II SA/Lu 905/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędziowie Sędzia NSA Krystyna Sidor, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Starszy asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi W. M., A. M. i T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta dnia [...] r. ustalającej T. B. W. M. i A. M. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 1.206.480,00 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr 9 o pow. 24914 m2, położonej w L. przy ul. D. (obręb 18 Ł.) na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta . Decyzja określiła ponadto wzajemne rozliczenia właścicieli nieruchomości i datę uiszczenia opłaty. W uzasadnieniu decyzji podano, że w dniu 17 listopada 2005 r. Rada Miasta podjęła uchwałę Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta – część III (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 9 stycznia 2006 r. Nr 2, poz. 17) obejmującą m.in. wspomnianą działkę. Przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta była niezabudowana, grunt był nieużytkowany i faktycznie był wykorzystywany, zgodnie z wpisem do ewidencji gruntów i budynków, jako grunt rolny stanowiący potencjalny teren inwestycyjny. Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość powyższa znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów handlowo -usługowych o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2 pod warunkiem, że teren jest objęty odpowiednią strefą polityki przestrzennej oraz częściowo pod KDD-G - drogę gminną. Zgodnie z zapisami planu działka nr 9 znajduje się ponadto w strefie X3 przeznaczonej pod lokalizację wielko - kubaturowych obiektów handlowo -usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 , strefie podmiejskiej Y3 oraz strefie ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka B. SOK 4a. Organ podkreślił, że do dnia 31 grudnia 2003 r. przeznaczenie przedmiotowej działki określone było w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego Zespołu Miejskiego zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej Nr [...] z dnia [...] r. według którego działka położona była w obszarze oznaczonym symbolem III D 2R - terenach upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania z kontynuacją produkcji rolnej i ogrodniczej, adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta działka ta znajdowała się w strefie produkcji rolnej bez prawa nowej zabudowy. Po wejściu w życie planu miejscowego T. B., W. M. i A. M. aktem notarialnym z dnia 15 maja 2008r. sprzedali wspomnianą działkę "[...]’’ spółce z o.o. Ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu, a według sporządzonego operatu szacunkowego wartość nieruchomości wzrosła o 4.021.600 zł organ, stosownie do art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zmianami ) i przy zastosowaniu określonej we wspomnianej uchwale z dnia [...]r. stawki w wysokości 30 %, ustalił jednorazowa opłatę z tytułu wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem planu na kwotę 1.206.480 zł. Organ uznał, że operat został sporządzony zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U z 2010r. Nr 102, poz. 651 z póź. zmianami), oraz § 50, 55, 56, 57 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zmianami ). Jest przejrzysty, starannie wykonany i kompletny. Przedstawione wnioski wydają się być spójne i logiczne. Poprawnie określono przedmiot i cel wyceny. Zdaniem organu biegła poprawnie przywołała podstawy formalne i prawne wyceny, w sposób obszerny i dokładny dokonała analizy rynku nieruchomości, określiła stan nieruchomości i otoczenia oraz jej faktyczny sposób wykorzystania i przeznaczenie w planie miejscowym. Trafnie także zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Nieruchomości wybrane do porównania z przedmiotową nieruchomością zostały wybrane prawidłowo, zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zamieszczoną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do podnoszonych zarzutów co do treści operatu, organ zaznaczył, że powstałe wątpliwości rzeczoznawca skutecznie rozwiała w pisemnym wyjaśnieniu. Określając wartość nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego biegła, po analizie zbioru nieruchomości, do porównań wybrała cztery nieruchomości najbardziej podobne z rejonu A . , co zostało dostatecznie uzasadnione na stronie 21 i 22 