IV SA/Po 963/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz (spr.) Sędziowie WSA Maciej Dybowski WSA Bożena Popowska Protokolant st. sekr. sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2011 r. sprawy ze skargi P. & L. Polska S. A. na decyzję Wojewody W. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie odszkodowania za prawo wieczystego użytkowania oddala skargę Decyzją z dnia (...) r. Starosta K. (dalej Starosta) na podstawie art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) oraz art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) ustalił odszkodowanie na rzecz P. & L. Polska S.A. (dalej spółka) w wysokości (...) zł za prawo użytkowania wieczystego użytkownika działek położonych w K. oznaczonych numerami geodezyjnymi: (...) o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha(...) o pow. (...) ha, które z mocy prawa przeszły na własność Gminy Miejskiej K. z przeznaczeniem pod drogi publiczne gminne wskutek decyzji Burmistrza K. (dalej Burmistrz) z dnia (...) r. (zmienionej decyzją z dnia (...) r.) o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w K. przy ul. N. wydanej na wniosek użytkowania wieczystego P. & L. Polska S.A. W uzasadnieniu wskazano, iż decyzją Burmistrza z dnia (...) r. wydaną na wniosek spółki (zmienioną za zgodą stron decyzją z dnia (...) r.), zatwierdzono podział nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ul. N., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (...). Wskutek podziału zostały wydzielone między innymi działki geodezyjne oznaczone numerami: (...) o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha przeznaczone pod drogi publiczne. Przedmiotowe działki na podstawie art. 98 ust 1 ugn przeszły z mocy prawa na własność Gminy Miejskiej K. Pomiędzy spółką a Burmistrzem nie doszło do ustalenia wysokości odszkodowania w drodze porozumienia. Wysokość odszkodowania w kwocie (...) zł ustalono w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego I. J. – operat szacunkowy z dnia (...) r., według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości i według wartości w dniu ustalenia odszkodowania (art. 130 ugn). Biorąc pod uwagę zgodność wykonanego operatu szacunkowego z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzenia operatu szacunkowego stwierdzono, iż operat sporządzony został prawidłowo i daje podstawę do uznania, iż określona wartość jest wartością rynkową prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości dla potrzeby ustalenia odszkodowania. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn aktualność operatu szacunkowego została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu (...) r. Operat szacunkowy, przedłożony przez spółkę i sporządzony na jej zlecenie został przyjęty jako dowód w sprawie i dokonano jego oceny pod względem formalnym. Dokonując oceny operatów szacunkowych wzięto pod uwagę wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 maja 2009 roku sygn. akt. OSK 695/08, w którym podkreślono, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Pismem z dnia (...) r. Burmistrz wniósł odwołanie podnosząc, iż w toku postępowania administracyjnego Gmina Miejska K. przedstawiła wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego B. F. Wysokość odszkodowania w/w działek wyceniona została na kwotę (...) zł.. Jednakże w zaskarżonej decyzji nie uwzględniono przedmiotowej wyceny. Organ I instancji nie odniósł się w uzasadnieniu decyzji do tego faktu, pomijając go całkowitym milczeniem, mimo, że odniósł się szczegółowo do operatu przedłożonego przez spółkę. Przywołując wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. I SA 833/00, w którym wskazano, iż opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego i jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego odwołujący podniósł, iż koniecznym jest wzięcie pod uwagę operatu szacunkowego przedstawionego przez Gminę Miejską K. Organ I instancji nie uzasadnił w jaki sposób ocenił znajdujące się w aktach sprawy operaty, dlaczego oparł swe orzeczenie na operacie I. J., natomiast nie wziął pod uwagę operatu przedłożonego przez Burmistrza. Natomiast o operacie przedłożonym przez spółkę, co prawda wspomina w uzasadnieniu, jednakże nie wskazuje dlaczego ustalenia tego operatu nie przekonały organu I instancji i czy obarczone są wadami. Tymczasem stosownie do art. 157 usg, w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organ I instancji nie zwrócił się o z weryfikowanie tych opinii, nie wyjaśnił również na jakiej podstawie uznał wiarygodność opinii sporządzonej na własne zlecenie. Kolejnym istotnym uchybieniem organu I instancji jest naruszenie przepisu art.61 § 4 kpa i nie zawiadomienie Gminy Miejskiej K. o wszczęciu postępowania na żądanie spółki. Ustawowy obowiązek wypłaty odszkodowania mógł być