługowo-produkcyjny tj. stolarnia, jako zabudowę wzdłuż drogi gminnej nr [...] stanowi ciągłość projektowanej zabudowy, zaś w kierunku południowym na granicy administracyjnej w miejscowości Pawęzów przy odległości około 800 m brak jest jakiejkolwiek zabudowy, a zatem błędnie organ I instancji przyjął, że nie zostały spełnione warunki z art. 61 ust. 2-5 ustawy "o planowaniu zagospodarowania przestrzennego", albowiem dojazd do terenu inwestycji jest zapewniony od strony południowej, jak również od strony północnej przez działkę nr [...] zaś uzbrojenie terenu wystarcza, dla realizacji przedmiotowej inwestycji, jak również na działkach nr [...] ,[...] położonych w P. nie wymagana jest zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, a także planowana inwestycja nie stanowi przedsięwzięcia mogącego potencjalnie i znacząco oddziaływać na środowisko, a także uchylona decyzja po raz czwarty przez SKO zawiera prawidłowy wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, albo terenu, albowiem wskaźnik tej zabudowy to suma około 20% co w żadnej mierze nie niweczy wskaźników zabudowy. Z kolei zdaniem skarżących istotne uchybienia procesowe mające wpływ na wynik sprawy, polegają na przyjęciu, że błędnie określono średni wskaźnik wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jak również przyjęcie, że skarżący winni wystąpić o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, skoro planowana inwestycja jest przecież zgodna z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 9.11.2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. nr 213 z 2010r. póz. 1397) w żadnej mierze nie może znacząco wpływać na środowisko, tym bardziej, że na działce sąsiedniej znajduje się już zakład produkcyjny tj. stolarnia siedziba firmy inwestora - skarżących o charakterze zbliżonym do wnioskowanej inwestycji. W ocenie skarżących wszystkie przesłanki z art.61ust. pkt 1-5 u.p.z.p. w niniejszym stanie faktycznym zostały spełnione jak zagwarantowanie ładu przestrzennego, który tworzy harmonijną całość uwzględniającą w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, jak również uwzględniona jest przesłanka istnienia przynajmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. W dalszej części uzasadnienia skargi skarżący podnieśli m.in., iż pojęcie działki sąsiedniej należy rozumieć jako graniczącej lub znajdującej się w pewnym obszarze nie wyznaczonym, jako oddziaływanie inwestycji na otoczenie poprzez immisję, zanieczyszczenie środowiska itp. W tym zakresie powołali się na stanowisko m.in. przywołali prof. dr hab. Zygmunt Niewiadomski, który skłania się do pojęcia "szerokiego" działki sąsiedniej, zgodnie z którym jest to nieruchomość lub jej część położna w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi podtrzymując swoją argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ponadto w odniesieniu do podniesionych w skardze zarzutów Kolegium stwierdziło, iż wynikają one z błędnego doczytania zaskarżonej decyzji, albowiem organ odwoławczy w żaden sposób nie przesądził, jak chce tego strona skarżąca, iż nie ma przesłanek do wydania w tej sprawie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla objętej wnioskiem inwestycji. Wręcz przeciwnie w zaskarżonej decyzji Kolegium zaznaczyło, że: "Z tego co wykazano wyżej w obszarze analizowanym znajduje się działka sąsiednia tj. nr [...] gdzie występuje zabudowa usługowo- produkcyjna, a zatem nawiązująca funkcją do planowanej inwestycji. W tym kontekście nie ma podstaw do stwierdzenia, iż w obszarze analizowanym nie można mówić o tzw. dobrym sąsiedztwie. To zaś daje podstawę do przeprowadzenia postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia". Rozpoznając przedmiotową sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga nie jest zasada i jako taka nie może zostać uwzględniona, albowiem będąca jej przedmiotem decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, ani też procesowego. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2002r., Nr 153, poz.1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji ( innego aktu lub czynności ) z przepisami prawa materialnego , które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego , regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy , gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania , że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 p.p.s.a. tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności, Wojewódzki Sąd Administracyjny, po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych, nie znalazł podstaw dla stwierdzenia zasadności zarzutu naruszenia prawa procesowego i materialnego w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonanych czynności przepisu art.134 § l p.p.s.a., z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Odpowiadając skarżącym na zarzuty skargi należy podkreślić, iż w niniejszej sprawie sądowa kontrola dotyczy decyzji, wydanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2012r., poz. 647, dalej oznaczona jako u.p.z.p.). Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, warunkowane jest całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Jeżeli inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję zgodnie z wnioskiem inwestora. Zgodnie z art. 61 ust. 6 u.p.z.p., sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego ustala w drodze rozporządzenia minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Ustawodawca przewidział też, że w rozporządzeniu należy określić wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (art. 61 ust. 7 u.p.z.p.). Na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. wydane zostało rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r., Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie). Reguluje ono sposób przeprowadzania postępowania, poprzedzającego decyzję, w szczególności zaś przewiduje, że dowodem obligatoryjnym w tego rodzaju sprawach jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (analiza urbanistyczno – architektoniczna). Dalej rozporządzenie wskazuje sposób ustalania poszczególnych parametrów planowanej inwestycji, a także zawiera szczegółowe wymogi co do formy i treści decyzji, ustalającej warunki zabudowy. Zgodnie § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Określenie wskaźnika zabudowy dla terenu inwestycji wymaga więc uprzedniego obliczenia średniego wskaźnika zabudowy dla otoczenia tego terenu. Należy przyjąć w ślad za wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 20.02.2007r. sygn. akt IV SA/Wa 2163/06 publ. LEX nr 316751, iż wartość ta, obliczona za pomocą działania matematycznego, musi wyrażać się w konkretnie określonej liczbie procent albo w konkretnym ułamku dziesiętnym. Równocześnie jednak z uwagi na treść ust.2 omawianego paragrafu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy urbanistyczno – architektonicznej. Przewidziany w rozporządzeniu wyjątek od reguły określania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu warunków dla nowej zabudowy musi więc być w sposób szczególny uzasadniony. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie oznacza dowolności. Nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora. W przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich, analiza urbanistyczno – architektoniczna winna zawierać więc wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane. W realiach niniejszej sprawy po pierwsze organ I instancji nie przeprowadził w ramach postępowania wywołanego wnioskiem inwestora z dnia 8 sierpnia 2012 r. analizy, o której mowa w § 3 rozporządzenia. W prawdzie w uzasadnieniu decyzji w podpunkcie "c." organ wskazał, iż rozstrzygnięcie wydano w oparciu o analizę wyznaczonego wokół działki obszaru analizowanego, lecz przedmiotowa analiza nie zalega w materiałach sprawy. W praktyce została ona zastąpiona lakoniczną analizą obszaru analizowanego dokonaną przez Wójta Gminy L. w uzasadnieniu wspomnianej decyzji. Po drugie sama zaś decyzja dla projektowanej inwestycji ustala wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (terenu): do 20%. Również w będącym integralną częścią przedmiotowej decyzji w postaci jej załącznika nr 1 ustala się średni wskaźnik wielkości zabudowy na poziomie 20 % , w sytuacji gdy jak wynika z treści tego samego załącznika dla działek sąsiednich znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi on odpowiednio: na działce nr [...] - 5 %, na działce nr [...] - 10 %, na działkach [...] i [...] po 5 %, na działce nr [...] - 20 % zaś na działce nr [...] - 10 %. Suma tych liczb wynosi 55. A zatem jak słusznie wskazuje organ odwoławczy średni wskaźnik wielkości zabudowy wynosi 9,16% (55 : 6). Niezależnie od samego braku dokonania aktualnej analizy urbanistyczno – architektonicznej również w treść decyzji o ustaleniu warunków zabudowy organ I instancji w żaden sposób nie uzasadnia ustalenia wskaźnika wielkości zabudowy na poziomie, który ponad dwukrotnie przewyższa średni poziom wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (terenu). Należy zauważyć, iż w przypadku wcześniejszych uchylonych decyzji, Wójt Gminy L. określił, wysokość przedmiotowego wskaźnika na poziomie do 11% . Można jedynie przypuszczać, iż z uwagi na fakt, iż inwestor pismem z dnia zmienił swój pierwotny wniosek inicjujący postępowanie administracyjne, poprzez w szczególności zmianę obszaru na, którym ma być realizowana planowana inwestycja ustalono wyższy od dotychczasowego wskaźnik wielkości zabudowy nieruchomości . Zabieg taki musi jednak znajdować swoje uzasadnienie w treści analizy urbanistyczno –architektonicznej, której organ I instancji po dniu 8 sierpnia 2012r. nie przeprowadził. Odpowiadając na zarzuty skargi należy także podkreślić, iż prawidłowo postąpił także organ odwoławczy wskazując na brak przeprowadzenia przez Wójta Gminy L. właściwych uzgodnień . W tym zakresie w ślad za organem odwoławczym należy powtórzyć, iż stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U z 2010 r. Nr 102, póz. 651) za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów) jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Z przedmiotową definicją koresponduje także definicja gruntów rolnych zawarta w art.. 2. ust.1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych( Dz.U.2004.121.1266 j.t.) zgonie z którym gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty m.in.: określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne. W realiach niniejszej sprawy z analizy załączonego do wniosku wypisu uproszczonego z rejestru gruntów wynika, iż działki nim objęte tj. nr [...] i [...] oznaczone są symbolem R, co oznacza, iż wykorzystywane są na cele rolne. Tym samym z uwagi na