przedmiotowego operatu. Biegła ustaliła, iż nieruchomości te różnią się tylko jedną cechą, która ma wpływ na uzyskane ceny, tj. położeniem w stosunku do A . , z uwzględnieniem dojazdu. Określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego w oparciu o faktyczne wykorzystanie nieruchomości tj. grunt rolny nieużytkowany stanowiący "zamrożony" teren inwestycyjny rzeczoznawca do porównań wybrała 5 nieruchomości z obszarów, dla których nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego, położonych w rejonie głównych traktów komunikacyjnych - najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości. W tym przypadku biegła ustaliła, iż powyższe nieruchomości różnią się czterema głównymi cechami, które mają wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych tj. położenie i otoczenie; dojazd, dostęp do komunikacji; uzbrojenie terenu; wielkość, kształt działki oraz ukształtowanie terenu. Przyjęte w operacie szacunkowym metody wyceny i zastosowane współczynniki korygujące doprowadziły do uzyskania najbardziej rzeczywistej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Daty istotne dla określenia wartości nieruchomości (data, na którą oceniano wartość przedmiotu wyceny, data na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny) zostały określone w operacie prawidłowo. Biegła do badań przyjęła rynek z okresu trzech lat tj. marca 2007r. do marca 2010r. oraz w celach informacyjnych okres badania poszerzyła do pięciu lat od marca 2005r., przy czym transakcje zawarte w okresie od marca 2005 r. do 3 lipca 2007r. nie były brane pod uwagę do porównań w procesie wyceny. Przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównań nieruchomości z rejonu A. zostało dostatecznie w operacie uzasadnione (str. 21 i 22). Biegła uwzględniła ponadto ograniczenia jak i nowe możliwości wynikające ze strefy X3 czy Y3. Zdaniem organu fakt, że plan przewiduje ograniczenia w zabudowie działki, wprowadzając minimalny areał pod inwestycje, nie mniejszy niż 5 ha nie oznacza, że straciła ona charakter budowlany. Ponadto wspomniane ograniczenia mogą czynić przedmiotową działkę jeszcze bardziej pożądaną przez inwestora, bo niezbędną do realizacji zamierzenia. Tym samym zapisy planu miejscowego niosąc pewne ograniczenia, paradoksalnie wpływają na wzrost wartości poszczególnych nieruchomości. Zdaniem organu to plan zagospodarowania przestrzennego spowodował, iż działka nr 9 znalazła nabywcę i co wykazał operat szacunkowy, wzrost jej wartości. Plan miejscowy umożliwił realizację komercyjnych zamierzeń inwestora. Natomiast fakt, że inwestor skupował grunty przyległe do gruntów z przeznaczeniem AGc, o przeznaczeniu w planie pod R2, za cenę jak pod AGc, wynika m.in. z ograniczeń, które niosą ze sobą strefy X3 i Y3 oraz z faktu wiedzy inwestora, iż tereny z przeznaczeniem pod R2 zostaną przekształcone, co wynika z Uchwały Rady Miasta z dnia [...] r. Nr [...] w sprawie przystąpienia do zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta cz. I i III w rejonie ulic A . i N. Tym samym inwestor w swojej świadomości nie kupował nieruchomości o rolnym przeznaczeniu. Zdaniem organu, rzeczoznawca słusznie nie wzięła do porównań działek położonych w pobliżu działki wycenianej, oznaczonych w planie symbolem R2 jako tereny upraw polowych z zakazem lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej poza granicami istniejących działek siedliskowych, skoro różnią się one przeznaczeniem. Zdaniem organu, w niniejszym postępowaniu nie zaszły przesłanki uzasadniające przeprowadzenie rozprawy z udziałem stron postępowania i biegłej. Stronom umożliwiono zapoznanie się z operatem szacunkowym i złożenie w formie pisemnej zarzutów, pytań do operatu szacunkowego, na które biegła udzieliła odpowiedzi, także w formie pisemnej. Nadto organ wskazał, iż podnosząc zarzuty do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego strony nie przedłożyły organowi przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (sporządzonej w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami), ograniczając się do wyrażenia subiektywnych opinii, do których biegła się odniosła. Organ I instancji uznał również, że wprowadzenie planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem gruntu m.in. pod tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów handlowo - usługowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, znacząco podwyższa jego wartość w stosunku do dotychczasowego przeznaczenia. Takie wnioskowanie wynika zarówno z operatu szacunkowego jak i zasad logiki czy doświadczenia życiowego. Nowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza przewidywalność przyszłego zamierzenia, jej komercyjny charakter, a te cechy czynią przedmiotową działkę niezwykle atrakcyjną dla potencjalnych inwestorów. Organ wskazał, iż dokumentem inicjującym zasadność wszczęcia postępowania o naliczenie opłaty planistycznej jest akt notarialny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Powyższy akt nie może i nie stanowi o wysokości opłaty planistycznej, jednakże jest on dodatkowym argumentem mogącym wpłynąć na przekonanie stron postępowania o poprawności naliczonej opłaty planistycznej. W § 5 ww. aktu notarialnego kupujący oświadcza, iż ceny (sprzedaży) odpowiadają wartości rynkowej nabywanych nieruchomości. Na etapie kupna - sprzedaży przedmiotowej nieruchomości fakt ten nie był przez strony niniejszego postępowania kwestionowany. Operat szacunkowy będący dowodem w przedmiotowej sprawie określa cenę 1 m2 działki na kwotę niższą niż określona w akcie notarialnym przy sprzedaży działki. Utrzymując w mocy stanowisko organu I instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwrócił ponadto uwagę, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy poddany był ocenie Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie, która w opinii z [...] lipca 2011 r. uznała go za przydatny do celu, dla jakiego został wykonany. Komisja stwierdziła, że operat został nazwany prawidłowo, zostały sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, poprawnie opisano przedmiot wyceny, daty istotne dla procesu wyceny, stan prawny nieruchomości, stan prawny, przeznaczenie nieruchomości, opis nieruchomości, oraz rodzaj określonej wartości nieruchomości. Stwierdzono, że klauzule i zastrzeżenia, nie pozostają ze sobą w sprzeczności. Nadto w opinii powyższej stwierdzono, iż dane z rynku nieruchomości przytoczone w analizie rynku w przedmiotowym operacie (również dodatkowe wyjaśnienia autorki w treści zastrzeżeń do opinii) nie dają podstaw do zaliczenia cen ustalonych w transakcjach nabycia gruntów przez "inwestora strategicznego" do cen rażąco odbiegających od przeciętnych cen, uzyskiwanych na rynku nieruchomości, w szczególności do poszukiwania istotnego wpływu działań związanych ze skupowaniem terenów na wartość wynikającą ze zmiany przeznaczenia miejscowym planie. Wobec powyższego, Zespół Oceniający nie zakwestionował odpowiedniości i zasadności wykorzystanych w operacie danych. W ocenie Komisji autorka operatu przyjęła umotywowane logicznie założenia co do przedmiotu i zakresu wyceny oraz przeprowadziła wieloaspektową analizę rynku. Za zgodne z wymogami prawa, celem wyceny oraz dostępnością danych uznano zastosowane podejście porównawcze. Komisja powyższa stwierdziła jednocześnie, iż autorka operatu w sposób nieuzasadniony przyjęła współczynnik eksperta k=0,90 jako uwzględniający bliżej nieokreślony "czynnik emocjonalny" oraz wagi jednego z atrybutów w wysokości tylko 5 % , jednakże wpływ tych błędów, w ocenie Komisji, nie przekracza dokładności szacowania. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego W. M., A j M .i T. B. zarzucając decyzji Kolegium naruszenie : - art. 7, 8, 77 i 80 kpa poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz brak jego wyczerpującego rozpatrzenia wyrażający się w bezkrytycznym przyjęciu operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego bez wyjaśnienia innych niż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okoliczności, które mogły mieć wpływ na wzrost wartości nieruchomości; - art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak wyjaśnienia, czy bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości było uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy też na taki wzrost miały wpływ i ewentualnie w jakim stopniu inne okoliczności, w szczególności nabycie przez jeden podmiot innych nieruchomości, których łączna powierzchnia spełniała przewidziane w uchwalonym planie warunki do jej zgodnego z jego ustaleniami zagospodarowania wnieśli o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta . W uzasadnieniu skargi podniesiono, że jakkolwiek bezspornym jest fakt