zrealizowany na drodze cywilnoprawnej poprzez ustalenie wysokości odszkodowania pomiędzy stronami. Jeżeli natomiast spółka wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o odszkodowaniu, to obowiązkiem organu administracji publicznej było zgodnie przepisem art. 61 § 4 kpa zawiadomienie Gminy o wszczęciu postępowania administracyjnego. Postępowanie mogło być bowiem prowadzone dopiero po skutecznym zawiadomieniu Gminy. Brak tego zawiadomienia powoduje, że postępowanie obarczone jest wadą i nie zostało skutecznie wszczęte. Pismem z dnia (...) r. odwołanie wniosła także spółka podnosząc, iż Starosta stosownie do dyspozycji art. 130 ust. 2 ugn ustalił odszkodowanie w łącznej kwocie (...) zł. na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości z dnia (...) r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego I. K., przy czym, jak wynika z pkt IX tiret 4 wyciągu z operatu szacunkowego {Klauzule i zastrzeżenia), ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości nie uwzględnia podatku VAT. Tym samym powołaną w operacie wycenę nieruchomości na kwotę (...) zł należy uznać za wartość netto nieruchomości. Zważywszy, że w decyzji Starosty właśnie taka łączna kwota odszkodowania została przyznana spółce ((...) zł) uznać należy, że odszkodowanie to nie spełnia warunków, o których mowa w art. 134 ust. 1 ugn, bowiem podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Legalną definicję wartości rynkowej nieruchomości można z kolei znaleźć w art. 151 ust. 1 ugn. Stosownie do powołanych wyżej przepisów należy uznać, że odszkodowanie przyznane spółce przez Starostę powinno uwzględniać cenę, jaka byłaby możliwa do uzyskania przez spółkę na wolnym rynku. Pojęcie "ceny" zostało wyraźnie zdefiniowane w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U z 2001 r. nr 97, poz. 1050 ze zm.). Tak, więc odszkodowanie przyznane spółce powinno uwzględniać cenę brutto jaką spółka mogłaby otrzymać za nieruchomość na wolnym rynku tj. cenę uwzględniającą podatek od towarów i usług. Z kolei zagadnienie opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT reguluje ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. nr 54, poz. 535 z późn. zm.; dalej: ustawa o VAT). Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie – art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Na gruncie powołanych powyżej przepisów należy wskazać, że przeniesienie własności gruntu w zamian za odszkodowanie dokonane przez podatnika podatku od towarów i usług, stanowi odpłatną dostawę towarów i ze względu na przedmiot, czynność taka objęta jest podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji konieczna jest zmiana zaskarżonej decyzji, w ten sposób, że spółce zostanie przyznane odszkodowanie w wysokości (...) zł + 23% VAT, tj. łącznie odszkodowanie w kwocie (...) zł. Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Wojewoda W. na podstawie art. 138 § 2 kpa uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazano, iż w świetle przepisów art. 98 ust. 1 i ust. 3 ugn , w sprawie o ustalenie odszkodowania za działkę gruntu wydzieloną pod drogi, zasadnicze znaczenie ma fakt przejścia, z mocy prawa, na własność właściwej gminy, działki gruntu wydzielonej pod drogi publiczne. W związku z powyższym, podstawowym zadaniem organu orzekającego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za taką działkę jest zgromadzenie dowodów, które pozwalałyby w sposób jednoznaczny stwierdzić, czy działka wydzielona w wyniku podziału nieruchomości przeszła, z mocy prawa, na własność właściwej gminy, czy też do takiego przejścia nie doszło. Zgodnie z art. 93 ust. 1 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Organ I instancji niewłaściwie pominął w uzasadnieniu swojej decyzji dokonania subsumpcji zgromadzonego materiału dowodowego w kierunku ustalenia ww. kwestii. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono jedynie, iż wskutek podziału zostały wydzielone działki o nr (...), (...), (...), które przeszły na podstawie art. 98 ugn z mocy prawa na własność Gminy Miejskiej K. Organ pierwszej instancji nie pozyskał do akt sprawy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w K. przy ul. N. i W. Brak ten uniemożliwia ustalenie przeznaczenia ww. działek w planie zagospodarowania, a co za tym idzie charakteru tych dróg. Samo zaś wskazanie w decyzji podziałowej, iż dane działki przeznaczone są pod "ulice publiczne" nie oznacza, jak to wskazano w decyzji z (...) r., iż przechodzą one automatycznie z mocy prawa na własność Gminy. Co prawda organ pierwszej instancji ustalił, iż Gmina Miejska K. została ujawniona w księdze wieczystej KW nr (...), jako właściciel tych działek, niemniej kwestia ta każdorazowo winna być przedmiotem badania przez organ wydający decyzję o ustaleniu odszkodowania, a w tym celu konieczne