II SA/Go 733/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Michał Ruszyński Sędziowie Sędzia WSA Ireneusz Fornalik Sędzia WSA Sławomir Pauter (spr.) Protokolant sekr. sąd. Małgorzata Zacharia-Gardzielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2013 r. sprawy ze skargi M.O., P.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...] czerwca 2013r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania M.O. i P.O. od decyzji działającego z upoważnienia Burmistrza Naczelnika Wydziału Gospodarowania Nieruchomościami i Architektury z dnia [...] marca 2013 r., nr [...] ustalającej na rzecz "R" Sp. z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji projektowanej na działce o nr ewid. [...] oraz na części działki o nr ewid. [...], położonych przy ul. [...], polegającej na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego, budynków garażowych oraz budowie zjazdu, działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 6 ust. 2, art. 53 ust. 3 pkt 1 i 2, art. 53 ust. 4 pkt 9, art. 54, art. 56, art. 59, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.: Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r. Nr 267) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o następujący stan faktyczny: Postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego, wszczęte zostało na wniosek "R" Sp. z o.o. z dnia [...] grudnia 2011 r. Dla powyższego terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec faktu, że teren inwestycji przylega do pasa drogi krajowej nr [...] (działki o nr ewid. [...]), zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt decyzji o warunkach zabudowy został w dniu [...] stycznia 2012 r. przesłany do uzgodnienia Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział. Postanowieniem z dnia [...] lutego 2012 r., znak: [...] organ nie uzgodnił projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji ze względu na fakt, iż działki na których ma być projektowana inwestycja nie mają istniejącego zjazdu z drogi krajowej nr [...] (działka nr ewid. [...]), który zapewniłby dostęp do drogi publicznej. Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia na lokalizację nowego zjazdu powinno być rozstrzygnięte przed uzgodnieniem projektu decyzji o warunkach zabudowy. Dnia [...] lutego 2012 r. inwestor wystąpił do Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy, nie zgadzając się z kwestią, że brak lokalizacji zjazdu jest przeszkodą w uzgodnieniu projektu decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto poinformował organ, że został dokonany podział działki o nr ewid. [...]. W wyniku podziału powstały działki o nr ewid. [...]. W związku z powyższym wymienioną we wniosku z dnia [...] grudnia 2011r. część działki [...] stanowi obecnie działka [...] i to na niej będzie realizowana część inwestycji. Postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2012 r., znak: [...] Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad uchylił zaskarżone postanowienie z dnia [...] lutego 2012 r. w całości i orzekł o uzgodnieniu projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W oparciu o powyższe dokumenty, Burmistrz w dniu [...] czerwca 2012 r. wydał decyzję Nr [...], znak: [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji projektowanej na działkach o nr ewid. [...] oraz na części działki [...] położonych przy ul. [...], polegającej na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego, budynków garażowych oraz budowie zjazdu. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli M.O. i P.O.. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2012r., Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję z dnia [...] czerwca 2012 r. o warunkach zabudowy w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał na wątpliwości, jakie pojawiły się przy określeniu granic obszaru analizowanego, podając, że jego granice zostały wyznaczone w sposób dowolny, ponieważ nie zostały wyznaczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Organ zwrócił uwagę, iż ani w analizie, ani w uzasadnieniu decyzji organu I instancji nie podano szerokości frontu działki objętej wnioskiem i wobec tego nie można uznać, aby granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone "wokół działki budowlanej" w sposób jednakowy, co oznacza, że granice te zostały wyznaczone z naruszeniem przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Kolegium, organ I instancji powinien w zaskarżonej decyzji odnieść się w sposób nie budzący wątpliwości do warunku wskazanego przez ustawodawcę w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując co najmniej jedną działkę sąsiednią dostępną z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji,parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Również linia zabudowy wyznaczona została nieprawidłowo, bowiem z treści decyzji ani analizy nie wynikało, co legło u podstaw takiego określenia linii. Nadto stwierdzono, że zarówno w decyzji, jak również w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, organ I instancji nie wskazał, czy parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki został wyznaczony dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, czy może z uwagi, że powyższa wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, przyjęto jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym lub też dopuszczono inną wysokość w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wiadomo również na podstawie, jakich danych organ I instancji określił geometrię dachów występujących na obszarze analizowanym. Kolegium podzieliło ustalenia organu I instancji, co do przyjęcia szerokości elewacji frontowej większej niż średnia szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych w obszarze analizy. Organ wskazał, że z uwagi na charakter