uchwalenia przez Radę Miasta uchwałą nr [...] z dnia [...] roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta - cześć III obejmujący teren, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość oraz fakt jej zbycia przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie ww. planu miejscowego, to jednak nie wyjaśniono bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co jest niezbędną przesłanką ustalenia opłaty. Według skarżących ustalając wzrost wartości nieruchomości należy brać pod uwagę jedynie okoliczności, które są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. W tym przypadku organ nie odniósł do faktu, iż na skutek uchwalenia nowego planu przedmiotowa działka z uwagi na zakaz inwestowania w dotychczasowych granicach własności nie miała waloru działki budowlanej w rozumieniu art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami i stała się nieprzydatna na cele wskazane w planie, a sam wzrost wartości nieruchomości nie był podyktowany jedynie faktem uchwalenia planu, ale także skupowaniem nieruchomości przez jednego inwestora spółkę z o.o . Skarżący zwrócili uwagę, że według planu ich działka położona jest w strefie X3, to jest w strefie lokalizacji wielkokubaturowych obiektów usługowo handlowych z zakazem inwestowania w dotychczasowych granicach własności, mniejszych niż 5 ha. Powyższe wskazuje, iż uchwalenie planu wykluczyło możliwość inwestowania w granicach ich działki. Zdaniem skarżących Kolegium w sposób nieuzasadniony dla oceny wzrostu wartości działki oparło się wyłącznie na ocenie operatu szacunkowego dokonanej przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie, które uznało go za prawidłowy i wystarczający do ustalenia opłaty planistycznej. Organ odwoławczy nie podał jednak, dlaczego uznał wyjaśnienia rzeczoznawcy za prawidłowe i dlaczego nie podzielił ich argumentów, przez co naruszył przepisy art. 7, 8, 77 i 80 i 104 § 3 kpa w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy. Fakt poddania operatu ocenie Komisji Arbitrażowej i pozytywna jego ocena nie może, w przekonaniu skarżących, przesądzać o rozstrzygnięciu sprawy. Wprawdzie operat jest dowodem na podstawie którego organ dokonuje ustaleń faktycznych, to jednak organ administracji publicznej, a nie rzeczoznawca majątkowy decyduje o załatwieniu sprawy. Co więcej, organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w operacie, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach została ona oparta oraz skontrolować prawidłowość rozumowania rzeczoznawcy w danej sprawie. Ponadto, jak zaznaczyli skarżący, Kolegium nie wykazało, czy na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości nie miały wpływu inne czynniki jak np. popyt-podaż, inflacja, wzrost zamożności społeczeństwa, czy w związku z realizacją inwestycji, zgodnie z przeznaczeniem, wymagana jest dodatkowa infrastruktura, co pociąga za sobą dodatkowe koszty tj. obowiązek wybudowania dróg dojazdowych, przyłączy, co wpływa na wzrost kosztów inwestycji i finalnie na obniżenie ceny gruntu jako całościowo mniej atrakcyjnego rynkowo. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga jest pozbawiona podstaw, a jej argumentacja nie zasługuje na akceptację. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zmianami ) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Z kolei wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przypomnieć przy tym należy, że w wyroku z dnia z dnia 9 lutego 2009 r. ( sygn. akt P 58/08 ) Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności wspomnianego przepisu z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy ( Dz.U. nr 24, poz. 124). Pkt.11 art.37 stanowi natomiast, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst. jedn. Dz. U z 2010r. Nr.102 poz. 651 ze zmianami ) opinię na piśmie o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. W orzecznictwie sądowadministracyjnym zgodnie uznaje się, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rację mają oczywiście skarżący podnosząc, że zarówno operat szacunkowy jak i opinia Komisji Arbitrażowej są jedynie dowodem w sprawie podlegającym swobodnej ocenie co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście innych dowodów, w tym wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez stronę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt OSK 459/05, opubl. LEX nr 