powyższe podlegają obowiązkowi objęcia ich procedurą uzgodnieniową, o której mowa w art. 53 ust.4 pkt.6 u.p.z.p.. Równocześnie wobec podniesionego zarzutu skargi należy przypomnieć skarżącym , iż uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p.w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można utożsamiać ze sprawą zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 7 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. (por wyrok WSA w Łodzi z dnia 10.05.2011 sygn. akt II SA/Łd 71/11 publ. LEX nr 795725, oraz postanowienie NSA z dnia 18.12.2009r. sygn.akt II OW 70/09 publ. LEX nr 582881) . Tym samym w trakcie postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie można w niniejszej sprawie pominąć uzgodnienia z właściwym organem , w tym przypadku starostą uzgodnienia w trybie art. 53 ust.4 pkt.6 ustawy. Równocześnie jednak w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy niedopuszczalne jest powołanie się na uzgodnienie dokonane w odniesieniu do projektu innej decyzji, wydanej w następstwie rozpatrzenia wcześniejszego wniosku o ustalenie warunków zabudowy por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 28.01.2010r. sygn.akt . II SA/Bk 509/09, LEX nr 554103 . Z uwagi na powyższe prawidłowo rację ma organ odwoławczy kwestionując uzgodnienie Starosty Powiatu w T. z dnia 19 sierpnia 2011 r. dotyczące działek nr[...] [...] , które to zapadło w innym postępowaniu administracyjnym nie dotyczącym działki [...] W tym miejscu należy powtórzyć w ślad za utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, iż przedmiotem postępowania uzgodnieniowego (art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) jest projekt decyzji o warunkach w takim jego ostatecznym kształcie, w jakim organ zamierza wprowadzić go do porządku prawnego jako wiążące rozstrzygnięcie. Jeżeli zatem nowy projekt decyzji, sporządzony w ponownie prowadzonym postępowaniu, zawiera istotne zmiany w stosunku do poprzedniego poddanego procedurze uzgodnieniowej, to powtórzenie tej procedury jest niezbędne (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia z dnia 28 czerwca 2011 r. sygn..akt II SA/Bk 823/10 publ. LEX nr 852467). Równocześnie podkreślenia wymaga fakt, iż wszczęcie postępowania uzgodnieniowego następuje na wniosek organu wydającego decyzję. Organ prowadzący postępowanie występuje o dokonanie uzgodnienia warunków zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem inwestora i przekazuje projekt decyzji o warunkach zabudowy, sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.(art.60 ust.4 u.p.z.p) Zauważyć należy, że uzgodnienie aktu polega na wyrażeniu zgody na konkretną treść proponowanego rozstrzygnięcia, co następuje w trakcie postępowania dotyczącego wydania decyzji o warunkach zabudowy. Organ uzgadniający nie ma wpływu na sposób prowadzenia postępowania w sprawie wydania decyzji, gdyż zakres jego uzgodnienia obejmuje zamierzoną treść decyzji. A skoro tak, to powinien otrzymać projekt decyzji. Tymczasem z akt niniejszej sprawy wynika, iż Wójt Gminy L. zwrócił się do Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. - Inspektorat Rejonowy w T. o zaopiniowanie inwestycji objętej wnioskiem J.A. w zakresie melioracji i urządzeń wodnych. W odpowiedzi na powyższe pismo Wójta Gminy L. Kierownik Inspektoratu Nadzoru Inwestorskiego w D. działający z upoważnienia Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. w piśmie z dnia 4 września 2012 r. stwierdził, że na terenie przeznaczonym pod inwestycję występuje podziemna sieć drenarska i w związku z tym należy zobowiązać inwestora, aby na etapie projektu dokonał szczegółowych uzgodnień inwestycji z [...] Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. A zatem zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie organ ten wskazał Wójtowi Gminy L. co powinien zawierać projekt decyzji o warunkach zabudowy, aby była ona uzgodniona. Jednak jak wynika z akt sprawy organ I instancji nie przedstawił w/w organowi projektu decyzji do uzgodnienia, co stanowi naruszenie art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p.. Przechodząc do pozostałych zarzutów skargi należy zgodzić się z tezą organu odwoławczego, iż wynikają one z błędnego doczytania decyzji Kolegium, albowiem organ odwoławczy w żaden sposób nie przesądził, jak chce tego strona skarżąca, iż nie ma przesłanek do wydania w tej sprawie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla objętej wnioskiem inwestycji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracyjne wezmą pod uwagę przedstawione w niniejszym uzasadnieniu zastrzeżenia Sądu co do legalności postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności organ pierwszej instancji przeprowadzi aktualną analizę urbanistyczno – architektoniczną o której mowa w treści art.53 ust.3 u.p.z.p. zw. z art.64 ust.1 u.p.z.p., która w przypadku rekomendowania w niej dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich winna zawierać uzasadnienie, czym takie odstępstwo jest podyktowane. Ponadto przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracyjny winien przeprowadzić niezbędne uzgodnienia z organami, o których mowa w treści art. 53 ust.4 pkt.6 u.p.z.p w sposób i na zasadach opisanych w niniejszym uzasadnieniu. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił, za podstawę biorąc art. 151 p.p.s.a.