inwestycji oraz obszar, na którym ma zostać zrealizowana, zasadnym jest określenie szerokości elewacji frontowej dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, nie na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy, a na zasadzie kryterium funkcji zabudowy. Jednakże, w ocenie Kolegium, uzasadnienie w powyższym zakresie powinno być precyzyjne i dokładne, winno również wskazywać dlaczego określono dany parametr w tej, a nie innej wielkości wraz ze wskazaniem argumentów na rzecz wyznaczenia wskaźnika innego niż średni. Jednocześnie Kolegium zgodziło się z zarzutem odwołujących dotyczącym podpiwniczenia budynku i sposobu zagospodarowania kondygnacji poprzez dopuszczenie realizacji garaży wbudowanych w bryłę budynku przy jednoczesnym określeniu parametrów dla budowy maksymalnie dziesięciu budynków garażowych o parametrach wskazanych w pkt 4.10 zaskarżonej decyzji wskazując, że organ I instancji w sposób niejednoznaczny odniósł się do powyższej kwestii. Przy czym Kolegium nie znalazło uzasadnienia dla twierdzeń odwołujących dotyczących określenia od jakiego punktu początkowego (dolnego) winna być liczona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, ponieważ ustawodawca w ww. rozporządzeniu wskazał, że wysokość tą mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, a nie od poziomu terenu. Biorąc pod uwagę powyższe wskazania, organ I instancji przeprowadził ponownie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagodpodarowania terenu. Przy określaniu parametrów dla wnioskowanej inwestycji wzięto pod uwagę głównie wielorodzinne budynki mieszkalne dostępne z tej samej drogi publicznej ul. [...] – tj. budynki zlokalizowane na działkach o nr ewid.: [...]. W poprawionej decyzji usunięto również zapis dotyczący realizacji garaży wbudowanych w bryłę budynku pozostawiając, zgodnie z wnioskiem, ustalenia dla budynków garażowych. Postanowieniem z dnia [...] października 2012 r., znak [...] Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział pozytywnie uzgodniła projekt decyzji o warunkach zabudowy. W dniu [...] listopada 2012 r. Burmistrz wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji złożył H.G., M.O., P.O., K.K. i D.S.. Decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję z dnia [...] listopada 2012 r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu Kolegium podało, że we wniosku inwestora w niewystarczający sposób przedstawiono w formie graficznej charakterystykę zabudowy i zagospodarowania, w tym gabaryty projektowanych obiektów budowlanych. Po zmianie wniosku nie określono granic terenu objętego wnioskiem na kopii mapy wskazanej powyżej, w szczególności obejmującego teren, którego wniosek dotyczy. Ponadto ustalenie osobnego parametru szerokości elewacji frontowej dla obiektu garażowego jest niezgodne z rozporządzeniem Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Kolegium organ winien był ustalić jeden parametr dla całej nieruchomości, a nie osobne dla każdego z planowanych budynków. Ponadto organ odwoławczy stwierdził, że w aktach sprawy znajdują się dwa projekty decyzji o warunkach zabudowy, z których żaden nie był opatrzony datą, nadto nie zawierały załącznika w postaci części graficznej analizy urbanistycznej, zatem są one niekompletne. Również z akt sprawy nie wynikało, czy wnioskowany teren posiada wystarczające uzbrojenie w odniesieniu do dostawy energii elektrycznej. Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dołączono co prawda promesę Nr [...] z dnia [...] września 2011 r., wydaną przez E Sp. z o.o. Oddział, jednakże promesa ta wydana była na okres jednego roku, w związku z czym wygasła [...] września 2012 r. Ponadto promesa nie była adresowana imiennie do konkretnego inwestora, a jedynie ogólnie, poprzez wskazanie określonych działek gruntu. Jednocześnie Kolegium podkreśliło, że wymagania dotyczące linii zabudowy, intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachu), w odniesieniu do budynku mieszkalnego są zgodne z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Teren analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy, a organ I instancji szczegółowo uzasadnił dokonany wybór obszaru analizowanego. Kolegium nie zgodziło się nadto z zarzutem odwołujących, który dotyczył nieprawidłowego ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy. Zgodnie bowiem z treścią § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W niniejszej sprawie organ ustalił ten wskaźnik przyjmując średnią wartość tego parametru w obszarze analizowanym, co jest zgodne z cytowanym powyżej przepisem. Biorąc powyższe wskazania organu pod uwagę, pismem z dnia [...] stycznia 2013r. Burmistrz wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku z dnia [...] grudnia 2011 r., który w dniu 1 lutego 2013 r. nadesłał brakujące dokumenty. Postanowieniem z dnia [...] lutego 2013 r. projekt decyzji został pozytywnie uzgodniony przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, Oddział. Decyzją z dnia [...] marca 2013 r., Nr [...], znak [...] Burmistrz, po ponownym rozpoznaniu sprawy, działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 6 ust. 2, art. 53 ust. 3 pkt 1 i 2, art. 53 ust. 4 pkt 9, art. 54, art. 56, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 267), ustalił na rzecz "R" Sp. z o.o. Oddział warunki zabudowy dla inwestycji projektowanej na działce o nr ewid. [...] oraz na części działki o nr ewid. [...], położonych przy ul. [...], polegającej na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego, budynków garażowych oraz budowie zjazdu. Od powyższej decyzji odwołanie do SKO wnieśli M.O. i P.O., wnosząc o uchylenie w całości decyzji organu I instancji i wydanie decyzji odmawiającej ustalenia na rzecz wnioskodawcy warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Uzasadniając