jest zgromadzenie pełnego materiału dowodowego. Ponadto wbrew obowiązującej procedurze Starosta nie zawiadomił stron o wszczęciu postępowania. Niemniej jednak, jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, przy piśmie z dnia (...) r. Starosta przesłał odpis wniosku o ustalenie odszkodowania do Burmistrza w celu zajęcia stanowiska, co do możliwości uzgodnienia wysokości odszkodowania. W aktach sprawy zgromadzona jest ponadto korespondencja kierowana przez spółkę do Burmistrza, z której wynika, iż były prowadzone negocjacje zmierzające do uzgodnienia odszkodowania. Tak, więc wskazane naruszenie przepisów postępowania nie miało istotnego wypływu na wynik sprawy. W dalszej kolejności wskazano, iż organ I instancji uchylił się od jakiejkolwiek oceny sporządzonego na potrzeby tego postępowania operatu szacunkowego. Samo przytoczenie treści tego operatu oraz stwierdzenie, iż w ocenie organu orzekającego opinia o wartości nieruchomości została wykonana zgodnie z przepisami prawa tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości (...), w związku z czym organ uznał, iż operat jest sporządzony prawidłowo, nie może zostać potraktowane jako rzetelne dokonanie oceny zebranego materiału dowodowego. Organ musi zająć stanowisko co do wszystkich zgromadzonych dokumentów oraz jasno i należycie uzasadnić swoje stanowisko, w szczególności, na jakiej podstawie uznał pewne fakty za udowodnione, tym bardziej iż w trakcie prowadzonego postępowania obie strony zgłaszały zastrzeżenia co do wydanej opinii i przedłożyły do akt sprawy dwa inne operaty szacunkowe. Pominięcie w uzasadnieniu decyzji ustalenia okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, nakazuje uznać, iż doszło przy jej wydaniu do naruszenia przez organ przepisów postępowania administracyjnego. Ponownie rozpoznając sprawę wskazane byłoby dokonanie oceny wszystkich operatów szacunkowych zgromadzonych w sprawie. Konieczne jest wskazanie dlaczego organ uznał dany operat za odpowiedni do ustalenia odszkodowania a innym odmówił wartości dowodowej. Podkreślono także, iż zastrzeżenia dotyczące operatu szacunkowego może formułować każda ze stron postępowania, w postaci zgłaszania do niego uwag i zastrzeżeń, z żądaniem ich wyjaśnienia i uwzględnienia. W przypadku gdyby organ rozstrzygający powziął wątpliwość co do poprawności sporządzenia operatu szacunkowego istnieje możliwość wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę poprawności sporządzenia operatu szacunkowego (art. 157 ust. 1 ugn). Niemniej zwrócenia wymaga fakt, iż w ustępie drugim cytowanego artykułu, ustawodawca wprowadził następujący zapis: "sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1". Ponadto wskazano, iż wnioskiem o ustalenie odszkodowania zostały objęte cztery działki, tj. działki o nr (...), (...), (...), (...), gdy tymczasem organ I instancji orzekł jedynie w stosunku do trzech z nich, tj. działek o nr (...),(...) oraz (...). Zgodnie z art. 104 § 2 kpa możliwe jest co prawda częściowe rozstrzygnięcie sprawy, ale w aktach sprawy lub w uzasadnieniu decyzji powinna znaleźć się informacja z jakiego powodu wniosek został rozstrzygnięty częściowo i w jaki sposób nastąpi rozstrzygnięcie co do pozostałej części żądania. Natomiast odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego braku doliczenia do odszkodowania podatku VAT wyjaśniono, iż podatek VAT, związany m. in. z transakcją sprzedaży nieruchomości Podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a niejako integralny element tej ceny. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi. Zgodnie z art. 134 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ugn wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w zapisie § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Brak jest więc jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. W skardze na tę decyzję, spółka wniosła o jej uchylenie decyzji i decyzji ją poprzedzającej Starosty K. z dnia (...) r. zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 151 ust. 1 ugn, art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach, art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług poprzez orzeczenie, że kwota odszkodowania ustalonego na rzecz skarżącej spółki na podstawie wyceny z dnia (...) r. dokonanej przez rzeczoznawcę I. J. wynosi (...) zł zamiast (...) zł, tj. przez nieuwzględnienie w kwocie odszkodowania podatku VAT, którego nie zawiera wartość określona przez biegłego względnie art.77 kpc poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy obarczony błędem w zakresie nie uwzględnienia w cenach transakcyjnych oraz w wycenie nieruchomości podatku od towarów i usług. W uzasadnieniu podtrzymano stanowisko zaprezentowane w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. W pierwszej kolejności należało