206473). Jest to oczywiste, skoro o ustaleniu opłaty decyduje wyłącznie organ administracji publicznej. To na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i ustalenia należnej opłaty (por. wyrok NSA z 4 października 2006 r. I OSK 417/06, Lex nr 281387 oraz wyrok NSA z 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych ). Stąd też, jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny, powinnością organu jest ocena operatu szacunkowego zarówno pod względem zgodności z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jak i prawidłowości przyjętych danych dotyczących szacowanej nieruchomości ( wyrok z dnia 5 marca 2009r. I OSK 292/08 CBOSA). Podkreślić jednak należy, że nawet przy tak określonych granicach kontrolnych, organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność operatu szacunkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Oceny operatu pod tym względem może dokonywać natomiast organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych ( wyrok NSA z dnia 8 maja 2009r. I OSK 695/08 CBOSA, por. także wyrok NSA z dnia 15 października 2009r. I OSK 36/09 CBOSA ). Taka też ocena sporządzonego w sprawie operatu została dokonana przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w opinii z dnia 7 lipca 2011r., wywołanej zresztą na wniosek skarżących. Wbrew natomiast ich zapatrywaniu organy nie poprzestały jedynie na bezkrytycznym podzieleniu treści wspomnianego operatu, ale samodzielnie zbadały jego przydatność dla ustalenia opłaty. Wnioski płynące z treści wspomnianej opinii pozwoliły jedynie na utwierdzenie w przekonaniu o prawidłowości zajętego stanowiska. Sama natomiast ocena operatu dokonana przez organy rozpoznające sprawę przeprowadzona została właściwie, a stanowiska uzasadnione w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Biorąc pod uwagę zarzuty skargi co do nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego przypomnieć należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (do stosowania której przy szacowaniu nieruchomości dla potrzeb renty planistycznej, jak już wskazano, odsyła art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. W tym kontekście przyjęcie podejścia porównawczego i metody porównywania parami nie mogło zostać uznane za wadliwe. Sama rzeczoznawca oparcie wyceny na wspomnianej metodzie uzasadniała ograniczoną liczbą danych o cenach i cechach nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 tej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do § 4 ust.3 powołanego już Rozporządzenia Rady Ministrów. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wycena nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, polega na określeniu wartości nieruchomości przez porównanie nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Z operatu czytelnie wynika, jakimi kryteriami posługiwała się biegła, przyjmując określone nieruchomości do porównania z nieruchomością skarżących zarówno przed jak i po zmianie planu. W pierwszym przypadku w jej ocenie przyjęcie do porównania 5 działek położonych przy ulicach A. W. i ulicy A., będących drogami wylotowymi z miasta, przyjętych do porównania, podyktowane było ich podobieństwem w zakresie atrakcyjności pod względem potencjału rozwoju inwestycyjnego oraz stanem zagospodarowania rejonu tych dróg do stanu zagospodarowania rejonu ulicy S. P . Biegła wskazała również na klasyfikację przyjętych nieruchomości, opisanych w ewidencji gruntów jako rolne, sposób ich użytkowania oraz określiła czynniki korygujące wartość nieruchomości: położenie, dostęp do komunikacji, uzbrojenie terenu oraz wielkość działki i ukształtowanie terenu, przydając im odpowiednia wagę i zakres kwotowy, a także podała sposób jej korygowania. Dane te zostały zamieszczone w tabelach pozwalających uchwycić podobieństwa i różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi dla celów sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wskazała także konkretne źródła pozyskania tych informacji, podając daty transakcji i numery repertoriów. Podobnie biegła ustaliła wartość działki po zmianie planu, przyjmując tym razem do porównania 4 działki położone w obszarze działki wycenianej przy ulicy S. P. , ulicy N. i D . W tym przypadku podano, że ich podobieństwo wynikało z położenia, stanu otoczenia i dojazdu. zagospodarowania działki i uzbrojenia terenu. Według