odwołanie wskazali na naruszenie: – przepisu art. 53 ust. 3 u.p.z.p. w związku z art. 64 u.p.z.p. oraz przepisem § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r., w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez błędne ich zastosowanie i błędne przyjęcie zbyt dużej wielkości możliwej szerokości elewacji frontowej budynku mieszkalnego jako do 74,0 m, z pominięciem faktu, że ściany szczytowe projektowanego budynku nie muszą być ścianami bez otworów okiennych lub drzwiowych; – przepisu § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 sierpnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez błędne jego zastosowanie i określenie w decyzji zbyt niskiej ilości minimalnej wymaganych miejsc parkingowych, przy braku uwzględnienia wieloletniego użytkowania planowanej inwestycji i powszechnie znanego faktu stałego przebywania samochodów osobowych i zawłaszczenia przez nie przestrzeni publicznej w wyniku braku dostatecznej ilości miejsc postojowych; – naruszenie przepisu § 271 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 sierpnia 2002 r., poprzez jego pominięcie i nieuwzględnienie w decyzji faktu, że działka nr 370/14, na granicy której posadowiony jest budynek o funkcji składu, którego przykrycie (pokrycie dachu) wykonane jest z materiałów rozprzestrzeniających ogień, co narzuca określone wymagania co do minimalnej odległości pomiędzy zewnętrznymi ścianami tego istniejącego budynku i budynku planowanej inwestycji. Po rozpatrzeniu odwołania, wskazaną we wstępie decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji z dnia [...] marca 2013 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy, powołując się na treść przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), stwierdził, że organ I instancji prawidłowo dokonał analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych i stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną i stanowiące załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, tak jak stanowi o tym § 9 ust. 2 cyt. ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. zostały wyznaczone w sposób prawidłowy, ponieważ organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki z każdej strony, uzasadniając ponadto przyjęcie większego obszaru analizowanego. W wyniku przeprowadzonej analizy, organ I instancji prawidłowo stwierdził, że zamierzona inwestycja spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Z przedmiotowej analizy wynika bowiem, że na terenie analizowanym znajduje się zabudowa o różnych funkcjach: 1. Na działkach o nr ewid.: [...] zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; 2. Na działkach o nr ewid.: [...] znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami; 3. Na działkach o nr ewid.: [...] zlokalizowane są budynki mieszkaniowe wielorodzinne; 4. Na działkach o nr ewid.: [...] znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami; 5. Na działkach o nr ewid.: [...] znajduje się zabudowa usługowa; 6. Na działkach o nr ewid.: [...] znajduje się zabudowa biurowa; 7. Na działkach o nr ewid.: [...] znajduje się zabudowa związana z oświatą; 8. Na działce o nr ewid.: [...] znajduje się zabudowa związana z usługami zdrowia; 9. Na działkach o nr ewid.: [...] znajduje się zabudowa magazynowało, na działkach o nr ewid.: [...] znajduje się zabudowa garażowa. Tym samym, w ocenie Kolegium organ I instancji słusznie uznał, że skoro w obszarze analizowanym znajdują się działki zabudowane budynkami wielorodzinnymi w sposób pozwalający na określenie wymagań dot. nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji (np. działki o nr- ewid. [...] dostępne z tej samej drogi publicznej), to planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji w sąsiedztwie zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z przepisami odrębnymi. Ponadto teren ma dostęp do drogi publicznej - droga krajowa nr [...] (dz. nr ewid. [...]), istniejące uzbrojenie terenu również jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nie leśne, albowiem działka nr [...] oraz [...] wg ewidencji gruntów sklasyfikowano jako zurbanizowane tereny niezabudowane, tereny mieszkaniowe oraz drogi, decyzja jest zgodna także z przepisami odrębnymi przy spełnieniu warunków w niej zawartych. Odnosząc sie natomiast do rozważań organu I instancji dotyczących parametrów planowanej inwestycji, organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do § 4 ww. rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Jednocześnie przepisy dopuszczają inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. W niniejszej sprawie organ wyznaczył linię zabudowy wynoszącą 10,0 m od granicy działki, przy czym wskazał, że obowiązującą linię zabudowy, zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do decyzji dla wnioskowanej inwestycji, należy traktować jako nieprzekraczalną. Takie wyznaczenie linii zabudowy Kolegium uznało w świetle ww. przepisów za prawidłowe. Zarówno z treści decyzji, jak i analizy wynika, co stanowiło podstawę takiego określenia linii zabudowy. Kolegium podzieliło ustalenia organu I instancji dotyczące określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, który, zgodnie z treścią § 6 cyt. Rozporządzenia, wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Zatem organ I instancji prawidłowo ustalił, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy budynkami w stosunku do powierzchni działek w analizowanym obszarze wynosi 48%. Również w decyzji Burmistrza, zgodnie z treścią § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia, ustalono szerokość elewacji frontowej budynku nie na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. W zaskarżonej decyzji średnia dla tego obszaru wyniosła 17,0 m, zaś w decyzji organ ustalił tę szerokość na poziomie do 74,0 