II SA/Sz 178/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.), Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 maja 2013 r. sprawy ze skargi L. Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Wnioskiem z dnia [...] r., L.Z. zwrócił się do Wójta Gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu mieszkalno-usługowego, o powierzchni do [...]m2, w tym [...]m2 z przeznaczeniem na usługi polegające na wysyłkowej sprzedaży bielizny i [...]m2 jako część mieszkalna. Wnioskodawca we wniosku określił zapotrzebowanie na wodę w ilości [...] m3 na dobę z własnej studni i na energię elektryczną- [...]kW. Ilość odprowadzanych do zbiornika bezodpływowego ścieków określił na poziomie [...]m3 na dobę . Wójt Gminy decyzją z dnia [...] r., odmówił wydania wnioskowanej decyzji wskazując, że inwestycja nie spełnia jednego z koniecznych warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. warunku dobrego sąsiedztwa, gdyż przekracza gabarytowo istniejącą w sąsiedztwie zabudowę oraz intensywność wykorzystania terenu (dopuszczalna [...]%, a wnioskowana [...] %). Na skutek odwołania L.Z. od powyższej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę Wójtowi Gminy do ponownego rozpatrzenia. Kolegium w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia zwróciło uwagę na niekompletność wniosku, w szczególności w zakresie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy w formie opisowej i graficznej oraz brak uzasadnienia określonego w decyzji dopuszczalnego [...] % wskaźnika powierzchni zabudowy, w sytuacji gdy w analizie funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół działki objętej wnioskiem średni wskaźnik zabudowy określono na poziomie [...] %. Ponadto Kolegium wyjaśniło, że dla prawidłowego rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków zabudowy w aspekcie warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, organ jest zobowiązany w wyznaczonym obszarze o granicach spełniających wymogi § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonać analizy urbanistyczno-architektonicznej wszystkich nieruchomości położonych w granicach wyznaczonego obszaru w zakresie funkcji każdego z obiektów zlokalizowanych na tych nieruchomościach oraz w zakresie parametrów i gabarytów każdego z nich wskazanych w § 1 rozporządzenia. Wyniki powyższej analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowią podstawę rozstrzygnięcia wniosku w aspekcie warunku tzw. dobrego sąsiedztwa. Kolegium wskazało, że nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Ponadto Kolegium wskazało, że w § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, ustawodawca zawarł definicję pojęcia funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, którą to definicją należy się kierować dokonując analizy. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wójt Gminy decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), odmówił L.Z. wydania decyzji na budowę obiektu mieszkalno-usługowego o powierzchni [...] m2 na działce nr [...]. W uzasadnieniu decyzji organ ten wskazał, że na wezwanie Urzędu Gminy, wystosowane zgodnie z wytycznymi SKO, wnioskodawca przedłożył niezbędne materiały uzupełniające wniosek. Po ponownym przeprowadzeniu analizy Wójt stwierdził, że planowany obiekt znajduje się w obszarze zabudowy jednorodzinnej, z budynkami parterowymi, w większości z poddaszami użytkowymi, nieposiadającymi części usługowej a jedynie gospodarcze (garaż). Powierzchnie działek w tym obszarze wynoszą przeważnie ok. [...] m2 z wyjątkiem działki nr [...] i działki wnioskodawcy nr [...] o powierzchni ponad [...]m2, a istniejące budynki mieszkalne w większości nie przekraczają powierzchni [...] m2 z wyjątkiem istniejącego budynku na działce wnioskodawcy nr [...], którego powierzchnia zabudowy wynosi [...] m2. Średni wskaźnik zabudowy powierzchni działek położonych w wyznaczonym do analizy obszarze wynosi [...]% , zaś najwyższy wskaźnik zabudowy jednej z działek to [...]%. Na działce wnioskodawcy nr [...] objętej wnioskowaną inwestycją o powierzchni zabudowy [...] m2, wskaźnik ten wyniósłby [...]%, z uwagi na już istniejący tam budynek mieszkalno-usługowy o powierzchni zabudowy [...]m2. W ocenie organu, powyższe ustalenia prowadzą do wniosku, że zamierzony do realizacji obiekt przewyższa wielokrotnie nie tylko powierzchnię zabudowy i kubaturę innych obiektów mieszkalnych w obszarze, ale również ponad dwukrotnie parametry już istniejącego na działce nr [...] obiektu wnioskodawcy. Od powyższej decyzji odwołał się L.Z., zarzucając: - naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że pod pojęciem obiektu o podobnych gabarytach i formie architektonicznej, należy rozumieć jedynie obiekt o gabarytach identycznych do tych już istniejących, - błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na stwierdzeniu przez organ administracji, że w obszarze analizowanym wokół działki nr [...], dopuszczalny procent intensywności wykorzystania terenu wynosi [...]%, - naruszenie przepisów postępowania: art.107 § 3 i art.138 § 2 Kpa poprzez zbyt ogólnikowe uzasadnienie decyzji oraz poprzez niezastosowanie się do wytycznych Kolegium w zakresie wyjaśnienia przyjęcia wskaźnika intensywności wykorzystania terenu w analizowanym obszarze na poziomie [...] %. Decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 59 – art. 64 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...]r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji planowanej przez L.Z. Organ odwoławczy wskazał, że Wójt Gminy zastosował się do wskazań poprzedniej decyzji Kolegium. Przede wszystkim organ ten wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku, który w piśmie z dnia [...]r. określił wymiary budynku jako [...] m, układ połaci dachowych jako czterospadowe, miejsce zjazdu na przedmiotową działkę – z drogi gminnej, ilość miejsc parkingowych przed budynkiem w ilości [...]miejsc, załączając rysunki obrazujące elewacje planowanego budynku, z których wynika, że obiekt będzie posiadać jedną kondygnację. Ponadto organ I instancji na kopii mapy w skali [...]wyznaczył wokół przedmiotowej działki obszar, którego granice spełniają wymogi określone w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a następnie dokonał analizy każdej działki w nim położonej (tj. działki nr [...]-działka wnioskodawcy, nr [...]), pod kątem funkcji istniejących budynków, ich wysokości i szerokości elewacji frontowej, powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz układu połaci dachowych. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że planowany do realizacji na działce nr [...]budynek mieszkalno-usługowy o powierzchni [...]m2 z częścią usługową nie spełnia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, gdyż nie stanowi on kontynuacji tego co znajduje się w sąsiedztwie. Jak wykazał organ I instancji, planowany budynek zlokalizowany byłby w obszarze o istniejącej zabudowie o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej parterowej (w większości z poddaszami użytkowymi), a istniejące tam budynki mieszkalne nie przekraczają [...]m2 powierzchni zabudowy i nie posiadają częściowej funkcji usługowej. Powierzchnia zabudowy planowanego obiektu jako [...]m2 jest czterokrotnie większa od powierzchni zabudowy budynków położonych w sąsiedztwie, a tym samym tylokrotnie przekraczać będzie ich kubaturę. Kolegium zwróciło uwagę, że na skalę inwestycji wskazuje także wskazane we wniosku zapotrzebowanie na wodę oraz deklarowana ilość odprowadzanych ścieków do zbiornika bezodpływowego. Według organu II instancji, nie bez znaczenia pozostaje okoliczność, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją z dnia [...]r. nakazał L.Z., przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania części ([...]%) budynku o powierzchni zabudowy [...]m2, położonego na działce nr [...] (powstałej ze scalenia działek [...]). Z ustaleń organu nadzoru budowlanego wynika, iż w zrealizowanym zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę w [...] r. budynku mieszkalno- usługowym (usługi [...]%), wnioskodawca dokonał samowolnej zmiany sposobu jego użytkowania na funkcję w całości usługową, gdyż prowadzona tam jest działalność gospodarcza. W ramach próby zalegalizowania dokonanej samowoli budowlanej - Wójt Gminy odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy na zmianę sposobu użytkowania tego budynku z funkcji mieszkalno-usługowej na funkcję usługową, jako niestanowiącej kontynuacji funkcji znajdującej się w obszarze, w którym działka nr [...] jest położona. W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , L.Z. reprezentowany przez radcę prawnego A.J., wniósł o uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżący ponowił zarzuty przedstawione w odwołaniu (dotyczące przyjęcia przez organ zbyt wąskiego rozumienia zasady dobrego sąsiedztwa, błędu w ustaleniach faktycznych oraz nieprawidłowego uzasadnienia decyzji), dodatkowo podnosząc zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3, § 5 i § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, wobec nieprawidłowej wykładni, polegającej na błędnym wyznaczeniu granic obszaru analizowanego, co doprowadziło do wadliwego ustalenia, że planowana przez skarżącego inwestycja narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. W ocenie skarżącego wskazana przez organ przyczyna odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy przesądza o tym, że organ zbyt wąsko rozumie pojęcie podobieństwa nowej zabudowy do istniejącej, pod względem gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Doktryna przyjmuje szerokie znaczenie