biegłej podobieństwo działek przyjętych do porównania wynika także z położenia w planie i związanych z nim ograniczeń w ich zagospodarowaniu. Chodzi o strefę Y3 ( w tabeli A opisujących zbiór i charakterystykę nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod AGc w strefie X3 i Y3 błędnie powołano strefę Y2 ) nakazującej konieczności zachowania udziału zieleni i terenów biologicznie czynnych na poziomie co najmniej 70 % powierzchni działki oraz strefę X3 w której wielkość działki przeznaczonej pod indywidualną inwestycję nie może być mniejsza od 5 ha. Także w tym przypadku podano cechy różniące działki przyjęte do wyceny, a dane uzasadniające skorygowanie cen podano w tabelach. Stosując odpowiednie algorytmy rzeczoznawca wyliczył wzrost wartości sprzedanej nieruchomości. Prawidłowość tak sporządzonego operatu potwierdziła Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w powołanej opinii z dnia 7 lipca 2011r. uznając odpowiedniość i zasadność wykorzystanych w operacie danych. W ocenie Komisji autorka operatu przyjęła umotywowane logicznie założenia co do przedmiotu i zakresu wyceny oraz przeprowadziła wieloaspektową analizę rynku. Za zgodne z wymogami prawa, celem wyceny oraz dostępnością danych uznano zastosowane podejście porównawcze. Wbrew oczekiwaniom skarżących nie do przyjęcia jest formułowany w niej pogląd, według którego ustalenie wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej ich własność jest wadliwe, skoro nie uwzględniono ograniczeń jej zagospodarowania wprowadzonych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Istotnie § 75 ust.2 uchwały Rady Miasta Nr [...] z dnia [...]. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta –Część III stanowi, że w obszarze strefy wyklucza się możliwość inwestowania w granicach obecnych własności, a warunkiem realizacji inwestycji jest opracowanie koncepcji zagospodarowania całości terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, przy czym wielkość działki przeznaczonej pod indywidualną inwestycję nie może być mniejsza niż 5ha. Wywiedzionego na podstawie tego zapisu wniosku, że oznacza on nie tylko brak wzrostu wartości nieruchomości, ale w istocie powoduje nawet jej obniżenie, nie można jednak podzielić. Wbrew przekonaniu skarżących wspomniane ograniczenie w żaden sposób nie prowadzi do konkluzji o utracie przez działkę charakteru budowlanego. Warto także zaznaczyć, że obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej nie realizuje się w dacie kiedy plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące, ale związany jest ze zbyciem nieruchomości i to w ściśle określonym terminie. Dopóki nieruchomość nie zostanie zbyta, nie wszczyna się postępowania w sprawie samej opłaty Logika i doświadczenie wskazuje natomiast, że przy zakupie uwzględnia także możliwości zabudowy i stosownie do tej okoliczności ustalana jest cena. Brak jest także wystarczającej argumentacji, aby podzielić opinii skarżących o narzucaniu ceny przez nabywcę, usiłującego zakupić nieruchomości o obszarze umożliwiającym mu inwestowanie. Nietrudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której ta sama okoliczność będzie wystarczającym powodem dla podnoszenia cen przez właścicieli nieruchomości, na co zwrócono uwagę w operacie ( str. 19 ). Kwestia ta została podjęta także przez biegłą w piśmie z dnia 2 września 2010r.( k.36 ) , będącym odpowiedzią na zarzuty odnośnie operatu szacunkowego. Wskazano tutaj transakcję sprzedaży działki o powierzchni 2ha położonej poza przygotowywana zmianą planu, ale graniczącą z terenem o symbolu AGc , przeznaczoną pod uprawy polowe, zakupioną przez tego samego inwestora do użytkowania rolniczego za cenę znacznie niższą od oferowanych za sprzedaż działek na obszarze AGc. Oznacza to, że cena nieruchomości nie była kreowana w zależności od nabywcy, ale zależała od przeznaczenia w planie. Powyższa kwestia została poruszona także w powołanej opinii Komisji Arbitrażowej. Wyjaśniono w niej, iż dane z rynku nieruchomości przytoczone w analizie rynku w przedmiotowym operacie (również dodatkowe wyjaśnienia autorki w treści zastrzeżeń do opinii) nie dają podstaw do zaliczenia cen ustalonych w transakcjach nabycia gruntów przez "inwestora strategicznego" do cen rażąco odbiegających od przeciętnych cen, uzyskiwanych na rynku nieruchomości, w szczególności do poszukiwania