m. Organ skorzystał w tej kwestii z uprawnienia odejścia od zasadniczego sposobu określania tego parametru. Kolegium podzieliło ustalenia organu w tym zakresie, wskazując, że z uwagi na charakter inwestycji oraz obszar, na którym ma zostać zrealizowana, zasadnym jest określenie szerokości elewacji frontowej dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego nie na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy, a na zasadzie kryterium funkcji zabudowy. W ten sposób organ dał wyraz świadomego kształtowania cech przyszłej zabudowy, przy czym Kolegium zaznaczyło, że organ I instancji dodatkowo wyjaśnił, że w obszarze objętym analizą występują wielorodzinne budynki mieszkalne o szerokości dochodzącej do 172 m (budynek wielorodzinny zlokalizowany na działkach o nr ewid. [...]). Kolegium podzieliło również rozważania organu I instancji dotyczące określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wskazując, że w zaskarżonej decyzji, jak i w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu powyższy parametr wyznaczono w sposób wskazany w § 7 ust. 3 rozporządzenia z uwagi na to, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok i dlatego przyjęto jej średnią wielkość, tj. 9,0 m. Organ I instancji prawidłowo przyjął także, że dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego występuje dach dwuspadowy o kącie pochylenia połaci w przedziale 38-45 stopni, z kolei dla budynku garażowego - dach płaski. Prawidłowo również organ I instancji ustalił, że maksymalną wysokość budynku liczoną od poziomu terenu do najwyżej położonej krawędzi dachu (kalenicy) lub punktu zbiegu połaci dachowych dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego do 12,0 m podobnie jak dla budynków zlokalizowanych na działkach o nr ewid.: [...], wyjaśniając jednocześnie, że w obszarze analizy zlokalizowane są budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości w przedziale 10,0-14,0 m, dlatego też przyjęto dla tego parametru wartość średnią. Z kolei dla budynku garażowego organ I instancji wskazał jego maksymalną wysokość do 3,5 m opierając się na tożsamej z zamierzeniem budowlanym zabudowy w obszarze analizowanym. Nadto właściwie został określony materiał pokrycia dachu planowanego budynku na dachówkę lub blachodachówkę w odcieniach czerwieni, brązu lub grafitu, jednocześnie dopuszczając inne pokrycie dachu przy zastosowaniu dachu płaskiego. Jednocześnie Kolegium zgodziło sie ze stanowiskiem organu I instancji, iż teren objęty wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), a ponadto teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zdaniem Kolegium, lokalizacji planowanej inwestycji nie sprzeciwiają się również przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz inne przepisy prawa. Wskazane w decyzji wymagania, jakie powinien spełnić inwestor, chronią z kolei interesy osób trzecich na etapie postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. W decyzji wskazano, iż projektowana inwestycja nie może utrudniać dostępu i korzystania z nieruchomości sąsiednich. Zdaniem Kolegium organ I instancji zasadnie uznał, że stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.zp. możliwym było wydanie decyzji dla planowanej inwestycji. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w rozdziale 3 zawiera szczegółowe wymogi w zakresie miejsc postojowych dla samochodów osobowych. W decyzji z dnia [...] marca 2013 r. o warunkach zabudowy prawidłowo określono warunki zabezpieczenia ilości miejsc parkingowych, przy czym uszczegółowienie zapisu decyzji o warunkach zabudowy w tym zakresie następuje na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego w budownictwie, tj. w trakcie sporządzania projektu budowlanego i jego zatwierdzenia przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Z tych też względów problematyka ilości miejsc parkingowych została określona w akcie wykonawczym do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tj. w przywoływanym wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Wyznaczenie szczegółowych warunków dla nowej zabudowy następuje już na etapie postępowania o pozwolenie na budowę, w oparciu o przepisy ustawy - Prawo budowlane oraz ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Kwestionowanie ostatecznie przyjętej w projekcie budowlanym ilości miejsc postojowych będzie zatem możliwe w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Organ odwoławczy wyjaśnił również, że przepis art. 54 pkt 2 lit. c u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji, a w obowiązującym systemie prawnym nie ma żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Nadto z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że "określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów odrębnych, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, co zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń" (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2007 r. w sprawie II OSK 1552/06, LEX nr 327513). Ponadto decyzja o warunkach zabudowy określa między innymi warunki i szczegółowa zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji (art. 54 pkt 2 lit. c w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). W ocenie Kolegium w obecnym stanie prawnym rozstrzygnięcie w tym zakresie stanowi w efekcie jedynie wstępny etap inwestycji, w toku którego inwestor uzyskuje informację na temat skali i charakteru inwestycji możliwej do posadowienia na danej działce. Określenie szczegółowych parametrów obiektów budowanych następuje na etapie postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia budowlanego. Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, za niezasadny Kolegium uznało podnoszony przez odwołujących zarzut naruszenia przepisu § 271 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 sierpnia 2002 r, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wskazując, że organ I instancji wyraźnie zaznaczył w zaskarżonej decyzji, iż należy w niniejszej sprawie stosować odpowiednie przepisy rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowdanych i terenów oraz zapewnić bezpieczeństwa pożarowe zgodnie z Działem VI rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 sierpnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Za chybiony również Kolegium uznało zarzut odwołujących dotyczący naruszenia przepisu art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisem § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ I instancji wyraźnie bowiem wskazał, że usytuowanie projektowanego budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż 3 m możliwe jest w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych w7 stronę granicy. Dodatkowo podkreslono, że kwestia wyboru określonego projektu budynku i uzyskanie dla niego decyzji o pozwoleniu na budowę będzie rozstrzygana w innym postępowaniu, tym samym podnoszone zarzuty odnośnie zachowania odpowiednich odległości od granic działek sąsiednich planowanego budynku są przedwczesne na tym etapie postępowania. W końcowej części uzasadnienia Kolegium podkreśliło, że decyzja o warunkach zabudowy nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych, jej istotą jest przesądzenie, w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, o możliwości realizacji inwestycji oraz określenie warunków, wynikających z przepisów prawa. Decyzja - czyli ustalenie warunków zabudowy - musi być zgodna z przepisami odrębnymi, niemniej ta zgodność dotyczy tylko takich przepisów odrębnych, które mają wpływ na kształtowanie warunków zabudowy. Może się więc okazać, iż inwestor uzyska decyzję o warunkach zabudowy, ale nie uzyska decyzji pozwolenie na budowę ze względu na brak możliwości spełnienia wymogów warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rolą organów ustalających warunki zabudowy jest ocena prawnej możliwości lokalizacji inwestycji opisanej w zamierzeniu inwestora, w świetle obowiązujących przepisów prawa. Podsumowując, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że przedmiotowa inwestycja spełnia łącznie pięć warunków wskazanych w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i organ był zobowiązany ustalić dla niej warunki, albowiem wnioskowana inwestycja jest zgodna z prawem. Skargę na powyższą decyzję wnieśli w ustawowym terminie M.O. i P.O., reprezentowani przez pełnomocnika, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych. Uzasadniając skargę wskazano, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest w szczególności błędna w kwestii dotyczącej określenia w decyzji o warunkach zabudowy ilości miejsc parkingowych przewidzianych dla obsługi inwestycji w trakcie jej użytkowania, gdyż ignoruje dynamiczny rozwój stosunków społecznych, a co za tym idzie dynamicznie przybywającą liczbę pojazdów samochodowych, co sprawia, że określony w decyzji układ urbanistyczny, który w obecnym czasie może jest wystarczający, jednak już za parę lat będzie przestarzały. Co więcej, w ocenie skarżących, Kolegium wykazuje się pewną niekonsekwencją, bowiem o ile w zakresie innych parametrów zabudowy, w szczególności wskaźnika powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej budynku mieszkalnego, w tych konkretnych wielkościach stanowiących pewne odstępstwa od podstawowych reguł określania tych wskaźników, uznano prawo organu ustalającego warunki zabudowy do kształtowania ładu przestrzennego, jako wyrazu pewnej świadomej "polityki" przestrzennej, o tyle Kolegium nie chciało zauważyć, iż także określanie ilości miejsc parkingowych dla inwestycji stanowi element kształtowania ładu przestrzennego - tym bardziej pożądany w erze powszechnego deficytu miejsc parkingowych i permanentnych zjawisk parkowania samochodów w każdym możliwym miejscu, niekoniecznie do tego przeznaczonym. Faktem jest, że kwestie parkingów w kształtowaniu ładu przestrzennego były traktowane zwykle co najmniej drugoplanowo i tak często bywa do chwili obecnej — a efekty takiej krótkowzrocznej polityki można zaobserwować niemal w każdym mieście, gdzie zarówno w ich centrach, jak i na osiedlach stricte mieszkaniowych, notorycznie brakuje miejsc parkingowych. Nie ma więc, zdaniem skarżących, żadnej istotnej przeszkody, a na pewno nie stoją temu na względzie przepisy, aby organ określający warunki zabudowy określił warunki zabudowy w zakresie ilości miejsc parkingowych, nie w ilości minimalnej, ale takiej, jaka według jego oceny będzie dla inwestycji odpowiednia, także za lat 5, 10, 20 i 30 - bo takie i dłuższy okres użytkowania inwestycji w przypadku budynku mieszkalnego należy zakładać - i będzie to zgodne z zasadami świadomego kształtowania ładu przestrzennego, o którym tak pisze organ w swojej decyzji. Z tego względu skarżący uważają, że prawidłowym rozstrzygnięciem powinno być uchylenie decyzji organu I instancji i odmówienie ustalenia warunków zabudowy, lub przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Burmistrzowi, a brak takiego rozstrzygnięcia jest równoznaczny z naruszeniem art. 138 k.p.a. Ponadto wbrew stanowisku SKO, skarżący nadal uważają, że zachodzi potrzeba wyjaśnienia i rozstrzygnięcia - na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a nie dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, kwestia prawidłowości określenia maksymalnej szerokości elewacji frontowej budynku, jako 74 metrów. Z decyzji organu I instancji z dnia [...] marca 2013 r. w żaden sposób nie wynika, że ściany szczytowe budynku mają być ślepe, bez otworów okiennych lub drzwiowych - w żadnej części decyzji taki warunek co do przyszłej zabudowy nie został postawiony. Oznacza