podobieństwa i kontynuacji zabudowy, co oznacza, że nowa zabudowa nie musi być wcale identyczna do już istniejącej. Ponadto, według skarżącego, wydanie decyzji odmownej narusza nadmiernie wolność właściciela do dysponowania swoją nieruchomością (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), a w decyzji brak jest rozważań dlaczego interes społeczny (zachowanie harmonii zabudowy) miałby górować nad interesem wnioskodawcy. Dla strony niezrozumiałym jest także, na jakiej podstawie organ administracji przyjął, że dopuszczalnym stopniem wykorzystania terenu jest [...] %. Z analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół działki objętej wnioskiem wynika, że pomiędzy zabudową na działkach sąsiednich istnieje [...] % różnica w intensywności wykorzystania terenu (albowiem współczynnik ten waha się od [...] % do [...]%), a zatem wykorzystanie terenu na poziomie [...] % nie przekraczało by istniejącej na tym obszarze rozbieżności, gdyż byłoby wyższe jedynie o [...] % od najwyższego współczynnika. Istotnym w przedmiotowej sprawie jest również fakt, że działka nr [...] przekracza znacznie średnią wielkość działek sąsiednich, a zatem zrozumiałym jest, że jako właściciel działki, zamierza zrealizować obiekt o gabarytach większych od obiektów znajdujących się na działkach sąsiednich. Zdaniem skarżącego, ustawodawca pozostawił organom swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, że ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki. Tak więc, jest możliwe wyznaczenie obszaru o większej powierzchni niż minimalna, tak aby obszar analizowany tworzył urbanistyczną całość. Tymczasem w przedmiotowej sprawie wyznaczony obszar analizy nie przedstawia rzeczywistego stanu zabudowy w sąsiedztwie działki strony. Przyjęcie obszaru o większych rozmiarach jako tworzącego urbanistyczną całość, objęłoby działki o nr [...]oraz [...], co pozwałoby na stwierdzenie, że w sąsiedztwie znajdują się obiekty podobne, tj. o funkcji usługowej i zbliżonych gabarytach do planowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze udzielając odpowiedzi na skargę L.Z., wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumenty, użyte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem wykazała, że skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja objęta skargą odpowiada prawu. Przedmiotem kontroli w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy, w której to odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej przez skarżącego inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego o pow. [...] m2 na działce nr [...]. Podstawę materialnoprawną kwestionowanej w skardze decyzji, stanowił przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zgodnie z którym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji stanęły na stanowisku, że uzyskanie wnioskowanych warunków zabudowy na budowę budynku mieszkalno -usługowego o pow. [...] m2 naruszałoby tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 § 1 pkt 1 powołanej ustawy. Przeprowadzona przez organy analiza terenu otaczającego działkę nr [...]doprowadziła je do uznania, że nie znajdują się w sąsiedztwie obiekty, których istnienie pozwalałoby przyjąć spełnienie przesłanki mówiącej o kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W ocenie Sądu, powyższe stanowisko wywiedzione przez organy orzekające w sprawie zasługuję w pełni na uwzględnienie, gdyż zebrany w sprawie materiał dowody potwierdza, że planowana inwestycja znacznie odbiega od zastanej zabudowy na działkach sąsiednich. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ogólnie pojętego ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok NSA z dnia 20 maja 2011 r., II OSK 895/10, Lex nr 992655). Zgodnie z definicją ustawową, przez pojęcie ładu przestrzennego, rozumie się takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach, wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Rozpatrujący sprawę organ, działając zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa, winien zbadać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany, w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki, panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Podkreśla się przy tym, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., II OSK 10/11, Lex nr 1145557). W celu dokonania oceny, czy została spełniona przesłanka wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany, o którym mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). W myśl § 3 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy (...) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Rację ma strona skarżąca, iż powołany przepis dopuszcza możliwość wyznaczenia obszaru o większej powierzchni niż minimalna. Nie mniej jednak należy zaznaczyć, że zawsze przy wyznaczeniu obszaru należy kierować się wskazaniami, aby obszar tworzył racjonalnie określoną całość urbanistyczną. Sąd stwierdza, że w rozpoznawanej sprawie, obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy, gdyż nie budzi żadnych wątpliwości, że obejmuje działki, które znajdują się w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki nr [...]. Wyznaczony obszar tworzy pod względem ładu przestrzennego zwartą jednostkę terenową urbanistyczno-architektoniczną, gdyż obejmuje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną parterową. W związku z tym zasadnie organ nie zwiększył obszaru analizowanego ponad minimalną jego wielkość określoną w § 3 rozporządzenia. Objęcie obszarem analizowanym wnioskowanych przez skarżącego działek o numerach: [...] z uwagi na to, że są tam zlokalizowane usługi i obiekty podobne do planowanego, jest pozbawione podstaw prawnych. Nie jest bowiem dopuszczalne rozszerzenie granic obszaru analizowanego w celu poszukiwania takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora, a do co czego zmierza skarżący. Nadto należy podkreślić, że skarżący poza wskazaniem działek, które - w jego ocenie - powinny zostać objęte obszarem analizowanym, nie wykazał bliskości tych działek w stosunku do działki inwestycyjnej. Tymczasem znajdujące się w aktach administracyjnych mapy nie potwierdzają bliskości sąsiedztwa działki nr [...] z działkami o numerach: [...]. W tej sytuacji stwierdzić należy, że w rzeczywistości wskazane przez skarżącego działki znajdują się w znacznej odległości i z tego też względu nie mogły zostać uwzględnione i podlegać analizie urbanistyczno-architektonicznej. Sąd podziela pogląd orzecznictwa, że całość urbanistyczna nie może być pojmowana zbyt rozlegle ze względu na narzucenie przez pojęcie sąsiedztwa pewnej bliskości (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 2 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SASz 59/09, wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2009 r. sygn. akt II OSK 582/08, wyroki dostępne w CBOIS na stronie internetowej www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu, organy w sposób prawidłowy dokonały oceny zabudowy istniejącej w granicach obszaru analizowanego, co doprowadziło je do trafnego wniosku o niespełnieniu zasady dobrego sąsiedztwa. Przy czym organy swoje stanowisko w sprawie, uzasadniły w sposób właściwy, czyniąc zadość unormowaniu art. 107 § 3 Kpa. Funkcję, cechy zabudowy i zagospodarowania terenu wokół planowanej inwestycji, obrazuje analiza, stanowiąca załącznik opisowy do decyzji Wójta Gminy z dnia [...]r. Z analizy oraz załączonej do niej mapy wynika, że w obszarze analizowanym istnieje wyłącznie zabudowa jednorodzinna mieszkaniowa parterowa (działki nr [...]), z wyłączeniem działki skarżącego, na które zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowo-usługowa oraz działki nr [...]na której znajduje się obiekt trafostacji. Obiekty zabudowy mieszkalnej znajdujące się na działkach nr [...]nie posiadają części usługowej, a jedynie obiekty o funkcji gospodarczej w postaci garaży. Na terenie tym podstawową funkcję pełni zatem zabudowa mieszkaniowa, która może być co najwyżej uzupełniona usługami niezbędnymi i nieuciążliwymi dla ludzi np. fryzjer, czy apteka. Za taką dopuszczalną usługę nie może być uznana deklarowana przez skarżącego sprzedaż wysyłkowa bielizny. W kontekście powyższego, organy nie miały podstaw do przyjęcia, aby funkcja zabudowy mieściła się w granicach sposobu zagospodarowania terenu, lub ewentualnie mogła stanowić jego uzupełnienie. Poza tym, co trafnie podkreślono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, inwestycja przekracza wielokrotnie powierzchnię zabudowy i kubaturę budynków położonych w sąsiedztwie. Przekracza także i powierzchnię istniejącego już budynku na działce nr [...]. Dodatkowo wskazać należy, na co zwrócił uwagę organ I instancji, że wprawdzie działka skarżącego jest większa od działek znajdujących się w sąsiedztwie, nie mniej jednak zrealizowanie wnioskowanej zabudowy spowodowałoby, że wskaźnik intensywności zabudowy na działce skarżącego byłby ponad dwukrotnie wyższy od średniego wskaźnika intensywności zabudowy obszaru analizowanego i ponad półtorakrotnie wyższy od najwyższego wskaźnika zabudowy zlokalizowanej w sąsiedztwie. Zarówno powierzchnia zabudowy jak i kubatura planowanego obiektu oraz wskaźnik intensywności zabudowy przesądzają, że w sprawie nie można mówić o zachowaniu ładu przestrzennego, gdyż brak jest w sąsiedztwie podobnej zabudowy pod względem architektonicznym i urbanistycznym. Rozmiar planowanej zabudowy ma istotne znaczenie dla oceny przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, co potwierdza orzecznictwo. W wyroku WSA w Poznaniu z dnia 29 sierpnia 2012 r. sygn. akt II SA/Po 487/12 stwierdzono, że dokonując analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu ustalenia w szczególności, czy została spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, organ powinien zbadać nie tylko sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, lecz również ustalić, czy gabaryty, forma architektoniczna planowanego obiektu budowlanego, zamierzone usytuowanie linii jego zabudowy oraz intensywność wykorzystania działki objętej inwestycją odpowiada cechom zabudowy i zagospodarowania terenu analizowanego (dostępny w lex nr 1224042). Wbrew twierdzeniom skarżącego, organy odwoławczy nie stanął na stanowisku, iż jedynie identyczna zabudowa gabarytowa spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że według Kolegium, istotne jest to, czy nowa zabudowa stanowi kontynuację tego co znajduje się w sąsiedztwie. Powyższego stwierdzenia nie można utożsamiać z koniecznością istnienia identycznej zabudowy co planowana, tym bardziej, że ustalenia organu jak i wnioski koncentrowały się wokół kwestii, czy nowa zabudowa jest dostosowana (podobna) m.in. pod względem architektonicznym do dotychczasowej zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Mając powyższe rozważania na uwadze uznać należy, że zasadnie organy uznały, że obiekt mieszkalno-usługowy o powierzchni [...]m2, stanowiłby przykład zabudowy sprzecznej z obiektami i funkcją zastaną w analizowanym obszarze, a więc godzący w istniejący stan rzeczy. Odnosząc się do zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych należy zważyć, że skarżący de facto nie podważa ustaleń organów co do przyjętego przez nie średniego wskaźnika intensywności zabudowy występującego na obszarze analizowanym, czy też najwyższego tego wskaźnika, lecz zmierza do wykazania, że w przypadku jego działki wskaźnik ten powinien być o wiele wyższy i kształtować się na poziomie [...] %. Podkreślić należy, że istota sporu w przedmiotowej sprawie nie sprowadza się do określenia wymaganego przepisami prawa wskaźnika intensywności nowej zabudowy, lecz odpowiedzi na pytanie, czy planowana zabudowa będzie stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie, w tym pod względem wskaźników zabudowy. Niewątpliwie wykorzystanie terenu o intensywności [...]% nie stanowi kontynuacji zabudowy zastanej w obszarze zabudowy mieszkaniowej w sytuacji, gdy średni wskaźnik tej zabudowy na tym obszarze wynosi [...] %, zaś najwyższy [...] %. Nieuprawniony jest pogląd skarżącego, że skoro różnica pomiędzy wskaźnikiem intensywności zabudowy działki nr [...], a najwyższym tym wskaźnikiem wynikającym z analizy, mieści się w granicach wskaźników odpowiadających poszczególnym działkom przyjętym do analizy, to dopuszczalna jest taka zabudowa. Przyjęcie powyższego poglądu nie daje się pogodzić z ustawowym wymogiem zapewnienia ładu urbanistycznego, gdyż prowadziłoby do umożliwienia zabudowy działek w sposób znacznie przekraczający intensywność zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie. W kontekście powyższych rozważań stwierdzić należy, że w konsekwencji nie narusza prawa rozstrzygnięcie organu I instancji odmawiające skarżącemu ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy jak i utrzymujące je w mocy rozstrzygnięcie organu II instancji. Brak spełnienia przesłanki zasady dobrego sąsiedztwa obliguje organ do negatywnego rozpoznania wniosku. Należy podkreślić, że swoboda zabudowy nieruchomości ograniczona została przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której to sprecyzowano zakres korzystania z własności. Przepis art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie stanowi, że każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, ale tylko w granicach określonych ustawą. Wykazanie przez organ, że inwestycja nie spełnia przesłanki wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 tejże ustawy oznacza tym samym uznanie, że występujący w sprawie interes publiczny pozostaje w sprzeczności z interesem strony. Ustawodawca w sytuacji, gdy planowana zabudowa nie daje pogodzić się z istniejącą zabudową sąsiednią, przyznał prymat zachowaniu ładu urbanistycznego nad swobodą zabudowy, a więc prymat chronionemu interesowi publicznemu i osób trzecich (właścicieli działek sąsiednich). Mając na uwadze przedstawioną wyżej argumentację, uznać należy, że skarga wniesiona przez L.Z. nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż nie potwierdziły się zarzuty, stawiane przeciwko zapadłym w tej sprawie decyzjom obu instancji. W świetle zastosowanych przez organy reguł postępowania administracyjnego oraz zastosowanych przepisów prawa materialnego uznać należy prawidłowość decyzji, które podjęły organy administracji publicznej. W tym stanie rzeczy, Sąd działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.