istotnego wpływu działań związanych ze skupowaniem terenów na wartość wynikającą ze zmiany przeznaczenia miejscowym planie. Także ta teza pozwala nabrać przekonania o zasadności wniosków wyprowadzonych przez organy rozpatrujące sprawę. Nie można również podzielić forsowanej przez skarżących tezy o braku bezpośredniego związku pomiędzy zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości skarżących. Nie budzi wątpliwości, że przed uchwaleniem planu, działka nr 9 była niezabudowana, grunt był nieużytkowany, nieutwardzony, zachwaszczony i zgodnie z ewidencją gruntów stanowił rodzaj użytków rolnych klas R IlIa , R IIIb i R ll. Położona w bezpośrednim otoczeniu terenów częściowo zabudowanych z rozproszoną zabudową mieszkaniową, przeważnie jednak niezabudowanych, niezagospodarowanych i nieużytkowanych, 300m od A. S. P. stanowiącej część drogi krajowej S – 19, działka pozbawiona jest sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej, z linią energetyczną SN i NN. Z operatu wynika również, że sieć dróg lokalnych na tym terenie jest słabo rozwinięta, wyasfaltowana jest jedynie ulica N., pozostałe ulice są gruntowe, nieoświetlone bez urządzonych chodników. Do dnia 31 grudnia 2003 r. przeznaczenie przedmiotowej działki określone było w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego Zespołu Miejskiego zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej Nr [...] z dnia [...] r. według którego była ona położona w obszarze oznaczonym symbolem III D 2R - tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania; ustalenia realizacyjne - kontynuacja produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych. Ustalenia te nie były w żadnej mierze kwestionowane przez skarżących, zarówno w toku postępowania administracyjnego jak i w skardze. Po uchwaleniu planu działka ta znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwości obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych oraz w strefie polityki przestrzennej X3 ( strefa lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo – usługowych ) z symbolem Y3 – strefa podmiejska Y3, SOK 4a - strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny B . Logika i doświadczenie życiowe pozwalają stwierdzić, że to właśnie ustalenia planu istotnie zmieniły perspektywy wykorzystania działki, co jasno wynika także z operatu, a kwota 7 474 200 złotych, za jaką skarżący sprzedali nieruchomość o powierzchni 2, 4914 ha, przy ustaleniu jej wartości przez biegłą na poziomie 6 565 300 złotych jest dobitnym potwierdzeniem zasadności tej tezy. Powodu do zakwestionowania decyzji nie sposób upatrywać w przyjęciu przez biegłą współczynnika emocjonalnego k = 90 korygującego wysokość uzyskiwanych cen. W powołanej już opinii Komisji Arbitrażowej stwierdzono, że jego przyjęcie było wprawdzie nieuzasadnione, gdyż może on zostać uwzględniony wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, wskazanych przez biegłego, niemniej jednak jego ewentualny wpływ na poziom określanej wartości nie przekracza dokładności szacowania. Za pozbawiony podstaw należy uznać także zarzut odstąpienia przez organy od przeprowadzenia rozprawy z udziałem biegłej sporządzającej operat szacunkowy. Z treści art.156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że organ administracji, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego jest obowiązany umożliwić osobom, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby. Skarżący nie podnoszą, aby organy uniemożliwiały im korzystanie z przysługujących im uprawnień.. Z akt wynika, że w piśmie z dnia 28 lipca 2011r. pełnomocnik skarżących informował o złożeniu wspomnianej opinii, natomiast po jego otrzymaniu Kolegium pismem z dnia 22 sierpnia 2011r. zawiadomiło pełnomocnika o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Z kolei pismem z dnia 25 sierpnia 2011r. organ odwoławczy wezwał biegłą do potwierdzenia aktualności operatu i pismem z dnia 5 września 2011r. ponownie zawiadomił pełnomocnika skarżących o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. W tej sytuacji zaniechanie przeprowadzenia rozprawy nie miało istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, co jest przesłanką uwzględnienia zarzutu naruszenia przepisów postępowania. Z tych względów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zmianami ) skargę należało oddalić.