to, że określenie wielkości dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej także zostało dokonane wadliwie — nawet bowiem przyjmując tok rozumowania organu, mogłaby ona liczyć maksymalnie do 72,0 m, uwzględniając to, że w ścianach szczytowych budynku mogą się znajdować otwory okienne lub drzwiowe. To z kolei przesądza o naruszeniu przez organ przepisu § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących Samorządowe Kolegium Odwoławcze w swojej decyzji uchyliło się od rozstrzygania tej kwestii, uważając błędnie, że kwestia ta może być ewentualnie aktualna dopiero w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Skarżący zarzucili organowi odwoławczemu, że w toku postępowania, określając wymagania przyszłej zabudowy, w tym minimalne odległości budynku mieszkalnego od granicy działki, organ całkowicie pominął fakt graniczenia działki nr [...] od strony południowej z działką nr [...] - na terenie, której, bezpośrednio przy granicy z działką nr 1369 jest posadowiony budynek, pełniący funkcję składu (magazynu), wybudowany prawdopodobnie jeszcze w latach 60-tych XX wieku. Według wiedzy posiadanej przez skarżących, budynek ten nie spełnia aktualnie obowiązujących norm przeciwpożarowych, w szczególności co do rodzaju konstrukcji dachu i jego pokrycia i rodzaju zastosowanych materiałów, jako rozprzestrzeniających ogień. Według obliczeń skarżących minimalna odległość pomiędzy ścianami zewnętrznymi istniejącego budynku na działce nr [...] i planowanym budynkiem obecnej inwestycji, powinna być nie mniejsza niż 12 metrów - tymczasem organ I instancji powyższą kwestię w toku postępowania całkowicie pominął i nie ma ona żadnego odzwierciedlenia w treści decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2013 r. Także z tego względu, zdaniem skarżących, kwestia ta wymaga definitywnego wyjaśnienia w toku postępowania, i rozstrzygnięcia w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, w postaci konkretnego zapisu w decyzji, nakazującego inwestorowi spełnienie szczególnych uwarunkowań ochrony przeciwpożarowych z uwagi na sąsiedztwo inwestycji z budynkiem posadowionym przy granicy działek nr [...]. Tymczasem Samorządowe Kolegium Odwoławcze błędnie zaś zaakceptowało ustalenia organu I instancji w tej materii, uważając, że kwestia ta może być rozpatrywana dopiero w ramach postępowania o udzielenia pozwolenia na budowę, tym samym naruszając rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 sierpnia 2002 r. W złożonej odpowiedzi na skargę organ administracji publicznej wniósł o oddalenie skargi. W uzasadnieniu ustosunkowując się do zarzutów zawartych w skardze stwierdził, że są one bezzasadne i podtrzymał stanowisko oraz argumentację przedstawioną uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Decyzją z dnia [...] czerwca 2013 roku Burmistrz przeniósł na rzecz spółki R Sp. z o.o. Spółka Komandytowa decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...] marca 2013 roku dla inwestycji polegającej na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego, budynków garażowych oraz budowie zjazdu, projektowanej na działce o numerze [...] oraz części działki o numerze [...], położonych w [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że w myśl z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy te sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Kierując się wskazaniami kryterium legalności, sądy administracyjne dokonują zatem oceny zasadności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Z kolei, stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej jako "p.p.s.a.", sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla je w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Natomiast skarga podlega oddaleniu w przypadku uznania przez sąd, że zaskarżona decyzja lub postanowienie pozostaje w zgodności z przepisami prawa materialnego, a także nie narusza przepisów prawa procesowego w stopniu nakazującym jej wzruszenie. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. W niniejszej sprawie bezspornym jest, że dla terenu objętym wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego, budynków garażowych oraz budowie zjazdu nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2012 poz. 647 ze zm.), zwanej dalej jako "u.p.z.p.", w związku ze zmianą zagospodarowania terenu polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymagane jest ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy. Warunki dopuszczające wydanie takiej decyzji zostały określone w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy. Do warunków tych należy: – co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalających na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowana terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych, linii zabudowy, oraz intensywności wykorzystania terenu, – teren ma dostęp do drogi publicznej, – istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające do zamierzenia budowlanego, – teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskania przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 87 ust. 1, – decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W niniejszej sprawie powyższe warunki zostały łącznie spełnione. Zgodnie z art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy określa; 1) rodzaj inwestycji, 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie; a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenie górniczym, 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Stosownie natomiast do art. 53 ust. 3 w z. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. organ prowadzący postępowanie (w niniejszej sprawie jest nim, zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., Burmistrz) dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu działek sąsiednich. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Nie chodzi o to by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić również z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nie ma więc podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące na działce sąsiedniej. Podstawą odmowy wydania decyzji mogłaby być jedynie sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją i parametrami zabudowy już istniejącej, którą organ zobowiązany byłby wykazać w uzasadnieniu decyzji. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego, który obejmuje teren, według jakiego funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p.). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (tak: wyrok z dnia 25 stycznia 2005 r., sygn. akt II SA/Bk 677/04; publ. ONSAiWSA 2006/2/54). Mając na uwadze wymiary działki objętej planowaną inwestycją, a opisane w analizie urbanistycznej (szerokość od strony ulicy [...] metrów oraz szerokość od strony działek o numerach [...] 80 metrów), organ zasadnie wyznaczył obszar objęty analizą na 240 metrów. Uwzględnia to wpływ wnioskowanej inwestycji (wielorodzinny dom mieszkalny) na otoczenie w sensie urbanistycznym. Pozwala na utrzymanie ładu przestrzennego, co zgodnie z art. 1 ust. 2 u.p.z.p., stanowi podstawę gospodarowania przestrzenią. Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższej okolicy. Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo i z uwzględnieniem przepisów szczególnych wynikających z ustawy. Rozpoznając ponownie sprawę, organ I instancji przeprowadził analizę urbanistyczną w sposób pozwalający na ustalenie parametrów nowej zabudowy. Linia zabudowy wyznaczona została nie jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, lecz zgodnie z zasadą wynikającą z przepisu § 4 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą nową linię zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Istniejące budynki posadowione są na granicy z działką drogową, co wynika z analizy urbanistycznej i dołączonej mapy. Wyznaczenie linii zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich oznaczałoby konieczność ustalenia na granicy z działką drogową o numerze 374, co byłoby niezgodne z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz. U. z 2007r., Nr 19, poz. 115 ze zm.). W związku z powyższym, zasadnie organy administracji, obowiązującą linię zabudowy, ustaliły zgodnie z w/w treścią przepisu ustawy o drogach publicznych, w odległości 10,0 metrów od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej nr [...]. Takie stanowisko zostało potwierdzone przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad w postanowieniu z dnia [...] kwietnia 2012 roku. Szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji ustalono na zasadzie kryterium funkcji zabudowy. W obszarze objętym analizą zlokalizowane są wielorodzinne budynki mieszkalne o szerokości dochodzącej nawet do 172 metrów (na działkach [...]). Ustalając szerokość elewacji frontowej planowanych budynków do 74 metrów uwzględniono nadto szerokość działki objętej inwestycją oraz odległości wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r., Nr 690 ze zm.). Wysokość obiektu oraz formę dachu ustalono wprost według zasad określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku jako kontynuację zabudowy na działkach znajdujących się w obszarze objętym analizą urbanistyczną. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu został ustalony jako maksymalnie 48%, a więc jako średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia) i znajduje oparcie w przeprowadzonej analizie. Ze sporządzonej analizy wynika, że na terenie objętym analizą znajdują się działki o bardzo zróżnicowanym wskaźniku powierzchni zabudowy – od 5% do 100%. Ponadto Sąd wskazuje, że co do zasady ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy wymaganych według rozporządzenia jest podawane w maksymalnej wielkości. Jednakże ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Precyzyjne określanie tych wskaźników zwykle nie jest konieczne z punktu widzenia celu, jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu jaki rodzaj zabudowy w danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego tam ładu przestrzennego. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze należy stwierdzić, iż są ona bezzasadne. Zgodnie z art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., jak wyżej wskazano, decyzja o warunkach zabudowy winna określać między innymi obsługę planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Dotyczy to między innymi miejsc parkingowych przy uwzględnieniu, że przedmiotem postępowania administracyjnego jest określenie warunków zabudowy dla inwestycji dotyczącej budowy wielorodzinnego budynku mieszkalnego. W punkcie 7 decyzji organu I instancji stwierdzono, że teren inwestycji obsługiwany będzie z publicznej drogi krajowej nr [...] z tym, że lokalizację zjazdu należy uzgodnić z zarządcą drogi. W granicach terenu inwestycji należy zapewnić odpowiednią, że względu na funkcję i wielkość obiektów ilość miejsc postojowych dla samochodów osobowych, jednak nie mniejszą niż 1 miejsce postojowe dla samochodu osobowego na 1 mieszkanie, w tym 5% miejsc powinno być dostosowane dla osób niepełnosprawnych. W przypadku realizacji garaży od minimalnej liczby miejsc postojowych należy odjąć liczbę garaży. Przepis art. 54 pkt 2 lit c) u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określenia ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnych przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczy miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2009 roku, sygn. akt OSK 1129/08, Lex 959047, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 lipca 2012 roku, sygn. akt II SA/Po 494/12, Lex 