wskazać, iż stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd podzielił ustalenia faktyczne organu II instancji czyniąc je integralną podstawą ustaleń własnych. Uchylając decyzję Starosty z dnia (...) r. organ odwoławczy prawidłowo stwierdził, iż organ I instancji nie dokonał rzetelnych i prawidłowych ustaleń, nie zebrał niezbędnego materiału dowodowego i nie dokonał jego należytej oceny, czym naruszył art. 7, 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 kpa. W aktach sprawy, jak słusznie zauważył organ odwoławczy brak jest informacji, czy przedmiotowe działki wydzielone pod drogi w wyniku podziału nieruchomości przeszły z mocy prawa na własność gminy (art. 98 ust. 1 ugn). Ustalenie to jest jednym z koniecznych elementów przedmiotowego postępowanie, ponieważ tylko za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną i przejętą na własność gminy przysługuje odszkodowanie (art. 98 ust. 3 ugn). Ponadto brak w aktach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia prawidłowe ustalenie przeznaczenia przedmiotowych działek, a więc charakteru tych dróg, które zostały wydzielone w wyniku podziału nieruchomości. Zgodnie z art. 93 ust. 1 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kwestia ta nie została należycie wyjaśniona. Jak słusznie zauważył organ odwoławczy samo wskazanie w decyzji podziałowej z (...) r., iż przedmiotowe działki przeznaczone są pod drogi publiczne nie oznacza, iż przechodzą one z mocy prawa na własność Gminy, która widnieje w księdze wieczystej jako właściciel tych działek. Kwestia ta winna być szczegółowo zbadana, ponieważ jest to przesłanka konieczna do ustalenia przedmiotowego odszkodowania. W sprawie brak jest również rzetelnej oceny operatów szacunkowych sporządzonych na potrzeby niniejszej sprawy tj. operatu szacunkowego z dnia (...)r. sporządzonego przez J. P. (zleconego przez spółkę), operatu szacunkowego z dnia (...) r. sporządzonego przez B. F. Przedsiębiorstwo M. (zleconego przez Burmistrza) oraz operatu szacunkowego z grudnia (...) r. opatrzonego klauzulą z dnia (...) r. sporządzonego przez I. J. (zleconego przez Starostę). Operat stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 kpa) i podlega ocenie przez organ administracji tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 kpa). Skarżąca spółka nie kwestionowała powyższych ustaleń organu II instancji, które zdaniem Sądu przeprowadzone zostały zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego jak i z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest tylko i wyłącznie kwestia dodania albo nie - do kwoty ustalonego odszkodowania - podatku VAT. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ugn wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ugn wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m.in. w zapisie § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmuje się bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT. Dlatego Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT. Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej w ogóle nie przewidują, co słusznie podkreślił organ II instancji. W ocenie Sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia również wymaga, fakt że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to powyżej, wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. Ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie i gdyby przejęte przez Skarb Państwa prawo miało być przedmiotem czynności prawnej (np. umowy sprzedaży), racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nieruchomość więcej niż wartość rynkowa, tylko dlatego, ze zbywca jest podatnikiem VAT. Podatek ten jest cenotwórczy i gdyby wartość nieruchomości odnieść do jej ceny, to powinna ona zwierać już w sobie podatek VAT. Tym samym należy uznać, że należny podatek zawsze będzie pomniejszał wysokość przyznanego odszkodowania, co znajduje potwierdzenie w treści art. 29 ust. 1 zd. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne skarżącej spółki związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa. Reasumując brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Polskie prawo wywłaszczeniowe ogranicza wysokość odszkodowania do wartości nieruchomości. Nie jest rolą sądu administracyjnego ocena, czy bardziej uzasadnione byłoby powiększanie tej kwoty o należne podatki – jest to postulat, który należałoby skierować do ustawodawcy (patrz: wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 września 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1656/10; wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1644/10, wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 czerwca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 183/11 opubl. cbois) Mając powyższe pod uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.