1229011). Takimi przepisami nie są z pewnością również § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis § 18 ust. 1 tegoż rozporządzenia jedynie nakazuje, aby przy zagospodarowaniu działki budowlanej, urządzić stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsce postojowe dla samochodów użytkowników stałych przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Nie nakazuje, aby miejsca postojowe były zlokalizowane na działce objętej inwestycją, określa jedynie, że miejsca postojowe należy urządzić w związku z realizacją inwestycji, zagospodarowaniem działki. Natomiast § 18 ust. 2 rozporządzenia określa, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych, należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych następuje na późniejszym etapie, tj. na etapie tworzenia projektu budowlanego (w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę), z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz uwzględnieniem § 19-21 rozporządzenia, które to przepisy w sposób szczegółowy określają między innymi odległości wydzielonych miejsc postojowych, oznakowania, i usytuowania miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych oraz wielkość i sposób wykonania miejsc postojowych. Wobec powyższego należy uznać, że zarzut strony skarżącej dotyczący określenia zbyt małej ilości miejsc postojowych w decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności nie uwzględnienia przez organy administracji publicznej rozwoju motoryzacji i coraz większej liczby samochodów, na tym etapie postępowania nie zasługuje na uwzględnienie. Kwestionowanie ostatecznej liczy miejsc postojowych przyjętej w projekcie będzie możliwe w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W decyzji o ustaleniu warunków zabudowy organ ustalił, co należy podkreślić, jedynie minimalną ilość miejsc parkingowych i to na działce objętej inwestycją. Określenie ilości miejsc postojowych w sposób wyżej wskazany spełnia, zdaniem Sądu, wymogi określone w art. 54 u.p.z.p. odnośnie określenia obsługi inwestycji w zakresie komunikacji. Rozważania skarżącego dotyczące rozwoju komunikacji i związanych z tym problemów nie zasługują na uwzględnienie, albowiem są one oparte przede wszystkim na przypuszczeniach. Za niezasadne należy również uznać zarzuty dotyczące zbyt dużej wielkości możliwej szerokości elewacji frontowej budynku jako do 74 metrów z pominięciem faktu, że ściany szczytowe projektowanego budynku nie muszą być ścianami bez otworów okiennych i drzwiowych oraz pominięcia i nieuwzględnienia w zaskarżonej decyzji faktu, że działka numer [...] od strony południowej graniczy z działką numer [...], na granicy której posadowiony jest budynek o funkcji składu, którego pokrycie dachowe wykonane jest z materiałów rozprzestrzeniających ogień, co narzuca określone wymogi co do minimalnej odległości pomiędzy zewnętrznymi ścianami istniejącego i planowanego budynku. Zdaniem skarżącego, narusza to § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i § 271 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 sierpnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie. Zgodnie z treścią § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Na samym wstępie należy zaznaczyć, że szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji została wyznaczona w niniejszej sprawie do 74 metrów. Z powyższego wynika, że w następnym etapie, jakim jest wydanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę może zostać określona w mniejszym wymiarze. Z przepisu art. 54 u.p.z.p., mającym odpowiednie zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy wynika, że decyzja ta winna określać wyłącznie linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na odpowiedniej mapie, a nie określać w sposób szczegółowy usytuowanie planowanego obiektu w terenie w tym odległość od innych obiektów lub granic sąsiednich nieruchomości. Usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych stanowią, jako projekt zagospodarowania działki lub terenu, części projektu budowlanego (art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane). W postępowaniu o pozwolenie na budowę organ architektoniczno- budowlany, który zatwierdza przedłożony projekt budowlany, sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno– budowlanymi zawartymi między innymi w cytowanym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Kontrola ta obejmuje miedzy innymi prawidłowość usytuowania budynku na działce, w tym jego usytuowanie w stosunku do granic z sąsiednimi działkami oraz odległości od innych budynków a które to są określone przez przepisy techniczno – budowlane. Decyzję o usytuowaniu planowanego budynku może jednak podjąć dopiero organ architektoniczno- budowlany zatwierdzający projekt budowlany i udzielający pozwolenie na budowę. Rozstrzygnięcie kwestii usytuowania obiektu budowlanego już w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest sprzeczne z istotą tego postępowania i naruszałoby zarówno przepis art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak i art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Tym samym, dopiero w trakcie postępowania w przedmiocie zatwierdzenia planu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, właściwy organ określi dokładne usytuowanie planowanego budynku w stosunku do granic sąsiednich działek oraz do innych budynków z uwzględnieniem przepisów techniczno – budowlanych, w tym określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktur z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Powyższe zarzuty skarżący może ewentualnie zgłosić na etapie postępowania o zatwierdzenie planu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że skarga nie jest zasadna. Tym samym na podstawie art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu.